京汉置业_河北香河县地处项目营销全攻略_90PPT.pptx

市场
区域市场小结
项目在销售表现上呈现出不温不火的态势，在售项目中均没有开盘火爆热销的场面， 这也和香河房地产市场关注度不高有关系； 推广无明显亮点，基本上无系统的宣传，案场管理水平不高； 相比通州有5000—7000元的价格差优势,相比燕郊具有1000—3000元的价格差优势。 珠江、绿地、永泰等品牌进入，将从整体上提升区域项目品质并引发激烈市场竞争;
合开发有限公司
合开发有限公司
香河五一路香河汽 车站南侧
5.4万平米
15万平米
2.50
普通住宅/17层板 楼、塔楼
毛坯
香河新华大街三强 实业集团东侧 4万平米 11万平米 2.50
普通住宅/板楼
毛坯
8000平米商业步行 华联超市、省重点 街/4栋塔楼底商 高中—香河一中 本报告是严格保密的。
香河龙安达房地 产开发有限公司
市场
永泰700亩 5w高层 新天地 180亩
盛达400亩 珠江300亩
撒丁岛 鹏达家苑 颐和家园 育龙香苑 泰安佳园 天琴湾 迎宾小区
区域市场概况
在售 预售
市场
天琴湾
重点竞争项目基本情况
萨丁岛
颐和家园
梅沙湾
育龙香苑
发展商
项目位置 总占地 建筑面积 容积率 物业类型 装修标准
配套
香河城镇房地产综 香河城镇房地产综
2007.6 3520
已开盘部分销售率 达78%，消化近 600套左右。
市场
区域市场小结
区域在售项目均以两居、三居为主力户型，产品同质化比较严重，在户型设计上没 有体现舒适型和创新性，均简单的认为“大即舒适”的概念； 竞争项目相对数量较少，但目前市场剩余房源量较大，2008年市场出现井喷式放量， 暂有3600套左右的房源投放市场，竞争激烈，对我项目造成一定的威胁； 目前项目销售均价在3500元/平方米上下浮动，地理位置和品质稍微较好的项目最 高价格达到了4000元/平方米； 竞争项目均没有配备完善的小区配套设施，仅仅是简单的借用了项目周边的资源， 自身的配套单一且匮乏，开发理念不够成熟；
香河新华大街33 号
1.3万平米
2.9万平米
2
普通住宅/板楼, 高层
毛坯
华联超市、省重 点高中—香河一
中
香河城镇房地产 综合开发有限公
司 香河市安平天下
第一城南
7.5万平米
14万平米
1.87
普通住宅/ 6层板 楼
毛坯
天下第一城、香 河家具城
北京育龙房地产 开发有限责任公
司 京东燕郊城府前
街 2.4万平米
市场
宏观市场特点
布局缺乏统筹安排，县城新建居住用地大多择空而建， 随机性大，布局分散； 居住用地的配套基础设施普遍落后，居民缺乏户外公 共绿化和活动空间，环境较为恶劣； 边缘村庄的作坊式加工工业对居住环境的干扰很大， 特别是永泰路以西、靠近家具市场的村庄更为严重； 大量城中村的出现，土地使用浪费，未来整合、改造 这些用地难度较大； 住宅建筑形式混杂，新旧程度不一、景观零乱。
建立超越竞争的营销全攻略 －－如何令香河项目叫好又叫座？
京汉置业营销策划部
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本报告是严格保密的。
目标解读
目标1——6个月，完成1.8亿元销售额，均价3650元/平米！ Q1面对激烈市场竞争以及较小的市场购买量
如何拔高项目形象，实现本项目3650—3800的区域高价？
目标2——通过启动区营销建立项目在市场的口碑及影响力。 Q2在较为封闭的市场及已分流严重的条件下 如何有效积累客户？实现较快速度的销售？
市场篇 产品篇 客户篇 策略篇 推售篇
宏观市场/区域市场/区域定位 指标/卖点/竞争力/综合分析/SWOT/价格定位
市场客户/2008客户/置业利益点/客户定位 定位回顾/思路/攻略/08策略/价格策略/案名 周期/节点/媒体/活动/展示/体验/费用/执行
市场
宏观市场概况
现状居住用地主要围绕县城中心偏 西分布，包括站西小区、花园小区、 南台小区、台南小区、闫段庄小区， 和新华大街以北居住小区，以及淑 阳镇部分村、街纳入现状建成区的 村庄用地，其中一、二类居住用地 数量较少、分布零散，主要位于迎 宾路与康宁路沿线的迎宾、花园、 南台、胡庄子等小区。三、四类居 住用地在县城所占比重较大，主要 为早期建设的居住用地和尚未改造 的村庄型居住用地。
2008年1月
64-74 ㎡
70 ㎡
/
来自百度文库
70 ㎡
54-60 ㎡
82-120 ㎡
90 ㎡
78-105 ㎡
88-90 ㎡
102-111 ㎡
130-180 ㎡
130 ㎡
136 ㎡
113-129 ㎡
122-139 ㎡
140 ㎡
/
166 ㎡
/
/
2008.3 3800
2007.12 3500
2007.9 3500
已开盘部分销售率 达100%，消化800
余套左右。
3500元/㎡ （预计)
08年4月12日 二期开盘
2008.1 2007.11 2007.10
3400 3200 3000
已开盘部分销售率 达近50%
3200元/ ㎡
已开盘部分销售 率近60%，消化
200套左右。
2008.2 3800
2007.10 3680
－17号楼，二 号楼，二期为3-8
期是18-26号楼
号楼
1800余套
1100余套
600余套
1167套
797套
一期2007年9月 一期2007年9
二期未定
月二期未定
2007年7月
2008年1月1日
一期2007年6月二 期2007年8月
2008年8月/12月
2008年4月1 月
2008年7月
2008年12月
9.5万平米
3.80
普通住宅/17层 板楼、塔楼 毛坯
三层单体商业
市场
重点竞争项目基本情况
总分期
总套数 开盘时间 入住时间 户 一居 型 二居 / 面 三居 积 四居
价格
销售进度
天琴湾
萨丁岛
颐和家园
梅沙湾
育龙香苑
两期:一期1－8#， 17层板楼。二期9 －12#楼，17层带 底商点式高层
二期
二期
两期：一期是1 两期：一期为1、2
市场
宏观市场小结
在大北京的规划下，香河县可以算是泛北京区域，面临着良好的发展机 遇，但由于产业的单一，支持力度不强，使它不能很好的承担起京津两地 连接枢纽作用，目前区域的房地产市场发展处在一种断层的局面； 房地产市场进入快速发展阶段； 香河的经济发展一直处于稳步上升的发展方向，为今后房地产市场的发 展提供了良好的经济基础和潜在的强大购买力； 区域的房地产市场目前处于一种随意发展的态势，品质相对较低，随着大 北京市场的稳步发展，香河房地产市场开始走向规范化和品质化。 香河房地产行业呈现出初级垄断迹象，并且行业专业性不足。