商业地产机电成本控制

分如何开展需要集团领导的下一步指示；
5）新建项目的成本已在弱电工程的成本科目中列支，改造项 目的总体费用已经董事长批准；
7.商业电商
慧云智能化管理系统
消防管理 （1 ）
安防管理 （4 ）
设备管理 （6）
运营管理 （4）
节能管理 （1）
消 防 报 警
视 频 监 控
防 盗 报 警
门 禁 管 理
电 子 巡 更
4.绿建节能
5.慧云系统 6.静电过滤
2）二类标（项目公司组织招标）：
国外品牌电动阀（酒店用）、低压断路器（国内、国外品 牌）、保温材料、开关插座、工程灯具（LED灯、普通灯 具）、燃气炉、浴霸、漏电监控系统、应急电源EPS、双电 源互投开关ATS、线型感温探测器、厨房自动灭火系统；
7.商业电商
3）一类标、二类标严格执行集团合格供方库制度；
步行街采光顶开窗 冷热源集中控制
酒店申请绿色饭店，住宅只要绿建设计，除购物 中心（约600万）其他未拨付专项费用；
2）申报费用包括咨询费和第三方检测费（39万）、
空调机组增加CO2控制系统 能耗分项计量系统
标成本60万元；
建设部收取的专家评测费（绿建一星13万），目
地下车库和机房采用LED灯具 180 3）每个购物中心均要实现绿建一星（或以上）标识； 雨水利用系统 20
五、限价
1、依照限价程序，不高于当地造价信息及集团价格信息库的 原则； 2、若为综合单价列明单价组成及相应含量；
六、日常变更、签证、直接委托
必要性 先审批再实施 及时性 合理性
七、结算
1 2 3 4 5 6 • 工程结算实行四级审核；
• 结算资料的完备性、有效性；
• 合同边界条件的界定；
2）限价程序及价格水平的合理性 的变化引起的合同单价、措施费变化； • 复核工程量的准确性以及各细项间逻辑性是否合理； 3）拆除材料设备的二次利用率 • 机电结算中的关注点： 4）防火封堵 5）预留预埋 • 与细化目标成本值进行比较，综合考虑细项平衡，确定结算 6）支吊架 的目标值； 7）管材（风管+水管）
行品质”、“降低运行能耗”的目标，是商业广场智能化管理 提升的一个显著标志，并不是颠覆原有的弱电智能化系统； 3）标段划分：集成平台（一类标）、弱电智能化工程招标 （二类标），若为慧云改造，会增加咨询评估的招标（规划院 组织）； 4）范围：大商业、百货楼及豪宅，而其他销售物业及酒店部
4.绿建节能
5.慧云系统 6.静电过滤
8、特有作法
1、业态划分
（A、B、C）
购物中心
（瑞华、文化、 （A、B、C） 嘉华、嘉华B） （A、B、C、D）
写字楼
酒店
住宅
公寓或 SOHO
室外步行街
不同业态所对应的建造标准有可能不同!
2、系统形式
给水 1）市政直供；2） 水泵变频分区供 水方式； 3）不超过120m 塔楼采用水泵变 频分区供水，超 过120m塔楼采用 水泵水箱串联供 水； 排水 1）重力式； 2）压力排水 （污水坑+潜水 泵排放或自动污 水排放专用设 备）； 3）虹吸式； 空调 1）中央空调 （两管制、四 管制；全空气、 风盘+新风、 VAV）； 2）分体空调 （柜机、壁挂 机、VRV）； 采暖 1）热源：市政 热网、自建锅炉 房、燃气壁挂炉； 2）采暖形式： 散热器或地板采 暖； 强电 弱电
太阳能热水系统
合计
40
30 600
8、特有作法
1.合格供方品牌库 2.餐饮及体验业态 比例高 3.消防安全等级高
1）全称“商业广场慧云智能化管理系统”，由董事长亲自命 名，曾经用名“一键式”集中控制； 2）慧云系统，是通过建立集中控制平台，将商业广场的16个
弱电子系统进行集成，从而实现“降低人工成本”、“保证运
1）wifi是智能广场的基础，也是董事长强调的 的必要条件；
2）由信息中心组织，项目公司签合同，并列支成本
8元/平米，不得超支；
4.绿建节能
5.慧云系统 6.静电过滤
7.商业电商
二、分解目标成本，梳理主控项
1、目标成本的分解是机电设计成本指标 复核的基础，是合约规划的前提； 2、细项成本指标是机电成本管控过程 中的“GPS”； 3、主控项的成本控制要全过程关注，可 参照机电设计成本指标复核的模板；
机电成本管控思路
目标管理组
2014-8-21
机电成本控制
有标准
有方法 有方向
目录
认识商 业广场
成本 分解
优化
招标
限价
变更签 证直委
结算
工具
（一）
（二）
（三）
（四）
（五）
（六）
（七）
（八）
1、业态划分 2、系统形式 3、系统划分
一、认识商业广场
4、品牌等级 5、配置标准 6、安装方式 7、边界条件
1）承包范围的变化引起的新增项、 扣减项； 1 2）甲供材料设备 ）市场环境、现场条件、技术要求
结算检验管理水平，反索赔是利器！
8）线缆
八、管控工具
成本管控工具中，有方向、有方法、有标准，是我们机电成本控制的
金钥匙，要搜集，要学习，要使用！
1.建造标准 4.机电设计成本指标复核 7.购物中心平衡阀选型及 安装位置建议 10.电动阀选型意见 13.水泵采购选型指南 16. 水蓄冷方案可行性测 算模板 19.商业商业规划设计强 制性条文 22.静电过滤器技术方案 2.带单设计成果 5.冷负荷设计指标 8.阀门选型及配置标准 11.风机采购选型指南 14.消防报警设备集采管控 17.《商业室外商铺技术标 准》（2014版） 20.集团合格供方品牌库 3.冷热源、供电方案论 证工作标准 6.空调末端选型指南 9.风阀采购选型指南 12.机电专业优化意见 15.电缆集采管控 18.《商业酒店规划设 计强制性条文》 21.商业广场慧云智能 化管理系统设计标准
3）机电专业细项间成本界面
1、防排烟与通风空调
2、地板采暖与暖通空调
机电专业 细项间
3、室外给水与消防水 4、常规水电的预留预埋 与机电各专业
8、特有作法
1.合格供方品牌库 2.餐饮及体验业态 比例高 3.消防安全等级高
1）一类标（集采申请及合同审批）：
电气类--柴油发电机组、消防报警设备（国内、国外品牌）、 电缆、电线、母线槽、电梯、LED显示屏； 暖通类--制冷机组、空调末端、冷却塔、户式多联空调机 （豪宅用）、风机（国内、国外品牌）、水泵（国内、国 外品牌）、钢制阀门、铜制阀门、燃气热水器（豪宅用）；
4.绿建节能
5.慧云系统 6.静电过滤
7.商业电商
8、特有作法
序号 项目类别 1.合格供方品牌库
绿建节能措施
1）集团要求购物中心要申请绿色设计和运营标识，
Fra Baidu bibliotek
项目名称
金额（万元） 100 150 30 50
1 2. 餐饮及体验业态 比例高 2
3 3. 消防安全等级高 节能措施 4 4.绿建节能 5 5.慧云系统 6 绿色建筑措施 7 6. 静电过滤 8 其他相关措施费 7.商业电商 9
三、方案、图纸、技术要求的优化
1、积极参与方案论证、图纸会审、技术研讨；
2、认真进行机电设计成本指标的复核；
3、密切跟踪机电优化意见的落实；
成本优化工作越前置越主动！
四、招标
1、要有策划，保计划节点、保招标质量、强化目标成本意识； 2、入围单位要同档次、具有竞争性； 3、采用招标示范文本，网上招标形式； 4、清单描述要清晰，边界条件要准确，技术要求要合理； 5、合理低价；
8、特有作法
1.合格供方品牌库 2.餐饮及体验业态 比例高 3.消防安全等级高
1）负荷指标（电、气、冷、热）增大； 2）排油烟、补风风管的预留，以及建筑风道内衬 镀锌（不锈钢）风管的作法； 3）餐饮与卫生间污水分流，管材柔性铸铁管； 4）室内街厨房设备自动灭火装置，须有餐饮类商 户根据我方要求提供，与商业酒店餐厅、商业 所属公司员工食堂不同； 厨房设备自动灭火装置具有合格供方品牌库；
1）双路电源（每 有无慧云 路保证100%负荷） 系统； +柴油发电机； 2）双路电源+柴 油发电机； 3）双路电源； 4）单路电源；
3、系统划分
给水 暖通空调 消防 购物中心（含上部 塔楼及一环铺）、 酒店、甲写、住宅+ 室外商铺； 强电 大商业、百货、 超市、酒店、甲 写、公寓、住宅、 外铺； 弱电 购物中心合用（电 子巡查系统、背景 音乐除外）、酒店； 同一地块内的销售 物业如甲写、公寓、 住宅、外铺合用； 大商业、百货、 大商业、百货、超 超市、酒店、甲 市、酒店、甲写、 写、公寓、住宅； 公寓、住宅；
功率负荷密度（W/㎡）: 无规划限制的所有具备餐饮条件的室外 餐 饮 商 铺 250W/ ㎡ ； 需 要 系 数 (Kx) 按 商铺电功率密度不得小于300w/㎡； 0.5～0.6 考虑 按照建筑布局在室外街公共部位（间距 1. 室外步行街每侧设 3 个电表间，各电表 不大于80m）设置商户增容电箱，每个 间间距80～100m，面积≥10 ㎡； 电箱容量不小于250kw，不少于10个回 2.每个电表间布置30－40 块电表。 路并按照规定设置计量装置，以便后续 商户因经营需要电量增容使用
• 豪宅、SOHO、商管用房、配电室、弱电机房内的分 体空调
• 豪宅及SOHO内的燃气（电）热水器 • 影城大堂及观众厅内送回风管、阀部件、风口 • 售楼处内的机电工程 • 大歌星连接租区空调水管、风管、风机盘管 • 五星酒店大堂、泳池、SPA 等区域的地板采暖
2）社区管网与室内机电界面
热力 燃气 给排水 电力 弱电 • 换热站 • 进户第一阀门 • 建筑物外墙或出外墙第一检查井 • 变电室（所） • 弱电机房
不同区域
不同系统
– …
不同细项
– …
边界条件是建造标准确定的前提！
1）机电与装修的成本界面
部分精装修成本界面包含机电作业事项； 梳理五星酒店、商务酒店、超市、大玩家、大歌星、院线、儿童业 态、百货及部分次主力店的交房条件；
1 2 3 4 5 6 7
•精装修区域的灯具以及卫生间内给排水管道、洁具
4
8、特有作法
1.合格供方品牌库 2.餐饮及体验业态 比例高 3.消防安全等级高
1）消防安全措施：采取完善火灾漏电报警系统、 增加线性感温探测器、电气竖井增加自动灭火 设施、过密电缆进行分流、封闭式母线代替电 缆供电等措施，消防安全措施费，单独列支成 本科目，约1000万元； 2）购物中心、酒店消防报警设备品牌，保温材料 的防火等级均高于国家标准，购物中心移交需 要第三方检测；
暖通 给水 变电 公共 夜景 空调 排水 配电 照明 照明 监控 监控 监视 控制 控制
电 梯 监 视
客 流 统 计
停 车 管 理
信 息 发 布
背 景 音 乐
能 源 管 理
慧云智能化管理中心机房全景
慧云主屏幕
慧云工作站一机三屏
8、特有作法
1.合格供方品牌库 2.餐饮及体验业态 比例高 3.消防安全等级高
系统的划分与运营管理的界面、缴费形式密切相关，销售物业尽量科学合并!
4、品牌等级
1 国内品牌 2 合格供方库内
进口品牌
合格供方库外
5、配置标准
1.管材选择 8.电梯梯速、载重 2.电缆选型
7.保温材料类别 及防火等级
配置标准
3.设备是否变频 、自带配电柜
6.电动执行机构电压 4.风阀是否远控 等级，阀体材质 5.空调机组功能段选 择（预热、过滤）
1、嘉华及以上酒店，在客人接触到的区域的空调末端（组合 式空调机组、新风机组、风机盘管），中效过滤为静电过滤； 2、因采用静电过滤方式，空调目标成本增加60元/平米； 3、集团已通过集采方式进行了限价，集采申请前注意价格的 核对；
4.绿建节能
5.慧云系统 6.静电过滤
7.商业电商
8、特有作法
1.合格供方品牌库 2.餐饮及体验业态 比例高 3.消防安全等级高
4.绿建节能
5.慧云系统 6.静电过滤
7.商业电商
1、室外街机电增加成本： 154.5元/平米； 2、住宅底商机电增加成本： 105元/平米；
序号 1 2 3 商管公司意见 每铺按商铺建筑面积0.1Nm3/h.m2（按 燃气容量按商铺建筑面积0.04Nm³/㎡〃h 天然气热值）预留入户支管，燃气总容 进行预留。（约合1200Nm³/h） 量应按1800Nm³/h考虑 原住宅底商未按餐饮考虑 提出50%的住宅底商预留餐饮条件 2013版建造标准
6、安装方式
管道连接方式：法兰连接、 螺纹连接、沟槽连接、焊接、 热熔连接、粘接、角钢法兰、 共板法兰；
电缆支撑方式：T式桥架、 槽式桥架、托盘式桥架；
安装方式
设备安装方式：吊装或落地， 混凝土基础或型钢基座； 明装、暗装；
T式桥架
槽式桥架
托盘式桥架
7、边界条件
不同业态 不同专业
– …
不同楼层