房地产90平米小户型研究总结
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如何计算70%的户型是国六条的精神能否得到执行的关键。从建设部出台的165号文件看，计算方 法是全市平均(而不是每个项目都要求70%以上的户型为90平方米)。既然是全市平均，这个指标实际 上就有可能成为一个没有意义的指标。因为没有人能准确知道所在城市每年的户型结构是多少(除负责 城市建设的市长和局长外)，而且上级领导还无法督促和检查。因此，国六条以及之后的旨在调整住房 结构的政策是无法得到很好的执行的。
•相关术语解释
政策及概念解读
Construction of Policy and Notion
90=套型建筑面积
套型建筑面积=套型使用面积/标准层使用面积系数(使用率)
标准层使用面积系数=标准层使用面积/标准层建筑面积
越小
—套型—使—用面—积 = —标准—层—使用—面—积 越 小
90
标准层建筑面积
三、市场短期（３个月左右）可能进入一个“真空期”，市场无新房推出， 购房者观望气氛浓厚，交易量大幅下降。
四、供应结构严重背离需求结构，大量的小套型进入市场形成激烈竞争，产 生大量产品过剩。
五、９０平方米以上户型，特别是９０～１４４平米（套三、紧凑型套四） 户型价格上涨。
六、多层、板式住房逐渐被高层多户式住宅取代，不利通风、采光，住宅质 量下降。
新政对房地产市场的影响
Infection of New Policy to Realty
•应对之法／怪法？
怪法一：砸了墙就是大户型 本来是150平方米的房子，现在设计成60＋90平方米两
套房子，打通之后和一套没有什么区别，又或者是设计类似 复式的住宅，在两套房子之间架上楼梯，就变成一套。
怪法二：用报批拖延时间 被囤积的土地到了快收回的时间，开发商向有关部门报批一个“颇具技巧的规
“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建 筑面积组成。”
“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住 房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应 应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定 开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、 大套型住房土地供应。”
聂梅生 ——工商联住宅产业商会
去年国八条提的普通商品房标准还是120平米，并且允许浮动至144平米。现在变成了90平米，相 差54平米。54平米有多大？完全够两个大间，相当于一个小套型房屋。这个90平米的标准也可能是为 了物业税出台做准备，也许90平米将成为征收物业税的一个重要界线，政府把普通商品房标准确定为 90平米是为老百姓着想，为物业税做铺垫。当然，这纯属个nfection of New Policy to Realty
•十五种影响
一、政府的强行干预市场使房地产投资商信心严重受搓，开发商对住宅开发 兴趣大大下降，对房地产市场长期发展不利。
二、土地的限价招标提供了权力寻租空间，而且可操作性值得怀疑，“三公” 政府形象更可能受损。
七、套数的增加随之带来配套成本（车位、公建）的增加，带来房价的上升。
新政对房地产市场的影响
Infection of New Policy to Realty
•十五种影响
八、较大户型购房需求者的购房欲望长期得不到满足，有可能带来一些变异 户型的出现（如两套合一、挑高户型）。
九、购房投资者积极性被打压，资金往股票市场转移，股票将走高。 十、二手房市场交易步入低谷，发展二手房市场成为空谈，但价格会上涨。 十一、房价短期看会稳定，但预计经过３～６个月的盘整期后仍将出现较大
政策及概念解读
Construction of Policy and Notion
•“国六条”配套细则分析 在“国六条配套细则”中，有两点备受关注， 一是新建住房结构比例如何落实，即90平方米以 下住房占开发建设总面积的70%以上，是放到一 个地区的建设总量中去实施，还是在每个具体项 目中落实？ 二是2006年6月1日以前审批但未取得施工许可证的项目，怎样按上述套型 结构比例要求进行调整？ 而目前市场上90平方米以下的小户型仅占开发项目用地的20%,已取得 许可证的项目及未来将开发的项目都会受到很大的冲击。
90平米小户型研究总结
Research and Summarization of 90 sq.m. Unit
提纲
Summary
• 政策及概念解读 • 新政对房地产市场的影响 • 专家的意见 • 客户人群分析 • 常见的问题 • 户型设计中的突破点 • 典型户型分析
• Construction of Policy and Notion
上涨。 十二、地方政府严格执行该政策的可能性不大，各种保护市场的举措会出现。 十三、二级城市、郊区房地产开发将被严重受搓。 十四、别墅、花园洋房由于土地的限制加上大户型购房者需求的压制价格会
有较大的上涨。 十五、该政策会成为一个“三不利”的失败政策，老百姓也受惠不多，政府
收益长远看也不会增多，开发商也受到巨大打击。
划”。当有关部门不予批准后，就可以理所当然地拿回来慢慢修改。如此往复，即 可拖延不少时间。
怪法三：细则没有堵死所有的路——特赦 细则中有条款称：直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比
例的，必须报建设部批准。
专家的意见
Opinion of Expert
尹中立 ——中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任
• Infection of New Policy to Realty • Opinion of Expert • Analyzation about Client • Familiar Problems • Breakthrough of Units Design • Analyzation of typical Units
政策及概念解读
Construction of Policy and Notion
•“国六条”配套细则
“自2006年6月1日起，各城市（包括县城，下同）年度（从6月1日起计算， 下同）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房 （含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。直辖市、计划单列市、 省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但 未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。”
•相关术语解释
政策及概念解读
Construction of Policy and Notion
90=套型建筑面积
套型建筑面积=套型使用面积/标准层使用面积系数(使用率)
标准层使用面积系数=标准层使用面积/标准层建筑面积
越小
—套型—使—用面—积 = —标准—层—使用—面—积 越 小
90
标准层建筑面积
三、市场短期（３个月左右）可能进入一个“真空期”，市场无新房推出， 购房者观望气氛浓厚，交易量大幅下降。
四、供应结构严重背离需求结构，大量的小套型进入市场形成激烈竞争，产 生大量产品过剩。
五、９０平方米以上户型，特别是９０～１４４平米（套三、紧凑型套四） 户型价格上涨。
六、多层、板式住房逐渐被高层多户式住宅取代，不利通风、采光，住宅质 量下降。
新政对房地产市场的影响
Infection of New Policy to Realty
•应对之法／怪法？
怪法一：砸了墙就是大户型 本来是150平方米的房子，现在设计成60＋90平方米两
套房子，打通之后和一套没有什么区别，又或者是设计类似 复式的住宅，在两套房子之间架上楼梯，就变成一套。
怪法二：用报批拖延时间 被囤积的土地到了快收回的时间，开发商向有关部门报批一个“颇具技巧的规
“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建 筑面积组成。”
“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住 房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应 应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定 开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、 大套型住房土地供应。”
聂梅生 ——工商联住宅产业商会
去年国八条提的普通商品房标准还是120平米，并且允许浮动至144平米。现在变成了90平米，相 差54平米。54平米有多大？完全够两个大间，相当于一个小套型房屋。这个90平米的标准也可能是为 了物业税出台做准备，也许90平米将成为征收物业税的一个重要界线，政府把普通商品房标准确定为 90平米是为老百姓着想，为物业税做铺垫。当然，这纯属个nfection of New Policy to Realty
•十五种影响
一、政府的强行干预市场使房地产投资商信心严重受搓，开发商对住宅开发 兴趣大大下降，对房地产市场长期发展不利。
二、土地的限价招标提供了权力寻租空间，而且可操作性值得怀疑，“三公” 政府形象更可能受损。
七、套数的增加随之带来配套成本（车位、公建）的增加，带来房价的上升。
新政对房地产市场的影响
Infection of New Policy to Realty
•十五种影响
八、较大户型购房需求者的购房欲望长期得不到满足，有可能带来一些变异 户型的出现（如两套合一、挑高户型）。
九、购房投资者积极性被打压，资金往股票市场转移，股票将走高。 十、二手房市场交易步入低谷，发展二手房市场成为空谈，但价格会上涨。 十一、房价短期看会稳定，但预计经过３～６个月的盘整期后仍将出现较大
政策及概念解读
Construction of Policy and Notion
•“国六条”配套细则分析 在“国六条配套细则”中，有两点备受关注， 一是新建住房结构比例如何落实，即90平方米以 下住房占开发建设总面积的70%以上，是放到一 个地区的建设总量中去实施，还是在每个具体项 目中落实？ 二是2006年6月1日以前审批但未取得施工许可证的项目，怎样按上述套型 结构比例要求进行调整？ 而目前市场上90平方米以下的小户型仅占开发项目用地的20%,已取得 许可证的项目及未来将开发的项目都会受到很大的冲击。
90平米小户型研究总结
Research and Summarization of 90 sq.m. Unit
提纲
Summary
• 政策及概念解读 • 新政对房地产市场的影响 • 专家的意见 • 客户人群分析 • 常见的问题 • 户型设计中的突破点 • 典型户型分析
• Construction of Policy and Notion
上涨。 十二、地方政府严格执行该政策的可能性不大，各种保护市场的举措会出现。 十三、二级城市、郊区房地产开发将被严重受搓。 十四、别墅、花园洋房由于土地的限制加上大户型购房者需求的压制价格会
有较大的上涨。 十五、该政策会成为一个“三不利”的失败政策，老百姓也受惠不多，政府
收益长远看也不会增多，开发商也受到巨大打击。
划”。当有关部门不予批准后，就可以理所当然地拿回来慢慢修改。如此往复，即 可拖延不少时间。
怪法三：细则没有堵死所有的路——特赦 细则中有条款称：直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比
例的，必须报建设部批准。
专家的意见
Opinion of Expert
尹中立 ——中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任
• Infection of New Policy to Realty • Opinion of Expert • Analyzation about Client • Familiar Problems • Breakthrough of Units Design • Analyzation of typical Units
政策及概念解读
Construction of Policy and Notion
•“国六条”配套细则
“自2006年6月1日起，各城市（包括县城，下同）年度（从6月1日起计算， 下同）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房 （含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。直辖市、计划单列市、 省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但 未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。”