某别墅项目市场分析报告

北辰东郊和平别墅项目市场分析报告

HTP 浩天地产策划

目录

前言

北京别墅市场整体分析

第一部

分

年北京别墅市场供应分析

⏹别墅供应量分析

⏹别墅区域分布分析

⏹别墅产品体系分析

⏹别墅区环境体系分析

年北京别墅市场需求分析

北京别墅客户群构成

北京别墅客户群特征

年北京别墅市场租售情况分析

⏹别墅销售价格走势趋于平稳

⏹别墅市场平均价格以市区为中心向外递减

⏹出租型别墅数量不断增加

2002年北京别墅市场发展趋势分析

短期内别墅供应量有限

别墅需求将会有明显增长

高品质精品别墅将在市场中占重要地位

联排（TOWNHOUSE）别墅等经济型别墅将在2002年占据别墅

市场60%以上的分额

北京东北部别墅整体市场分析

第二部

分

北京东北部别墅市场现状概述

北京东北部别墅市场需求分析

北京东北部别墅市场区域环境分析

北京东北部别墅市场销售状况分析

⏹租售价格分析

⏹销售情况分析

北京东北部别墅市场配套设施分析

年北京东北部别墅精装修市场分析

年北京东北部别墅市场未来发展趋势分析

北辰东郊和平项目市场定位建议

第三部

分

本案优劣势分析

⏹优势分析

⏹劣势分析

北辰东郊和平项目市场定位建议

前言

北京市别墅市场以丽京花园的高价热销为标志开始于1992年，1993年刚刚兴起的别墅市场就受到了公寓等物业的冲击，加之立项建设的别墅项目过多，造成市场不太景气。由于高档物业的过度开发，1995年国务院发出通知，别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项，以后建设也要严格审批，别墅市场开始处于徘徊不前的状况。1998年仅有几个项目看好，1999年竣工项目有限，总体市场处于消化吸收阶段。紫玉山庄、碧水庄园、银湖别墅、玫瑰园的热销，使别墅市场出现回暖的迹象，再次引起了人们的关注。

第一部分北京别墅市场整体分析

一、北京别墅市场供应分析

1、别墅供应量分析

从1997年至1999年底，由于没有新的别墅项目立项，别墅市场年增加供应量不大。由于经济回升，房地产市场逐步升温，2000—2001年新开发别墅项目明显较往年有所增加。

据统计分析，2001年底新开盘别墅项目有12个，原别墅区开发后期工程和重新包装后入市销售的项目16个，新增别墅现房供应量约为120万平方米，4000套别墅单位。其他在售楼盘，仍有相当数量的空置约50万平方米，1700套别墅单位。潜在供应量约有40万平方米（不包括京华学者之家、圣得花园等具体建筑指标尚未明确的后期供应量），包括烂尾别墅项目有7个和未正式推出的岛上别墅。2002年别墅市场供过于求的局面将进一步加剧。

2、别墅区域分布分析

据统计分析，到2001年底为止北京市共有别墅项目约122个，总建筑面积约900多万平方米，3万多套别墅单位。北京市别墅主要集中分布于

14% 19%

东北部、北部、西北部，这三个区域占北京市别墅供应的60％以上，东部及东南部地区，南部及西部地区别墅分布零散且相对较少。

附表—1.2001年北京市别墅项目区位分布

•东北部别墅是别墅建设最早，开发规模最大的地区。配套设施齐全，环境和设计档次较高，京顺路和首都机场高速路连接使馆区和东部CBD，别墅以外销为主。另外，一些新盘如泉发花园、铁营花园新村等，在知

名度较高的成熟别墅区周边开发，既可以保证其良好环境景观，又节省了大量的区外环境开发成本。

•西北部别墅占据“上风上水”的优势，别墅开发的规模仅次于东北部地区，早期开发的别墅以高档外销别墅为主，如玫瑰园、朝凤山庄、龙城花园等。

•北部别墅主要分布在亚北京汤公路沿线，由于亚北居住项目高密度聚集，交通条件受到一定限制，地势平坦，但高档配套设施较为缺乏，多数为经济型的内销别墅，环境质量和别墅个性设计无明显特色。2000年年末亚北小汤山附近橘郡别墅一期的热销，使得北部别墅市场整体销售情况转好。

•东部及东南部别墅主要分布在通州区、北京经济技术开发区。最近燕郊开发一批新的别墅项目，如东邻华堂高尔夫俱乐部的圣得花园、和安名人录，在环境和设计方面独具特色，成为别墅市场新的亮点。

•西部及西南部别墅项目最少，多数为早期开发项目。市区内的东湖别墅、怡龙别墅、御京别墅等，虽名为别墅，但公寓占很大比例，且别墅价格昂贵，多为出租。

3、别墅产品体系分析

2001年别墅市场供应改变了豪宅一统天下的局面，经济型别墅占据了市场的主导地位。2001年12个新盘别墅中，均价在7000元／平方米以下的项目有10个，这样在一定程度上大大拉低了别墅价格与客户购买力的差

距，成交情况逐渐活跃起来。2000年年底以前，多数人提起别墅还因其“天价”望而却步，2001年就有较多购房者选好了“物美价廉”的经济型别墅。

2001年12个新盘别墅中，在四环和公路一环之间的别墅项目有竹溪园三期和京香花园二期，竹溪园为高档外销别墅，而京香花园为尚不具备合法产权经济型别墅。随着四环沿线大规模绿化带的建成，2002年将会有大量的TOWNHOUSE在该区域内建成销售。

沿首都机场高速路和京通快速路分别有香江花园、泉发花园、铁营花园、格林庄园、圣得花园、和安名人录和东方比华利等新盘入市，这些别墅以独立式别墅为主。由于机场路附近的三个项目尚不具备合法产权，在环境和设计风格方面反而比不上京通路附近的三个项目。在此类区域，精品别墅将成为别墅开发主流。

远郊区县的新盘别墅有位于怀柔县的龙山新新小镇。随着远郊区基础设施条件的改善，远郊特别是风景区的精品别墅将会在长期内逐渐畅销。

4、别墅区环境体系分析

别墅区的环境包括：别墅区外围环境、区内园林环境以及别墅室内装修装饰环境。目前，别墅区的整体环境不尽人意，不仅无法与国外精品别墅相比，与深圳、广州、上海等南方城市的别墅也存在较大差距。多数别墅区外围环境较差，而且业主或客户直接感受到外围环境。较差的外围环境直接影响业主对别墅的印象，