昆明旧城改造项目发展战略及整体定位上

性，需深入分析
项目属性界定：二线省会高首位
度单核城市、一环边缘、中小规
模、高容积率城市综合体旧改项
优势
目
地块位于昆明市核心区边缘，交通路网发达，通达性强
地块处于两大商圈之间，项目打造商业存在一定机会
地块位于昆明市主要干道人民路南侧，沿街面长，昭示性好，
人车流量大
项目西侧210亩的旧改项目，两个项目合力，有助于共同提升
调研区域：
• 昆明各片区 • 项目所在片区 • 项目地块及周边
调研楼盘40个： • 项目地块及周边 • 项目竞争区域 • 昆明典型项目
消费者深度访谈25位：
商铺经营者9位 房地产投资客5位 公务员7位 地块周边店老板4位
走访小区：
世纪俊园 MOMA 棕树营小区 经典壹城 翠羽丹霞 创意英国 中环金界 顺城 世纪广场 ……
1.5㏎
以社区商业为主，
商圈， 包含部分商业街
离项目
距离1.5
㎞，可
能引导 项目商 小西门
区域ຫໍສະໝຸດ Baidu性 项目属性
项目周边有众多院校和住
宅小区，带来大量的人流；
西边210亩的旧改，存在 旧改
竞争的本同项目时，也昆明给大学区域规 模化开发运营带来机会
老居民区
昆明医学院
区域属性 项目四至：北临人民西路，南
房地产业内访谈32位：
银海地产营销总监 云南浩宇副总 志祥地产销售总监 英杰地产策划总监 MOMA销售经理 北辰财富中心招商主任 正义坊营销经理 南亚风情第壹城营销主任 金领地国际商务中心营销 主管 博欣房地产开发有限公司 营销经理 各楼盘销售代表22位
问卷调查
发放问卷130份，收 回有效问卷120份：
“活力之源” —— 全开放的block街区，以昆明未有过的商
业形式和互补、具特色的业态，集聚人气，形成“活力之源”
“时尚都心” ——建筑群、外立面、街区、景观小品采用现
代时尚风格，塑造昆明的“时尚都心”
“商住标杆” ——在昆明市场现有产品水平基础上，针对客户 敏感点进行提升，依托项目地段优势，打造区域“商住标杆”
•地上总建筑面积约28万㎡，共返迁 115535㎡，其中返迁住房面积为10万
鱼翅沟
㎡，剩余采取货币补偿
地块价值点分析： •项目拥有较长的临街面，其中人民路
250米
360米，翠羽路250米，鱼翅路200米
•地块被鱼翅沟分割，虽然增加临街面，
但鱼翅沟治理的不确定性，使得沿鱼
翅沟内部商业价值的实现存在不稳定
谨呈：合肥汇通房地产 开发有限公司
领一个城市风气之先
汇通•昆明六合村旧城改造综合 体项目发展战略及整体定位
我们的主张是——
昆明首席·开放式·时尚活力·商住区
• “活力之源” —— 开放式街区 •“时尚都心” —— 现代、时尚建筑群+block街区+业态 •“商住标杆” —— 高品质的写字楼+公寓+住宅
项目属性
临住宅区，西临翠羽路，东临
昆明医学院；地块昭示性和通
④达性⑤ 较④ 好人，周民③②西路但边因形① 城象中差村影响，①
鱼翅路 翠 羽 路
⑤
⑥
②
⑥
③
区域属性 项目属性
项目地块占地小、容积率高，
地块现状： •总用地面积：50584㎡ •容积率：6.0 •建筑高度：99m
存在返迁安置，拥有两侧较 长的沿街面，但360米整个地块被 鱼翅沟分割，增加不确定性
区域属性 项目属性
昆明属于单核城市，本项
目处于城市核心区边缘，
• 昆明为 单核心
具有较高的城市价值
城市，
城市核
心配套
城市核心区域
主要集
中在一
环以内，
本项目 处于一
一环路
二环路
区域属性 项目属性
地块北临昆明市主干道人
民西路，昭示性、通达性
• 人民路 是昆明
好，地块的商务及商业价
市城市
值高 城市主要干道
酒 店
写 字 楼
公 寓
住 宅
规划构思
客户提出的目标、要求及存在的困
惑
开发目标
客户语录
目标1：快速回现 目标2 ：利润最大化
开发要求 尽量加快开发速度 尽量全部销售，不打算持有
存在的困惑
如何化解高容积率风险 如何在高容积率条件下实现利润最大化
➢项目一定是短、平、快，变 现能力一定要快；
➢目前昆明的旧城改造不是太 慢，而是太快，因此，未来的 规划审批会更加严格，而且竞 争也会更加激烈，所以加快项 目的进程可以降低项目风险；
报告目录
属性界定
核心问题梳 理
¶ 商业物业
¶ 案例研究
区域未来机 会研判
市场机会挖掘
发展方向研判
发展战略及 整体定位
¶ 城市层面 ¶ 政策层面 ¶ 区域层面
¶ 非商业物业
酒 店
写 字 楼
公 寓
住 宅
规划构思
昆明作为云南省商业、贸易中心 的经济地位和交通枢纽地位，城
市首位度极高
昆明是云南旅游的中转站， 在旅游经济发展中占有重 要地位
在市场调研阶段，项目组就项目开发
所涉及的一系列问题进行了广泛的调 2011/11/16
2011/11/24
2011/12/08
市场调研阶段
查和深入研究 发展战略及整体定位
物业发展建议
实地调研与查勘
消费者访谈
业内人士及官员访谈
调研内容：
• 地块交通可达性 • 自然资源及区域规划现状 • 房地产各板块市场考察 • 项目所在片区实地勘查
地块周边人民路、翠羽 路、鱼翅路共计40份 小西门商业圈40份 正大紫都城区域40份
项目的分析阶段划分：在发展战
略及整体定位阶段，主要解决以 2011/11/16
2011/11/24
2011/12/08
市场调研阶段
下方面问题 发展战略及整体定位
物业发展建议
项目属性界定 核心问题结构化分析 区域未来机会研判 市场机会挖掘 发展方向研判 项目整体发展战略及整体定位 规划构思
主要干
道，地
块位于
人民西
路南侧，
且有 180米
双向八车道
人车流密集
区域属性 项目属性
本项目处于昆明两大次级
商圈之间，距离小西门商
• 小西门 商圈是 昆明市
昆明次级商圈，包含商场、
圈约1.5km，为项目商业 商业街，写字楼等，以商务、
西
购物、娱乐、休闲为主
市 区价值的提升带来动力
2㏎
的次级 次级商圈，目前
片区形象
劣势
区域形象差，目前消费层次较低 昆明城市大规模旧改，竞争激烈 鱼翅沟存在的风险，若鱼翅沟治理不好，存在商业价值贬损的 风险
属性界定
核心问题梳 理
¶ 商业物业
¶ 案例研究
区域未来机 会研判
市场机会挖掘
发展方向研判
发展战略及 整体定位
¶ 城市层面 ¶ 政策层面 ¶ 区域层面
¶ 非商业物业
➢商业部分楼上4、5楼我们只 要花2500的建安成本，只要能 卖过2500，我们不做白不做