开题报告-小产权房治理对策研究

第二种观点，认为小产权房是违法的，但主张应该使其合法化。很多学者都持这种观点，认为虽然小产权房违背了现行的土地管理法律，主要是违反了《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)。张伟丽指出《土地管理法》中明确规定房地产开发中使用的土地必须是依法申请的国有土地，违背了《土地管理法》规定，就意味着利用集体土地开发建设商品房完全没有法律依据。因此，“小产权房”在法律得不到承认，至少处于一种非合法性的状态。《土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”目前存在的绝大多数小产权房既不属于乡镇企业和农民住宅，也不属于公共设施和公益事业，而是商业性质的住房，因此是违法的。
难点：中央对现有小产权房的政策导向和我国各省市在小产权房开发管理、产权管理方面所采取了一定的措施，本文的难点是结合各地在农村集体土地体制改革中的不同的模式，然后提出本研究对抑制小产权房发展的措施以及对策，也探讨如何处置现有小产权房的思路和对具体处置方式的建议。
三、调研报告（或文献综述）：
对于小产权房的合法性问题讨论也是目前学界比较热门的话题。主要包括了两个问题的讨论：一是小产权房是否违法；二是小产权房是_否应该合法化。第二个问题是建立在认为小产权房违法的基础上所展开的讨论。综合各方观点，主要可以分为三种不同的观点和主张。
如何解决小产权房问题已经成为社会各界关注的焦点，也成了政府必须面对和急需解决的难题。小产权房问题同时涉及政府、农民、购一买者以及房地产开发商等多方利益。此外，要从根源上解决小产权房还涉及到我国土地制度的改革问题。
二、课题关键问题及难点：
关键问题：本文拟结合土地产权理论以及我国现行土地制度来探讨小产权房问题，提出解决小产权房问题的短期政策选择以及长期政策选择目标，为小产权房问题的解决以及我国土地制度的进一步深化改革提供建设性的意见。
开题报告
论文题目
小产权房治理对策研究
一、选题景和意义：
小产权房并不是近几年才出现的新问题。实际上，20世纪90年代早期就已经有小产权房了，只是那时的小产权房数量少、规模小，没有受到社会的广泛关注。近几年，随着我国城市房地产市场的持续升温，小产权房也在全国范围内迅速发展起来。关于小产权房的具体数量，到目前为止并没有一个准确的统计数据。据国土部门不完全的统计，截止2010年上半年，全国小产权房面积已达到66亿平方米，相当于地产销售高峰期2010年的十年销售量。各个地区和城市的小产权房情况也大不相同，小产权房主要集中在经济发达地区和中心城市，如北京、深圳、上海等。据《中国经济周刊》调查显示，目前北京在售的400个楼盘中，小产权房占楼盘总量的18%，约有70至80个，面积达到700万平方米以上。还有一些地区小产权房占市场的总量比例更大，例如广州、深圳达到了40%至50%。根据2010年村镇建设统计公报和国家统计局的相关资料，截至2010年上半年，我国村镇房屋建筑面积已经达到330亿平方米，涉及到的城市居民和公司拥有的农村小产权房己经占到20%，即约66亿平方米，其中小产权房性质的村镇住宅面积大约为50多亿平方米。
中央政府对小产权的态度一直是严格禁止，2007年6月18日，建设部发布了《关于购买新建商品房的风险提示》明确表示：“城镇居民不要购买集体土地上建设的房屋。2007年12月17日，国土资源部重申，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。之后，各地政府纷纷叫停小产权的建造和销售。在2010年1月28日，全国国土资源工作会议上针对小产权房问题，国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售；二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查；三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。
第一种观点，认为小产权房违法，必须严厉禁止。持这种观点的主要是政府及其主管部门。这可以从多年以来政府持续制定的各项与小产权房有关的政策中体现出来。
除了政府部门认为小产权房违法并且必须禁止外，还有一些学者也持相近的观点。张琦认为小产权房买卖是违法和欺诈行为，是一种偷换概念的说法，叫停有利于房地产市场规范化。7他还进一步指出从讨论小产权房合法化这一现象中就反映出了我国目前在对待法律上的一种不严肃性，对法和合法之间的规范化观念和理解上的严重偏离性，这是极其危险的环境。我们的社会任何时候都不能脱离法律环境和法律秩序，如果没有了法律，国家和社会难以正常运行。晏扬则认为小产权房交易，从表面上看是你情我愿、公平合理，但从长远看，其实质是城里人侵占农民赖以生存的“生命线”，将农村变成城里人的“后花园”。如果政策上对这种小产权房交易大开绿灯，那就意味着，一些城里人不仅占据着城市的经济资源，而且占据了农村的经济资源；对于农民而言，他们不仅没有能力去享有城市的经济资源，而且失去了作为“生命线”的土地。陶美珍认为小产权房是违背法律规范的行为，极易引发法律纠纷，可能与城市规划冲突，甚至动摇国本、影响18亿亩红线的坚守。如果使小产权房合法化就是对遵纪守法者的打击，也有损政府威望和公信力；正常的房地产市场将受到严重冲击。所以，不能让小产权房随意合法化。于毅认为，小产权房的建设和出售是对法律法规的公然蔑视，其示范效应恶劣，若不予以惩罚，将造成“守法的人吃亏，违法的人赢利”的心理暗示，减损法制公信力。席阳指出小产权房的发展对缓解城市住房压力，稳定城市房价，提高特定区域农民的经济收益有其积极的方面。但若不加以制止，任其发展，必将导致土地利用效率的低下，引发国家粮食危机和人们生存空间危机，使可持续发展和代际公平受到挑战。”贺雪峰认为假定国家让小产权房开发是合法的，且是放开的，则入市的小产权房就不会是很少的数量，而会大量地入市。这样的廉价小产权房的入市，就会彻底地打垮大产权房，大产权房不只是在市场上所占份额降低了，而是消失了。小产权房替代大产权房。国家目前安排的城市土地政策将被彻底破坏，且城市规划也彻底不起作用。”