房地产市场调研报告
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
PAGE 4
公
司
简
介
昆山市场成交状况
PAGE 5
表一、昆山市主要楼盘近期成交状况 楼盘名称
吉田国际广 场 蝶湖湾 高端 项目 华敏世家 御景苑 红顶会馆 巴比伦花园 低端 项目 东方丽池 新城域
公
司
简
介
当前批准 预售套数
733 2382 440 201 510 502 697 2784
均价（元/ ㎡ ）
公
司 简 介 竞争个案
同丰路
前进路
黄浦城市花园 绿中海 天籁 红顶会馆
震川路
青 阳 路
樾 河 路
黄 浦 江 路
PAGE 12
公 司 简 介 竞争个案分析——黄浦城市花园
案
名
黄浦城市花园 东之信房地产有限公司 玉山镇黄浦江中路与前进东路交叉口 深圳天安物业 0.8元/㎡ 161161㎡ 476套 465，97.7% 住宅 两房86-88㎡、三房120-130㎡ 4500 一期交房 毛坯
该案自07年10月1日开盘以来，因其独特的产品类型及市中心的绝版地 段，销售业绩不错，但受宏观调控影响明显。 3月底4月初即将推出小高层，两房（110㎡）、三房，3.1m层高，起价 4200元/㎡。
PAGE 14
公 司 简 竞争个案分析——天籁介
案
名
天籁 昆山杉欣房产开发有限公司 同丰路与樾河北路交叉口 天合物业 1.5元/㎡ 51412.6平米 534套 368，69% 自住者居多 住宅 63-76㎡一房，128-130㎡ 4200 施工阶段 毛坯
房价上涨延续，增速放缓
2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨 幅比上月降低0.6个百分点。 以住宅为主的房地产开发投资持续快速增长。 2007年，全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%，比 上年提高8.4个百分点。
宏观调控作用延续，抑制作用显现。
PAGE 3
公 司 简 介 地产市场现状
市场总需求旺盛，去化速度放缓
2007年，全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%，比上 年上升5.8个百分点；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7 % 。以京 沪为例，1月北京签约面积81.9万平方米，同比下滑34.2%；1月份上海 住宅新房成交15617套，成交面积156.8万平方米，分别环比增长1.7%和 4.2%，但成交面积较去年同期相比仍下降了10.1%。
景王路
PAGE 9
公
司
简
介
区域特点：1、交通不便、 市场不丰富、 生活配套设施不完善 2、与黑龙江路隔河相望，视觉可及 距离市政府仅1700m
结论：地理位置的劣势，是当前项目价值缺失的主要因素，因此如何 扬长避短，凸显区域未来价值成为提升项目价值的关键。
PAGE 10
公
司
简
介
区域竞争个案分析
PAGE 11
案
名
红顶会馆
开发商/代理
楼 盘 地 址 管 理 公 司 物业费 总建筑面积 批准销售套数
昆山格林菲尔有限公司
玉山镇开发区震川东路868号 昆山美亚物业有限公司 3.5元/平米 72668平方米 510
销售套数及比例
目标客户群 现阶段产品类型 主力户型面积 销 售 价 格 工 程 进 度 装 修 情 况
公
司 简 介 比较分析
项目名称
交通 生活配套 环境
碧景苑
交通闭塞 配套设施尚不成熟 工厂区
天成佳园
交通便利。柏庐路、长 江路贯穿昆山南北 近邻人民路、亭林路等 成熟商业街 生活区
区位
潜在价值 目标客户群 产品自身
西邻青阳港，靠北 娄江
市中心稀有地段 白领精英 110-130㎡
东临汉浦塘，南靠滨江 公园
399，78.2%
以投资客为主,70% 商住 70-76 ㎡一房 10000元/平米 2008年7月15 精装
备注：红顶会馆采用高回报率的业务策略取得不俗销售业绩。
PAGE 16
公
司
简
介
小结
区域市场不成熟，产品差异化，竞争压力小。产品自身价值的挖掘把握 是关键。
PAGE 17
公
司
简
介
比较分析
PAGE 18
住宅5600 办公6600 6500（精） 住宅6800（毛） 办公8700（精） 12000 10000 百度文库000 5000 4300
12月签 约
27 -1 19 0 14 5 43 23
1月签 约
23 24 15 0 10 1 7 174
9月 签约
89 146 38 0 25 37 52 42
分析：1、宏观调控作用显现，各案去化速度放缓。 2、结汇难等限外政策出台，高端项目受影响程度明显。 3、低端产品诸如新城域等依托低单价低总价优势，销售业绩依然良好。 4、08年伊始，宏观调控影响延续、处于市场淡季，地产热明显降温。 5、在股市不济，经济走势不变，没有新政策出台的前提下，08年上半 年，昆山楼市将持续放缓。
开发商/代理 楼 盘 地 址 管 理 公 司 物业费 总建筑面积 预售套数 签约套数及比例 目标客户群 现阶段产品类型 主力户型面积 销 售 价 格 工 程 进 度 装 修 情 况
备注：天籁90㎡两房去化速度最快，当前63-76㎡一房剩余最多。 市中心的纯-静区域是该案的诉求核心。
PAGE 15
公 司 简 介 竞争个案分析——红顶会馆
开发商/代理 楼 盘 地 址 管 理 公 司 物业费 总建筑面积 预售套数 签约套数及比例 目标客户群 现阶段产品类型 主力户型面积 销 售 价 格 工 程 进 度 装 修 情 况
该案一期16栋多层、1栋小高已基本售罄。基于完整的商业规划及小面积低 总价的产品，去化速度较快。 二期将于月份开盘，2栋小高、2栋高层。500多套，主力面积80-90㎡两房， 均价4700元/㎡。
PAGE 13
公 司 简 竞争个案分析——绿中海
介
案 名 开发商/代理 楼 盘 地 址 管 理 公 司 物业费 总建筑面积 预售套数 签约套数及比例 目标客户群 现阶段产品类型 主力户型面积 销 售 价 格 工 程 进 度 装 修 情 况
绿中海 宝路（昆山）房产有限公司 玉山镇朝阳中路77号 上海采玲物业 1.6元/㎡、1.8元/㎡ 170200㎡ 215 14，6.5% 企业主 别墅 170-270 7000元/㎡起 别墅外立面呈现 毛坯（厨房、卫生间装修）
PAGE 6
公 司 简 节后市场状况介
PAGE 7
公
司
简
介
碧景苑微观环境分析
PAGE 8
碧景苑区位图
黑 龙 江 路 前进路
青 阳 路
至前进路900m司 公 至市政府1700m 至黄河路1700m
简
介
中央商务区
至高尔夫练习场1300m 至黑龙江路1300m
震川路
秧 浦 路
未来CBD
碧 景 苑
白墅路
公
司
简
介
地产经纪顾问有限公司市场报告
宏观政策 碧景苑微观环境分析 区域竞争个案分析 比较分析 结论
PAGE 1
公 司 简 宏观政策 介
• 货币紧缩政策。
07年以来，央行6次上调利率，一年期存款利率至4.14%，11次上调 存款准备金率至15%。
反屯地政策
1月7日，国务院的《关于促进节约集约用地的通知》指出对于闲置两 年的土地要坚决无偿收回，闲置满一年不满两年的，则按出让或划拨土 地价款的20%征收土地闲置费。
生活配套不完善
明确尚未定义主 题的产品价值
产品价值
碧 景 苑
未来增值性的挖掘
地段价值
PAGE 21
公
司
简
介
总之：只有产品、策划、广告、销售说同一句话才能取得最佳的销 售业绩。
PAGE 22
成熟生活区 台籍客户 大户为主（180㎡以上）
分析：碧景苑的劣势体现在交通、生活配套及周边环境上。 化劣势为优势，注重产品自身特色成为关键。
PAGE 19
公 司 简 介 天成佳园价值体系
天成佳园
昆城之心 地段价值
上层建筑 产品价值
典藏级大宅 环境价值
PAGE 20
公
司 简 介 比较分析
交通闭塞
环境价值
• 住宅保障政策
国土资源部执法监察局副局长郭宝平表示，继续从严从紧控制建设 用地规模的大趋势短期内不会改变。
• CPI保持高位，人民币继续升值。
07年我国CPI平均涨幅达4.8%，创11年历史新高。08年，人民币升值 速度有望加快，预计对美元全年将升值10%。
PAGE 2
公 司 简 政策分析 介
抑制房价增长过快，限制投资性需求，促进地产市场理性发展。
公
司
简
介
昆山市场成交状况
PAGE 5
表一、昆山市主要楼盘近期成交状况 楼盘名称
吉田国际广 场 蝶湖湾 高端 项目 华敏世家 御景苑 红顶会馆 巴比伦花园 低端 项目 东方丽池 新城域
公
司
简
介
当前批准 预售套数
733 2382 440 201 510 502 697 2784
均价（元/ ㎡ ）
公
司 简 介 竞争个案
同丰路
前进路
黄浦城市花园 绿中海 天籁 红顶会馆
震川路
青 阳 路
樾 河 路
黄 浦 江 路
PAGE 12
公 司 简 介 竞争个案分析——黄浦城市花园
案
名
黄浦城市花园 东之信房地产有限公司 玉山镇黄浦江中路与前进东路交叉口 深圳天安物业 0.8元/㎡ 161161㎡ 476套 465，97.7% 住宅 两房86-88㎡、三房120-130㎡ 4500 一期交房 毛坯
该案自07年10月1日开盘以来，因其独特的产品类型及市中心的绝版地 段，销售业绩不错，但受宏观调控影响明显。 3月底4月初即将推出小高层，两房（110㎡）、三房，3.1m层高，起价 4200元/㎡。
PAGE 14
公 司 简 竞争个案分析——天籁介
案
名
天籁 昆山杉欣房产开发有限公司 同丰路与樾河北路交叉口 天合物业 1.5元/㎡ 51412.6平米 534套 368，69% 自住者居多 住宅 63-76㎡一房，128-130㎡ 4200 施工阶段 毛坯
房价上涨延续，增速放缓
2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨 幅比上月降低0.6个百分点。 以住宅为主的房地产开发投资持续快速增长。 2007年，全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%，比 上年提高8.4个百分点。
宏观调控作用延续，抑制作用显现。
PAGE 3
公 司 简 介 地产市场现状
市场总需求旺盛，去化速度放缓
2007年，全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%，比上 年上升5.8个百分点；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7 % 。以京 沪为例，1月北京签约面积81.9万平方米，同比下滑34.2%；1月份上海 住宅新房成交15617套，成交面积156.8万平方米，分别环比增长1.7%和 4.2%，但成交面积较去年同期相比仍下降了10.1%。
景王路
PAGE 9
公
司
简
介
区域特点：1、交通不便、 市场不丰富、 生活配套设施不完善 2、与黑龙江路隔河相望，视觉可及 距离市政府仅1700m
结论：地理位置的劣势，是当前项目价值缺失的主要因素，因此如何 扬长避短，凸显区域未来价值成为提升项目价值的关键。
PAGE 10
公
司
简
介
区域竞争个案分析
PAGE 11
案
名
红顶会馆
开发商/代理
楼 盘 地 址 管 理 公 司 物业费 总建筑面积 批准销售套数
昆山格林菲尔有限公司
玉山镇开发区震川东路868号 昆山美亚物业有限公司 3.5元/平米 72668平方米 510
销售套数及比例
目标客户群 现阶段产品类型 主力户型面积 销 售 价 格 工 程 进 度 装 修 情 况
公
司 简 介 比较分析
项目名称
交通 生活配套 环境
碧景苑
交通闭塞 配套设施尚不成熟 工厂区
天成佳园
交通便利。柏庐路、长 江路贯穿昆山南北 近邻人民路、亭林路等 成熟商业街 生活区
区位
潜在价值 目标客户群 产品自身
西邻青阳港，靠北 娄江
市中心稀有地段 白领精英 110-130㎡
东临汉浦塘，南靠滨江 公园
399，78.2%
以投资客为主,70% 商住 70-76 ㎡一房 10000元/平米 2008年7月15 精装
备注：红顶会馆采用高回报率的业务策略取得不俗销售业绩。
PAGE 16
公
司
简
介
小结
区域市场不成熟，产品差异化，竞争压力小。产品自身价值的挖掘把握 是关键。
PAGE 17
公
司
简
介
比较分析
PAGE 18
住宅5600 办公6600 6500（精） 住宅6800（毛） 办公8700（精） 12000 10000 百度文库000 5000 4300
12月签 约
27 -1 19 0 14 5 43 23
1月签 约
23 24 15 0 10 1 7 174
9月 签约
89 146 38 0 25 37 52 42
分析：1、宏观调控作用显现，各案去化速度放缓。 2、结汇难等限外政策出台，高端项目受影响程度明显。 3、低端产品诸如新城域等依托低单价低总价优势，销售业绩依然良好。 4、08年伊始，宏观调控影响延续、处于市场淡季，地产热明显降温。 5、在股市不济，经济走势不变，没有新政策出台的前提下，08年上半 年，昆山楼市将持续放缓。
开发商/代理 楼 盘 地 址 管 理 公 司 物业费 总建筑面积 预售套数 签约套数及比例 目标客户群 现阶段产品类型 主力户型面积 销 售 价 格 工 程 进 度 装 修 情 况
备注：天籁90㎡两房去化速度最快，当前63-76㎡一房剩余最多。 市中心的纯-静区域是该案的诉求核心。
PAGE 15
公 司 简 介 竞争个案分析——红顶会馆
开发商/代理 楼 盘 地 址 管 理 公 司 物业费 总建筑面积 预售套数 签约套数及比例 目标客户群 现阶段产品类型 主力户型面积 销 售 价 格 工 程 进 度 装 修 情 况
该案一期16栋多层、1栋小高已基本售罄。基于完整的商业规划及小面积低 总价的产品，去化速度较快。 二期将于月份开盘，2栋小高、2栋高层。500多套，主力面积80-90㎡两房， 均价4700元/㎡。
PAGE 13
公 司 简 竞争个案分析——绿中海
介
案 名 开发商/代理 楼 盘 地 址 管 理 公 司 物业费 总建筑面积 预售套数 签约套数及比例 目标客户群 现阶段产品类型 主力户型面积 销 售 价 格 工 程 进 度 装 修 情 况
绿中海 宝路（昆山）房产有限公司 玉山镇朝阳中路77号 上海采玲物业 1.6元/㎡、1.8元/㎡ 170200㎡ 215 14，6.5% 企业主 别墅 170-270 7000元/㎡起 别墅外立面呈现 毛坯（厨房、卫生间装修）
PAGE 6
公 司 简 节后市场状况介
PAGE 7
公
司
简
介
碧景苑微观环境分析
PAGE 8
碧景苑区位图
黑 龙 江 路 前进路
青 阳 路
至前进路900m司 公 至市政府1700m 至黄河路1700m
简
介
中央商务区
至高尔夫练习场1300m 至黑龙江路1300m
震川路
秧 浦 路
未来CBD
碧 景 苑
白墅路
公
司
简
介
地产经纪顾问有限公司市场报告
宏观政策 碧景苑微观环境分析 区域竞争个案分析 比较分析 结论
PAGE 1
公 司 简 宏观政策 介
• 货币紧缩政策。
07年以来，央行6次上调利率，一年期存款利率至4.14%，11次上调 存款准备金率至15%。
反屯地政策
1月7日，国务院的《关于促进节约集约用地的通知》指出对于闲置两 年的土地要坚决无偿收回，闲置满一年不满两年的，则按出让或划拨土 地价款的20%征收土地闲置费。
生活配套不完善
明确尚未定义主 题的产品价值
产品价值
碧 景 苑
未来增值性的挖掘
地段价值
PAGE 21
公
司
简
介
总之：只有产品、策划、广告、销售说同一句话才能取得最佳的销 售业绩。
PAGE 22
成熟生活区 台籍客户 大户为主（180㎡以上）
分析：碧景苑的劣势体现在交通、生活配套及周边环境上。 化劣势为优势，注重产品自身特色成为关键。
PAGE 19
公 司 简 介 天成佳园价值体系
天成佳园
昆城之心 地段价值
上层建筑 产品价值
典藏级大宅 环境价值
PAGE 20
公
司 简 介 比较分析
交通闭塞
环境价值
• 住宅保障政策
国土资源部执法监察局副局长郭宝平表示，继续从严从紧控制建设 用地规模的大趋势短期内不会改变。
• CPI保持高位，人民币继续升值。
07年我国CPI平均涨幅达4.8%，创11年历史新高。08年，人民币升值 速度有望加快，预计对美元全年将升值10%。
PAGE 2
公 司 简 政策分析 介
抑制房价增长过快，限制投资性需求，促进地产市场理性发展。