房地产公司项目设计管理制度

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九、项目设计管理
1、项目设计（产品设计）是房地产开发的重要工作之一，项目设计管理体系是公司管理体系的重要组成部分，是项目管理的重要内容之一。

加强项目设计管理有利于提高产品的设计质量，有利于减少设计变更和工程洽商，有利于实现项目进度、造价控制指标。

2、本部门内容体现了以下指导思想：
（1）产品研发创新能力是公司应具备的核心能力之一。

创新的产品设计能极大地提高项目的竞争力，并能极大地提高项目的附加值，进而能缩短项目的销售时间，提高项目的利润率。

（2）在设计单位对项目的理解深度、责任心与开发商还难以比拟的情况下，在设计单位的设计能力有限的情况下，公司必须持续地加强产品定位、设计创新和设计策划能力。

（3）选择境内外着名的设计机构有利于提高项目的销售力。

加强对设计机构的选择管理有利于提高设计质量、降低设计费用。

（4）设计变更通常会导致工程进度的延迟和工程造价的增加。

加强设计评审管理有利于提高设计质量、降低设计变更的数量。

（5）产品设计是一项不断总结、提高的过程。

加强设计改进管理有利于发现项目设计的缺陷，有利于持续提高产品的设计水平。

3、根据项目设计过程，本部分内容包括了以下内容：
（1）项目定位与策划管理制度；（2）设计委托与设计方案评审管理制度；（3）施工图会审与技术交底管理办法；（4）设计变更管理制度。

4、公司产品技术部是设计管理的主控部门，在分管领导（总工程师）的指导下，具体负责项目设计、设计管理工作，并指导项目公司的设计管理。

5、各部门、项目公司应以“提高设计效率和设计质量”为己任，积极配合、支持公司产品技术部的工作。

项目设计管理职权分工
项目定位与策划管理制度
第一条目的
为综合考虑和平衡影响产品的各专业意见，完成项目整体定位分析（包括市场定位、客户定位、产品定位等）和产品策划结论，指导下阶段的概念设计、营销推广整体思路以及项目运营策划书深化等工作，特制定本管理制度。

第二条本制度适用于公司各房地产开发项目的项目定位及产品策划工作。

第三条概念
（一）项目定位：是根据项目本身所具有的属性和特点，确定项目针对的目标消费群体、市场迎合点以及产品风格等，并考虑产品的市场差异性和引导性。

（二）产品策划：是在明确项目定位的基础上，按照市场需求对多种产品方案进行测算比较，并提出产品的最优配置建议，一般需要包括场地分析、楼型配比、规划排布、单体布局（非必需）等。

第四条职责
（一）公司投资发展部是项目设计策划的主要责任及组织部门，负责提出初步策划方案，编制《项目定位与策划书》。

（二）产品技术部、营销管理部、工程管理部、财务会计部、项目公司等部门参与项目定位与策划工作，在职责范围内为公司项目定位与策划工作提供支持。

第五条项目定位及产品策划工作启动
（一）项目取得之后即行启动项目定位及策划工作，投资发展部应根据可研报告的主要结论，并结合产品标准化研究成果，拟定相关工作计划，明确此阶段公司各职能部门分工，必要时可委托外部机构进行专项市场调研。

（二）计划拟订后，由分管领导审批。

（三）各部门按修改后的工作计划落实相关工作。

第六条项目定位与策划报告
项目定位及策划报告内容要点包括：
（一）宏观市场分析（经济环境、政策环境、市场预测等）；
（二）区域市场分析（区域环境、人文配套、周边竞品、项目SWOT分析）；
（三）客户群体分析（客户群类别细分、购房动机分析、价格承受能力）；
（四）项目定位（市场定位描述、目标客户群体描述、）；
（五）产品策划（整体规划建议、外观设计建议、户型设计建议、配套设施建议、装修档次建议、配套服务建议、物业管理建议；必选内容包括-产地分析/密度指标分析、楼型配比规划方案、规划强排方案、单体布局）；
（六）项目开发方案及项目开发节奏；
（七）营销卖点提炼。

第七条项目定位及策划报告审批：
（一）投资发展部组织拟订《项目定位及产品策划报告》，相关部门给予专业配合。

（二）投资发展部在公司总经理办公会上汇报主要内容，总经理办公会提出报告修改意见，交投资发展部进行修订完善。

（三）《项目定位及策划报告》最终经总经理办公会审议通过、公司总经理审批。

第八条鉴于项目定位与策划工作的特殊性，项目定位和策划人员在日常工作中应加强房地产市场特别是其它房地产项目的调研，以不断提高项目定位和策划能力。

第九条本制度由公司负责解释。

第十条本制度自颁布之日起施行。

第十一条相关流程、记录表单与范本
（一）相关流程
LC-01：项目定位与策划管理流程（二）记录表单
JL-SJ-01：市场建议审批单；（三）范本
项目策划报告范本。

流程名称：项目定位与策划管理流程流程编号：LC-01
市场建议审批单
设计委托与设计方案评审管理制度
第一条为了保证设计质量，缩短设计及评审周期，提高资金效益，预防和减少因设计失误而影响进度和工程造价，特制定本制度。

第二条本制度所称的“设计”从范畴上进行划分包括规划设计、市政设计、景观设计、建筑设计和室内设计等，从阶段进行划分包括概念性方案设计、方案设计、初步设计、施工图设计和专业深化设计等。

第三条职责分配
（一）产品技术部
1、负责公司成都市区项目勘察、设计供方的选择，提出设计方案是否满足技术性要求的主导意见；负责审批异地项目公司设计供方的选择；
2、负责成都市区项目概念设计方案、方案设计、初步设计，审批异地项目概念设计方案、方案设计、初步设计；
3、监督项目公司施工图设计；
4、负责对项目各阶段设计成果进行备案，并负责设计成果评价；
5、对项目的设计管理提供技术支持。

（二）项目公司
1、成都市区项目公司参与概念设计方案、方案设计、初步设计，负责施工图设计；
2、异地项目公司负责概念设计方案、方案设计、初步设计、施工图设计；
3、参与设计成果评价；
4、异地项目公司负责本项目公司设计类供方的选择，负责组织施工图会审。

（三）工程管理部、项目公司成本管理部门
参与设计评审，提出“限额设计”及项目成本控制的主导意见。

（四）营销部门、物业部门
参与设计评审，提出设计方案是否满足市场需求及功能性要求的主导意见。

第四条设计单位选择
公司所选择的设计单位必须满足以下基本条件：
（一）具有独立法人资格。

境外设计单位在国内应有独立法人资格的分支机构。

（二）是着名（品牌）设计机构，对项目市场推广有显着的促进作用。

（三）具有多年的设计经验，成立时间五年以上。

（四）信用良好，经调查近两年内没有重大合同纠纷或其它不良记录。

（五）有类似项目和大型项目、标志性建筑的设计经验。

（六）专业特长与所委托的项目的类型一致。

（七）具有较强的成本意识、市场意识、作品意识。

（八）设计师具有与设计单位同等的能力。

（九）能很好地与其他专业设计相配合。

（十）内部管理体系健全。

（十一）能及时提供税务发票。

同时在选择设计单位时，在可行的情况下应要求设计单位做出以下条件的明确的承诺：
1、同意在公司及项目的宣传资料、广告中出现设计单位的名称和标志；
2、同意在今后的合作中“设计收费标准”有不低于约定额度的优惠；
3、同意在对外宣传中将委托项目作为案例进行正面宣传；
4、必要时，要求同意为公司其它项目的设计提供免费顾问，并在所顾问的项目的宣传资料、广告中以“设计顾问”的名义出现其单位名称和标志。

第五条设计招标、委托文件的编制
（一）责任部门（指产品技术部或项目公司）负责编制授权范围内的设计招标、委托文件。

（二）设计招标、委托文件应包括但不限于：
1、招标公告或邀请招标函；
2、项目介绍；
3、设计要求；
4、投标要求；
5、评标、中标通知书发出的时间；
6、其它文件。

（三）《设计委托书》必须充分、详细、明确，内容应包括但不限于：
1、公司的开发理念；
2、企业专业形象定位；
3、企业文化；
4、公司产品模式，曾经开发的项目的定式风格，项目所在地的历史沿袭、文化特色，目标客户分析，项目的核心开发理念，项目的自然与人文环境；
5、设计目的；
6、设计依据；
7、设计范围；
8、设计原则；
9、成本限额；
10、设计要求。

（四）在编制设计招标、委托文件的过程中，要广泛征询相关部门的意见和建议，尤其是要充分听取分管领导的指导意见。

第六条设计委托后，责任部门应确保与设计单位的项目负责人的有效沟通，及时掌握设计进度和需要补充、明确的内容。

设计期间，责任部门应及时、准确地记录双方沟通的内容，作为解决可能出现的纠纷的原始证据。

第七条当设计内容需要变更时，责任部门应与设计单位及时签署补充协议，确保双方对变更内容理解一致。

第八条设计方案评审的原则
（一）边设计边评审：为了防止设计偏差、缩短设计和评审周期，公司分别对规划设计、初步设计和施工图设计各阶段的设计成果进行依次评审。

阶段设计成果评审通过后，设计单位方可进行下一阶段的设计工作。

（二）责任部门是设计方案评审的责任人，对各阶段的设计成果、质量负责。

第九条规划设计方案的评审
（一）设计方案的评审
责任部门负责组织设计方案的评审和验证，相关部门和人员参与。

（二）规划设计方案应至少经过两轮评审，方可产生最终方案。

1、第一轮评审
各规划设计方案的竞标单位在规定时间内将竞标方案送到后，责任部门组织由成本管理部门、营销部门、物业部门等相关部门、专业工程师及与项目定位相匹配的外部专家参加的规划方案评审会议进行方案的第一轮评审。

评审后保留2～3家优秀方案的设计单位参加下一轮的方案竞标。

2、第二轮评审
被保留的设计单位吸收其他方案的设计思想，对方案进行改进，并在规定时间内参加规划设计方案的第二轮竞标。

责任部门再次组织规划方案评审会议进行方案的第二轮评审。

第二轮评审的结论报公司招标委员会，由招标委员会确定最终中标设计单位。

未中标的单位公司按照招标文件的规定给予一定的费用。

3、中标单位再次吸收其他单位方案的设计思想和公司的设计要求，对方案进行进一步改进，确定方案后报责任部门，责任部门根据不同的评审事项组织成本管理部门、营销部门、物业部门等部门，根据各部门的专业职能进行内部综合评审或专项评审，提出改进意见，直至方案满足公司的开发要求，确定最终方案。

4、方案设计的评审包括后期初步设计的评审。

5、在各阶段在设计院提交方案或图纸后，责任部门应先组织专业工程师对设计方案或图纸进行预审，提出技术审核意见，然后报规划设计评审会议进行讨论、审核。

6、鉴于设计方案直接决定项目成本的高低，因此在进行设计方案评审时，“成本限额”是评审的一个重要方面。

7、每次设计方案评审后，由责任部门专业工程师整理评审记录，并保存。

（三）方案设计直接影响项目的市场竞争力和盈利能力，在一定程度上决定着项目的成败。

除了采用以上评审方式外，可通过进一步征询社会公众、房地产各领域专家、目标客户的意见。

第十条施工图建筑设计（施工图设计出图前）方案的审核
（一）根据项目需要，规划设计方案确认后，可要求设计单位进行单体建筑的方案设计。

（二）方案设计完成后由责任部门选择、委托建筑设计单位进行施工图设计。

（三）施工图设计出图后由责任部门组织相关部门和人员对施工图方案进行各专业审核。

（四）施工图审核根据项目大小、难易程度、工作量、时间要求等情况由责任部门组织实施，或委托外部专业审图机构或个人实施。

（五）施工图内部审核的结果根据需要可通过或要求外部专业审查机构向设计单位进行传达。

（六）施工图审核是项目设计阶段质量和成本控制的一个重点，主要就满足设计要求和设计规范专业角度，特别是质量、成本角度进行审核，提出修改建议。

（七）为确保项目成本控制目标的实现，责任部门可在施工图设计委托时向设计单位提出单位造价成本的限定要求。

（八）经审核修改后的施工图交设计单位进行修改，以确定最终设计图纸。

第十一条设计评审应从各个专业、各个方面逐一进行，并与设计单位进行充分沟通，了解设计单位的设计思想，既要满足项目的“设计要求”，又要尽量防止“设计要求”影响设计师设计思想的发挥和体现。

第十二条为提高设计评审质量，减少因设计变更而导致的项目进度延迟和工程造价增加，可以委托社会上的、非政府行为的、与设计单位专业一致的其它设计单位进行评审。

责任部门负责对专业评审机构考察、洽谈、监督和评价。

第十三条设计工作计划
（一）在项目设计委托和设计报批前，责任部门负责编制项目的《设计工作计划》。

（二）《设计工作计划》应包括各阶段工作的起止时间、责任人、工作成果和效果评价等内容。

（三）《设计工作计划》应充分考虑到项目前期手续可能导致的时间延迟和公司确定的开工时间，必须留足施工图会审的时间，严防仓促开工。

（四）《设计工作计划》是对责任部门及相关人员进行绩效考核的依据。

第十四条本制度由公司负责解释，修改时亦同。

第十五条本制度自颁布之日起施行。

第十六条附件、相关流程、记录表单与范本
（一）附件一：设计各阶段评审、审核要求
（二）相关流程：LC-02：成都市区项目概念方案设计管理流程LC-03：异地项目概念方案设计管理流程
LC-04：成都市区项目方案设计管理流程LC-05：异地项目方案设计管理流程LC-06：成都市区项目初步设计管理流程LC-07：异地项目初步设计管理流程LC-08：施工图设计管理流程LC-09：二次深化设计管理流程
LC-10：设计单位招标管理流程
（三）记录表单：JL-SJ-02：设计评审要点、JL-SJ-03：设计评审表、JL-SJ-04：设计交流信息记录表
（四）范本（另见范本文件包）
概念方案设计任务书范本、规划方案设计任务书范本、建筑方案设计任务书范本、初步设计任务书范本、施工图设计任务书范本、景观设计任务书范本
附件一
设计各阶段评审、审核要求
1规划方案评审要求
规划投标方案重点评审设计的依据、设计的规模、项目组成及布局、设施配套、占地面积、协作条件。

评审还包括环境保护、建设期限、投资概算的可靠性、合理性、经济性、先进性和协调性是否满足决策质量目标和水平。

规划设计方案评审的要点
（1）设计说明与公司要求的符合性；
（2）建筑风格的选择；
（3）不同建筑的具体位置；
（4）园林风格的选择；
（5）各类户型的比例；
（6）每种户型的面积、设计方案；
（7）建筑平面设计方案；
（8）外立面设计方案等；
（9）技术经济指标。

2初步设计方案评审要求
由于初步设计是决定工程采用的技术方案的阶段，所以，这阶段设计图纸的审核，侧重于工程所采用的技术方案是否符合总体方案的要求，以及是否达到项目决策阶段确定的质量标准。

初步设计方案评审要点
（1）总平面布置：景观利用、入口位置、规划分区、交通组织、竖向设计、组团形式、建设分期、停车方式、建筑高度；
（2）户型平面：朝向、单元结构、公共空间平面、户型结构、功能空间、尺度、屋面形式；
（3）建筑立面：立面风格、外墙材料、门窗材料、屋面材料、阳台外观、外露设备隐蔽、建筑色彩。

户型设计评审要点
――主力户型、非主力户型的比例，在小区的位置是否合理；
――每一户型设计是否合理，创新点是什么，改进建议；
――每一户型各房间面积、组合是否合理，是否做到了“三分离”；
――卫生间、厨房、采光、通风如何、怎样改进；
――装饰材料规格与户型设计尺寸的匹配性；
――对单元门、分户门、房间门尺寸，材质的评价；
――外窗面积、材质是否满足采光、隔单要求；
――厨房与餐厅的布置是否合理，中、西厨房是否分开，是否便于排风；
――错层、复式的高度、安全性评价；
――屋顶保温、隔热层设计的合理性评价。

3施工图设计审核要求
施工图是对建筑物、设备、管线、园艺软、硬质景观等工程对象物的尺寸、布置、选用材料、构造、相互关系、施工及安装质量要求的详细图纸和说明，是指导施工的直接依据，从而也是设计阶段质量控制的一个重点。

对施工图的审核，应注重于反映使用功能及质量要求是否得到满足。

（1）各专业的设计说明
主要审核“设计说明书”。

（2）建筑施工图
简称“建施”。

主要应审核房间、尺寸及布置情况、门窗及内外装修、材料选用、建筑功能是否满足要求等。

（3）结构施工图
简称“结施”。

主要应审核设计构件是否优化合理，与“建施”图中的平面尺寸，室间尺寸是否矛盾，是否方便施工。

例如：结构设计中，梁、柱板、楼梯、电梯井的设计安全性、经济性评价。

其中经济性是结构施工图审核和控制的重点（4）给排水施工图
简称“水施”。

主要应审核水处理工艺设备及管道布置和走向，加工安装的质量要求等。

例如：自来水、排水等各类管线的设计是否合理，有无冲突。

（5）建筑电气施工图
简称“电施”。

主要应审核电气线路及设施是否合理，线路走向与其它专业是否矛盾。

例如：配电箱、电线的设计容量能否满足未来家庭的要求；各房间是否有足够的电源插座；电源插座位置、高度是否合理；各房间是否有便于安装装饰灯的接线盒，接线盒的位置、高度是否合理；主卧、起居室、卫生间是否有电话插口和网络终端；功能设置是否符合当地的使用功能要求。

（6）暖通施工图
技术设计阶段的审核由产品技术部根据《施工图评审项目记录表》的内容进行，并填写和保持记录。

4景观设计方案评审要求
规划设计方案评审的要点
（1）环境规划：规划立意、景观分析、视线分析、景观规划分区、流线设计、场地布置、绿量控制；
（2）公共设施规划：灯具布置、座椅布置、垃圾箱布置、标识布置、背景音乐布置、绿量控制；
（3）场地设计：地面材料、构筑物造型、构筑物材料、艺术品布置；
（4）道路设计：地面材料、路牙设计；
（5）绿化设计：视线分析、树种分区。

景观设计施工图
主要应审核各种软、硬质景观及选材是否满足要求。

例如：道路设计是否合理，是否符合规划控制要求；景观设计、是否便于施工；绿化面积是否符合规划控制要求；树（草）种的成本；有没有更好的方案。

5总平图审核要求
是否符合城市规划方面的要求。

如工程项目占地面积及面积界限、建筑红线、建筑层数及高度、立面造型及与所在地区的环境协调等。

工程建设对象本身是否符合法定的技术标准，如对安全、防火、卫生、防震、三废治理等方面是否符合有关标准的规定。

有关专业工程设计的审核，如对供水、排水、供热、供煤气、交通道路、通讯等专业工程的设计，应主要审核是否与工程所在地区的各项公共设施相协调与衔接等。

流程名称：成都市区项目概念方案设计管理流程流程编号：LC-02
流程名称：异地项目概念方案设计管理流程
流程编号：LC-03
流程名称：成都市区项目方案设计管理流程流程编号：LC-04
流程名称：异地项目方案设计管理流程
流程编号：LC-05
流程名称：成都市区项目初步设计管理流程
流程编号：LC-06
流程名称：异地项目初步设计管理流程
流程编号：LC-07
流程名称：施工图设计管理流程
流程编号：LC-08
流程名称：二次深化设计管理流程
流程编号：LC-09
流程名称：成都市区项目设计单位招标管理流程（异地项目参照执行）流程编号：LC-10
设计评审要点
1、本表可附页；
2、评审前责任部门提前2日填制本表并经分管领导审核确认。

设计评审表
设计交流信息记录表
施工图会审与技术交底管理办法
第一章总则
第一条为了加强对施工图的管理，提高施工图会审质量，规范技术交底程序，减少因设计变更而导致的项目进度延迟和工程造价增加，制定本办法。

第二条职责
（一）项目公司负责施工图设计交底与图纸会审相关方的组织进行；负责图纸的接收、整理、编号和分发；负责对图纸会审记录进行签字确认，保留会审记录；负责与设计单位的沟通联络。

（二）公司工程管理部、产品技术部参与图纸会审。

第三条本办法适用于公司所有工程图纸的施工图会审和技术交底。

第二章施工图管理
第四条施工图管理是房地产企业技术管理中的重要环节。

规范化的施工图管理是工程施工管理、竣工结算的基础，也是工程竣工验收后物业管理工作的必需。

第五条施工图纸管理内容
（一）项目公司接到设计单位送来的图纸应立即进行整理、编号和分发，并负责电子文件的整理和存档。

（二）完整的施工图应包括总图及总说明、总目录、建筑图、结构图、设备图（给排水、采暖、通风、空调、设备安装等）、电气图（配电、照明、综合布线、自动报警、安防等）、室内装饰图、标准图、通用图、设计说明书等。

第六条施工图纸的管理程序
（一）图纸的整理
收到图纸后，项目公司组织核对其套数、页数、种类，并按用途进行分类、编号、登记。

（二）图纸的分发
1、申报《建筑工程施工许可证》及各项申报手续的审核图纸根据审核部门规定的数量要求送审。

2、公司存档2套。

3、分管领导1套。

4、产品技术部、工程管理部各1套。

5、项目（工地）现场2套。

6、施工单位4套（为其保留1套作为绘制竣工图使用）。

7、监理公司1套。

（三）分发登记
项目公司负责记录分发时间、领取人单位、姓名、数量。

（四）图纸的保管
领用单位和个人应妥善保管图纸，防止图纸损毁和遗失。

遗失图纸的，保管人负责赔偿。

（五）图纸的收回、作废
对因设计变更而作废的图纸应及时收回、登记，并加盖作废章。

第七条竣工图纸的管理。