房地产企业财务风险的预防与控制

试论房地产企业财务风险的预防与控制中图分类号：f275 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2012）07-000-02

摘要房地产行业本身就是一个高收益、高风险的行业，尤其是近年来受到金融危机和国家宏观调控政策的影响，房地产企业财务风险的市场表现出现了许多新的内容和特点，这在很大程度上影响到了企业的稳定与发展。对此，本文在分析我国房地产企业财务风险市场表现及管理现状的基础上，重点就加强新时期房地产企业财务风险预防与控制的措施进行重点探讨，旨在降低企业的财务风险，促进房地产企业的更好发展。

关键词房地产企业财务风险风险控制财务风险管理

广义的房地产财务风险，是指房地产项目在融资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对企业盈利及发展等方面的重大影响。房地产业作为一个资金密集型的典型行业，存在初始投资大、变现能力差、回收周期长等特点，使房地产企业不可避免地存在一定的财务风险。随着国家一系列房地产调控政策的出台，金融政策与国家土地政策的趋紧，很多房地产企业的销售量急剧下降，这就使得很多负债经营的房地产企业不堪重负，尤其是可能出现的资金链的断裂增加了企业的破产风险，这就对国内房地产企业抵御财务风险的能力提出了严峻的挑战。对此，房地产企业要根据国家的调控政策和行业经济环境，结合自身的经营状况，对企业存在的财务风险进行深入的分析研究，及时采取积极有

效的预防和控制措施，增强企业抵御财务风险的能力。

一、我国房地产企业财务风险的市场表现及管理现状

（一）土地资源大量闲置，企业的开发资金日益短缺

从2008年以来的金融危机，到近年来的楼市调控政策，房地产企业的楼市成交量出现了大量下降，这就给企业预售资金的回笼带来了困难，使房地产开发企业开始面临越来越大的资金压力。同时，由于很多房地产企业存在高价抢地、囤地的行为，而随着国家对闲置土地管理力度的增大，无疑进一步加大了房地产企业面临的资金压力。例如，国土部最近出台的政策规定：土地闲置一年以上的按土地交易价格的20%收取闲置费，土地闲置两年将无偿收回。这就使得房地产企业在土地资源管理、开发资金的募集等方面，面临着越来越大的财务风险和压力。

（二）负债率过高，企业的资本结构不合理

目前，直接融资在房地产企业融资金额中所占的比重只有2%左右，其他的主要来自于外部融资，而银行贷款仍旧是我国房地产企业的最主要的融资渠道之一。据央行统计显示，截至2011年年底，我国银行业金融机构房地产贷款余额达10.73万亿元，我国房地产企业的平均资产负债率已经达到75%以上，已经远远高于财务风险控制的正常的警戒标准。

（三）成交量大幅下滑，资金链断裂的风险在不断增大

近两年来，很多房地产企业的年度销售指标的完成率还不足50%，房地产企业的成交量开始大幅下滑，尤其在我国的一线城市，

加上限购政策等因素的影响，使得房屋销售的成交额和成交价格大幅下滑。以北京市为例，2011年全市商品房销售面积为1440万平方米，比上年下降12.2%，其中住宅销售面积为1035万平方米，下降13.9%。从国家统计局发布的数据来看，2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，增速比上年回落5.7个百分点。其中，商品房销售额59119亿元，增速比上年回落6.8个百分点。截止2011年年底，全国商品房待售面积已经高达27194万平方米，各方面的因素导致房地产企业的商品房空置面积激增，给房地产企业的资金回笼带来了困难，大大增加了房地产企业资金链断裂的风险。

（四）企业资金管理的重视程度和管理水平有待进一步提高

目前，仍旧有很多房地产企业对资金管理不够重视，没有及时制定完善的资金使用计划，严重的甚至还没有资金管理的意识，普遍存在“重销售、轻管理”的现象。这是因为有些企业的财务管理工作，还只是停留在简单的会计核算阶段，缺乏对企业财务现状的有效分析，不利于保证企业各项经济决策的科学性和经济性，在无形中增加了企业的财务风险。

二、房地产企业加强财务风险预防与控制的有效对策

（一）强化企业的内部管理，提升企业的核心竞争力

随着房地产企业财务风险的不断加大，企业必须强化内部管理，提高企业的核心竞争能力以及对财务风险的抵抗与应对能力。首先，房地产企业要进一步健全财务管理制度，通过健全完善的内部控制制度来提高企业经营的规范性、市场信誉和信用等级，为企业

的融资活动创造良好的条件；其次，要强化房企员工对财务风险的预防和控制意识，调动员工在财务管理工作中的积极性和主动性；再次，房地产企业要依据自身的发展战略和不同时期财务管理的各种需要，对企业组织结构和决策机制进行实时调整，提高企业经济决策的科学性，制定科学的融资对策和决策程序，借助高水平的、科学的内部管理来提高企业抵御市场风险的能力，提升企业的核心竞争力。

（二）重视对生产成本和风险的控制

提高房地产企业的盈利水平和盈利能力是对财务风险进行有效控制与预防的重要措施，因此房地产企业要重视对生产全过程的风险控制与管理，在企业内部实行权责明确的成本控制与风险管理体制，努力做好企业的降本增效工作。

首先，成本控制工作要从房地产项目的规划设计阶段开始做起，即在做好市场调研的基础上，建造出真正适应市场需求的产品。在建筑工程的设计阶段，要重视新技术、新材料的应用，借助建筑工程的设计理念，丰富建筑工程的使用性能，提高建筑工程的经济效益，进而实现对工程造价的有效控制。

其次，在施工阶段，为有效节约工程建造成本，房地产企业一定要充分发挥市场竞争机制的作用，选择报价合理、施工技术先进、资质好的施工单位，对建筑工程的施工进度和施工质量进行有效控制，随时了解建筑原材料市场的价格变动情况，加强对施工现场建筑材料和设备的管理，避免不合理施工导致的资源浪费情况。

再次，在竣工结算阶段，要控制好工程预算增减变更工作，重点做好材料价差及竣工调价的审定工作，确保结算质量。

（三）拓宽企业的融资渠道

近年来，金融危机和国家的宏观调控政策对房地产企业的冲击较大，银行的信贷政策适度从紧，使得房地产企业的资金环境日益严峻，企业要想降低企业的财务风险，在保持同银行金融机构的良好关系的基础上，还需要积极拓宽和寻求新的融资渠道，以更好地应对企业成交量下降和房价下降带来的财务风险。在新的融资渠道的拓宽和选择上，房地产企业可以充分考虑股权收购、阶段性股权融资、开发商贴息委托贷款、房地产投资银行等多种形式，实现股东投资、基金融资、租赁融资、债权融资以及上市融资等多种融资手段与银行信贷的有效结合，这对房地产企业财务风险的预防与控制显然是非常有帮助的。

（四）加强资金管理，提高资金的利用率

对房地产企业而言，资金的重要性不言而喻，每一个房地产企业都需要有大量的资金投入做支撑，这就对房地产企业的资金管理提出了更高的要求。首先，房地产企业要重视对现金的使用和管理，即在企业的财务管理环节，实行更加严格的财务监控制度，确保企业现金使用与管理的科学性和合理性，在保证企业对现金的基本需求的基础上，加强对企业现金资源的优化和调配，提高企业流动资金的周转效率和利用效率。其次，要重视对企业应收账款的管理，即通过科学、稳定的收款政策和信用政策的制定，与客户之间建立