比较香港国内的物业管理现况

1. 導言(i)
❖ 1950年代 – 經濟處於戰後發展初期 ❖ 九龍「石硤尾」大火 ❖ 政府建臨時房屋 ❖ 從英國聘請物業管理人加入政府
1. 導言(ii)
1960-1970年經濟改善 ❖ 需求更好的居住環境 ❖ 第一個大型私人房屋計劃 – 美孚新邨 ❖ 私人物業管理公司很多 ❖ 现时香港物業管理公司協會(約80個會員)
行業 ❖ 是能夠促進社區和諧的行業
5. 現今行業的變化(i)
1. 傳統的概念 2. 社會的改變 3. 市場的改變 4. 市場競爭劇烈 5. 多元化服務
5. 現今行業的變化(ii)
傳統的概念
* 共用地方、共用設施 * 各業主共同擁有公共設備/設施 各業主共用/共用各項設施/服務 * 業主及物業使用人為聘用者 * 物業管理公司為受聘者
10.中港兩地物管的分別(vii)
法律方面 国内
❖ 全國性的法律/法規： 例如 : 物業管理條例 物權法
❖ 各省、市的地方性法規： 例如： 深圳經濟特區住宅區物業管理例 北京居住社區物業管理辦法
10.中港兩地物管的分別(viii)
專業資格方面 香港
❖ 註冊專業房屋經理 (RPHM) ❖ 香港房屋經理學會專業會員 (HKIH) ❖ 英國特許房屋經理學會專業會員
–康體中心、學校、展覽中心、街市等
10.中港兩地物管的分別(v)
物業種類方面
國內
住宅小區 辦公樓 商場
10.中港兩地物管的分別(vi)
法律方面 香港
(i) 成文法例 (Ordinance)
❖ 房屋條例(第283章) ❖ 建築物管理條例(第344章) ❖ 業主與租客(綜合)條例(第7章)
(ii) 普通法的案例(Precedent)
10.中港兩地物管的分別(iii)
概念方面
國內
➢ 業主/住戶比較不願意繳交管理費 ➢ 發展商售樓後仍然認為擁有物業 ➢ 大廈帳內之盈餘歸物管公司作為利潤 ➢ 沒有購買保險概念
10Hale Waihona Puke Baidu中港兩地物管的分別(iv)
物業種類方面 香港
住宅 (包括單幢式及屋苑) 商場 / 購物中心 寫字樓 工業大廈 / 工貿大廈 其它設施
10.中港兩地物管的分別(i)
六個方面比較
1. 概念
4. 專業資格
2. 物業種類 5. 財務管理
3. 法律
6. 維修及保養
10. 中港兩地物管的分別(ii)
概念方面 香港
➢ 業主/住戶願意繳交管理費 ➢ 公用地方及設施 ➢ 大廈各項收支均為大廈管理帳項 ➢ 管理公司只收取經理人酬金作為利潤 ➢ 購買保險以減低風險
5. 現今行業的變化(iii)
社會的改變
* 政府倡導及加強宣傳教育，市民意識提高 * 法例修定及施行，行業更規範 * 經濟改善，市民生活質素提高 * 物業管理 → 物業服務
5. 現今行業的變化(iv)
社會的改變
物業管理 → 物業服務 管理處 → 客戶服務中心
5. 現今行業的變化(v)
市場的改變
(CIH)
10.中港兩地物管的分別(ix)
專業資格方面
國內
✓ 建設部 - 物業管理員上崗證 - 物業管理部門經理上崗證 - 物業管理企業經理上崗證 - 註冊物業管理師 (與人事部聯合推出)
✓ 勞動及社會保障部 - 物業管理員 - 物業管理師
10.中港兩地物管的分別(x)
維修保養方面 香港
➢ 預防性及定期性的保養 ➢ 較注重日常之保養維護 ➢ 樓宇壽命較長
6. 現時情況及困難
❖ 企業的入行門檻低，無資質的要求 ❖ 競爭激烈，出現減價戰 ❖ 經理人酬金越來越低 ❖ 經濟不景，業主以收費作為選擇標準 ❖ 員工流動性大，影響服務質素 ❖ 屋苑事務趨政治化
7. 如何面對困難
❖ 加強客戶服務，要求員工對客戶有禮貌及耐性 ❖ 要為客戶提供多元化及全面的服務 ❖ 恪守專業要求，不做違反專業的事情招攬足夠專才 ❖ 加強員工培訓，做好企業內部基礎工作 ❖ 儘量以「酬金制」作為收費標準，減低虧損風險 ❖ 為客戶提供更多的服務內容，朝「資產管理」方向發展
* 物業管理公司数量多 * CEPA IV－ 容許香港公司將其香港所管理面積計算
在內地公司資質評定內 * 競爭明顯越來越大、利潤下降
5. 現今行業的變化(vi)
市場競爭劇烈
* 減收酬金、服務費 * 提供各種增值服務 * 訂下各項服務承諾 * 多元化發展：
地產代理、租務管理、資產管理
5. 現今行業的變化(vii)
市場競爭劇烈
物管企業 * 免費消毒殺蟲服務
* 贈送大廈設施(如:保安系統、空調 機等) * 合約期內免收部份酬金/服務費
或回贈部份酬金/服務費、等等
5. 現今行業的變化(viii)
多元化服務
管理處 * 提供交通工具往返屋苑 * 代送報紙 * 代收發傳真 * 雨傘外借 * 維修工具外借 * 提供預備早餐/夜宵服務等
8. 機遇(i)
往內地發展
主要城市 - 北京、上海、廣州、深圳
其他城市 -天津、成都、重慶、南京、大連、 東莞、昆明、武漢等等
8. 機遇(ii)
往內地發展，因為內地：-
房地產發展項目數量多 物業管理需求大 有經驗的人才求過於供 願意支付高酬金及工資
9. 如何作好準備
❖ 學習普通話 ❖ 認識內地溝通文化 ❖ 瞭解行業法規 ❖ 與相關政府主管部門多作聯繫 ❖ 發揮經驗所長，培訓員工 ❖ 建立制度，加強監察
2. 物業種類
❖ 住宅 (包括單幢樓及屋苑) ❖ 商場/購物中心 ❖ 寫字樓 ❖ 工業大廈/工貿大廈 ❖ 其他設施
- 康體中心、學校、展覽中心、街市等
3. 服務內容
傳統及基本的內容
*公用地方及設施的管理 - 保安服務 - 清潔服務 - 維修保養服務 - 園藝綠化
4. 行業特點
❖ 相對穩定的行業 ❖ 不是賺大錢的行業 ❖ 需要員工細心、不怕麻煩及願意與人溝通的
國內
➢ 需要時作維修、更換
➢ 保養較忽視 ➢ 樓宇損耗較嚴重
-完-
未盡之處 請指正
物業管理的發展及機遇
講者：馮國雄
❖ 香港內地經貿協會物業及設施管理 委員會主席
❖ 香港地產行政師學會執行委員會委 員
❖ 香港信和物業管理有限公司副總經 理
內容
1. 導言
6. 現時情況及困難
2. 物業種類
7. 如何面對困難
3. 服務內容
8. 機遇
4. 行業特點
9. 如何作好準備
5. 現今行業的變化 10. 中港兩地物管的分別