产业地产四大潜规则
房地产开发流程及前期报建经验分享(三)
浅谈房地产开发经验11、施工许可证施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。
缺一不可。
在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。
在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。
要这样的话，绝对没1年的时间出不来。
不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。
而且得一步一步来。
这是什么概念？这是卡死你的概念。
随便哪个环节出了任何问题，直接就GAME OVER。
在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。
最后撤资了，不干了。
上级政府震怒，云云。
现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业服务吗？到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不到了。
为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。
大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。
在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。
我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。
我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则。
这些规则维系着房地产这个产业。
在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。
这个系统在经过10多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。
因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。
这就是一种双方博弈之后达到的平衡。
哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。
这么把一个项目分割成很多部分发证。
为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。
售楼九大套路十大陷进
两年前，亲自体验了一次传说中如梦一样的买楼经历。
2017年前半年到2018年后半年，是西安房价突飞猛进翻一番又翻一番的时段。
当时，售楼的基本模式是销售团队在运作，先让有意向的顾客交两万诚意金，说随时可退，其实一缴，就把你套住了，根本就退不了，然后被迫去选房。
选房还不在售楼处，把你拉到一个很偏远的农家乐庄园，现场氛围跟传销没什么两样，什么信息都不讲，排号进去选，限时三分钟拍板，缴五万元定下来。
三分钟能选个什么房，等你糊里糊涂把钱交缴了，出来才回过神来，原来中招了，两个大巴拉来的人，有一半是房托。
再等你把合同签了，从此置业顾问电话再也打不通了，可是楼还是水中月，慢慢等着去吧。
有了这一次险恶的经历，便开始留心售楼的套路和陷阱，今天把这些经验分享出来，希望对看到的买房者有用。
销售团队售楼十大套路套路一：开盘都是人山人海在项目开盘时，活动现场都是人头攒动，可能是项目本身人气高，但也有可能是开发商雇佣的人。
正常来说选房过程会非常冗长，而开发商这样做的目的就是让你认为买房不容易产生急躁情绪失去理性被置业顾问牵着鼻子走。
套路二：首次开盘性价比高一般项目首次开盘定价会相对便宜，原因是第一次售卖会掺杂很多"关系户"，这时候大家普遍认为，推出房源会是最优质的、价格也是最低廉的，买了一定"赚"！但是！要提醒您，一些体量大的项目后续房源的价格非常可能浮动不会太大，如果二期甚至三期开盘时间与一期间隔较短，价格基本不会变化太大，并且开发商不会把所有优质房源一期全部放完，反而一期开盘因为一些"关系户"的存在，优质房源反而难抢。
套路三：销控板已售房源有猫腻又是一个惯用套路，售楼处工作人员一般会对案场设置的销控板进行特殊处理，贴上"已售"标签的房源并不全是已经卖掉的房子，其中会有一部分是开发商自己的房源，或者某些房源原本就不打算销售。
眼见不一定为实，看房时大家要留心。
商业地产开发中常见的十大错误
第一大错误：产品形态规划与盈利模式相矛盾很多开发商在项目盈利模式与产品形态规划上不统一，项目本来要打算出售的却规划成了不适合销售的大面积、集中式商业产品形态；本来是要自己持有经营的却规划成了不适合引进大型品牌主力商家使用的产品形态。
目前大部分开发商由于资金实力等原因，开发理念还是不愿意持有，而是最快、最贵地卖掉商铺快速回笼资金，这种盈利模式的产品形态最好是易分隔、独立门面、独立交通组织的商业。
在这一点上，万达目前做的最好，他们在产品形态规划时把持有型和销售型分离，持有型部分规划为大面积集中式商业，销售型部分规划为小面积沿街商业。
第二大错误：先盖楼后招商这是目前国内大部分开发商的通病，他们习惯于先把房子盖好然后再考虑招商的问题。
这些开发商在住宅开发的时候就是这么做的，先盖房子再卖房，也赚得盆满钵满，他们就认为这种做法是理所当然的。
住宅开发转向商业地产开发，整个游戏规则面临着一个巨大的变化，开发商面对的客户不再是个体为主的自然人，而是一家家商业机构，商业地产是为下游的商业机构提供一个经营场所的，开发商盖的房子要靠商家来使用的，商家对选址的要求，要考虑地段、商圈、业态、建筑结构和功能、成本等多重因素，当这些要求不被满足的时候，商家是不会进驻的。
开发商前期规划的时候不考虑下游商家的需求，等盖完房再招商，其结果自然就是商业物业的长期闲置。
万达提出“订单式开发”，核心思想是先与下游商业机构形成战略联盟，按照下游商家的需求去拿地、去做规划、去盖房子，盖好房子租给这些战略联盟伙伴。
而很多开发商对商业地产的开发思路还停留在史前阶段，给招商造成了巨大的困难，成为商业物业闲置的一个关键原因。
第三大错误：盲目追求大体量商业项目的大体量是住宅市场大盘的一个翻版，土地成本的市场化要求开发商必然追求大盘的规模化效应以降低成本，而且大盘也能塑造开发商的品牌，同样在商业地产市场追求大体量。
大体量对住宅开发来讲是降低成本的主要手段，对商业地产来讲，脱离市场需求的大体量就是高风险。
房产销售管理方案
房产销售管理方案房产销售管理方案「篇一」一、薪酬体系设计目标1．符合公司整体经营战略需要2．保证公司的薪酬水平对外具有竞争性3．保证公司的薪酬体系对内具有公平性二、房产销售人员薪酬构成销售人员薪酬由岗位工资、提成、奖金、工龄工资、保险福利五部分组成。
其中：销售主管=岗位工资+提成（购房合同金额×提成比例）+管理提成（所管辖销售人员购房合同总额×提成比例）+工龄工资+保险福利1．岗位工资（1）岗位工资的确定岗位工资：根据工作评价确定每个工作（职位）的相对价值，并将其归入相应的职位等级中，以保证职位等级薪资体系在公司内部的公平性。
同时，在薪资调查的基础上确保薪资水平不低于社会同行业的平均水平。
（2）岗位工资的调整岗位工资的调整有以下四种方式。
①调职：根据调整（升/降）后职位的职等职级支付基本工资。
②调等：根据考核结果，在所在薪酬系列内调整职等，并按调整后的职等职级支付基本工资。
③调级：根据考核结果，在本职等内调整职级，并按调整后的职级支付基本工资。
④调整工资率：根据社会零售物价指数和公司经济效益进行调整，由薪资管理制度具体规定。
2．奖金（1）单项奖励计划：根据实际需要，建立与特殊贡献、成本节约、不良事故预防、合理建议等相关的单项奖。
（2）冠军售楼员：每年1月1日、4月1日、7月1日、9月1日，经统计上一季度完成销售额最多的售楼员，将发放其销售额的xx‰作为特别奖励。
3．福利与保险（1）法定福利与保险，其项目水平以国家、地区及公司规定为准。
（2）津贴：话费补助（xx元/月）、差旅补助等。
4．工龄工资工龄工资根据员工为企业服务年限长短确定，以鼓励员工长期、稳定地为企业工作，销售人员工龄工资发放标准为xx元/年。
三、销售人员薪酬日常管理1．工资发放工资发放日期为每月的xx日，若逢付薪日是周末或公众假期，则提前予以支付。
2．薪酬体系维护和调整公司将根据市场薪酬水平、公司整体经营状况等因素对销售人员的薪酬体系进行维护和调整。
房地产行业热点问题六问六答
房地产行业热点问题六问六答近年来，房地产行业一直是社会关注的焦点，不断涌现出一系列的热点问题。
这些问题既关乎千家万户的居住问题，也牵动着市场经济的脉搏。
本文将围绕房地产行业的热点问题展开六个问答，希望能够为读者揭开一些迷雾，让大家对房地产行业有更深入的了解。
问题一：房价一路攀升，是何原因导致?答：房价上涨的原因有多方面的因素。
首先，土地供应的紧张导致房源紧缺，供不应求；其次，城市化快速进程带来人口的大量涌入，对房产市场需求的增加；再次，投资投机的情绪也推高了房价。
此外，政府的限购、限贷政策也会导致少数人炒作房价，进一步推高市场价格。
问题二：高房价是否意味着房地产泡沫?答：高房价不一定就意味着房地产泡沫。
房地产市场是受供求关系制约的，高房价既可能是客观需求的结果，也可能是供给短缺的结果。
泡沫的特征之一是价格与房地产实际价值脱节，如果市场上高房价的背后没有真实的需求支撑，且存在大面积的空置现象，则可能存在泡沫。
问题三：房地产开发商利润过高吗?答：房地产开发商的利润率往往是高的，这是由多个因素共同决定的。
首先，开发商需要承担土地购买、规划设计、施工建设等一系列成本，这些成本是房价的一部分，因此即使房价高，开发商也需要满足这些成本支出。
其次，开发商承担着市场风险，一旦市场变动不利，也会面临巨大的损失。
因此，我们不能过于简单地认为开发商利润过高，要细致分析才能得出准确结论。
问题四：购房者如何保障自己的权益?答：购房者应该对房地产市场充分了解，通过合法途径选购房源，签订明确的购房合同，并且留有购房凭证。
此外，购房者可以通过购房合同约定交付时间、质量标准等具体事项，一旦出现纠纷可以依法维护自己的合法权益。
购房者还可以选择通过政府渠道投诉维权，使自己的权益得到更有效的保障。
问题五：房地产税是否能有效调控市场?答：房地产税是向房产所有者征收的税费，旨在调节房地产市场，防止投资炒作。
房地产税作为一项财政工具，可以通过调节房产交易成本，影响投资者的购房决策。
企业四大隐形危机
３ 培育 和发展各类 基金 、 、 资产管
理 公 司 、 纪 公 司 、 券 公 司 等 机 构 经 证
投资者 ， 过投 资 、 理 、 通 代 委托控 股 、
债权 转 股 权 等 方 式 ， 成 国有 企 业 的 形 多元 持 股 。 ４ 、鼓 励 或 促 进 公 有 产 权 之 间 的 交 叉 持 股 ， 别 是 金 融 资 本 和 产 业 资 特 本 的融 合 。 ５建 立和完善 职工持股制度 ， 、 提 高 职 工 的 责 任感 和 归属 感 。 ６ 改 进 和 推 动 知 识 、 利 、 术 、 专 技 和 管 理 等 无 形 资 产 作 价 入 股 ， 其 是 尤
企业管理纵横
ＧＵＡＮＧ ＸＩＤＩ ＡＮ ＹＥ
店 景 它
基础上 ， 注意吸 收先进的管理 和技术
经验 。应 大 力 引进 包 括 港 澳 台在 内的 境 外 资 本 以 直 接 投 资 方 式 并 购 境 内 国有 企 业 的 资 产 和 股权 。特 别 要 注 意 在 Ｑ Ｉ 制 度 下 引 进 国 外 优 秀 战 略 投 ＦＩ 资 者 ， 们 的 资 格 经 过 严 格 的 挑 选 和 他 限制 ，因 此 得 以 成 为 Ｑ Ｉ 的投 资 者 。 ＦＩ 他 们 基 本 上 都 是 一 些 坚 持 长 期 稳 健 投 资 理 念 、在 国际 上 有 较 大 影 响 、 具 有 丰 富 的 经 营管 理 经 验 的 跨 国机 构 。
探索 经 营管理 作 为要素 参 与分 配 的
具 体 途径 和奖 励 办 法 。
和优 秀楷模 ，他们 的失 败警示我们 ：到 了该 重新摆正 自己
借 ・ ， 海 ” 打 造 国有 企 － ， 船 出“ ，
业 新 优 势
房地产行业潜规则
房地产行业潜规则1. 引言房地产行业被广泛认为是一个赢利丰厚的行业，吸引了许多投资者和从业者。
然而，除了传统的市场规则外，房地产行业还存在着一些潜规则，这些规则往往在业界熟知但不被大众所了解。
本文将介绍房地产行业中的一些潜规则，并探讨其对行业发展和市场环境的影响。
2. 潜规则的存在和原因2.1 价格垄断在房地产行业中，几大房地产开发商往往会形成垄断地位，通过控制供应和价格来获得更高的利润。
这种垄断地位使得房地产价格往往高昂，使普通消费者难以负担。
同时，这也造成了房地产市场的不稳定性和波动性。
2.2 信息不对称房地产行业存在着信息不对称的问题，即开发商和房地产中介等行业从业者掌握着更多关于项目的信息，而普通消费者往往处于信息劣势地位。
这使得消费者很难获取真实的房地产市场信息，容易受到虚假宣传和误导。
2.3 关系密切在房地产行业中，人际关系往往起着至关重要的作用。
与政府、银行和其他相关机构的关系密切可以给企业带来更多的资源和机会。
这也成为了一些企业谋取不正当竞争优势的手段，对于那些没有强大背景和关系网络的中小开发商来说，竞争非常激烈。
3. 潜规则的影响3.1 市场价格波动由于价格垄断的存在，房地产市场价格波动往往较大。
当供应过剩时，房地产价格会出现大幅下跌；而供需失衡时，则会出现价格上涨。
这使得消费者难以准确预测市场行情，增加了市场的不确定性。
3.2 群体恐慌和投机由于房地产市场的高风险和高回报，很多投资者和消费者往往会采取投机行为，进一步加剧了市场的不稳定性。
当市场出现大幅下跌时，投机者往往会出现群体性恐慌，导致市场进一步恶化。
3.3 资金链断裂由于房地产行业的高投资和高风险性，一旦出现市场波动，一些资金链不稳定的企业很容易陷入困境。
这些企业可能面临无法按时偿还贷款、无法完成项目等问题，甚至有可能破产倒闭。
这种情况对整个市场的稳定性和信心造成了很大影响。
4. 如何应对4.1 加强监管政府应加强对房地产行业的监管，建立完善的市场监管体系。
房地产踩盘方法总结（五篇模版）
房地产踩盘方法总结（五篇模版）第一篇：房地产踩盘方法总结关于踩盘公司的踩盘活动较多，发现在踩盘过程中有很多信息是可以不用去现场就可以查到的，有些信息到了现场还是得不到。
一、对于踩盘的认识1、踩盘在市场调研中的地位当今竞争激烈的经济环境下，市场调研的作用越来越大，是决策的重要甚至唯一依据，“没有调查就没有发言权”。
在国外的一些成功企业里，用于前期市场调研的资金已经超过了研发的费用。
在资金量很大的房地产行业中，市场调研的作用更是不可忽视。
在我看来，房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。
而调查的数据信息中，一手信息往往比二手信息更真实可靠，更具有说服力，但调查的难度也较大，尤其是客户需求调查。
踩盘属于一手信息的重要搜集途径，是非常重要的。
2、踩盘是为了解哪些信息很多人可能和我有一样的疑问——我们要知道的东西好象大部分可以直接通过网络和电话解决，去踩盘不是浪费时间吗？这个问题长期捆饶着我，总觉得踩盘好象没多大作用，很浪费时间，因为已经有很多渠道了解很详细的楼盘信息了：基本技术指标——各大房产网和项目网站项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站推盘节奏——项目动态监控户型配比——市场信息网，自己打开楼盘表数（有点烦琐）销售率——网上备案都能查到（用已售量除总供应量）购房者对楼盘的评价——业主论坛到底还有哪些信息需要踩盘来了解：（1）对项目以及周边的经济、区位、人文、自然环境有个直观的感受；（2）可以了解一些项目的细节，比如销售人员的素质、销售案场的包装以及样板间等一些营销方面的感受。
还有工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等一些产品细节的认知。
（3）可以调查到一些网上无法查到的数据信息，比如客户调查，细致价格、停车调查、入住情况调查、真实销售情况调查等。
二、踩盘信息搜集方法1、对各种环境的感性认识踩盘不能只在售楼部和项目里面打转，关键是感受到一些数据不能表达的东西。
-警惕“沙盘陷阱” 总结五条楼盘沙盘“潜规则”
?警惕“沙盘陷阱” 总结五条楼盘沙盘“潜规则”导读:本文介绍在房屋买房，选新房技巧的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
我们都知道，无论购房者是通过哪种形式看房选房，最终都是需要去售楼处实地了解情况，而如果是想要了解一个待建或在建楼盘，那么就更需要去楼盘查看沙盘图，因为这样才能够清晰了解楼盘的整体情况。
但是当楼盘交付时，很多购房者发现，沙盘中那些美丽的绿化、精致的小桥、超宽的楼间距，其实根本不存在。
所以大家在看房时一定要注意警惕沙盘陷阱。
所谓沙盘，其实就是小区楼盘模型。
现在每一个售楼部都会在售楼大厅摆放沙盘，包括小区规划的总体沙盘和部分户型沙盘。
那么沙盘中究竟藏有哪些猫腻呢？一、调低楼高、调大楼间距据相关的业内人士介绍，“调低楼高、调大楼间距”，已经是不成文的基本规矩了。
此外，沙盘上的小区道路，也比实际图纸放宽2厘米，由于我们一般人观看模型是俯瞰的角度，而观看现场是平视或仰视角度。
因此，沙盘上的设计往往比实际社区规划稀疏很多，同时也会给人高绿化率的感觉。
二、某些不利因素不会出现在沙盘上其实制作沙盘的单位是要严格按照实际图纸制作的，但是有些设备设施，就算图纸上有，在沙盘上也不显示出来。
例如垃圾房、变电站、高压电线、地下车库出入口、水泵室等等，这些肯定事不会出现在沙盘上的。
三、暧昧的距离配套设施的安放，也是沙盘制作的一个猫腻点。
通常来说，在制作沙盘的时候，会重点突出市中心区域位置，而且这些区域安放有讲究，不能离楼盘太远，但也不能太近。
最好是三个手掌的距离，这样一眼扫过，这些区域就会有在同一板块的视觉差。
还有学校，如果楼盘周边有学校，也会放在楼盘最近的距离，从沙盘上看，马路都比较窄，显得楼盘与学校其实是一体的。
其实并不是这样的，这也只是沙盘制作单位特意将距离缩小的。
四、宽敞明亮的户型大家在看户型沙盘的时候，会发现似乎每一间房的采光都特别好，但是实际上在制作沙盘时，窗户都会放宽些，这样能够显得窗明几净。
讳莫如深的公司潜规则
讳莫如深的公司潜规则过去，中国人曾经忌谈性；今天，中国人忌谈公司政治。
一如鱼总是在最后知道水的存在，职场人士往往最后一个意识到公司政治的决定性作用。
公众被严重误导人们被企业家们严重地误导了。
我们不厌其烦地听企业家们讲述着花样翻新的公司愿景、产业报国的理想、极富远见的发展战略，听到他们讲述对诚信与慈善事业的一往情深。
好像他们人格的高尚带来了前无古人的成功。
难道真是激动人心的宏图和理想主宰了一个企业的成功、失败和平庸吗？当然不是。
商业从来都是在复杂环境中处理复杂的利害关系。
在“无中生有”的冒险中，政治智慧往往能解决在技术和管理层面上看来根本不可能解决的问题。
明知不仁也要强为，常人夜半安睡时他们却常常从噩梦中惊醒。
表面上的那种果决，经历了多少硬撑下去的隐忍反复。
这样的生活煎熬使他们都爱上了哲学！哲学的根基不是柏拉图教诲的好奇，而是根深蒂固的绝望和苦痛。
企业家常常踩着悬崖边跳舞，他们的思想在绝望和恐惧中得到再生并获得新的力量。
孤独无援的困境，激发了他们身上的潜能，升华为被世人尊敬的哲学。
而讳莫如深的公司政治，正是哲学的温床。
公司政治也绝非搬弄权术那么简单，真正的“大家”，无论是开创一个新的事业，还是引导一次深刻的变革，都不能避开对舆情大势的驾驭。
人们还被记者、学者、媒体严重误导着。
这些个群体，习惯于抽象，总把公司一把手的利益志趣等同于公司的目标。
或者把公司目标简单化为公司一把手的目标。
大谬不然！陈久霖不是个案。
公司一把手目标跟公司目标相去甚远。
对许多企业家来说，财富超过一定的数量界限，已经失去了意义。
此时，获取更多利润已经不是他们个人的目标。
获取政治资本，或是创立更大的名声，或是更强硬地贯彻个人的意志，往往要超过他们的盈利冲动。
这里，我们特别需要意诚心正，锻炼我们的觉察往更宽广、更深处、更无间的层面去，去透视中国明星经理人群落的悲剧性命运。
以头撞墙的明星经理人每个明星经理人跟企业主的分崩离析都各有各的情由，而最基本的迷狂是缺乏对资本意志的彻底尊重。
五宗罪之大摩在华“贿赂门”
五宗罪之大摩在华“贿赂门”作者：陈益锋来源：《中国新时代》2009年第07期对于类似大摩这样的庞然大物，如果政府监管不利，必然导致“贿赂门”的泛滥2009年2月11日，大摩（摩根士丹利）在向美国证券交易委员会(SEC)提交的文件中称，公司近期发现一名中国区的地产雇员，即摩根士丹利前中国区地产主管盖斯•彼得森，因涉嫌违反美国《反海外腐败法》。
在大摩向SEC提交文件的次日，摩根士丹利地产基金全球总裁Sonny Kalsi也宣告离职。
传闻他受到了彼得森问题的牵连。
于1977年制定的美国《反海外腐败法》，被用于惩治美国企业或美国公民向外国公职人员行贿的行为。
在涉嫌行贿者影影绰绰地浮出水面3个月后，与此相关的中国涉嫌受贿者，仍然隐于雾中，难辨形迹。
中美两国的司法部门迄今未公布关于此案涉嫌受贿人的任何信息。
据媒体报道，5月14日，上海永业集团员工向媒体举报该集团的前后两任高管，称后者挪用了上亿元的保险资金，并拥有多处豪宅。
这一事件让沉寂3个月的大摩“贿赂门”陡然再起波澜。
地产黑手永业集团以前为上海卢湾区政府控股的企业，是上海市房地产开发企业50强，是摩根士丹利在上海的主要合作伙伴之一。
上述举报所称的“豪宅”，也在大摩与永业共同开发的“锦麟天地”楼盘内，其中一位高管的子女更被指在大摩上海办事处任职。
但“举报内容多为不实。
保险资金并非挪用，住房信息也不对，也不算什么豪宅。
”上海永业集团人士否认了几乎所有举报内容。
摩根士丹利与永业集团的合作渊源，可以追溯到2003年。
永业集团前身为上海卢湾区政府控股的企业，是上海市房地产开发企业50强，具有极深厚的政府资源。
2003年7月，摩根士丹利入股10%参与上海永业集团开发的住宅项目锦麟天地雅苑，而运作“锦麟天地雅苑”项目的公司是上海华丽房地产发展有限公司。
2003年5月9日，占项目公司30%股权的上海永业集团，将其25%的股权转让给注册在英属维尔京群岛的“Yongye国际有限责任公司”，其转让价为869.5万美元。
售楼小姐潜规则
售楼小姐潜规则在中国的房地产市场中，售楼小姐是一个非常特殊的职业。
她们是房地产开发商的代表，负责向客户介绍楼盘信息并促成交易。
然而，随着房地产市场的不断发展，售楼小姐们也开始涉足一些潜规则，这些潜规则往往是客户所不知道的，甚至是违法的。
在本文中，我们将探讨售楼小姐潜规则的一些案例和现象。
首先，售楼小姐们常常会在销售过程中使用一些夸大宣传和虚假信息来吸引客户。
比如，她们可能会夸大楼盘的地理位置、交通便利性、配套设施等优势，而实际上这些信息可能并不属实。
这种行为不仅是对客户的欺骗，也是对房地产市场的不良影响。
而且，一些售楼小姐还会利用客户对房地产市场的不了解，通过故意误导和隐瞒信息来获取更高的销售提成，这种行为更是违法的。
其次，售楼小姐们在销售过程中还可能会利用一些手段来搞“内部交易”。
比如，她们可能会将某些房源优先推荐给熟悉或者有关系的客户，而对其他客户则不予告知。
这种行为不仅违背了公平竞争的原则，也损害了其他客户的利益。
更甚者，一些售楼小姐还可能会与房地产开发商勾结，通过内部交易获取更高的回扣和提成，这种行为更是违法的。
此外，售楼小姐们在销售过程中还可能会利用客户的隐私信息来进行一些不当的行为。
比如，她们可能会在未经客户同意的情况下将客户的联系方式泄露给第三方，或者在未经客户同意的情况下将客户的个人信息用于其他商业目的。
这种行为不仅违反了客户的隐私权，也可能构成违法行为。
最后，售楼小姐们在销售过程中还可能会利用一些不正当手段来进行销售。
比如，她们可能会在销售过程中故意夸大楼盘的升值潜力，而忽略了房地产市场的风险性。
或者，她们可能会在销售过程中使用一些不正当的销售手段来逼迫客户签订合同，比如设置一些虚假的优惠条件来诱使客户签约。
这种行为不仅是对客户的欺骗，也是对房地产市场的不良影响。
综上所述，售楼小姐潜规则是一个非常复杂的问题。
在中国的房地产市场中，售楼小姐们的潜规则往往是客户所不了解的，甚至是违法的。
行业潜规则
行业潜规则与法律法规的关系
行业潜规则与法律法规之间存在冲突
• 当潜规则与法律法规相冲突时，应优先遵守法律法规
• 政府和监管部门应加强对行业潜规则的监管和整治
行业潜规则与法律法规之间存在矛盾
• 潜规则往往没有明确的法律依据和支持
• 遵守潜规则可能导致违反法律法规
行业潜规则与法律法规之间存在互补关系
• 潜规则在一定程度上补充了法律法规的不足
非正式的惯例
取一些不正当手段来获取竞争优势
内潜规则的存在和演变
• 随着时间的推移，这些惯例逐渐
• 消费者需求的变化可能促使行业
• 监管环境的变化可能促使行业内
成为行业内的潜规则
内成员调整潜规则以满足市场需求
成员调整潜规则以适应监管要求
市场竞争与行业潜规则的滋生
市场竞争可能导致行业内成员采取不
正当手段来获取竞争优势
• 潜规则可能涉及价格、服务、质量等方面的不公平待遇
行业潜规则对行业发展具有双重影响
• 短期内可能促进行业内成员的生存和发展
• 长期来看可能阻碍行业的创新和健康发展
⌛️
行业潜规则对消费者权益保护具有负面影响
• 潜规则可能导致消费者在交易过程中权益受损
• 潜规则可能加剧消费者与行业内成员之间的信息不对称
• 消费者将更加关注自身权益，抵制行业潜规则
• 消费者在交易过程中的权益将得到更好的保障
• 消费者与行业内成员之间的信息不对称将得到缓解
社会诚信体系的建立与完善
随着行业潜规则的消亡和行业的规范化发展
• 社会诚信体系将逐步建立和完善
• 社会信用将成为行业发展的重要基石
随着消费者权益保护意识的提高
• 社会道德风险将得到降低，社会诚信体系将得到加强
论房地产企业的社会责任
论房地产企业的社会责任摘要:在市场经济条件下,房地产企业要寻求自我的长期稳定发展,第一,要取得稳定的利润增长点,把技术创新作为常抓不懈的任务;第二,要确保稳定、良好的产品质量;第三,要勇于承担社会责任,要遵纪守法、保护环境、创造就业,为社会稳定付出应有的社会义务和责任。
关键词:房地产企业 社会责任引言房地产企业的社会责任,是指房地产企业在追求营利性目标的同时,还应该最大限度地增加投资人利益之外的其他所有社会利益和责任。
房地产企业社会责任的理论基础主要是房地产投资人利害关系群体理论。
在这个领域,除了投资人以外,还存在着与诸多相关社会群体的利害关系,包括债权人、员工、顾客、供应商、社区等等,房地产企业与社会公众无论是以个体身份出现,还是以组织身份出现,都有着各自的利益需求,且这种利益与房地产公司及其活动有着直接或间接的联系。
由于这些利害相关群体的利益与房地产公司息息相关,因此房地产公司必须体现并保护社会群体的公众利益,而不得损害到社会公众的利益。
房地产公司作为营利性组织,其目标必然是追求利润最大化;而房地产公司作为社会组织,其经营行为必须要符合社会整体利益和基本规则。
利润最大化目标体现的是房地产公司对投资人的义务,而履行社会责任则着重反映的是房地产公司具有保护非投资人利益相关者的利益的义务,房地产公司应该在实现利润最大化目标和履行社会责任的两个维度之间保持利益与责任的平衡。
1 房地产企业为社会履行责任的重要性1.1 社会经济社会发展的内在需要在社会经济大环境中,房地产行业作为经济社会总体经济发展的支柱产业,对地方经济,社会总体GDP总量,上下游产业以及其他直接或间接行业具有强大的带动作用。
因此,房地产企业的发展必须与社会经济的经济发展规划相协调,要为提升地方经济实力、扩大经济总量、搞好城市建设、国家重点工程建设做出贡献。
同时,也需要为社会事业的发展做出贡献,积极投身于社会公益和环保事业,社会整体环境好才有更多的发展机会。
房地产宏观环境分析
房地产宏观环境分析宏观环境分主要包括：政治政策、经济、社会文化、科技政治政策国家政策一、新国八条国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。
会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。
为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。
会议确定的相关政策措施，简称‚新国八条‛。
(一)进一步落实地方政府责任。
地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。
2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
(二)加大保障性安居工程建设力度。
各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。
加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。
有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。
努力增加公共租赁住房供应。
(三)调整完善相关税收政策，加强税收征管。
调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。
加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。
加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。
严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
(四)强化差别化住房信贷政策。
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。
房地产销售潜规则
房地产销售潜规则1.了解市场情况：销售人员需要了解所在区域的房地产市场情况，包括房价走势、特点和竞争对手的情况。
只有了解市场情况，销售人员才能更好地进行销售和推广。
3.技巧催化销售：销售人员需要掌握一些销售技巧，如市场定位、销售心理学和沟通技巧等。
这些技巧有助于销售人员更好地把握客户需求，提供合适的产品和服务。
4.了解客户需求：销售人员应该在与客户接触时耐心聆听，了解客户的需求和喜好，并根据客户需求提供合适的产品和服务。
同时，销售人员还应该善于观察客户的言行举止，从中获取更多的信息。
5.创造紧迫感：销售人员通常会利用市场的紧缺性创造购买的紧迫感。
他们可能会通过提供优惠、加价或限时促销等方式，促使客户尽快做出决策。
6.提供周到的售后服务：销售人员应该关注客户的满意度，并及时提供售后服务。
这不仅可以维护与客户的长期合作关系，还可以增加客户的口碑推荐。
7.寻找市场空白点：销售人员需要发现市场的空白点，找到自己的独特竞争优势，以满足客户的特殊需求。
这可以是独特的产品定位、专业领域的专长或创新的销售模式。
8.提高专业知识和技能：销售人员要不断提升自己的专业知识和销售技能，包括对产品知识的了解、谈判和沟通技巧的提升等。
只有具备专业知识和技能，销售人员才能更好地服务客户，增加自己的竞争力。
9.与同行进行合作：销售人员可以与同行进行合作，共享客户资源和市场信息。
这样可以通过合作提高销售业绩，并获得更多的机会和资源。
10.保持积极心态：销售人员应该保持积极的心态，面对挑战和压力时保持乐观和坚持。
只有保持积极心态，销售人员才能更好地面对各种困难和挑战。
总之，房地产销售潜规则是销售人员在实践中形成的一些行业经验和技巧。
这些规则有助于销售人员在竞争激烈的市场中取得更好的销售业绩和回报。
然而，销售人员应该遵守法律、道德和职业规范，不应以不正当手段和方式获取销售业绩。
论道“官”与“商”
论道“官”与“商”作者：谢然来源：《商业文化》2011年第02期在中国，官商一体并不稀罕，据钱穆先生考证，早在封建时期，交易活动都是从王公贵族所拥有的山林矿泽开始的，而这些地方均属私人禁地，因而商业活动从一开始就具有偷盗的色彩。
在普天之下，莫非王土的戒律环境中，如果没有官的庇护，商人一天也不能生存，所以，中国商与官的长期博弈，商人受控于官，不得从政的传统是随着国家的强大，逐步得到巩固的，它不可能因市场机制的建立而从本质上发生彻底的改变。
权力与市场交易的结合有几千年的渊源。
鲁迅先生称清朝末期胡雪岩为“中国最后一位商人”。
胡早年投靠地方官员，后结交了清朝大员左宗棠，从一个跑堂的伙计变成了资产达到约3000万两、19世纪中叶富甲天下的中国“官商”。
胡雪岩说：洋人做生意，官商一体，他们的官是保护商人的，有困难，官出来挡，有麻烦，官出来料理。
他们的商人见了官，有什么话可以实说。
我们的情形就不同了，官不恤商艰，商人也不敢期望官会替我们出面去争斤论两。
所以，中国人做生意不能没有政治靠山。
做官也不能因用政治权力至高无上，忽略了官商延绵千年的血缘清洁，失去发育、培植商务情网。
在中国，由于没有经历资本与市场发育的时代，中国就没有完整意义上资本主义的历史。
资产阶级是怎样利用权力与市场媾和，留下了历史性的空白。
“中国最后一位商人” 胡雪岩完成了中国式“官商勾结”基因颤变。
经过漫长历史的演进，在现代中国语境中，把“为政要看《曾国藩》，经商要读《胡雪岩》奉为“圣经”，可见胡雪岩影响之深远。
在中国古代的著名富豪中，从吕不韦、白圭、陶朱公到沈万山，再到那些我们身边的“红顶商人”，中国巨富无不是沿着官商结合之路辉煌腾达的。
这当然说的是中国的历史，而发展到现在中国市场经济化时代，“官”与“商”是否也有遗传中国官商文化的嫌疑呢？上海“楼脆脆”事件牵出房地产行业官商勾结的秘密。
当然，上海倒楼的原因或许与官商勾结不存在必然联系，但由于倒楼及倒楼原因调查才发现官商结合的黑幕，这是巧合的偶然现象还是具有普遍意义的现象。
产业领域划分
经济研究和经济管理中，经常使用的分类方法主要有两大领域、两大部类分类法，三次产业分类法，资源密集度分类法和国际标准产业分类。
（一）两大领域、两大部类分类法。
这种分类法就是按生产活动的性质及其产品属性对产业进行分类。
按生产活动性质，把产业部门分为物质资料生产部门和非物质资料生产部门两大领域，前者指从事物质资料生产并创造物质产品的部门，包括农业、工业、建筑业、运输邮电业、商业等；后者指不从事物质资料生产而只提供非物质性服务的部门，包括科学、文化、教育、卫生、金融、保险、咨询等部门。
（二）三次产业分类法。
这种分类法是根据社会生产活动历史发展的顺序对产业结构的划分。
产品直接取自自然界的部门称为第一产业，对初级产品进行再加工的部门称为第二产业，为生产和消费提供各种服务的部门称为第三产业。
这种分类方法成为世界上较为通用的产业结构分类方法。
我国的三次产业划分是：第一产业：农业（包括种植业、林业、牧业和渔业）第二产业：工业（包括采掘业，制造业，电力、煤气、水的生产和供应业）和建筑业第三产业：除第一、第二产业以外的其他各业。
根据我国的实际情况，第三产业可分为两大部分：一是流通部门，二是服务部门。
具体可分为四个层次：第一层次：流通部门，包括交通运输、仓储及邮电通信业，批发和零售贸易、餐饮业。
第二层次：为生产和生活服务的部门，包括金融、保险业，地质勘查业、水利管理业，房地产业，社会服务业，农、林、牧、渔服务业，交通运输辅助业，综合技术服务业等。
第三层次：为提高科学文化水平和居民素质服务的部门，包括教育、文化艺术及广播电影电视业，卫生、体育和社会福利业，科学研究业等。
第四层次：为社会公共需要服务的部门，包括国家机关、政党机关和社会团体以及军队、警察等。
（三）资源密集程度分类法这种产业分类方法是按照各产业所投入的、占主要地位的资源的不同为标准来划分的。
根据劳动力、资本和技术三种生产要素在各产业中的相对密集度，把产业划分为劳动密集型、资本密集型和技术密集型产业。
珠三角工业地产投资分析
珠三角工业地产投资分析2００9年，从土地市场来看,与地王频频涌现相伴，住宅用地的招拍挂价格正在稳步增长。
与此同时，商办和工业用地似乎仍未从去年的衰弱格局中走出来,土地价格节节下滑,前７个月流拍宗数甚至超过20０8年。
而在成交的商办和工业用地中，底价成交的比重高达8１．61%。
中原地产统计数据显示,２008年北京居住用地楼面地价为379８元/平方米，2009年上半年则升至3９81元／平方米。
在检测的12个城市中,除成都和南京住宅用地价有所下降外，上海、深圳等地均呈现上扬。
而在商办和工业用地方面，上半年1２个城市中有7个城市的商办、工业用地楼面地价低于去年水平。
一线城市中,北京、上海下滑明显。
北京商办楼面地价从去年的每平方米35７１元降至237６元，工业用地更是从每平方米9６4元降至550元。
部分城市流拍宗数也同比大幅增加。
2０08年北京、天津商办工业用地分别流拍10宗和３3宗,而今年前７个月已经分别流拍22宗和３2宗。
可喜的是,对外经济依赖程度较高的珠三角地区流拍宗数与去年相比明显减少,广州地区今年以来尚无商办工业土地流拍,深圳也只有7宗。
而去年广州流拍量达到75宗，深圳也流拍了２6宗。
在成交的商办及工业用地中，以底价成交的部分占据了绝大多数。
根据中国证券报记者的统计，２00９年北京商办及工业用地共成交８７块,其中以底价成交的比重占到81.61%;而同期住宅类土地共成交53块,底价成交仅占比30.19%。
中原地产研究中心研究经理宋莉认为,出现分化主要源于市场表现。
住宅用地与房地产市场息息相关，今年年初开始住宅市场迅速回暖,带动土地市场回升。
但商业地产表现一直不如住宅市场,虽然7月份情况有所好转,但仍呈现弱势回暖态势。
工业用地价格大幅下滑则与今年5月份的政策有关，当时国土资源部下发《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》,决定对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行适当调整，即变相下调工业用地最低出让标准。
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产业地产四大潜规则一、草船借箭”利益共谋！假如没有派米雷事件为产业地产敲响了警钟，也许我们仍在这个领域迅速起飞的红火局面下津津乐道。
无论这一真伪难辨的事件结局如何，业人士都不得不承认类似案例在行业绝不鲜见。
多方利益的妥协之下，“草船借箭”之道总是能够得到用武之地，如果规监督得当，当然是一个共赢的局面，然而在监管严重缺失的现状下，却很可能成为引燃一系列连锁灾难的导火索。
敲响警钟六月6日，工业地产商派米雷投资(集团)(下称“派米雷”)公开发表律师声明，指责此前相关媒体对公司“空手套白狼”的报道严重失实，并要求对方更正、向派米雷致歉以挽回公司的名誉损失。
这一冲突源于此前媒体报道的派米雷与业主的法律诉讼纠纷，报道指出派米雷设下了“空手套白狼”骗局：没有拿到土地证就开始销售工业厂房，同时涉嫌偷换概念为业主代理融资，并通过阴阳合同做抵房款偷税漏税。
实际上，派米雷在一个月之前刚获得了当地星火开发区管委会颁发的2011年度“服务业之星奖”，短时间，荣耀与卑污一同落在自己身上，尴尬处境可想而知。
无论孰是孰非，派米雷事件所反映出的产业地产潜规则却是行业不争的现状。
“由于工业用地很多都近乎零地价出让，这在吸引了优秀开发商的同时，也引来许多试图钻空子的企业。
”一位产业地产专家对记者表示，“开发商可以用定制化的借口，拿着图纸就开始收取定金甚至房款，这一套手段下来，往往只需要几百万的自有资金就能将几亿元的园区开发滚起来。
”业主对派米雷的诉讼中，这一情况十分典型。
派米雷在土地尚未到手、厂房连地基都没有打的情况下，不仅收取不菲的定金，还直接与业主签署预售合同，从而迅速将房款的1/3收入囊中;而剩余的房款派米雷甚至以自己的名义去银行贷款，再转而借贷给业主，这也导致了中间“吃倒手差价”的可能性。
据本报了解的地方性中小型产业地产商中，很多都表示自己几乎不用银行贷款和其他融资渠道，完全靠自有资金就可以运作几百亩甚至上千亩的园区。
热衷于“草船借箭”潜规则的不仅是开发商，很多地方政府也乐此不疲。
一位业人士告诉记者，一个开发商与地方政府谈好2000亩的园区开发，承诺了产值和税收，双方也签订了协议或合同，然而在开发商投入了大量成本之后，却发现政府根本没有土地指标，双方只能无限期地拖延下去。
利益共生“这种情况背后的主要原因，其实是土地证申办手续繁琐、费时所致。
”联东集团地产事业部副总经理梁环宇指出，由于土地指标有限，使得土地供应及开发速度过慢，而土地证的报批手续至少需时半年甚至更久，如果开发商“按兵不动”的话，则无法在获取土地证后立刻实现投产，加之产业地产不同于住宅地产，招商过程中存在许多不确定因素，因此开发商必须通过扩大招商周期以获得更多商户信息。
这么一来，冗长的招商周期就使得开发商在“一寸光阴一寸金”的市场运营中损失连连，但是很多产业地产开发商本身资金实力十分有限。
而中小企业业主在得知开发项目启动后，也希望以最快的速度锁定园区价格，在确保相对优惠价格的同时，尽快制定自身投资计划，实现自身资源的最优配置。
“而地方政府更是快字当头，恨不得今天签约明天就动工。
”上述产业地产人士表示，“他们不关心地价如何便宜，只在乎尽快投产以产生税收，因此经常逼着开发商迅速开工，至于土地等环节的手续，往往也是先发文后补齐。
”市通州区潞城镇人民代表大会主席王晨也坦承，某些地方政府因为希望开发商在拿地后就能快速进行投产，实现地方税收，促进当地经济发展，甚至会默许开发商在既没获取土地证也没取得销售许可证的时候就启动招商。
迫于市场和政府的双重压力，不少开发商选择铤而走险，在未拿到土地证之时就启动招商运作。
“实际上，在没有销售许可证的情况下，开发商是不能进行招商的。
要是开发商收取了订金，管委会就必须进行干预，政府和开发商都应该严格按照法律规办事。
”王晨说。
在多方利益的碰撞、妥协和交融下，法律意识的淡薄或有意规避，加上制度和监管上的缺失或松懈，“草船借箭”一直在行业大行其道。
动力联行董事长梁春在分析派米雷事件时表示，中介出身的派米雷为了节省多重交易下的过户成本，没有与客户理清双方的权责关系;而在这方面，企业也必须承担责任，企业并没有找具有丰富的产业地产行业运营经验的开发商，自身薄弱的法律意识导致权责不明，法律纠纷也随之而来。
风险之患众所周知，台风来时，鸡犬升天，潮水退去，水落石出。
在市场火热、人们无暇关注风险时，一切利益的交换都能够结成同盟，而一旦行业调整开始，各类规更加严格后，一系列纠纷、风险、冲突就益发凸显出来。
“很多不专业不正规的公司会利用这种潜规则来进行短期套现，实际上他们根本不想好好做产业地产。
”梁环宇表示，“这些公司既没有资质，也没有相关经验，只是因为现在住宅不好做了，就想拿工业土地建房子快速卖掉，卖了以后又盖不动，盖不动就违约，于是就产生了各种法律纠纷。
”据上述人士指出，在潜规则下，一切顺利则是多方共赢，而一旦这个利益链条中间断掉一环，就会造成一连串的损失：政府由于土地长期空置而损失优质地块理应带来的就业、GDP和税收;客户面临着长期无法投产、甚至是对方卷款逃走而造成的“房财两空”风险;整个产业地产则会因为这种声誉的损害而对优秀正规的地产商造成无形打击。
“除此以外，由于这种开发商与客户所签的合同都是无效合同，中小企业主本身也有过错。
”大成律师事务所高级合伙人晨对本报表示，“最终可能是企业的资金成本无法得到完整赔偿。
”“要消除这种潜规则，企业自身首先必须做到透明规。
”梁环宇表示，联东也会偶尔出现未拿到正式土地证，招商程序便已先行启动的情况。
在这样的工业项目启动之时，联东会选择先与企业进行沟通，告知企业他们已与政府达成默契与认知，土地证正在申办的过程中，只是费时甚长。
在确定企业清楚了解这其中潜藏的风险后，如果企业仍有购买意向，才会与其签订认购协议，收取意向金，并在日后的项目开发过程中依法履行合同承诺。
晨则指出，客户也应当树立相当的基本法律意识。
在工业厂房预售之时，开发商应当具备业人士所称的“5证2书”，分别是由市规划局核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，市建设局核发的建设工程开工证，市国土资源局核发的国有土地使用证和由房屋管理局核发的商品房预售许可证。
中小企业应该注意到，正规开发商会专门设立土地证等证件的展示区，以便查看。
“目前我国的法律法规不允许工业地产进行独立分割产权，一个大厂房即使有产权证，但是在产房里分层或者分户是行不通的，否则日后将会面临众多小企业违约追索的风险。
这是中小企业必须具备的产业地产基础知识。
”晨表示，“此外，目前产业地产中最主要的融资模式是通过私募建立有限合伙企业，利用私募基金与开发商合同，共同开发工业地产项目。
而合法的私募融资方式是存在于个人与个人之间，个人与企业之间的，企业与企业之间是不能进行借贷的。
”更重要的则是机制的完善和规的制定。
“可以说，我们产业地产商一直在夹缝中求生存，但这并非我们的初衷，”天安数码城总裁戴宏亮表示，“希望相关的机制、政策、监管等方面更加明晰，即便成本和竞争因此提高，但我们的前途会更加稳定可预见，这才是健康而可持续发展之道。
”瞒天过海暗礁丛生地产中国网联合中国房地产报报道，0.3的建筑密度、40%的绿化率、4米层高、皇家风的园林景观、全立面干挂石材，甚至直截了当地打出“不限购、不限贷”的口号，然而这并不是中央别墅区的豪华独栋别墅，而是位于天津西青开发区中北总部经济产业园的一批工业地产产品。
以这批既有独栋又有双拼的别墅的硬件条件和十分匮乏的周边配套来看，实在难以与企业办公联系到一起，最终作为企业总部还是个人投资更是无法辨别。
这种似是而非的项目，正是如今产业地产高潮行其道的主力军，不少开发商巧立名目，以工业用地之名，建住宅别墅之实，行商业物业之路，不仅设施配套超出限制，而且还进行产权拆分销售。
这种“瞒天过海”之道，不仅得到地方政府的默许，也受到了市场的高度欢迎，其热销程度并不亚于真正的住宅项目。
在业人士看来，这种“潜规则”是一种复杂的博弈所致，政策条文、市场需求和偶然因素之间冲突杂糅，有合理与无奈，亦有投机与违规。
更关键的是，一旦处置不当，风险扩大，对于产业发展和购房客户都会产生严重的损害。
“不是一味的围堵打击，更应该从‘危’中看到‘机’，因循真实的需求和客观的变迁，完善和优化产业地产概念与规，才能促进这个行业更良性的发展。
”WSP维斯平建筑师事务所董事总经理吴钢表示。
独栋办公还是居住别墅？以工业用地立项的中北总部经济产业园却被曝出销售“别墅式总部楼”，数量达到29栋40套之多，样式不仅有四围合双拼，还有单体独栋、单体双拼等多种类型，单个面积从600平方米到1500平方米不等。
其周边住宅性质的别墅价格约为每平方米15000~20000元，而中北总部经济产业园的“别墅”则徘徊在每平方米8000到12000元的相对低位。
如果说中北总部经济产业园起码还打着“企业办公”的名号，那么位于松江洞泾镇的“美善新天地”则似乎打算完全与企业绝缘。
这几栋在工业用地上建造的酒店式公寓因为价格比周边楼盘低很多而吸引了大批购房者交纳订金，然而实际上项目连销售许可证都没有拿到。
据称，目前当地房管局已经介入调查此事。
中北总部和美善新天地仅仅是全国各地大打“擦边球”的小型案例，而尤其令人担忧的是，许多大型上市公司也涉嫌使用这种瞒天过海的伎俩。
在上市的产业地产商卓尔发展(2098.HK)就以物流用地性质立项，建成其广为人知的代表作“汉口北国际商品交易中心”。
该项目定位为第四代专业批发市场，并且得到了国家、省、市、区各级政府的支持，曾经三次被写入《省政府工作报告》和列入省“十二五”规划纲要中。
目前，“卓尔模式”已经作为一种成功例在全国围大面积复制。
“如果严格追究法律条文的话，(这种做法)其实是有风险的。
”绿野资本大中华区董事局主席晓军表示，这相当于将土地性质转变，由工业用地改为商业用地。
然而由于汉口北国际商品交易中心大大促进了当地经济的繁荣，加上本身卓尔发展在商品批发的基础上加上了研发、物流、仓储、展示等概念，这种性质的“溜边”几乎无人追究。
“实际上，在行业颇具影响力的某些工业地产公司的产品同样是可以分割单元或者独栋出售的，这甚至明确得到了当地政府的认可，原因在于这些工业地产公司的产品可以扶植创新性小微企业的成长壮大，并为当地贡献税收和就业，因此双方能够达成双赢。
”一位产业地产人士对记者表示，“但工业用地的分割销售是国家明令禁止的。
”从各地的工业用地出让说明上，“统一经营不得分割销售”都是基本条件，而国土资源部在2008年2月颁布的《工业项目建设用地控制指标》的通知中也有明文规定：“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%；严禁在工业项目用地围建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。