第5讲 住房消费规划

案例练习2
• 客户情况： • 北京钟女士:我们夫妻两人今年都是38岁，两人年总收入大 概10万元。 • 目前有两套住房,一套价值40万元,现在公婆住,贷款已还清; 一套自住,值92万元,还有30万元贷款,每月用公积金还4000 元,还有8年还请。 • 现在小孩已经4周岁,幼儿园学费一年大概1万元;老人没有退 休金,他们生活费由我们承担，每月2000元。 • 今年5月想在离我们现在住的小区不远的地方买一套房,打算 日后让公婆搬过来住，以便照顾老人。买这套房需要贷款44 万元,每月现金还2700元。明年底交房后，准备在后年对这 套房简单装修，预算共计6万元。
租房与购房的比较分析
租房 优点 缺点 所得 付出 负担轻，自由性强，节 省交通开支和装修开支 看房东脸色，不稳定， 无保障 自备款衍生的收入 月租 购房 增值、心理归属感、安全感 负担重，房贷压力可能让生活大打 折扣。 增值 自备款衍生的收入，购房相关税费
购房需求分析
• 购房需求分析包括客户家庭计划购房的时间、希望的居住面积、届时房 价三要素。 • 房价取决因素：区位、面积。 房子大小主要取决于居住人数，但区位的单价相差很大，理财规划师必须 综合考虑客户的负担能力，包括居住社区的生活质量、上班的距离、子女 上学、配套设施等，都是购房时必须考虑的问题。
租房与购房的比较分析
• 目前，我国房地产平均购房资金成本和月供分别是租金 的1.1倍和1.3倍。即购房成本(或月供)已经超过租房成本， 即“买房不如租房”，但这并不表示所有人都应该放弃买 房的打算，转而租房。——租房与购房净资产比较器
适宜租房的人群 刚刚踏入社会的年轻人。 工作地点与生活范围不固定者。 储蓄不多的家庭。 不急需买房且辨不清房价走势者。
目 录
• 作业回顾，总结现金规划的业务流程 • 住房支出的分类，租房与住房的比较 • 购房需求分析
• 购房的财务决策
• 住房消费信贷 • 购房消费计划实施
住房支出的分类
住房消费 住房支出 购 房
住房投资
租 房
住房消费，是指居民为取得住房提供的庇护、休息、娱乐和生活空间 的服务而进行的消费，这种消费的实现形式可以是租房也可以是买房。 住房投资，是指将住房看成投资工具，通过住房价格上升来应对通货 膨胀、获得投资收益以希望资产保值或增值。 目前我国大多数家庭在购买住房时消费目的和投资目的并存。
购房的财务决策
理财规划师应使用一些支付比率指标来估算最佳的住房 贷款额度，其中最重要的两个指标是： • 1．房屋月供款与税前月总收入的比率，一般不应超过 25％—30％。 2．所有贷款月供款与税前月总收入的比率。 房屋月供款加上其他10个月以上贷款的月供款得到的总 额占借款人税前月总收入的比率，一般应控制在33％— 38％之间。
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住房消费信贷的种类
1.个人住房公积金贷款——特点？ 2.个人住房商业性贷款——借款人资格，贷款方式？ 3. 住房组合贷款
还款方式和还款金额
等额本息还款法 等额本金还款法
等额递增还款法
等额递减还款法
实施购房消费计划
• 客户小王在一家IT公司工作，25岁，月薪1万元(税后)， 女友在一台资企业工作，月薪2500元(税后)。两人每月的 日常开销在3000元左右，2009年10月时共有存款12万， 还有15000元的基金，没有负债。小王和女友准备2011年6 月买房，总房款大概在50万(含相关税费)，装修估计10万。 2012年小王和女友计划结婚并搬入新居。
案例练习
基本信息确认： 股票基金收益率50% 成都光华村周边房均价10000元/平米 年总收入16万，贷款应在96万以下，月供应不超过 13000*25%=3250元。 • 现有定期存款25万元，活期存款42000元，假设装修和家具 家、电费用控制在10万元。 • 假设二人欲购买60平米的房屋。 • 每年物业管理、清洁费支出假设是1500元。 • • • •
• 购房面积需求应把握以下原则： 1．不必盲目求大。房屋的主要功能太大，势必会有一部分面积闲置，并 为其买单。 2．无需一次到位，一劳永逸。 3．量力而行。购房面积的大小，取决于客户的资金及还贷能力。
对不同家庭的套型(面积)建议
•单身客户。对于工作趋于稳定的单身一族，选择30-60平方米的小户型较 为合适。 •夫妇两人。夫妇两人同样也适用于上述小户型。 因此对于尚没有小孩的年轻夫妻来说，购买市区一些小户型的住宅，以作 为过渡性住所，待日后经济实力增强了再考虑以小换大，以旧换新是一项 非常明智的选择。对于和子女分开居住的老年人夫妇来说，小户型住宅也 是养老的较佳选择。 •三口之家。一对夫妇带一个孩子组成的三口之家，适宜购买中户型房屋 即面积在80—120平方米之间的套型。 •三代同堂。这里的三代同堂是指一对夫妇加一个孩子再加上夫妇一方的父 母，总共五口人，年轻人可以照顾老年人，老年人可以照看一下孙辈，互 补性强．可以选择110—130平方米的中户型。 从经济实用的角度考虑，对于高层住宅来说，130平方米以上的房子其 实都存在不同程度的浪费。
案例练习
• 客户情况： • 王先生在成都一家外资猎头公司的IT部门担任主管，所获年 薪加红利约为11万元左右（税后）。与他相恋数年的女友供 职于一台资企业，任人力资源助理，目前全年的所有收入总 计约为5万元（税后）。随着二人感情的逐渐深入，他们决 定共建美好家园。为了给以后购房结婚做积累，二人开始学 习理财，并将目前每月的房租、饮食、衣物、交通、通讯、 交际等日常开销控制在4000元左右。资产方面，已经拥有 25万元存款，另外还有15000元的股票基金，没有负债。王 先生和女友的目标是近期领取结婚证，在 2011年上半年买 房，2012年正式举行婚礼。他们希望购买一处位于光华村 附近的房子作为婚房，根据以上情况，王先生希望理财顾问 能帮助他在较短的时间内迅速实现资产的积累和增值，以实 现他购房成家的愿望。
实施购房消费计划
• 商业住房贷款 • 五年以下：4.9% • 五年以上：5.04%
• 住房公积金贷款： • 5年以下 （含5年） 3.6% • 5年以上 4.05%
实施购房消费计划
• 项目年利率（%）一、城乡居民及单位存款 （一）活期存 款0.36（二）定期存款 1.整存整取 三个月1.71六个月 1.98一年2.25二年2.79三年3.33五年3.602.零存整取、整 存零取、存本取息 一年1.71三年1.98五年2.253.定活两便 按一年以内定期整存整取同档次利率打6折二、协定存款 1.17三、通知存款 一天0.81七天1.35
购房的财务决策
1. 以储蓄及还贷能力估算负担得起的房屋总价。 2. 按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。 经验数据显示，贷款购房房价最好控制在年收入的6倍以下，贷款期 限在8—15年之间。因为在这个范围内，月均还款额下降较快，每月 还款压力较小，而且承担的压力也比较合理。 3. 契税。普通住宅按房屋成交价的1．5％缴纳契税。 4. 评估费。商业银行对不同类型的住房贷款抵押品是否需要评估有不同 规定。 5. 律师费。办理商业贷款时，银行委托律师事务所或公证部门对借款个 人进行资格认证，买房贷款人需按每单申请贷款额0.003支付律师费或 公证费。 6.保险费。保险贸是贷款贸用中的额度最大的一笔费用，贷款银行一般都 要求进行抵押担保的买房贷款人到其认可的保险公司办理抵押物财产 保险及贷款信用保险。 7.抵押登记费、印花税 8.装修费用。