吴中B5地块项目商业定位

项目交通环境—周边道路
越溪片区
红庄住片区 产业园片区
项目：位于吴中区兴昂路南、经一 路东地块。
➢ 通过南湖路东连产业园片区，西连 城南居住片区
➢ 通过邵昂路连接石湖居住片区和友 新高架、吴中大道
花港居住片区
三公里周边已建及在建社区分布
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29
南都广场 科赛睦邻坊
小石城生活广场 美乐城
欧蓓莎美食城
SM广场商圈
区域级商圈
永旺商圈 香溪源商圈
区域级商圈 社区级商圈
城南区域型商圈 满足城南区域家庭消费
百货、商超、餐饮、零售、儿童、休闲
城南区域核心 满足城南区域居住、办公客群全功能消费
餐饮、商超、购物、休闲、儿童
满足周边1.5公里范围内 生活服务
规模（万平米）
发展进度
经营状况
1
香溪源商业中心（本案）
集中商业
--
2
香溪源商圈
红树湾商业中心
集中商业+底商
0.4
3
迎春商业广场
集中商业
14 长桥中心幼儿园
1.9
15 东湖小学
2.0
16 江苏省外国语学校
2.1
17 长桥中学
2.3
18 越溪实验小学
2.5
19 苏州工业职业技术学校
2.6
20 苏州旅游财经技术学院
2.7
21 苏州建设交通职业技术学院 2.7
22 运西实验初级中学
2.8
合计
1200
2000 300
600 800 200 200 200
商圈类型 区域级商圈
商圈功能
城南区域型商圈 满足城南区域家庭消费
核心业态 餐饮、生活购物、儿童、休闲
典型项目 吴中万达
红庄商圈 小石城城商圈
社区级商圈 社区级商圈
满足周边1.5公里范围内 生活服务
满足周边1.5公里范围内 生活服务
大型商超、生活服务、生活零售、休闲 娱乐
大型商超、生活服务、生活零售、休闲 娱乐
-7116 3500 10500 756 10500
139693
644 5096 2314 3735 466 8085 14175 833 679 10507 3000 1100 945 1995 180 1785 1134 837 8000 1274 10855 12156 29964 2304 7400 3500 10500 3024 10500
9396
8000 12763
-35659
周边工厂公共配套概况
序号
项目名称
序号
项目名称
1
求精模具有限公司-二 厂
Baidu Nhomakorabea
2
苏州市华盛丝绸纸箱 厂
20 吴中开发区明盛电子厂 21 苏州高中压阀门厂
3 紫碧萝制衣厂
22 苏州市一胜佰塑业彩印厂
4 苏州伟业石化机械厂
5 苏杭实验动物设备厂
6
苏州市吴中区东吴电 机修造厂
9000 146108 228924
10
苏州商业网点布局规划
整个苏州商业网点分四个层级规划布局：市级、副中心、区域级、镇级。本项目位于区域级蠡墅商业服务功能区
项目区域商圈分布
万达商圈
17
7
8
红庄商圈 6
54
SM广场商圈
16
12 11 9 小石13城1商0圈
21
香溪源商圈
3
15 永旺商1圈4
序号
1
156987
644 6052 2314 3735 466 13475 14963 833 679 11060 3100 1100 945 1995 180 1785 1134 1256 8200 1274 11579 12156 29964 5184 7400 3500 10500 5292 10500
中高端社区
低端社区
居住人口入住分析
序号
项目名称
项目距离 主力户型 （公里） 面积(㎡）
1
美乐城
0.3
45~52
2
南石湖花园
0.4
90~160
3
现代园墅
0.7 206~405
4
首开国风华府
0.7
88~135
5
南石湖新邨
0.7
--
6
招商小石城
0.8
96~139
7
新城金郡
0.8
80~140
8
水岸清华
0.9 275~348
项目交通环境—外部连接
友新高架路
迎春南路 东吴南路
南湖快速路
吴中大道
鲈乡北路 绕城高速
吴东快速路 S227
本案地处苏州城南核心版 块。项目临近地铁4号线， 南北走向可覆盖整个苏州， 北至观前、火车站，南至 吴江城区、同里景区；友 新快速路、吴东快速路、 迎春南路、东吴南路、南 湖路、S227等交通主干 道四通八达，可快速往来 园区、姑苏、新区、吴江 等地，辐射整个苏州，交 通十分便利。
0.3
2 快乐天使幼儿园
0.4
3 3之3小石城幼儿园
0.5
4 现代原墅幼儿园
0.6
5 天成幼儿园
0.7
6 吴中区盛虹学校
1.0
7 东湖双语幼儿园
1.2
8 石湖华城艺术幼儿园
1.3
9 南溪苑幼儿园
1.4
10 博苑宝宝幼儿园
1.5
11 长桥中心小学
1.6
12 越湖名邸幼儿园
1.6
13 玫瑰玖玖幼儿园
1.6
百货、零售、餐饮、购物、休闲
SM百货 南苏州生活广场
吴中永旺 歌林小镇
香溪源商业中心 红树湾商业中心
迎春广场
项目区域商业项目简况
主要商业供应近100万方（95万），未来竞争激烈。随着久悦广场、歌林小镇、红树湾商业中 心、香溪源商业中心的建设，投入运营，区域竞争更趋激烈
序号
商圈
项目名称
项目类型
距离（km）
项目名称
美乐城 南石湖花园 现代园墅 首开国风华府 南石湖新邨 招商小石城 新城金郡 水岸清华 水岸清华二期兰庭 越湖家天下 水岸清华瀚宫
翠湖湾 海馨花园 城南集宿楼 简之韵花园 东湖新邨 南溪苑 和昌熙溪里 石湖华城 锦悦苑 红树湾花园 越湖名邸 蠡墅花园 新城招商香溪源 溪东新村 红庄新邨 清水湾花园 万科碧桂园 阳光水榭花园
项目距离（公里）
0.3 0.4 0.7 0.7 0.7 0.8 0.8 0.9 0.9 0.9 1.0 1.1 1.1 1.3 1.3 1.4 1.4 1.5 1.6 1.6 1.7 1.7 2.0 2.1 2.1 2.3 2.3 2.6 2.8
核心辐射区内社区数量较多，且以中高端大型社区为主（现代园墅、招商小石城、水岸清华、越湖 家天下），次级辐射区内也聚集了较多的成熟社区。
36 苏州靖泰塑胶有限公司
37 苏州市吴中区长桥天友羊毛衫厂
-
--------
幼儿园项目东侧三公里范围内属工厂聚集区，产业工人数量多
红庄片区
东湖新 邨、城 南集宿 楼片区
本案
工厂员工集 中住宿片区
花港
村片
区
9
人口统计
辐射范围
核心辐射范围
次级辐射范围
客群类别 居住人口 学生人口 产业、办公人口
小计 居住人口 学生人口 产业、办公人口
29
阳光水榭花园
2.8 101~216
合计
总户数
322 1820 661 1123 133 7700 4500 238 194 3160 904 316 270 570
52 510 324 797 2361 364 3446 3473 8561 3291 2140 1000 3000 2160 3000
23 苏州市双宇塑胶厂 24 新光印刷厂 25 苏州市联东化工厂
26 苏州爱哗服装厂
27 三鑫塑业
28 苏州市锦丰塑料机械厂
29 苏州广力模具厂
30 苏州君盛丝绸印染厂
31 吴江松陵环保设备厂
32
江苏吴中医药集团有限公司苏州 制药厂
33 苏州龙珠电脑绣花厂
34 苏州市晶峰食品厂
35 吴江市松陵镇拓创电子厂
56390
人口估算 2017年人口 2018年人口 2019年人口 2020年人口
644 6370 2314 3931 466 26950 15750 833 679 11060 3164 1106 945 1995 182 1785 1134 2790 8264 1274 12061 12156 29964 11519 7490 3500 10500 7560 10500
项目类型
集中商业
集中商业+底商 底商+集中商业
集中商业 集中商业+街铺
底商 购物中心 购物中心
底商 底商+集中商业
集中商业 集中商业 集中商业 购物中心 购物中心 购物中心 购物中心
商圈概述
城南商业不断升级中：在吴中万达、永旺、SM百货等大型商业中心填补区域空白后，社区级商业中心亟待升级换代
商圈 万达商圈
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
商圈 香溪源商圈
红庄商圈
小石城城商圈
永旺商圈 SM广场商圈
万达商圈
项目名称
香溪源商业中心
红树湾商业中心 迎春商业广场
南都广场 红庄商业+科赛睦邻坊
香溢澜桥底商 久悦广场
香雪海购物广场 国风华府底商 新城金郡商业
美乐城 欧蓓莎 小石城生活广场 永旺梦乐城 歌林小镇 SM广场 吴中万达
蠡墅 花园
清水湾 阳光水 花园 榭花园
越
湖
红庄
名
新邨
邸
水岸清 水岸清华瀚宫 华二期水岸清华
石湖华城
现代园墅
锦悦苑 南溪苑翠湖湾
和昌熙简之韵 溪里 花园
海馨 花园
溪东 新村
南石湖 新邨
越湖家 天下 东湖新邨
南石湖 花园
首开国 风华府
城南集宿楼
本案美乐城
招商小 石城
新城 金郡
红树湾 花园
新城招 商香溪万科碧 源 桂园
总计
2018年 46378 4100 15000
65478 93315 31559 12000 136874 202352
2019年 57510 4100 14000
75610 99477 31559 10000 141036 216646
2020年 65716 4100 13000
82816 105549 31559
196886
644 2548 2314 3145 466 3133 10500 833 679 9401 2690 996 945 1995 158 1785 1134
-7438 1274 8443 12156 29964
-7116 3500 10500
-10500
134257
644 3822 2314 3538 466 3472 10500 833 679 9954 2848 1000 945 1995 170 1785 1134 279 7900 1274 9649 12156 29964
9 水岸清华二期兰庭
0.9 212~450
10
越湖家天下
0.9
95~290
11
水岸清华瀚宫
1.0 133~211
12
翠湖湾
1.1 128~150
13
海馨花园
1.1 142~265
14
城南集宿楼
1.3
--
15
简之韵花园
1.3
73~256
16
东湖新邨
1.4
--
17
南溪苑
1.4
88~118
18
和昌熙溪里
1.5 102~142
171265
至2020年，
核心辐射区域内居住人口：6.57万人 次级辐射区域内居住人口：10.55万人
消费人口足，商业经营基础好
周边学校公共配套概况 周边学校资源较为丰富，未来教育需求旺盛
16
21
20
8
19
9
17
14 11
12 15
13
2
5
1
4
本案
3
7 10
6 22
18
序号
公共配套
距离 学生数量
1 金心幼儿园
7
苏州市万胜电梯装璜 厂
8 长桥鑫达机械加工厂
9 苏州轻工电机厂
10 苏州塑料机械厂 11 苏州铭振模具厂 12 苏州市凌云工艺扇厂
13 光阳服装厂
14
远东服装公司第五分 厂
15 苏州市金禾五金厂
16
苏州东昱精机有限公 司
17
苏州市三新包装涂料 厂
18
苏州东昱精机有限公 司-一厂
19 苏州荣骏制衣厂
星愿景简介
公司操盘案例简介
2
项目区域发展概况
项目所在地块在行政区划上属于吴中区，属于城 南街道范围。因此本次调研梳理以吴中区城南街 道为焦点 城南街道：位于苏州南大门，东邻苏嘉杭高速， 西至友新高架，北接吴中城区，南与吴江接壤， 街道设13个社区，区域面积约17.5平方公里， 户籍人口3.1万，外来人口15万 辖区内产业：集聚化程度较高，有中外18个国 家和地区投资企业2000多家，其中外商投资企 业300多家。投资领域涉及精密机械加工、电子 产业、新型建材、精细化工、生物制药、轻纺服 装、食品加工等行业 项目所处的小石城片区为新兴的集中居住片区， 区域人口以年轻的新苏州人为主
B5地块项目商业定位
市场分析
（1）宏观商业市场分析研判
（2）项目周边商业市场调研和分析研判
项目定位及推广
（1）项目目标客群定位
（2）项目整体形象定位
目
（3）项目商业业态定位
（4）项目推广思路
招商执行
（1）整体招商计划
录
（2）招商工作时间轴
（3）项目租金测算
（4）招商策略
（5）招商资源展示
（6）设计优化
19
石湖华城
1.6
72~140
20
锦悦苑
1.6
89~158
21
红树湾花园
1.7
88~108
22
越湖名邸
1.7 110~145
23
蠡墅花园
2.0
85~140
24 新城招商香溪源
2.1
88~128
25
溪东新村
2.1
82~245
26
红庄新邨
2.3
--
27
清水湾花园
2.3
88~126
28
万科碧桂园
2.6
89~134