房地产项目投资收益测算分析研究报告

各产品现价及价格预测
产品类型
2009 2010 2011 2012 2013 2014 年复合均价
（年均增长幅度） 高层住宅 (元/平方米) （年均增长幅度）
8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 5.0% 5.0%
——
a
b=a*1. 08
c=b*1.0 7
d=c*1.0 6
e=d*1.05
f=e*1.05
所以，该项目住宅部分销售总收入为：g*住宅销售面积（其他部分同样方法计算）
租金收入计算（以写字楼租金为例）
本案办公楼租金=2.2元/平方米/天（建筑面积）
项目甲级办公楼面积为10000平方米，办公楼租金收益以项目预计投入使用的2014 年开始计算，以每年3%的租金涨幅计算，第一年除去40%的不确定因素，之后的每年 则除去10%的不确定因素：
g=(a+b+c +d+e)/5
7.0% 6.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0%
——
酒店公寓(元/平方米)
一层商业用房(元/平方米)
二层商业用房(元/平方米)
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
地下车位(万元/个)
（年均增长幅度）
6.0%
6.0%
5.0%
5.0%
5.0%
5.0%
——
写字楼(元/平方米)
19 19 19 875 87535002500875**单方造价
1,825 1,525
0 0 0 300 2,700 2,400 0 300 1,400 1,400 0
从2013年开始，未来20年的写 字楼租金收益为2.01亿元。
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
土地成本
费用名称
土地出让金 前期补偿费用
土地契税 小计
建筑面积 （M2）
349528.00
土地成本
估算造价指标 估算成本
（建筑面积， 元/ M2）
（万元）
854.90 57.22 25.65 937.76
各年预期租金 ＝ 当前平均租金 ×（1＋3%）2012年（1＋3%）2013年 （1＋3%）2014年…（1＋3%）2032年
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
年份 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 合计
38,836
63665
1300
8,276
127331
1500
19,100
63665
1800
11,460
254661
300
7,640
22482
22482 22482 17416
17416 67935
25830 42105
120
120 3500
2400 300
1400
1600 1400
1600
6,070 5,396 5,396 674 2,438 2,438 2,438 10,028 10,028 4,133 5,895
3、室外水电管线工程费 4、电话管线工程 5、有线电视工程 6、住宅安全监控 9、管道煤气工程
11、集中供热(住宅)
小计
室外配套\景观施工成本
基数 （M2）
估算 造价指标 元/ M2
120 200 35
6 8 40 22
30
估算 成本 （万元）
***
指标来源、说明
道路占用地面积20% 景观占用地面积55%
29881.00 2000.00 896.43 32777.43
可售面积 （M2）
341962.00
折合销售面积
单方成本 指标来源、说明 （元/ M2）
873.81 58.49 26.21 958.51
土地出让金 土地补偿费
3%契约
基础设施费
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
费用名称
1、室外市政道路工程费 2、室外景观工程费
房地产项目投资收益测 算分析研究报告
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
2020年4月14日星期二
项目背景及规划指标
本项目由公寓、商业、办公等物业组成，具体的项目规划指标如下表：
总占地 容积率
宗地
宗地一
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
宗地二
174321 2.6
项目规划指标
建筑用地 建筑密度
134434 20.73%
贴图 贴图 贴图
财务报表体系
本项目主要采取以下三 类报表作为投资收益分 析的主表：
成本核算细表
房地产开发项目财务报表体系 房地产开发项目财务报表之间的关系如下图所示。
投资、收益估算表
现金流量表 路漫漫其修远兮,
吾将上下而求索
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
销售收入计算
本项目可售部分为**，可售面积为**，项目分6年售完，各年的产品均价及销 售总收入如下表：
办公楼租金(建筑面积)
2.47 2.54 2.62 2.70 2.78 2.86 2.95 3.04 3.13 3.22 3.32 3.42 3.52 3.63 3.74 3.85 3.96 4.08 4.20
小计
5409300 8343900 8606700 8869500 9132300 9395100 9690750 9986400 10282050 10577700 10906200 11234700 11563200 11924550 12285900 12647250 13008600 13402800 13797000 201063900
占地面积为基数 占地面积为基数 占地面积为基数 建筑面积为基数 住宅面积为基数 住宅面积为基数
主体建安工程费
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
序号
成本项目
住宅建安工程费
1
建安工程费
◆ 小高层公寓（11层）
◆
高层公寓（18层）
◆
高层公寓（21层）
2
产品提升
写字楼建安工程费
1
建安工程费
◆
21层写字楼
2
产品提升
分项
地上建筑面积
小计 地下建筑面积
小计
住宅
地上建筑面积
小计
公建
小计 小计 地下建筑面积
小计
18层酒店式公寓 商业 会所
物业管理用房 公厕
人防车位 非人防车位
11层小高层 18层高层 21层高层
商业 会所 幼儿园 物业管理用房
人防车位 非人防车位
总建筑面积 绿化率
面积(平方米)
349528 30%
个数(个)
商业建安工程费
1
建安工程费
◆
裙房商业
地下车位建安工程费
1
建安工程费
◆
人防地下车位
◆
非人防地下车位
公共厕所建安工程费
1
建安工程费
◆
1层公厕
会所建安工程费
1
建安工程费
◆
会所
小计
单位
万 ㎡ ㎡ ㎡ 万
万 ㎡
万 ㎡
万 ㎡ ㎡
万 ㎡
万 ㎡
分产品主体建安工程费
建筑面积 单价（元） 合价 （万元）
254661
46,476