产业地产四大潜规则

产业地产四大潜规则

一、草船借箭”利益共谋！

假如没有派米雷事件为产业地产敲响了警钟，也许我们仍在这个领域迅速起飞的红火局面下津津乐道。无论这一真伪难辨的事件结局如何，业内人士都不得不承认类似案例在行业绝不鲜见。多方利益的妥协之下，“草船借箭”之道总是能够得到用武之地，如果规范监督得当，当然是一个共赢的局面，然而在监管严重缺失的现状下，却很可能成为引燃一系列连锁灾难的导火索。

敲响警钟

六月6日，上海工业地产商派米雷投资(集团)有限公司(下称“派米雷”)公开发表律师声明，指责此前相关媒体对公司“空手套白狼”的报道严重失实，并要求对方更正、向派米雷致歉以挽回公司的名誉损失。

这一冲突源于此前媒体报道的派米雷与业主的法律诉讼纠纷，报道指出派米雷设下了“空手套白狼”骗局：没有拿到土地证就开始销售工业厂房，同时涉嫌偷换概念为业主代理融资，并通过阴阳合同做抵房款偷税漏税。

实际上，派米雷在一个月之前刚获得了当地星火开发区管委会颁发的2011年度“服务业之星奖”，短时间内，荣耀与卑污一同落在自己身上，尴尬处境可想而知。无论孰是孰非，派米雷事件所反映出的产业地产潜规则却是行业内不争的现状。

“由于工业用地很多都近乎零地价出让，这在吸引了优秀开发商的同时，也引来许多试图钻空子的企业。”一位产业地产专家对记者表示，“开发商可以用定制化的借口，拿着图纸就开始收取定金甚至房款，这一套手段下来，往往只需要几百万的自有资金就能将几亿元的园区开发滚起来。”

业主对派米雷的诉讼中，这一情况十分典型。派米雷在土地尚未到手、厂房连地基都没有打的情况下，不仅收取不菲的定金，还直接与业主签署预售合同，从而迅速将房款的1/3收入囊中;而剩余的房款派米雷甚至以自己的名义去银行贷款，再转而借贷给业主，这也导致了中间“吃倒手差价”的可能性。

据本报了解的地方性中小型产业地产商中，很多都表示自己几乎不用银行贷款和其他融资渠道，完全靠自有资金就可以运作几百亩甚至上千亩的园区。

热衷于“草船借箭”潜规则的不仅是开发商，很多地方政府也乐此不疲。一位业内人士

告诉记者，一个开发商与地方政府谈好2000亩的园区开发，承诺了产值和税收，双方也签订了协议或合同，然而在开发商投入了大量成本之后，却发现政府根本没有土地指标，双方只能无限期地拖延下去。

利益共生

“这种情况背后的主要原因，其实是土地证申办手续繁琐、费时所致。”联东集团地产事业部副总经理梁环宇指出，由于土地指标有限，使得土地供应及开发速度过慢，而土地证的报批手续至少需时半年甚至更久，如果开发商“按兵不动”的话，则无法在获取土地证后立刻实现投产，加之产业地产不同于住宅地产，招商过程中存在许多不确定因素，因此开发商必须通过扩大招商周期以获得更多商户信息。

这么一来，冗长的招商周期就使得开发商在“一寸光阴一寸金”的市场运营中损失连连，但是很多产业地产开发商本身资金实力十分有限。而中小企业业主在得知开发项目启动后，也希望以最快的速度锁定园区价格，在确保相对优惠价格的同时，尽快制定自身投资计划，实现自身资源的最优配置。

“而地方政府更是快字当头，恨不得今天签约明天就动工。”上述产业地产人士表示，“他们不关心地价如何便宜，只在乎尽快投产以产生税收，因此经常逼着开发商迅速开工，至于土地等环节的手续，往往也是先发文后补齐。”

北京市通州区潞城镇人民代表大会主席王晨也坦承，某些地方政府因为希望开发商在拿地后就能快速进行投产，实现地方税收，促进当地经济发展，甚至会默许开发商在既没获取土地证也没取得销售许可证的时候就启动招商。迫于市场和政府的双重压力，不少开发商选择铤而走险，在未拿到土地证之时就启动招商运作。

“实际上，在没有销售许可证的情况下，开发商是不能进行招商的。要是开发商收取了订金，管委会就必须进行干预，政府和开发商都应该严格按照法律规范办事。”王晨说。

在多方利益的碰撞、妥协和交融下，法律意识的淡薄或有意规避，加上制度和监管上的缺失或松懈，“草船借箭”一直在行业内大行其道。

动力联行董事长梁春在分析派米雷事件时表示，中介出身的派米雷为了节省多重交易下的过户成本，没有与客户理清双方的权责关系;而在这方面，企业也必须承担责任，企业并没有找具有丰富的产业地产行业运营经验的开发商，自身薄弱的法律意识导致权责不明，法律纠纷也随之而来。

风险之患

众所周知，台风来时，鸡犬升天，潮水退去，水落石出。在市场火热、人们无暇关注风

险时，一切利益的交换都能够结成同盟，而一旦行业调整开始，各类规范更加严格后，一系列纠纷、风险、冲突就益发凸显出来。

“很多不专业不正规的公司会利用这种潜规则来进行短期套现，实际上他们根本不想好好做产业地产。”梁环宇表示，“这些公司既没有资质，也没有相关经验，只是因为现在住宅不好做了，就想拿工业土地建房子快速卖掉，卖了以后又盖不动，盖不动就违约，于是就产生了各种法律纠纷。”

据上述人士指出，在潜规则下，一切顺利则是多方共赢，而一旦这个利益链条中间断掉一环，就会造成一连串的损失：政府由于土地长期空置而损失优质地块理应带来的就业、GDP和税收;客户面临着长期无法投产、甚至是对方卷款逃走而造成的“房财两空”风险;整个产业地产则会因为这种声誉的损害而对优秀正规的地产商造成无形打击。

“除此以外，由于这种开发商与客户所签的合同都是无效合同，中小企业主本身也有过错。”上海大成律师事务所高级合伙人李晨对本报表示，“最终可能是企业的资金成本无法得到完整赔偿。”

“要消除这种潜规则，企业自身首先必须做到透明规范。”梁环宇表示，联东也会偶尔出现未拿到正式土地证，招商程序便已先行启动的情况。在这样的工业项目启动之时，联东会选择先与企业进行沟通，告知企业他们已与政府达成默契与认知，土地证正在申办的过程中，只是费时甚长。在确定企业清楚了解这其中潜藏的风险后，如果企业仍有购买意向，才会与其签订认购协议，收取意向金，并在日后的项目开发过程中依法履行合同承诺。

李晨则指出，客户也应当树立相当的基本法律意识。在工业厂房预售之时，开发商应当具备业内人士所称的“5证2书”，分别是由市规划局核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，市建设局核发的建设工程开工证，市国土资源局核发的国有土地使用证和由房屋管理局核发的商品房预售许可证。中小企业应该注意到，正规开发商会专门设立土地证等证件的展示区，以便查看。

“目前我国的法律法规不允许工业地产进行独立分割产权，一个大厂房即使有产权证，但是在产房里分层或者分户是行不通的，否则日后将会面临众多小企业违约追索的风险。这是中小企业必须具备的产业地产基础知识。”李晨表示，“此外，目前产业地产中最主要的融资模式是通过私募建立有限合伙企业，利用私募基金与开发商合同，共同开发工业地产项目。而合法的私募融资方式是存在于个人与个人之间，个人与企业之间的，企业与企业之间是不能进行借贷的。”