商业地产的金融创新
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16
洛克菲勒
Millennium
REITs在中国的最新投资动向
2005年4月，上实集团、美国柯尼罗资本集团共同发起的扬子基金2亿RMB收购中远房 地产在东三环打造的高档综合社区——远洋新干线的D座酒店式公寓。 2005年3月，兰马集团和北京天鸿集团签约合作开发11.58万平方米的普陀区长风2号 地块的大型娱乐项目 2005年2月，新加坡嘉德置地18.37亿收购北京华熙新苑房地产开发的位于建国门外大街 的中环世贸中心双子楼 2005年2月，凯德置地和富乐置地（凯德置地间接持有60%，凯德中国住宅发展基金占40%） 以5.476亿RMB拍得北京东直门占地14686平方米的综合性开发用地 2005年2月，美林集团首期投资3000万美元联合北京银泰置业开发位于建国门外大街的 北京银泰中心。
• 案例研究
3
中国传统房地产融资方式综述
传统房地产开发融资流程:
分期投资 银行贷款 银行贷款 建筑公司融资 预售所得款 土地的取得
施工建设
房地产开发项目的主要资金构成：
自有资金
银行贷款 楼盘销售回款
劣势： 较多依赖银行贷款
较多为短期大额贷款 极易受到经济大环境变化和政策调整的影响
私人地产基金(Private REITs)：
非上市或场外交易的REITs
7
REITs的发展过程
REITs最早出现于60年代初期的美国，此后得到日本、 英国等国家争相仿效。 经过近10年的发展，在70年代初达到顶峰，其后由于经
济危机和房地产市场的萧条，房地产投资基金开始出现
衰落， 随着税收法案的修订和有关限制的放wk.baidu.com，在80年代再次 回升，资产价值不断增长。
4
传统融资方式下，三种资金约各占总房地产资 金总额的1/3
房地产投资信托基金（REITs）定义和发展历程
5
REITs的定义
REITs是收购、发展、拥有及运作能产生收入之物业的基金；
运作如一般单位信托基金；
通过发行受益凭证的方式募集资金，进行投资；
投资期较长，风险和收益率都不高，赎回有严格限制。
6
REITs的种类
股本房地产基金 (Equity REITs)：
投资形式：直接投资房地产市场 主要收入：租金
按揭房地产基金 (Mortgage REITs)：
投资形式：向发展商提供建筑资本或为物业项目提供按揭 主要收入：利息
混合房地产基金(Hybrid REITs)：
上述两种基金的混合物
物业管理
Capitaland Retail Management Pre. ltd
物业管理费
19
置富产业信托(Fortune REIT)
第一个持有香港资产的房地产投资信托
单位信托证券持有者
长江实业拥有30%的股权
投 资 发 售 （2003年8月，4.8HK$/股） （2005年4月，6.3HK$/股） 代表行使权力
Stanley & Partners Investment Management Co. Ltd.
1
主题：商业地产的金融创新
基强联行投资管理（中国）有限公司 董事总经理 陈基强
2
目
录
• 中国传统房地产融资方式综述
• 房地产投资信托基金（REITs）定义和发展历程
• 房地产投资信托基金（REITs）在中国的发展
和上海西郊庄园置业合作开发占地468亩的上海网球俱乐部和公寓项目
荷兰ING集团 Rodamco
2003年8月31日成功收购上海盛捷高级服务公寓（SGS）100%股份 正洽谈上海南京西路某地块的投资开发，并被邀请参与外滩源的开发 基强联行与香港私募资金合作成立了麦利联行投资基金（Millennium）
8
美
国
房地产投资基金的主要形式： I. 房地产产业投资基金
II. 房地产投资信托（REITs） 回报形式： I. 利息收入
II. 股价升值
目前在美国大约有300个REITs，它们的总资产超过3000亿 美元，
大约半数在纽约交易所上市
都是由基金界与地产界尤其是地产代理商合作
9
ACM美国地产投资基金资产分布
房地产投资基金的操作分类
房地产开发投资基金 比如:Return/cost>20%，
IRR>30%
房地产直接投资基金 比如: Yield>10%， IRR>20% 房地产债务基金 比如: Yield=3.5%
13
SWOT分析
优势分析
专业人士管理 投资回报率稳定
劣势分析
管理者风险 受利息影响
CMT
经理人
CapitaMall Trust Management Limited
资产管理服务
受托人
Bermuda Trust (Singapore) Limited
资产管理费 资 产 所 有 物业管理服务
物 业 净 收 益
托管人费用
物业
Tampines Mall Junction 8 Funan The IT Mall IMM
其他3% 多元化9% 住宅11% 地区性 购物中心 19%
写字楼19%
现金3% 地产发展 14% 仓库及工业 7% 购物中心7% 酒店及餐厅 8%
注：该基金的投资分布（截至2002年9月30日至）中，以写字楼及地区性购物中心为主，
其次为地产发展及住宅。
10
亚 洲
日本： 于2000年解除了房地产投资信托基金上市禁 令，使房地产商有了另一种融资渠道。 新加坡： I. 发展商凯德置地通过其新加坡母公司设 立房地产投资基金CapitaLand。 Fortune REIT今年息率回报可逾六厘半， 有形资产净值为2,290,000,000元 Capitamall Trust上市时的股息投资回报率 为7.06%
物业管理
Cheung Kong （Holdings）Limited
总建筑面积 9.55万平方米
20
物业管理费
Thanks！
21
CMT
经理人
ARR Asset Management (Singapore) Limited
资产管理服务
受托人
Bermuda Trust (Singapore) Limited
资产管理费 资 产 所 有 物业管理服务
物 业 净 收 益
托管人费用
物业
红磡国际都会商场 马鞍山广场 荔枝角盈晖家居城 荃湾创意无限商场 火炭银禧阁商场
机会分析
多元化融资 散户也可投资地产
威胁分析
税收对其影响大
市场不成熟
14
REITs在中国的发展
15
REITs在中国的发展
麦格理银行 GIC
2002年初与施罗德物业亚洲基金合资建立First China
2002年3月斥资1．5亿美元在陆家嘴购入7万m2的土地兴建写字楼综合物业
凯德置地
通过其新加坡母公司设立房地产投资基金CapitaLand
2005年2月，北京富盛利投资咨询有限公司（摩根士丹利、上海盛融投资有限公司组成） 收购北京富力地产集团开发的富力双子座TOWER
17
案例研究
18
嘉茂信托(CapitaMall Trust)
新加坡第一只、也是亚洲地区(除澳大利亚和日本外) 的第一只上市房地产信托基金
单位信托证券持有者
投 资 发 售 （2002年7月，0.96S$/股） （2005年4月，2.23S$/股） 代表行使权力
II.
III.
11
REITs的投资收益
投资REITs的平均收益率约6.7%（美国） 据资料显示，REITs拥有较投资政府债券更高的收益率 例如在美国，投资REITs的平均收益率约6.7%，而投资美国
十年期国债券的平均收益率为约3.7%；
在日本及新加坡，两者的平均收益率差距同为4%
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洛克菲勒
Millennium
REITs在中国的最新投资动向
2005年4月，上实集团、美国柯尼罗资本集团共同发起的扬子基金2亿RMB收购中远房 地产在东三环打造的高档综合社区——远洋新干线的D座酒店式公寓。 2005年3月，兰马集团和北京天鸿集团签约合作开发11.58万平方米的普陀区长风2号 地块的大型娱乐项目 2005年2月，新加坡嘉德置地18.37亿收购北京华熙新苑房地产开发的位于建国门外大街 的中环世贸中心双子楼 2005年2月，凯德置地和富乐置地（凯德置地间接持有60%，凯德中国住宅发展基金占40%） 以5.476亿RMB拍得北京东直门占地14686平方米的综合性开发用地 2005年2月，美林集团首期投资3000万美元联合北京银泰置业开发位于建国门外大街的 北京银泰中心。
• 案例研究
3
中国传统房地产融资方式综述
传统房地产开发融资流程:
分期投资 银行贷款 银行贷款 建筑公司融资 预售所得款 土地的取得
施工建设
房地产开发项目的主要资金构成：
自有资金
银行贷款 楼盘销售回款
劣势： 较多依赖银行贷款
较多为短期大额贷款 极易受到经济大环境变化和政策调整的影响
私人地产基金(Private REITs)：
非上市或场外交易的REITs
7
REITs的发展过程
REITs最早出现于60年代初期的美国，此后得到日本、 英国等国家争相仿效。 经过近10年的发展，在70年代初达到顶峰，其后由于经
济危机和房地产市场的萧条，房地产投资基金开始出现
衰落， 随着税收法案的修订和有关限制的放wk.baidu.com，在80年代再次 回升，资产价值不断增长。
4
传统融资方式下，三种资金约各占总房地产资 金总额的1/3
房地产投资信托基金（REITs）定义和发展历程
5
REITs的定义
REITs是收购、发展、拥有及运作能产生收入之物业的基金；
运作如一般单位信托基金；
通过发行受益凭证的方式募集资金，进行投资；
投资期较长，风险和收益率都不高，赎回有严格限制。
6
REITs的种类
股本房地产基金 (Equity REITs)：
投资形式：直接投资房地产市场 主要收入：租金
按揭房地产基金 (Mortgage REITs)：
投资形式：向发展商提供建筑资本或为物业项目提供按揭 主要收入：利息
混合房地产基金(Hybrid REITs)：
上述两种基金的混合物
物业管理
Capitaland Retail Management Pre. ltd
物业管理费
19
置富产业信托(Fortune REIT)
第一个持有香港资产的房地产投资信托
单位信托证券持有者
长江实业拥有30%的股权
投 资 发 售 （2003年8月，4.8HK$/股） （2005年4月，6.3HK$/股） 代表行使权力
Stanley & Partners Investment Management Co. Ltd.
1
主题：商业地产的金融创新
基强联行投资管理（中国）有限公司 董事总经理 陈基强
2
目
录
• 中国传统房地产融资方式综述
• 房地产投资信托基金（REITs）定义和发展历程
• 房地产投资信托基金（REITs）在中国的发展
和上海西郊庄园置业合作开发占地468亩的上海网球俱乐部和公寓项目
荷兰ING集团 Rodamco
2003年8月31日成功收购上海盛捷高级服务公寓（SGS）100%股份 正洽谈上海南京西路某地块的投资开发，并被邀请参与外滩源的开发 基强联行与香港私募资金合作成立了麦利联行投资基金（Millennium）
8
美
国
房地产投资基金的主要形式： I. 房地产产业投资基金
II. 房地产投资信托（REITs） 回报形式： I. 利息收入
II. 股价升值
目前在美国大约有300个REITs，它们的总资产超过3000亿 美元，
大约半数在纽约交易所上市
都是由基金界与地产界尤其是地产代理商合作
9
ACM美国地产投资基金资产分布
房地产投资基金的操作分类
房地产开发投资基金 比如:Return/cost>20%，
IRR>30%
房地产直接投资基金 比如: Yield>10%， IRR>20% 房地产债务基金 比如: Yield=3.5%
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SWOT分析
优势分析
专业人士管理 投资回报率稳定
劣势分析
管理者风险 受利息影响
CMT
经理人
CapitaMall Trust Management Limited
资产管理服务
受托人
Bermuda Trust (Singapore) Limited
资产管理费 资 产 所 有 物业管理服务
物 业 净 收 益
托管人费用
物业
Tampines Mall Junction 8 Funan The IT Mall IMM
其他3% 多元化9% 住宅11% 地区性 购物中心 19%
写字楼19%
现金3% 地产发展 14% 仓库及工业 7% 购物中心7% 酒店及餐厅 8%
注：该基金的投资分布（截至2002年9月30日至）中，以写字楼及地区性购物中心为主，
其次为地产发展及住宅。
10
亚 洲
日本： 于2000年解除了房地产投资信托基金上市禁 令，使房地产商有了另一种融资渠道。 新加坡： I. 发展商凯德置地通过其新加坡母公司设 立房地产投资基金CapitaLand。 Fortune REIT今年息率回报可逾六厘半， 有形资产净值为2,290,000,000元 Capitamall Trust上市时的股息投资回报率 为7.06%
物业管理
Cheung Kong （Holdings）Limited
总建筑面积 9.55万平方米
20
物业管理费
Thanks！
21
CMT
经理人
ARR Asset Management (Singapore) Limited
资产管理服务
受托人
Bermuda Trust (Singapore) Limited
资产管理费 资 产 所 有 物业管理服务
物 业 净 收 益
托管人费用
物业
红磡国际都会商场 马鞍山广场 荔枝角盈晖家居城 荃湾创意无限商场 火炭银禧阁商场
机会分析
多元化融资 散户也可投资地产
威胁分析
税收对其影响大
市场不成熟
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REITs在中国的发展
15
REITs在中国的发展
麦格理银行 GIC
2002年初与施罗德物业亚洲基金合资建立First China
2002年3月斥资1．5亿美元在陆家嘴购入7万m2的土地兴建写字楼综合物业
凯德置地
通过其新加坡母公司设立房地产投资基金CapitaLand
2005年2月，北京富盛利投资咨询有限公司（摩根士丹利、上海盛融投资有限公司组成） 收购北京富力地产集团开发的富力双子座TOWER
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案例研究
18
嘉茂信托(CapitaMall Trust)
新加坡第一只、也是亚洲地区(除澳大利亚和日本外) 的第一只上市房地产信托基金
单位信托证券持有者
投 资 发 售 （2002年7月，0.96S$/股） （2005年4月，2.23S$/股） 代表行使权力
II.
III.
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REITs的投资收益
投资REITs的平均收益率约6.7%（美国） 据资料显示，REITs拥有较投资政府债券更高的收益率 例如在美国，投资REITs的平均收益率约6.7%，而投资美国
十年期国债券的平均收益率为约3.7%；
在日本及新加坡，两者的平均收益率差距同为4%
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