2017年马鞍山楼市发展情况简析

2017年马鞍山楼市发展情况简析

2017年，马鞍山楼市爬坡上坎、蜕变新生，在实现高质量发展的道路上稳步攀升、奋力前行。受购房需求持续释放影响，2017年马鞍山市新建商品房和二手房共成交57110套，成交面积568.24万平方米，较2016年增加5512套57.91万平方米，分别增长10.68%、11.35%，再创历史最好水平。马鞍山邻近南京、合肥等城市，地理位置、交通条件优越，加上全国文明城市招牌、城市环境日益改善等因素，各大品牌房企扎堆来马“跑马圈地”，助推马鞍山商品住房投放速度不断加快。

一、2017年马鞍山楼市成交情况

（一）新建商品房销售面积基本持平

2017年全市新建商品房(不含安置房,下同)成交35681套，成交面积369.68万平方米，成交金额226.46亿元，同比分别下降6%、下降4.7%、增长13.6%。其中：新建商品住房成交29649套，成交面积328.74万平方米，成交金额194.96亿元，同比分别下降5.9%、下降4.2%、增长16.8%。

（二）二手房成交面积迅速上涨

2017年1-12月，全市二手房成交21429套，同比增长56.9%；交易面积198.56万平方米，同比增长62.3%；交易金额79.27亿元，同比增长66.7%；成交均价3992元/平方米，同比上涨2.7%。其中二手住宅成交21019套，同比增长57.1%；交易面积191.16万平方米，同比增长60.7%；交易金额76.93亿元，同比增长72%；成交均价4024元/平方米，同比上涨7% 。

二、2017年马鞍山楼市价格变动情况

（一）2017年全市住房价格变化情况

2017年，全市无论是新建商品房还是二手房，其成交价格都有所上涨。2017年1月-12月，全市新建商品房成交均价为6126元/㎡，比前一年的5140元/㎡上涨了986元/㎡。其中全市新建商品住房成交均价5931元/㎡，比前一年的4866元/㎡上涨了1065元/㎡。2017年，全市二手房成交均价为3992元/㎡，同比上涨了2.7%。其中全市二手住宅成交均价4024元/㎡，同比上涨7%。

（二）2017年全市住房价格变动原因

全市新建商品房成交价格上涨原因主要有三点：一是城市土地价值由于连续投入开发的不断升值，以及城市积聚效应带来的房产价值不断增加；二是以恒大绿洲、春晖悦府、伟星壹号院、御景园和清河湾花园等为代表的一批高端、精装修和改善性楼盘的入市，使得成交均价有所上涨；三是产品结构的调整，多层、小高层和电梯洋房的增多，以及联排、双拼等低层住宅和城南核心区域销量占比的增加，使得成交价格有所回升。

三、2017年马鞍山楼市的需求特点

（一）市区二手住宅成交量首超新建商品住宅

2017年市区二手住宅成交16420套，成交面积141.91万平方米，同比分别增长64.3%、67.5%。而新建商品住房成交14600套，成交面积158.43万平方米，同比分别下降19.6%、下降19.5%，二手房成交套数超过新建商品住宅成交量1820套。这主要是受棚户区改造货币化安置政策的影响，随着我市棚户区改造工作的加快推进，购房需求不断增加，不少棚户区改造居民选择购买位置、学区、生活较方便二手住房住宅小区，造成二手房成交量大幅上涨。

（二）品质要求提升，改善型需求特征显著

房产价值因城市积聚效应而不断增加。消费者对住房品质的要求也水涨船高。精装修、改善性楼盘入市导致楼市产品结构出现了调整。多层、小高层及电梯洋房增多，联排、双拼等低层住宅走俏，越来越多的居民正在从“有房住”向追求“住好房”转变。2017年市区销售备案的商品房中，按照户型面积段划分：100-120㎡住宅销售4670套，占比为31.99%，较去年上升0.86个百分点，所占比重连续二年上升；90-100㎡住宅销售3427套，占比为23.47%，较去年上升

2.17个百分点，所占比重连续三年上升；90㎡以下的住宅销售2953套，占总销量的20.2%，较去年下降1.55个百分点，较2014年下降9.2个百分点,占比连续三年下降；120-144㎡的住宅销售2847套，占比为19.52%，较去年下降1.54个百分点；144平方米以上的占4.82%，较去年上升0.06个百分点。

（三）老城区成交比重高，新区发展潜力大

2017年花山区、雨山区商品住房分别成交7646套、4815套、同比分别下降32.2%、下降15%。开发区、博望区商品住房分别成交457套、1464套，同比分别增长246%、增长192.8%。从所占比重看，花山区住宅销量占52.4%，较去年下降12.7个百分点，占比仍居首位；雨山区全年住宅销量占33%，较去年上升1.8个百分点。花山区、雨山区等老城区配套完善仍吸引了较多的购房者。开发区、博望区的房地产发展潜力较大，因而商品房成交的同比涨幅十分明显。

四、马鞍山楼市发展变化的原因及预期

相对于周边南京、合肥等城市高不可攀的房价，马鞍山房地产价格的优势明显，“价格洼地”效应以及日益便利的交通、配套设施，吸引了不少周边城市居民来马买房、也让更多在外工作的马鞍山人选择返乡置业，这就带动马鞍山商品房库存量持续下降，并影响到了本地购房者的心理预期，促使他们加紧出手。同时，棚改货币化安置工作的推进、全装修住房财政补贴、异地公积金贷款等政策影响，也使马鞍山购房需求持续释放，成交量节节攀升。

去年以来马鞍山土地市场异常火热，楼面价屡创新高。建筑成本及人工成本也在快速上涨，对楼市价格形成了强有力的支撑。随着马鞍山棚户区改造的深入推进及货币化安置政策的普及、公租房货币化保障、支持农民工进城购房等一系列支持居民改善住房需求等政策措施的落实，不仅有利于增加消费人群和购房需求，也为居者有其房的实现提供了条件。随着长江经济带、皖江承接产业转移示范区等一系列国家区域发展战略有机融合将进一步提升我市城市吸附力，提升房地产增值潜力。我市房地产业必将保持健康、有序、快速发展。