成都社区商业调查报告

成都社区商业调查报告

一、社区商业研究背景

（一）社区商业基本概念

1、社区商业定义

社区商业是指以社区内居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以优化居住环境、提高居民

生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。社

区商业的服务对象主要是社区内的居民，应具备行业齐全、服务配套的特点，并以先进的

商业业态和优美的商业环境，在满足社区居民日常生活需求的同时，更注重提供文化娱乐、休闲服务等多样化、个性化的综合消费。

2、社区商业分类（图略）

3、社区商业功能（图略）

（二）国外社区商业发展概况

由于国外城市居民大量居住在郊区，社区商业非常发达，例如美国2000年社区商业的零

售额就占了国家零售消费品总额的40％，而中国目前还不到10％。国外的社区商业主要

以购物中心的形式出现，尤以社区型购物中心所占的份额最大。购物中心是一种现代的零

售业态，是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，

一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠

近马路，顾客购物来去便利。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法：开发

商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。

（三）国内社区商业发展概况

我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业

形式是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业

的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批"购物中心"、"生活广场"、"娱乐休闲一条街"等众多社区商业项目。国内的社区商业设施

正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤

热闹的场所的方向发展。总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点（为了保持良好的居住和绿化环境，上海浦东越来越多的住宅区淘汰了住宅底商，而采取集中

式购物中心模式），与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。

（四）国内社区商业发展趋势

由于各城市经济发展水平的差异，社区商业也呈现出不同的发展水平，目前国内发达城市

的社区商业主要呈现出以下发展趋势，这也是发达程度较低城市的发展方向。

1、政府对社区商业的规划力度加强。我国商务部今年4月下发了《关于加快我国社区商

业发展的指导意见》，以推动我国社区商业发展；

2、购物中心造就大型社区商业。如沃尔玛购物广场已进驻成都交大－九里堤社区，并将

于2006年上半年开业；

3、便利店、生鲜超市是社区商业的重要组成部分。例如7－11便利店、冠军生鲜超市等

新兴业态目前已进驻北京、上海等发达城市；

4、社区商业开始细分市场。由于消费者根据性别、年龄、收入水平、文化修养、价值观念、社会阶层、生活方式等可以细分为不同的消费群体，不同的消费群体意味着不同的消

费需求、消费心理、消费动机和消费结构，社区商业在开发时就必须考虑商业的业态配比

和商业组合；

5、专业化操作是社区商业成功的保证。商业地产的核心其实是商业，地产只是商业的载体，经验丰富的招商营销以及商业管理团队对于社区商业的成功开发起着比较关键的作用。

二、成都社区商业概况

随着成都市中心城区的商业设施已接近饱和，竞争日趋白热化，企业的经营业绩也难以再

有较大幅度的提升；而城市化进程的加快，居民外迁和新建居住区不断增多，这些区域的

商业设施相对不足，市场空间和消费需求巨大，这种新的消费需求需要新的商业形式来承接，社区商业恰恰顺应了这种需要。另一方面，城镇居民人均可支配收入日益提高（见下

左图），消费需求与消费结构发生了显著变化，居民对能满足基本生活需要、提高生活质

量的社区商业的需求也日益增加。在此背景下，社区商业正成为成都市流通领域新的经济

增长点，并已在提升城市商业综合竞争力方面发挥着重要作用。

为贯彻执行《商务部关于加快我国社区商业发展的指导意见》，成都于6月21日举办了“首届社区商业高峰论坛”，与会专家共同探讨了城市社区商业的未来发展之路，同时也

为成都今后社区商业的打造指明了新的方向。此次会议上，蓝波湾（蓝谷地的社区商业配

套项目，见下右图）被评为中国首个“全国社区商业示范项目”，对社区商业的开发具有

一定的参考作用。（图略）

成都市作为全国深化流通体制改革的试点城市之一，社区商业发展势头强劲，目前已覆盖

便利店、连锁超市、餐馆、美容美发、茶楼、干洗店、彩扩、快递、报刊、家政、维修等

各种生活服务项目，全市城区的324个社区共有社区商业网点33912个。各类商业网点的具体数量见下中图。（图略）

三、成都典型社区商业调查

本次调查共选取了成都市东、西、南、北四个区域各种档次共六个社区，主要对这些社区商业的业态分布、租金水平、经营特点等进行了调查分析，从分析中可以了解成都社区商业的现状，从而用于公司进行社区商业开发时的参考。

（一）金沙园社区

金沙园社区2002年由宏信房产开发，其社区商业部分水景商业街进行了统一规划，目前居民总体入驻率不高，人气明显不够，商气不足。该社区商业呈现出如下特点：

1、金沙园商铺空置率较高，根据调查，商铺出租率仅62％，主要原因有五个：①目标消费群体支撑有限；②商铺供应

体量过大；③缺乏统一经营管理；④西单百货和超市对其造成的分流影响；⑤步行街不能通车，消费引导不足。

2、社区商业业态分布特点

虽然该社区商业涵盖了居民生活所必需的大多数业态，并且有亲子园、汽车俱乐部等新兴业态，但业态仍显得不够丰富，商源质量也显得一般，品牌商家数量有待提高；

餐馆、食品、茶楼等业态店铺数量较多，与建筑适合经营餐饮、消费群体的消费力较强、成都餐饮业较发达等因素有关；

建材、装修店铺数量较多主要是因为该小区为新兴社区，居民陆续入驻，对该类服务的需求较大，随着入驻率提高，该类业态的比例会呈现逐渐下降的趋势；

由于空铺较多，能存活下来的店铺业态多为与居民生活密切相关的业态，如餐馆、茶楼、食品等业态，从而说明这类业态是居民日常生活需求度最高的业态，可作为招商时重点考虑的对象之一。

（二）外双楠社区

本次调查主要以云影路、云霞路和逸都路的临街商铺为主，业态较齐全，居民消费水平较高，消费力较强。从其业态分布来看，该社区商业呈现出以下特点：