镇江句容茅山项目简报170601

项目估值
地块分别成交于2005年和2009年，容积率均为0.8，目前规划容积率并未做满；地块均为底价成交，综合成交楼板价428.5元/㎡； 2013年亚都对地块和现有独栋做了评估，评估总价值为19577.25万元。
评估公司评估价格（2013年）
类别 已建独栋 B地块规划公寓 估值对象 土地及地上房屋 土地 性质 70年住宅 土地面积（㎡） 12667 4827 总建面积（㎡） 7088.53 4680 总估值（万元） 12852.21 4458.48 评估时间 2013.9.9 2013.8.20
成交地价 （万元）
266 326 167
楼面地价 （元/㎡）
实际：375.25 实际：548.36 实际：334.8
成交时间 2005年 2009年 2009年
合 计
26938
实际17713.53
759
428.5
项目产品——已建独栋
已建18栋独栋别墅，面积在254-774㎡之间，以400㎡左右为主，户型面积偏大；目前已建别墅部分偏老旧，且绿化、物业均未 做维护，现状较差。
综合（商住用地）
12667 7088.53 0.56 9444 5945 0.63 4827 4680 0.97 0.8
地块分三部分：已建独栋、规划联排、规划公寓，其中独栋、联排均为70年住宅性质，公寓共5栋，1栋为住宅性质，另外4栋为40年商业性质； 项目租赁了约200多亩林地、荒地、竹林，160多亩的水库，签订了50年租赁协议，其中，100亩的荒地为一次性付清租金，其余均为每年一付。
汇金茅山水库地块 有协议 综合楼面价700
容积率 拍地时间
拿地房企
康缘
汇金地产
新城控股
康缘商业地块 楼面价2072
拿地总价 起始总价
16154 4050
60000 ——
96427 32707
地址
茅山水库环湖路西侧
茅山水库北侧
河滨南路北侧、高骊 山路西侧
周边竞品
区域多为早期老盘持续销售，且多为低密度项目同质化竞争严重，板块去化速度一般；目前茅山半岛和汇金两盘主力销售，茅山 半岛前期联排、双拼均价1.6-2万之间，市场热度最高,目前处于待开盘状态；汇金项目月均去化3套，别墅户型大地段偏，独栋 2.1万，双拼1.5万，价格低于周边项目。
整体建议
优势点： 市场：区域市场以低密度别墅、公寓产品为主，2016年下半年以来，受整体市场带动，茅山别墅市场明显升温，但目前主力在售 项目较少，林枫墨庄封盘、茅山湾一号重新改造，市场主流价格独栋2.1万，联排1.5-2万； 土地：茅山土地市场多年未动，早先多为政府与汇金等开发商协议土地，目前均已开发在售，土地供应稀缺，且句容整体土地市场 溢价高企，升温明显，土地市场争抢激烈； 大区位：南京1小时都市圈，大交通便捷，规划高铁站点，将大幅缩短与南京的距离，大区位价值高； 政策：句容限购并未涉及到，政策环境宽松，但不排除后期政策加码的可能； 风险点： 竞争：短期市场紧缺，但低密度产品较多，潜在存量巨大，区域存在较为严重的同质化竞争的现象； 小区位：本案虽地处茅山风景区，环境清幽，但现状道路通达性差，开发层次低，配套差，小区位价值一般； 项目本体：整体可售规模较小，但租赁土地众多，具备一定的打造空间，对方表示租赁100亩荒地可出售使用权，具体可行性有待 考证； 后期潜力：有100亩已租荒地，对方表示后期可以经政府挂牌取得，但需跟政府沟通，具体可操作性存疑； 自身产品：规划已定，调整规划几乎不可能，低密度独栋+联排+公寓，独栋现状较差、户型大，后期销售存在较大难度； 土地价格：根据对方的评估价格，本案整体总值19577.25万元，折合楼板价11052元/㎡，且本案原始地价极低，后期土地增值税 较多。
南部片区（九龙山山乡娱乐 区）：
重点开发道文化主题娱乐、 山地休闲运动娱乐、亲水娱
乐、生态探险四大娱乐旅游
产品。
高铁规划
商业、医疗、教育配套在茅山都没有规划，计划今年开建南京至茅山至上海的高铁线路，但目前迟迟未动，交通利好优势在时 间上对本项目拉动作用较小。
茅山站
沿江城际铁路，将 成为继老沪宁铁路 线、沪宁城际高铁 、京沪高铁之后， 南京与上海之间的
注：地下面积指1层的车库，项目均未设地下室，合计面积7088.53为实际计容面积。
项目产品——联排、公寓
规划3层公寓，共计120套，户型在34.6-47.2㎡；规划2层联排，户型在152.5-245.6㎡；公寓有一栋为住宅性质，其余四栋均为 商业。
A地块规划联排
B地块规划公寓
宗地名称
A地块 B地块
茅山半岛 联排1.6-2万元/㎡ 汇金半岛溪岸 双拼15000元/㎡ 独栋21000元/㎡
项目名称
体量 （万㎡）
产品
容积率
在售 价格 面积（㎡） （元/㎡）
月均 去化 套
成交 客户
茅山半岛
林枫墨庄（备案） 联排20000元/㎡ 公寓12000元/㎡
6 （一期）
联排
1.1
140-200 1.6万-2万
总用地面积 容积率 总建面积 26938㎡（40.4亩） 综合0.67 17713.53㎡
用地性质
A地块 规划联排 已建独栋占地（㎡） 已建独栋总建（㎡） 已建独栋容积率 A地块联排占地（㎡） A地块联排总建（㎡） A地块容积率 B地块公寓占地（㎡） B地块公寓总建（㎡） B地块容积率 A、B地块综合容积率
句容茅山亚都地块简报
战略投资中心
2017年06月01日
地块区位分布
本案地处茅山风景区内，距离南京市区50公里，可经由104国道直达南京，全程无收费，属南京1小时都市圈。
宝 华
南京市区
43KM
50KM
句 容
20KM
禄 口
40KM 28KM
溧 水
项目周边交通
本案外部万寿路接茅山大道，可以通达高速，接104国道直达南京；内部主要依托茅墓路，为两车道窄路，其余皆为乡间土路，交 通通达性较差，无公共交通接驳本案。
农业休闲 观光区
旅游、休闲采摘、农家乐为
主，可开发用地很少，非重 点开发区域
中部片区
中部片区（茅山湖旅游度 假集聚区）：
重点开发区域，重点开发祈 福问道观光休闲游、道文化 体验游、谈商论道商务休闲 游、道文化养生度假四大旅
农业休闲 观光区
商务休闲 度假区
游产品及旅游服务配套。
南部片区
综合旅游 服务区
——
工商信息
句容亚都房地产开发有限公司，系吴金昌于2010年4月发起成立，目前公司共有三名股东，吴金昌持股54%为实际控制人。
项目背景
1、项目总占地510亩，土地证面积40.4亩，挂牌显示综合容积率0.8，但根据对方所给数据，容积率未做满； 2、租赁水库160多亩，租赁林地、竹林等200多亩，租赁期50年，租金一年一付；租赁荒地100亩，租赁期50 年，目前租金已一次性付清； 3、对方计划在租赁的荒地上打造合院和木屋别墅，对外出售使用权； 4、对方表示：100亩荒地政府可以挂牌出让，转为商住用地使用，但需跟政府沟通； 5、地块分两期取得，独栋部分2005年取得，其余为2009年取得； 6、项目位于茅山风景区内，整体限高10米，未建部分已取得四证，规划基本已定，调整的可能性极低； 7、关于合作方式上，对方倾向于整体转手； 8、公司目前有3名股东，吴金昌占股最大，为项目公司实际控制人。
22
南京为主 主要是亚 东前期关 系户，后 期南京占 比近80%
汇金半岛 溪岸
2.6
双拼、独 栋
0.48
双拼196 独栋360
双拼1.5万 独栋2.1万
3
受渠道影 响，上海 客户占比 超六成
林枫墨庄
10
双拼、联 排、公寓
0.9
别墅2万 别墅150—— 公寓1.2万 290 （目前封 （公寓精 公寓40-50 盘） 装）
1 2
汇金半岛溪岸
西侧：农田
3 4
地块内部水面
5 3 4 1 2
6
地块内部林地和山地
5 6
地块内部林地和山地
地块内部前期独栋别墅
地块内部前期独栋别墅
项目规划
总占地510亩，建设用地40.4亩，其余均为租赁用地，项目规划分为已建独栋、规划联排、规划公寓三部分，租赁100亩荒地部 分规划做木屋和合院别墅，出售使用权。
70年住宅 40年商业 70年住宅
A地块规划联排
土地
合 计
9444
26938
5945
17713.53
2266.56
19577.25
2013.8.20
土地原始成交信息
宗地名称 茅山风景区管 委会地块 茅山管委会民 兵水库东侧 茅山管委会民 兵水库北侧 备注 已建独栋部分 A地块规划联排 B地块规划公寓 性质 70年 （规划商住） 70年 （规划综合） 商住 土地面积（㎡） 12667 9444 4827 总建面积（㎡） 7088.53 （规划10133.6） 5945 （规划7555.2） 4680 （规划3861.6）
本案
本 案
项目周边配套
本案地处茅山风景区内，山色秀美、水质沁人、借登山步道可登顶茅山乾云观；山东侧为旅游度假集中区，以度假山庄、农场、酒 店等为主；西侧有涵田酒店、美嘉酒店，南有茅山中心区，前行可抵达金沙湾高尔夫，度假配套齐全，但生活配套不足。
乾元观 乾元山庄
涵田酒店
本 案
wenku.baidu.com一水山庄
西海湖度假村 一号农庄 金麓酒店
茅山东站
从南京出发，止于太仓站
。具体是从南京南引出， 经句容市、茅山风景区， 傍沿江高速公路北侧走金 坛市，武进、经江阴后走 张家港北侧，到常熟、太
第4条铁路
资料来源：茅山管委会
新建铁路
仓到上海站、虹桥，预计 2017年开工建设。
区域现状
北侧紧邻汇金项目，东侧、南侧为茅山山脉，西侧为农田，现状较为原始，开发能级偏弱；地块内部涵盖160多亩水面，另有200 多亩租赁的山地和林地等，位于茅山风景区内部，可借登山步道上山。
新城河滨路地块 住宅 楼面价5519
地块编号 用途 溢价率 楼面地价 占地面积 茅山管委会环湖路西 侧局部地块C 商业 298.5% 2072 51976 1.5 2017.4.19 茅山水库地块 住宅、商业、旅馆 0（协议） 700 800400 1.1 2010年-2017年 （协议） 新城河滨路地块 住宅 195% 5519 69889 2.5 2017.2.15
综上所述：
THANKS
用地面积（㎡）
9444 4827
容积率
0.63 0.97
地上面积（㎡）
5945 4680
地下面积（㎡）
0 308 A：158.7 13套 E：34.6 60套
户型（㎡）
B：152.5 18套 F：37.1 30套 D：245.6 4套 G：47.2 30套
周边土地成交
茅山近年出让地块多以协议或内定形式为主，楼板价多为起始价格，汇金2016年新拍地块，楼板价折合700元/㎡，新拍康缘商业 地块，溢价近300%，成交楼板价2072元/㎡；句容城区2月新城地块溢价195%，楼板价5519，句容土地市场急剧升温。
美嘉酒店
茅山 中心 区
东方盐湖城
金沙湾高尔夫
项目周边规划
茅山风景区是句容南部旅游板块的核心。景区规划面积153平方公里，人口33000人，本案地处中部开发重点区域，是未来发展的 北部片区（墓东水库养生休 闲度假区）
原生态资源较好，主打乡村
农业休闲 观光区
低密度 别墅度假区
水上活动区
北部片区
湿地生态保护区