国外房地产开发模式
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香港和国外房地产开发模式
目前国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有种: 一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协 作的“美国模式”； 另一种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发 企业为中心的“香港模式”。
2020/8/24
1
香港模式——“一条龙”式垄断游戏
以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买 地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常 由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”。
链、中介产业链和流通产业链等相互协调共存。强调房地产开发的所有 环节由不同的专业公司来共同完成。而且不同公司根据自己的专业特长 而专注于某个细化产品市场。比如：有专做写字楼的，也有独做大型超 市的，既有做郊区成排别墅群的，也有独营退休社区的。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2020/8/24
6
以金融运作为核心。在美国没有一家房地产开发企业进入世界
2020/8/24
8
根据收入情况分级确定住房保证水平。分级提供公有住宅补贴
要求严格按家庭收入情况来确定享受住宅消费保障水平。在住宅短缺时期 政府规定只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公用住宅。政府 对购房补贴也采用分级的办法。例如，一室一套的，政府补贴1/3；三室 一套的，政府只补贴5%；四室一套的，政府不仅没有补贴，而且按成本 价加5%的利润；五室一套的，政府按成本价加15%的利润。由于房价上 涨，出售公有住宅所赚得的利润必须向房屋开发局缴纳一部分。
期房预售制. 1953年，在香港严重供小于求的卖方市场
下，霍英东首创卖楼花的游戏规则，期房预售使得
开发商除银行贷款外，又获得了一个新的融资渠道。
从而在资金要求上大大降低了开发商的入行门槛。
2020/8/24
4
美国模式——敛聚暴利门都没有
通过严格的专业化细分，形成一条横向价值链， 构成以专业细分和金融运作见长的房地产发展模式。
收益大众化。美国的房地产资金只有15%左右是银行资金，剩下
的70%是社会大众的资金，其中35%是退休基金，35%是不动产基 金。房地产基本上是私人投资，全国大多数人都可以通过不同方 式参与房地产的投资，主要渠道是房地产投资信托基金、上市企 业股票、MBS(房产抵押贷款证券)等。全民参与投资，既降低了 房地产金融风险，也使行业利润被民众摊平，基本不可能出现如 任由国内房地产开发商敛暴利的现象。
长江和黄、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业 等10家地产集团都是这样开发楼盘的。
2020/8/24
2
香港模式特点
地皮最值钱。香港拥有660万人口，却只是1070平方公里的 弹丸之地，而作为人口高密度最高的上海，1700万人却 拥有6340平方公里.有地才是生存的硬道理。
项目运作“一条龙”化。香港房地产开发企业通常采用拿地、 盖房、销售、物管“一条龙”式的滚动开发模式，作为 “全能开发商”扮演着各类角色。长江和黄、新鸿基地产、 新世界发展、恒基兆业等10家地产集团都是这样开发楼盘 的。这种全能型模式有利于形成地产巨头，行业集中度相 对较高，有利于资源的优化配置，正由于此，前十家地产 商的开发量约占香港总开发量的80%左右。
500强，但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基 金等金融机构进入世界500强。美国的房地产金融产业链由房地产 基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美国的
房地产投资商主要是从事物业投资，而非物业开发，因此美国真
正的大地产商都出于金融领域。以房地产投资信托基金为代表， 美国目前约有300多只房地产投资信托基金，管理资产总值超过 3000亿美元.
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新加坡——政府干预才有保障
政府大力发展公共住宅。政府于1960年成立了建屋发展局，制定了“五年建屋
计划”，大力发展公共住房，即一般所说的“组屋”。1968年，新加坡政府又提出 了“居者有其屋”的计划，从出租廉租房为主向出售廉租屋过渡。受到英国的影响， 新加坡近年来也倾向于住房私有化，通过推行住房私有化计划，新加坡一方面成功地 把原属国家所有的住房逐步转让给个人，另一方面对经济收入不同的家庭，实行不同 的政策。对收入高的居民，国家不包其住房，使其住宅完全商品化；对中低收入家庭， 实行准商品模式，由政府投资建造社会住宅，然后再按优惠条件出售。梯级消费加上 公积金支持的购买力使新加坡80%以上的居民购买了组屋居住。
整个东京卖掉后就可以买下整个美国，由此我们可知当时日本地价之高， 美国地价之低。如果再追溯一下历史，当年美国西部大开发时，只须交 纳10美元手续费就可以免费获得无人居住土地160英亩，只要定居和开 垦5年，土地就永远归私人所有；美国62%土地私有的格局，让政府不 可能对土地供给进行严控。
专业分工明确。美国房地产发展模式主要由房地产金融产业链、开发产业
。
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取土地是第一要义。府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场，房
地产发展商占有了最具稀缺性的土地资源后，其他行业和社会财 富自动聚拢而来，想不赚钱都难。香港不同于美国，地少人多、 寸土寸金，拥有土地成了房地产开发企业竞争力的核心所在。
获融资渠道相对单一。总体来说，香港地产商大型化、财团化 之后，其自身财力已经比较雄厚，然后通过银行贷款和预售 款，基本就能满足开发经营需求，没有太大动力进行多元化 融资。
实行住房公积金保障制度。公积金制度是新加坡于1955年建立的一项强制储蓄
制度，由雇主和雇员共同缴纳，以解决雇员退休生活保障问题。1968年，新加坡政 府为了解决中低收入家庭的住宅问题，允许动用公积金存款的部分作为首期付款之用， 不足之数由每月交纳的公积金分期支付。这项规定使低收入者既能购房又不影响生活， 从而极大地促进了低收入者购房的积极性。该项规定最初只针对最低收入家庭， 1975年后政府才对中等收入家庭放开了限制。公积金制度成为新加坡国民储蓄的主 要组成部分，新加坡也成为东南亚地区解决住宅问题的典范。
美国模式代表了西方发达国家房地产开发的主流 模式。其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善 的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商 成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他 房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。
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美国模式背景及特点
土地自由供应。理论上讲，在1990年日本地产泡沫最大的时候，如果把
目前国际上具有一定代表性的房地产开发模式主要有种: 一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协 作的“美国模式”； 另一种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发 企业为中心的“香港模式”。
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香港模式——“一条龙”式垄断游戏
以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买 地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常 由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”。
链、中介产业链和流通产业链等相互协调共存。强调房地产开发的所有 环节由不同的专业公司来共同完成。而且不同公司根据自己的专业特长 而专注于某个细化产品市场。比如：有专做写字楼的，也有独做大型超 市的，既有做郊区成排别墅群的，也有独营退休社区的。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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以金融运作为核心。在美国没有一家房地产开发企业进入世界
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根据收入情况分级确定住房保证水平。分级提供公有住宅补贴
要求严格按家庭收入情况来确定享受住宅消费保障水平。在住宅短缺时期 政府规定只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公用住宅。政府 对购房补贴也采用分级的办法。例如，一室一套的，政府补贴1/3；三室 一套的，政府只补贴5%；四室一套的，政府不仅没有补贴，而且按成本 价加5%的利润；五室一套的，政府按成本价加15%的利润。由于房价上 涨，出售公有住宅所赚得的利润必须向房屋开发局缴纳一部分。
期房预售制. 1953年，在香港严重供小于求的卖方市场
下，霍英东首创卖楼花的游戏规则，期房预售使得
开发商除银行贷款外，又获得了一个新的融资渠道。
从而在资金要求上大大降低了开发商的入行门槛。
2020/8/24
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美国模式——敛聚暴利门都没有
通过严格的专业化细分，形成一条横向价值链， 构成以专业细分和金融运作见长的房地产发展模式。
收益大众化。美国的房地产资金只有15%左右是银行资金，剩下
的70%是社会大众的资金，其中35%是退休基金，35%是不动产基 金。房地产基本上是私人投资，全国大多数人都可以通过不同方 式参与房地产的投资，主要渠道是房地产投资信托基金、上市企 业股票、MBS(房产抵押贷款证券)等。全民参与投资，既降低了 房地产金融风险，也使行业利润被民众摊平，基本不可能出现如 任由国内房地产开发商敛暴利的现象。
长江和黄、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业 等10家地产集团都是这样开发楼盘的。
2020/8/24
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香港模式特点
地皮最值钱。香港拥有660万人口，却只是1070平方公里的 弹丸之地，而作为人口高密度最高的上海，1700万人却 拥有6340平方公里.有地才是生存的硬道理。
项目运作“一条龙”化。香港房地产开发企业通常采用拿地、 盖房、销售、物管“一条龙”式的滚动开发模式，作为 “全能开发商”扮演着各类角色。长江和黄、新鸿基地产、 新世界发展、恒基兆业等10家地产集团都是这样开发楼盘 的。这种全能型模式有利于形成地产巨头，行业集中度相 对较高，有利于资源的优化配置，正由于此，前十家地产 商的开发量约占香港总开发量的80%左右。
500强，但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基 金等金融机构进入世界500强。美国的房地产金融产业链由房地产 基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美国的
房地产投资商主要是从事物业投资，而非物业开发，因此美国真
正的大地产商都出于金融领域。以房地产投资信托基金为代表， 美国目前约有300多只房地产投资信托基金，管理资产总值超过 3000亿美元.
2020/8/24
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新加坡——政府干预才有保障
政府大力发展公共住宅。政府于1960年成立了建屋发展局，制定了“五年建屋
计划”，大力发展公共住房，即一般所说的“组屋”。1968年，新加坡政府又提出 了“居者有其屋”的计划，从出租廉租房为主向出售廉租屋过渡。受到英国的影响， 新加坡近年来也倾向于住房私有化，通过推行住房私有化计划，新加坡一方面成功地 把原属国家所有的住房逐步转让给个人，另一方面对经济收入不同的家庭，实行不同 的政策。对收入高的居民，国家不包其住房，使其住宅完全商品化；对中低收入家庭， 实行准商品模式，由政府投资建造社会住宅，然后再按优惠条件出售。梯级消费加上 公积金支持的购买力使新加坡80%以上的居民购买了组屋居住。
整个东京卖掉后就可以买下整个美国，由此我们可知当时日本地价之高， 美国地价之低。如果再追溯一下历史，当年美国西部大开发时，只须交 纳10美元手续费就可以免费获得无人居住土地160英亩，只要定居和开 垦5年，土地就永远归私人所有；美国62%土地私有的格局，让政府不 可能对土地供给进行严控。
专业分工明确。美国房地产发展模式主要由房地产金融产业链、开发产业
。
2020/8/24
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取土地是第一要义。府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场，房
地产发展商占有了最具稀缺性的土地资源后，其他行业和社会财 富自动聚拢而来，想不赚钱都难。香港不同于美国，地少人多、 寸土寸金，拥有土地成了房地产开发企业竞争力的核心所在。
获融资渠道相对单一。总体来说，香港地产商大型化、财团化 之后，其自身财力已经比较雄厚，然后通过银行贷款和预售 款，基本就能满足开发经营需求，没有太大动力进行多元化 融资。
实行住房公积金保障制度。公积金制度是新加坡于1955年建立的一项强制储蓄
制度，由雇主和雇员共同缴纳，以解决雇员退休生活保障问题。1968年，新加坡政 府为了解决中低收入家庭的住宅问题，允许动用公积金存款的部分作为首期付款之用， 不足之数由每月交纳的公积金分期支付。这项规定使低收入者既能购房又不影响生活， 从而极大地促进了低收入者购房的积极性。该项规定最初只针对最低收入家庭， 1975年后政府才对中等收入家庭放开了限制。公积金制度成为新加坡国民储蓄的主 要组成部分，新加坡也成为东南亚地区解决住宅问题的典范。
美国模式代表了西方发达国家房地产开发的主流 模式。其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善 的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商 成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他 房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。
2020/8/24
5
美国模式背景及特点
土地自由供应。理论上讲，在1990年日本地产泡沫最大的时候，如果把