武汉光谷市场调研别墅项目汇报

长岛 纳帕溪谷 保利十二橡树庄园 远洋庄园
250-350
280-360
207-260 247-318
316-467
450-650
600-700
九台
150-270
万科红郡
150-180
光谷湾郡 90-130
中建汤逊湖壹号
190-250
90㎡ 150㎡ 200㎡ 250㎡ 300㎡ 350㎡ 400㎡ 450㎡ 500㎡ 550㎡ 600㎡ 650㎡ 700㎡ 750㎡
关于客户： 全武汉的顶级富人圈层，多以占有绝佳资源，彰显地位为置业目的。
客户关注点：私家岛、汤逊湖湖景、产品
关于营销： 卖点提炼：不可复制的私属领地、岛屿 展示：光谷广场户外、机场户外、枫叶国际学校有精神堡垒；营销中心展示一 般；园林和样板间展示极具诱惑力 广告语大气、精准，通过预约拔高项目调性，注重游艇接送等体验式营销
195431平方米 /57000平方米
141/141 0.37/57%
物业类型
独栋别墅
户车比（二期）
1:2
均价
45000元/㎡
Байду номын сангаас
楼王
项目总结： 开发商第一次开发别墅，缺乏经验，有世邦魏理仕顶级物业服务；
拥有汤逊湖绝佳的景观环境、但周边交通欠发达；
物业形态单纯，3+1层构造，注重细节，室内配有电梯；
U型设计，中间高，两边低，各楼栋看汤逊湖水景基本达到均好；
户型方正、但无大露台，仅情人露台，主力围合产品无地下室和阁 楼赠送；
社区无商业配套；
园林景观好，移植了海藻等名贵植物
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别墅市场
纳帕溪谷户型
四围合共四种户型，其中一种为三层，其余为 两层产品，目前剩余产品面积段集中在254㎡
纳帕溪谷目前推广、短信等都主打254㎡ 12
别墅市场
纳帕溪谷营销及客户
通过完美园林展示，湖滨栈道，精装等弱化项目不足
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别墅市场
纳帕溪谷基本信息
汤逊湖板块，占地46万方，资源型，围合别墅
项目名称 开发商/代理商
位置 总占地面积/总建筑面积
总户数/当期户数 容积率/绿化率 物业类型
户车比
均价
纳帕溪谷 武汉瑞华置业发展有限公司/中原、开发商
藏龙岛开发区栗庙路9号 460000平方米 /250000平方米
600/二期不确定（新开发商可能在前期基 础上更改）
9月5日，“武汉长岛首届国际游艇节新闻发布会” 在汉口新华诺富特酒店召开（9.24-10.6号举行）
销售动态： 2009年10月开盘推售39栋，600万每套起，当年全部售罄 2010年价格上涨至1000万，由于价格上涨，当年销售约25套 2011年上半年销售情况一般，半年成交不足10套 2011年下半年根据市场情况，决定是否推售剩余6个组团共计58套房源
销售动态： 2006年7月8日拿地，2008年12月拿预售证，2009年初开盘，实收均价12000/㎡ （带装修） 目前一期149套围合产品除11套样板间全部售罄；20套独栋产品当前剩余约11套 二期推售58套围合，剩余40套，二期部分产品还未建，下半年无新品推售，后续还 有三期产品待建
22套独栋，面
积280-360
48套独栋，面积280-340㎡，总价350万-800万
㎡，总价400
约40套围合和联排产品，面积201-350㎡，总价300万-600万
远洋庄园 九台
中间汤逊湖壹号 光谷湾郡 万科红郡
316-467㎡独栋剩余约为20套，247-318㎡双拼剩余约为40，207-260 ㎡叠拼剩余约为110
户型方正、地下室采光效果好。
赠送600-1600平超大花园；
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社区无商业配套，
别墅市场
长岛户型
面积区间为450-650㎡，户型设计极具创新
530㎡户型图
➢ 带电梯 ➢ 带可用型壁炉 ➢ 地下室带自动天窗
631㎡户型图
➢ 小面积走量较大户型快 9
别墅市场
长岛营销及客户
通过预约提升项目调性，游艇接送进行体验式营销
武汉光谷市场调研 别墅项目汇报
1.汤逊湖板块别墅市场分析
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市场概况 市场分布格局
汤逊湖别墅板块，依托于汤逊湖湖景资源，均依湖而 建，分布相对集中
光谷地产湾郡
纳帕溪谷
蓝色表示在售项目 3
绿色表示将售项目
市场概况 产品分级
根据汤逊湖板块产品特征，可以将其划分为三类
纯独栋 独栋+双拼+叠拼
联排/叠拼
预计10月面世，推售264套,面积150-370平联排，总价 预计320-430万
预计11月面世，7个组团共计413套，到时候 根据具体情况，确定推售套数，面积198-250 平，预计双拼：300-400万；预计联排：200本期推售90-130㎡联排剩余约为110套，总价约110-160万，下半年
暂无供货计划
表示联排、叠拼面积区间 表示独栋面积区间
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市场背景 市场供货
2011年下半年汤逊湖别墅市场供应量较大， 市场竞争激烈
项目名称 武汉长岛 保利十二橡树 纳帕溪谷
存量
推售量
9套独栋，面积
300-600 ㎡，总 9月推出50栋独栋，面积为450-605㎡，总价1000万-
价1000-2500万
2500万
21#--29#共计九栋45套房源，面积160-200㎡，总价约220万380万
1-8月 9月 10月 11月 12月
1月
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2.案例分析
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别墅市场
长岛基本信息
总价1000-2500万，武汉独栋别墅标杆
项目名称 开发商/代理商
位置 总占地面积/总建筑面积
总户数/当期户数 容积率/绿化率
纳帕溪谷 湖北广运地产置业有限公司/新聚 仁机构 洪山东湖高新技术开发区江夏大道
长岛
长岛别墅独栋1000万-2500万/套 纳帕溪谷围合300-600万
纳帕溪谷
保利十二橡树庄园400-10000万/套 独栋1500-1900万/套
保利十二橡树庄园
远洋庄园
光谷坐标城九台 万科红郡 光谷湾郡
中建汤逊湖壹号
远洋庄园独栋500-1500万/套 双拼250-350万/套 叠拼110-160万/套
0.49/40%
四围合、六围合与独栋别墅
围合：1:1 独栋：1:2
围合：19000元/㎡（带4000元/㎡精装）； 独栋：25000/㎡（带6000元/㎡精装）
三期未建
二期在 售产品
二期未 建产品
项目总结： 拥有汤逊湖绝佳的景观环境、但周边交通欠发达；
物业形态较单纯，地上2-3层的四围合、六围合，3+1层独栋，全精 装交房；
光谷坐标城九台320-430万 万科红郡联排220-380万
光谷湾郡联排110-160万 中建汤逊湖壹号预计双拼：300400万；预计联排：200-300万
纯独栋类：品牌开发商+资源+纯独栋
联排/叠拼类：高性价比
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市场背景 面积区间
独栋面积呈现两极分化趋势，但主力产品面积仍在 280-360平之间；联排主力面积区间为150-260平米