城市庭院推广方案

卖点整合
1.单价相对较低，单套总价低 2.在片区比较中交通方便 3.产品多样，满足不同客户群的需求 4.入户花园设计领先竞争对手
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项目定位
由于二期面世的形象 和产品都与一期形成鲜 明的对比，在二期的推 广上不沿用一期的推广
项目形象定位
形象定位：“精工建筑，精致生活”宣扬一种注重细节、 对居住品质决不妥协的生活态度
释义：主要从产品层面彰显产品的品质，对“德国品质，原创生活” 这句话的泛化与升华
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新形势下的应对策略 销售目标 区域竞争对手比较 营销推广战略
项目营销战略
项目营销推广策略 项目各阶段营销重点 推广行动


营销行动与 宣传推广
项目各阶段营销行 动和销售目标
硬广投放计划
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项

目
回
顾
项目定位回顾 合肥市房地产市场环境 蜀山片区市场分析
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项目定位回顾
客户定位:主流中高档市场下的年轻型、专业型、 实用型客户
形象定位：具有城市活力和现代风格的高尚社区
高新区是政府规划未 来发展的主要区域

新站区
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高新科技片区环境优美，在城市发展的主轴 上，区域形象良好，客户认可度正逐步提高
根据合肥的规划，城市化重心逐步向西南和南方倾斜。新盘主要集 中在学府区及高新区、城东南片区、政务新区及经济技术开发区；
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项 目 营 销 战 略
销售目标 区域竞争对手比较 营销推广战略

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我们的销售目标
我们的目标：2005年年底完成销售400套，销售额1.56亿
第一组团（A1、A2、A3、A4、A7）完成销售155套， 销售金额5900万 第二组团（A5、A6、A8、A9、A10）完成销售160套， 销售金额7500万 第三组团（A11、A12、A13、A14）完成销售85套， 销售金额2160万
发展趋势
区域形象
目前合肥市场各片区正处于群雄并起阶段, 片区间价格差异相对较 小, 高新片区在消费者心中属于城市新兴高档住宅片区，片区形象 较好； 大众购房者普遍关注产品、价格以及物业管理费等, 小高层和高层 市场仍需引导和培育；市场竞争主要以产品竞争为主, 普遍注重楼 盘本身品质和景观环境等。购房群体主要以公务员和泛公务员(主 要为教师、医生等) 以及私营企业主等高收入阶层为主；
客户情况
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新形势下的合肥市场
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国家近期出台相关政策对合肥市场的影响
时间积累了大量的客户 二期开盘参照星河湾，一期建成实景展示，设立实体样板房；主 要景观人工湖、高尔夫球场建成展示，突出形象主题与气势。
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本项目与片区竞争对手营销的相对劣势
劣势一 项目规模相对较小，无力支撑大规模营销
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二次臵业家用比例居高 投资者多为长期投资 短线投资客开始出现 价格上升速度增快 地价上升速度比楼价上升速度慢
第三阶段：衰落期
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第四阶段：萧条期
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短期投资者居高、追求快速套现 房价居高不下 价格上升快，二手交易频繁 地价上升比楼价上升快
投资者退出，供过于求 现楼、期楼齐跌 销售速度停滞 地价下跌比楼价下跌快
C区
D区
A区
B区 E区 F区 地产江湖www.dcjianghu.com ――数十万份专业资料免费下载， 6 资深操盘手随时在线交流！
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六大片区指数列表，本项目所在的高新技 术开发区前景看好
本区域位于合肥市高 新技术开发区，生态环 境佳

板块名城
人居环境 指数
生活配套 指数
发展潜力 指数
项目档次定位：中高档产品高品质形象入市
本项目的核心竞争力：低总价+产品附加值
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合肥市房地产市场环境——合肥房地产处 于快速发展期
将房地产的周期分为
复苏、发展、衰落、萧 条四个阶段
如何提高客户储备量：
策略一：现场展示充分，拦截区域客户，提高客户上门量 策略二：开设外展场、团购客户定点推广，主动拓展客户 资源 策略三：多种终端营销渠道相互配合，直达目标客户群， 减少信息衰减
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竞争指数
小结
城东南区
在本区域市政建设配 套投资力度较大

合肥上风口， 宜居住 自然资源和 人文景观 最大卖点生 态板块 合肥市中心 地带 城市绿肺， 环境优美 500亩大型 生态公园在 筹建中
该区域楼盘档次普遍 较高，升值潜力可期

政务新区 及经济开 发区 高新技术 开发区 环长江路 和黄山路 城北区
合肥房地产处于快速
第一阶段：复苏期
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第二阶段：发展期
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发展期，主要特征为： 1、市场表现的二次臵 业者所占比例高 2、市场炒房特征不明 显，但有一定的长线投 资者 3、价格上升速度快
市场主流为解决居隹问题的一次臵 业者 投资者比例非常小 期房价格小于现房价格 价格上升速度慢 是完全的家用市场
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合肥房地产走势预测
预测一：
新政策限制了投机，短期炒作受到严格控制，将一 定程度上影响楼盘的销售速度。
预测二：
由于合肥市场中大多数楼盘满足容积率1.0以上，单 套面积144平方米以下的优惠政策条件，会加剧此 类户型的竞争。 政策的颁布将从房价中挤出泡沫，使房价涨幅开始 回落并逐步稳定，市场发展的空间更大，短暂的徘 徊之后房地产市场仍迅速发展。
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本项目营销战略
区域竞争楼盘众多，区域客流并不缺乏。以高品质展示和 高调形象为基础，项目在周边主干道和主要竞争楼盘边均 设立了醒目的导示系统，截流大量周边楼盘的客户，达成 低成本推广
绿城〃桂 建立6300平米会所，昭示性强，建立大盘的气势，底层做售楼处， 花园 客户可以感受到楼盘的品质与气度，通过会所，以实景展示主要
园林的景观带；前期蓄积大量浙江投资客；产品为本区树立了一 定的标杆，建立了品牌形象，被消费者认可
新加坡花 一期开盘时展示千亩大盘的气势，改变最初形象差的状况，着重 园城 建设入口大门、生态广场、会所（售楼处）；畜客期长，4个月的
预测三：
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新形势下的应对策略
短期炒楼将被严打，项目和企业抗风险能力是开发商本阶段 生存和发展的关键，在开发时对客户市场的研究要准确定位， 主要考虑自用需求和长期投资市场
旧有营销方式将在新政下成为不可能，核心竞争力将是市场 胜出的关键，建议开发商在开发项目的时候要做好充足的资 金准备，着力打造开发项目的市场竞争力，充分挖掘市场渠 道，以实力赢得市场 现阶段开发商应以收回现金流为首要工作，调低预期利润， 争取工期抢先开发
本项目营销关键点——占位区域
蜀山区成为合肥地产发展热点区域，万众瞩目，项目缺乏在 片区中拔高自我
占位区域行动：
Action 1：定位提升：形象定位上立足蜀山区，适度向全市 扩展 Action 2：现场导示：震撼灯杆旗、长江西路边大型广告牌、 别致导示牌界定区域，凸显项目位臵 Action 3：价值挖掘：利用媒体阐述本项目在片区内的最佳 发展前景，充分展示户型、价格在片区内的优势。
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片区内竞争对手的营销关键点回顾
项目名 营销关键点
金色池塘 开盘前期做了大量的预热活动，如：人居社会座谈会、金地物管
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
协议发布会、现代人居环境展览会、全国商业运营研讨会、社区 规划推介会、合肥精品户型评选活动；开盘时建立8000平水景园 林和休闲会所
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达成销售目标关键点２
避免两组团发售时相互竞争
由于目标客户相同，第一组团和第二组团在发售时将会引 起较大的相互竞争，如何减小相互竞争：
策略一：拉大第一组团和第二组团之间发售的时间差、价格 差，使第一组团有足够时间进行市场消化 策略二：第二组团认筹采用排号法，第一组团开始销售即开 始暗认筹，保证第二组团的认筹量和解筹率
市场反应一：二手楼市场受6月1日营业税增加的影响，出现大量抛 盘 市场反应二：新政策出台后虽然上海、南京周边地区房价出现了下 跌，但合肥市场房价并未出现明显波动
市场反应三：将购房者心理预期由房价会涨变为房价会降，自住购 房者和炒房者开始持币待购 市场反应四：近期从各热销楼盘的市场调查反映，客户上门量明显 下降
劣势二
由于工程原因无法充分做足现场展示，如：园林、 样板房、会所等
劣势三
分批推售的三个组团产品差异较大，且推售时间间 隔不大，每种产品都难于充分展示
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本项目的卖点整合
项目核心竞争力：产品附加值+低总价=产品高性价比
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板块竞争
合肥市区域市场分析——六大片区格局图
A区——老城区 B区——城东南片区
二环 一环
C区——新站开发区 D区——高新技术开发区 E区——政务文化新区 F区——经济技术开发区 本项目
谨呈：安徽盛通臵业股份有限公司
徽商城市庭院二期 项目宣传推广方案
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宣传推广方案总纲
项目回顾
国家近期出台相关政策对 合肥市场的影响 合肥房地产走势预测


合肥市房地产市场环境 蜀山片区市场分析

新形势下的 合肥市场

项目属性定位语：“蜀山下 城市上空院风景”将项目 位臵、项目名称含概其中
释义： 蜀山下——突出区位，生态的优势 城市上空——突出产品，高层为主 院风景——突出核心卖点，与一期呼应
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达成销售目标关键点１
提高客户储备量
根据客户储备量10% 的成交比例计算，要达到销售目标，需 要的客户储备量为：第一组团（A1、A2、A3、A4、A7）完 成销售155套，需要客户储备1550组
展示充分，拔高形象
产品创新，占位区域
开盘起势，分步推售 强势推广，小步快跑
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