商品住宅销售价格分析与决策

本科毕业论文

题目名称：商品住宅销售价格分析与决策

学院：汽车与建筑工程学院

专业年级：工程管理2013级

姓名：李蒙

学号： 201318050111 指导教师：张斌

二○一七年三月十日

论文拟定写作内容：相关问题的背景及意义、研究现状的分析、商品住宅价格的概述、决策基本理论与方法、相关案例的研究。

论文拟选的主要理论：效用价值论、马克思的商品价值理论、地租地价理论、市场供求理论、区位理论、价格歧视理论。

论文拟选的定价方法：成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法、可比楼盘量化定价方法（其中以可比楼盘量化定价方法作为最主要的方法）。

论文大纲：

1绪论

1.1 问题提出及研究意义

1.2国内外研究现状

1.3研究内容与研究方法

2商品住宅价格分析

3.1 商品住宅的特征及价格

3.1.1 商品住宅及其特征

3.1.2 商品住宅的价格

3.2 商品住宅价格的基本构成要素

3.3 商品住宅价格特点及影响因素

3.3.1 商品住宅价格特点

3.3.2 商品住宅价格影响因素

3商品住宅定价的基本理论基础

3.1 效用价值论

3.2 马克思的商品价值理论

3.3 地租地价理论

3.4 市场供求理论

3.4 区位理论

3.5 价格歧视理论

4商品住宅定价方法

4.1 市场调研及确定目标

4.1.1 市场调研

4.1.2 确定定价目标

4.2 定价过程中应该注意的问题

4.3 定价方法的选择

4.3.1 成本导向定价法

4.3.2 需求导向定价法

4.3.3 竞争导向定价法

4.3.4 可比楼盘量化定价方法

4.4 定价策略

5商品住宅定价模型的研究

6.1 可比楼盘量化的定价模型

6.2 消费者满意度定价模型—Hedonic模型7案例分析

7.1 案例描述

7.2 定价方法与模型

7.3 应用及分析

8结论与展望

参考文献

关键词：商品住宅；价格分析；定价决策

摘要

由于房地产业本身的性质，它与很多行业都有着密切的关联，因此很多产业都被房地产业所带动，这使得房地产业几乎是世界各国经济的重要支柱产业。在我国，房地产业的主要方向是对居民商品住宅的开发，这样做对我国国民经济的快速和健康的发展有着重要的重要的战略意义。因为它首先，是关系到国家人民群众民生问题的最根本的一点，所谓“衣食住行”，“住”的重要性仅次于吃喝穿，由此可知对于老百姓而言它的重要性可见一斑。其次，加快商品住宅的建设，把商品住宅这一产业培养为我国国民一个新的经济增长点和居民的消费的一个热点。而且随着科技发展，人民群众的住房需求也逐渐提升，因此它还是提高居民整体的居住水平，满足我国人民群众住房需求的一个关键点。

本文是先通过对影响商品住宅销售价格的因素进行分析，总结出商品住宅的定价策略，可以让企业对商品住宅进行合理的定价。

文章首先介绍了商品住宅的特征及其价格、商品住宅价格的基本构成要素及影响价格的因素、商品住宅价格特点。接着介绍了效用价值论、马克思的商品价值理论、地租地价理论、市场供求理论、区位理论、价格歧视理论这几个基本的经济学住宅定价理论。然后介绍了几个商品住宅定价方法，有成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法、可比楼盘量化定价方法。还提到了商品住宅的市场调研的结果和定价目标的确定及对定价过程中应该注意的问题进行了分析

住宅的定价模型进行了研究，着重研究了可比楼盘量化的定价模型和消费者满意度定价模型—Hedonic模型，并结合生活中实际的案例进行了应用与分析。

关键词：商品住宅；价格分析；定价决策

Abstract

Because the property of the real estate industry itself, It has a close relationship with many industries, so many industries are driven by the real estate industry, this makes the real estate industry almost the important pillar industry of the world economy. In our country, the main direction of the real estate industry is to the development of resident commodity residence, which has important strategic significance to the rapid and healthy development of our national economy. Because it is the first point of concern to the people's livelihood issues. The so-called "Shelter", "live" the importance of food and drink after wearing, Thus, it is evident that the importance of the common people. Secondly, speeding up the construction of commodity residence, cultivating the industry of commodity residence as a new economic growth point of our national and the consumption of residents. And with the development of science and technology, the people's housing demand has gradually improved. Therefore, it is a key point to improve the resident level of the whole, to meet the housing needs of the masses of our country.

This paper firstly analyzes the factors influencing the price of the sale of commodity housing, summarizes the pricing tactics of the commercial residence, and allows the enterprises to make reasonable pricing for the commercial housing.

Firstly, the article introduces the characteristics of commodity residence and its price, the basic constituent elements of commodity house price and the factors influencing price, the characteristics of commodity house price. Then introduces the theory of utility value, Marx's commodity value theory, the theory of land rent price, market supply and demand theory, location theory, price discrimination theory, some basic economics housing pricing theories. Then, the pricing method of several commodities houses is introduced, cost-oriented pricing method, demand-oriented pricing method, competition-oriented pricing method, comparable real estate quantification pricing method. The paper also mentions the result of market research of commodity residence and the determination of pricing target and the problems needing attention in