第6章房地产开发项目财务评价
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包括建设期的投资回收期（PP ）
=不包括建设期的投资回收期+建设期
②列表法 ： 包括建设期的投资回收期（PP）
= (累计净现金流量开始出现正值期数-1)+(上期累 计现金流量的绝对值÷当期净现金流量) （2）静态投资回收期的运用
能够直观地反映原始总投资的返本期限，便于理解，计 算比较简单，可直接利用回收期之前的净现金流量信息。
2.资金筹措计划 3.资金投资使用计划
投资计划与资金筹措表
2.借款还本付息表 （1）还本付息的资金来源
①利润 ②折旧费与摊销费 ③预售收入 ④短期贷款
（2）关于利息的计算
①借款时的利息计算
建设期： 每年利息＝（年初借款本息和+本年借款÷2）×利率 偿还期（经营期）： 每年利息＝年初借款本息和×利率
项目财务评价主要指标和方法参照表
❖财务指标和基本报表的关系：
财务分析指标：静态分析指标和动态分析指标。
财务分析指标构成图
6.3.1 静态财务评价指标分析 1.静态投资回收期 （1）含义 （2）方法： ①公式法 ：
不包括建设期的投资回收期（PP’）
=原始投资合计÷投产后若干年每年相等的净现金流量
1.现金流量表：反映房地产项目开发经营期内的现金流入流 出的表格。
现金流量表 单位:万元
0
0 2700 4050 5400 5400 5400 7497.44
2700 4050 5400 5400 5400 5400
1297.44
800
1200 2340
-1200 -2340 -1200 -3540
2700 4050 5400 5400 5400 5400
1297.44
800
1200
-1200 -ห้องสมุดไป่ตู้200
340
-340 -1540
300
616.39 1029.48 414.13
127.6 106.62 44.85 20 20 20
1682 2360 3230 3230 3230 3230
162
2.累计净现金流量 3.投资利润率（ROI）
（1）含义与计算公式 投资利润率=年利润总额÷总投资×100% （2）投资利润率的应用。 项目总投资=固定资产投资+流动资金投资
4.投资利税率
（1）含义与计算公式 投资利税率=年利税总额（年利润总额+销售税金）
÷总投资×100% （2）投资利税率的运用 5.资本金利润率
1443.61 0
86.62
684.05 86.62 770.67 293.76 90 645.72
414.13 0
24.85
745.82 24.85 770.67 293.76
90 956.74
借款还本付息表（单位:万元）
6.2.2 基本报表的编制
基本报表主要有现金流量表、利润表（损益表）、资金来 源与运用表、资产负债表。 1.现金流量表：反映房地产项目开发经营期内的现金流入流 出的表格。
（1）含义与计算公式
资本金利润率=利润总额÷资本金总额×100%
6.借款偿还期
借款偿还期=（借款偿还后开始出现盈余年份数-开 始借款年份+当年偿还借款额）÷当年可用于还款的 资金额
7.还本付息比率
还本付息比率=可用于还本付息金额÷年还本付息 总额
8.资产负债率
资产负债率=负债总额÷资产总额×100% 9.流动比率 流动比率=流动资产÷流动负债×100% 10.速动比率
速动比率=（流动资产-存货-待摊费用-预付 账款）÷流动负债×100%
序 号
项目
1
1 借款及还本付息
1.1 年初累计余额
1.2 本年新增借款
1.3 本年应计利息
1.4 本年应还本金
1.5 本年应付利息
2 偿还资金来源
2.1
折旧费
2.2
摊销费
2.3
利润
2
0 2000
60
年份
3
4
5
2060 0
123.6
647.07 123.6 770.67 293.76
90 386.91
243 324 324 324 324
86.16 239.16 354.35 360.56 360.56 360.56
1144 -396
2203 4480.37 4911.27 4911.27 7008.72 1807 6287.37 11198.64 16109.91 23118.63
财务计划现金流量表
400
1682
162 456 -3084
400
2360
243 1047 -2037
3230
324 1846 -191
3230
324 1846 1655
3230
324 1846 3501
3230
324 3943.44 7444.44
资本金流量表 单位:万元
0
0 2700 4050 5400 5400 5400 7497.44
2.利润表（损益表）
反映房地产项目开发经营期内的利润总额、所得税及各
期税后利润的分配情况。
利润表
3.资金来源与运用表:反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余情况， 用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。
4.资产负债表
流动资产负债表（亿元）
6.3 房地产开发项目财务评价方法
1.财务评价目的：考察项目的盈利能力和清偿能力。 2.财务分析指标：静态分析指标和动态分析指标。
第6章 房地产开发项目财务评价
主讲：莫贤发（副教授） 2016.3.30
6.1 财务评价的基本概念和评价指标
6.1.1 财务评价的基本概念
是指在投资成本与费用估算的基础上，编制财务 报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能 力、清偿能力和资金情况进行的分析，来判断投资 项目在财务上的可行性。
❖财务评价的基本程序包括：
②还款时的利息计算
a.等额本息还款法：按照贷款期限把贷款本息平均 分为若干个等份，每个月还款额度相同。
AIc(1i(1i)ni)n1(等 同 于 年 金 公 式 ）
b.等额本金还款法：也称递减法，这种方法的第一 个月还款额最高，以后逐月减少。
At Inc Ic(1tn1)i
3.借款还本付息表（单位:万元）
①整理财务数据资料； ②编制财务报表； ③财务指标评价； ④进行不确定性分析； ⑤财务分析结论。
❖财务评价的重点是财务报表的编制和财务指 标的评价。
6.1.2 财务评价指标的确定
项目财务评价主要指标和方法参照表
6.2 房地产开发项目财务报表的编制
6.2.1 辅助报表的编制 1.投资计划与资金筹措表 （1）资金筹措来源 ①资本金（股本金） ②预售收入 ③银行贷款
=不包括建设期的投资回收期+建设期
②列表法 ： 包括建设期的投资回收期（PP）
= (累计净现金流量开始出现正值期数-1)+(上期累 计现金流量的绝对值÷当期净现金流量) （2）静态投资回收期的运用
能够直观地反映原始总投资的返本期限，便于理解，计 算比较简单，可直接利用回收期之前的净现金流量信息。
2.资金筹措计划 3.资金投资使用计划
投资计划与资金筹措表
2.借款还本付息表 （1）还本付息的资金来源
①利润 ②折旧费与摊销费 ③预售收入 ④短期贷款
（2）关于利息的计算
①借款时的利息计算
建设期： 每年利息＝（年初借款本息和+本年借款÷2）×利率 偿还期（经营期）： 每年利息＝年初借款本息和×利率
项目财务评价主要指标和方法参照表
❖财务指标和基本报表的关系：
财务分析指标：静态分析指标和动态分析指标。
财务分析指标构成图
6.3.1 静态财务评价指标分析 1.静态投资回收期 （1）含义 （2）方法： ①公式法 ：
不包括建设期的投资回收期（PP’）
=原始投资合计÷投产后若干年每年相等的净现金流量
1.现金流量表：反映房地产项目开发经营期内的现金流入流 出的表格。
现金流量表 单位:万元
0
0 2700 4050 5400 5400 5400 7497.44
2700 4050 5400 5400 5400 5400
1297.44
800
1200 2340
-1200 -2340 -1200 -3540
2700 4050 5400 5400 5400 5400
1297.44
800
1200
-1200 -ห้องสมุดไป่ตู้200
340
-340 -1540
300
616.39 1029.48 414.13
127.6 106.62 44.85 20 20 20
1682 2360 3230 3230 3230 3230
162
2.累计净现金流量 3.投资利润率（ROI）
（1）含义与计算公式 投资利润率=年利润总额÷总投资×100% （2）投资利润率的应用。 项目总投资=固定资产投资+流动资金投资
4.投资利税率
（1）含义与计算公式 投资利税率=年利税总额（年利润总额+销售税金）
÷总投资×100% （2）投资利税率的运用 5.资本金利润率
1443.61 0
86.62
684.05 86.62 770.67 293.76 90 645.72
414.13 0
24.85
745.82 24.85 770.67 293.76
90 956.74
借款还本付息表（单位:万元）
6.2.2 基本报表的编制
基本报表主要有现金流量表、利润表（损益表）、资金来 源与运用表、资产负债表。 1.现金流量表：反映房地产项目开发经营期内的现金流入流 出的表格。
（1）含义与计算公式
资本金利润率=利润总额÷资本金总额×100%
6.借款偿还期
借款偿还期=（借款偿还后开始出现盈余年份数-开 始借款年份+当年偿还借款额）÷当年可用于还款的 资金额
7.还本付息比率
还本付息比率=可用于还本付息金额÷年还本付息 总额
8.资产负债率
资产负债率=负债总额÷资产总额×100% 9.流动比率 流动比率=流动资产÷流动负债×100% 10.速动比率
速动比率=（流动资产-存货-待摊费用-预付 账款）÷流动负债×100%
序 号
项目
1
1 借款及还本付息
1.1 年初累计余额
1.2 本年新增借款
1.3 本年应计利息
1.4 本年应还本金
1.5 本年应付利息
2 偿还资金来源
2.1
折旧费
2.2
摊销费
2.3
利润
2
0 2000
60
年份
3
4
5
2060 0
123.6
647.07 123.6 770.67 293.76
90 386.91
243 324 324 324 324
86.16 239.16 354.35 360.56 360.56 360.56
1144 -396
2203 4480.37 4911.27 4911.27 7008.72 1807 6287.37 11198.64 16109.91 23118.63
财务计划现金流量表
400
1682
162 456 -3084
400
2360
243 1047 -2037
3230
324 1846 -191
3230
324 1846 1655
3230
324 1846 3501
3230
324 3943.44 7444.44
资本金流量表 单位:万元
0
0 2700 4050 5400 5400 5400 7497.44
2.利润表（损益表）
反映房地产项目开发经营期内的利润总额、所得税及各
期税后利润的分配情况。
利润表
3.资金来源与运用表:反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余情况， 用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。
4.资产负债表
流动资产负债表（亿元）
6.3 房地产开发项目财务评价方法
1.财务评价目的：考察项目的盈利能力和清偿能力。 2.财务分析指标：静态分析指标和动态分析指标。
第6章 房地产开发项目财务评价
主讲：莫贤发（副教授） 2016.3.30
6.1 财务评价的基本概念和评价指标
6.1.1 财务评价的基本概念
是指在投资成本与费用估算的基础上，编制财务 报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能 力、清偿能力和资金情况进行的分析，来判断投资 项目在财务上的可行性。
❖财务评价的基本程序包括：
②还款时的利息计算
a.等额本息还款法：按照贷款期限把贷款本息平均 分为若干个等份，每个月还款额度相同。
AIc(1i(1i)ni)n1(等 同 于 年 金 公 式 ）
b.等额本金还款法：也称递减法，这种方法的第一 个月还款额最高，以后逐月减少。
At Inc Ic(1tn1)i
3.借款还本付息表（单位:万元）
①整理财务数据资料； ②编制财务报表； ③财务指标评价； ④进行不确定性分析； ⑤财务分析结论。
❖财务评价的重点是财务报表的编制和财务指 标的评价。
6.1.2 财务评价指标的确定
项目财务评价主要指标和方法参照表
6.2 房地产开发项目财务报表的编制
6.2.1 辅助报表的编制 1.投资计划与资金筹措表 （1）资金筹措来源 ①资本金（股本金） ②预售收入 ③银行贷款