浅谈城市综合体——现代都市的“城中之城”

浅谈城市综合体——现代都市的“城中之城”

[摘要] 近年来，随着全国各大城市快速的城市化发展过程和城市建筑建设，“城市综合体”逐渐成为一个出现频率越来越高的词汇。本文围绕着城市综合体，主要介绍了城市综合体的特征与分类以及当前我国城市综合体项目中存在的问题。

[关键词] 城市综合体功能存在问题

引言

所谓的“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

随着经济和社会发展水平的提高、我国城市化的进程快速推进、城市的大规模开发活动日益盛行,作为集约化城市组织形式的城市综合体应运而生,并以其多样的功能、丰富的空间、复合的价值成为城市开发的热点,成为很多城市提高城市竞争力的重要途径。目前，国内的城市综合体开发已经成为热点，产品细分形式也多种多样，如旧改综合体、以商业为核心的综合体以及城市新中心区的综合体项目等。

一、城市综合体的特征与分类

1.1 城市综合体的特点

城市综合体是一个集聚各种城市功能的建筑集合体,各种功能之间相互联系, 互为补充, 在协同发展的基础上将城市综合体有机联系在一起,这与城市综合体

自身的特点密切相关。总的来说，城市综合体至少具有一下特点：

1．高可达性、便利性

城市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域：城市中心区CBD、城市的副中心或规划的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。

2．高密度、集约性

城市综合体建筑高度和密度均很高，通常形成高楼林立的现象，使其片区成为城市的标志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补；功能全面集中。

3．功能复合性

城市综合体内部自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。其拥有城市的多重功能：商务办公、居住(包括酒店、住宅、居住公寓等)、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成城市综合体功能的多样性和复合性。同时各功能之间联系紧密，互为互补，缺一不可。

4．土地使用均衡性

城市综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能：不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同需求。

5．内部、外部联系完整性

城市综合体内部自身拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使内部各不同功能的建筑有机结合。而且，综合体对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模。

6．巨大的社会效应

因城市综合体所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应。例如，上海卢湾区太平桥改造项目，其启动区一上海新天地商业旅游项目，从开发及运营至今，一直是社会各界关注的典范，上海新天地因其成功的商业运营模式，更成为上海文化、建筑、旅游的标志性项目，成为上海市的文化标签。

7．极具升值价值

一个成功的城市综合体项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时做为地产物业的城市综合体，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值价值。例如位于东莞市中心区的第一国际项目，通过其内部商业、商务办公、酒店、居住公寓等多种功能的组合，通过强强联合，创造了新的盈利模式：商业部分，通过主力商家长期租赁经营获利；临街铺及步行街高价值成功销售获利；商务写字楼通过大部分出售和少量做为固定资产租赁获利；星级酒店作为资产长期经营获利；居住公寓则通过成功销售获利。

1.2 城市综合体的分类

城市综合体按照区域位置划分大致可以分为四类：新开发区的中心商贸区、城中副区、城市CBD（如北京华茂中心）和交通枢纽（如位于北京西直门的西环广场）；按照内部功能的主次，城市综合体项目又可以划分为办公——贸易综

合体、酒店综合体、商业——娱乐综合体、交通综合体和超级复合综合体等类型。

城市综合是一个庞大的系统工程，再城市综合体的开发过程中，受其开发规模大、投资大、涉及专业众多的影响，城市综合体的开发经验较普通项目要求更高，因此其开发与经营过程也与一般房地产项目的开发迥然不同。下表是综合体项目与单功能项目的差异。

表1-1：城市综合体项目单功能项目比较表

二、城市综合体的发展现状及存在问题

2.1 城市综合体的发展现状

目前我国城市综合体的发展主要呈现出了以下现状：

（1）大型城市综合体（指100万平方米以上的项目），目前主要集中在北京、上海、深圳等经济水平较发达的一线城市，他们基本上是由来自国内和香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型房地产企业开发的。

（2）武汉、杭州、合肥等二线城市的综合体,主要面积在50万至80万平方米左右。其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商。业态主要以住宅和购物中心为主。

（3）外行如大型品牌零售商、大型综合商业市场管理商等，进入城市综合体的开发成为城市综合体开发的一股潮流。他们依靠自己的资金实力来进行项目的开发。

（4）众多号称城市综合体的项目，均无法完美体现城市综合体的含义，其主要业态主要在3个左右，大部分以住宅和商业为主。建筑类别的比例分配存在不太科学与不太合理性。

（5）城市综合体的开发与当地的经济发展与人们的收入和消费密切相关，经济越发达,，综合体项目越多，其项目不但体量大，价格高,，其品质和生活的方便性大大超越以前的单一业态类别。

2.2 城市综合体开发存在的问题

城市综合体这一建筑类型在西方经过一百多年的发展已经日趋成熟，然而其在我国的发展也就十年多的时间，但我们却已经走过西方半个多世纪的发展历程，快速的膨胀也使得其出现了很多问题。

（1）城市综合体盲目追求大规模

在城市综合体发展最为成熟的北美地区，他们正向小规模、低密度、城市传