第二章 城市空间的需求与市场分析

第五节 城市公共空间需求的预测
一、城市公共空间需求 1、城区公共空间和社区公共空间 2、收费公共空间和非收费公共 3、政府直接提供的公共空间和政府指定通过
市场提供的公共空间空间 4、资本性公共空间和社会性公共空间
二、从时间角度考察城市公共空 间需求
1）临时需求、临时开发建设 2）临时需求、长期存在 3）永久性需求
新开发建设量（m2）
物业市场 ：存量调整
二、城市空间需求预测的影响因子
1、经济发展水平和经济发展速度对城市空间需求 的影响
1、经济发展水平和经济发展速度对 城市空间需求的影响
资产市场 ：估价
E
P=R/i
租金（元）
物业市场 ：确定租金
D(R,经济状况）=S
价格（元）
0
P=f(c)
存量（m2）
资产市场：新项目 的开发 建设
后的净收入； (5)其他销售利润。
3、利润分配的分析
1）分给联营单位的利润或从联营单位分得的利 润。。
2）应交所得税。 3）企业留利。实现的利润对以前年度亏损的弥
补。源自文库
二、房地产市场运行机制
动力机制、价格机制、竞争机制、供求机制 及利率机制。
第五节 城市公共空间的供给
开发主体开始多元化。 城市公共空间包括公共绿地、道路和其他公共设施用地。 城市公共开发在城市开发中起着主导作用。投资英国50％，
新加坡80％ 。 除了提供基础设施和公共设施以外，政府还参与那些关系到
经济和社会发展的整体和长远利益的开发项目，如社会福利 住宅，城市更新和工业园区等，这些开发项目往往是非公共 者难以胜任的。左右的住房和工业用地是由政府开发的，对 国家的经济和社会发展起了极其重要的作用。我国各地城市 政府部门所实施的“安居工程”，以及各类经济技术开发区 的开发也是这方面的成功例子。
B=(I-C)A,
公式（7-1）
式中：I=P×FAR
C=Ca-Cb×FAR
I ——单位土地收入
B ——总利润
P——房地产价格
FAR——容积率
A——开发土地面积
Ca——单位土地固定成本。
Cb——单位建筑变动成本，主要是与容积率有关的建筑成本。
一、投入、收益与容积率
容积率 征地费用 建设费用 2000元收益
资产市场 ：估价
E
租金（元）
物业市场 ：确定租金
P=R/i
D(R,经济状况）=S
价格（元）
0
P=f(c)
存量（m2）
资产市场：新项目 的开发 建设
新开发建设量（m2）
物业市场 ：存量调整
4、公共政策对城市空间需求的影响
（1） 政府资助住宅（以美国为例） （2） 地方政府的开发管制 （3） 政府房地产税收
二、旧城区开发的投入
1、拆迁补偿费 拆迁人应对被拆除房屋及其附属物的所有人，依据国
家或本地区关于城市房屋拆迁的规定，给予补偿。 拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿。 拆迁补偿实行产权调换、作价补偿或者两者相结合的
办法。 2、基础设施改造费 3、土建费
第三节 城市空间开发的经济收益
三、城市空间需求预测的基本要求
1、需求分类： ①需求总量。P ②规划期内历年城市空间需求量。 ③不同对象的城市空间需求量。 ④历年城市空间更新量。
（2）城市空间需求预测方法
①期望值法或目标法。 Ｄ＝Ｐ×capD-D0 ②叠加法 Ｄ＝Ｄ０＋d＝Ｄ０+（d1+d2+…dn） ③复利法 Ｄ＝Ｄ０（１＋a）n
作业
请计算：
计算城市空间开发的经济效益． 设计城市空间的供给方式．
请思考：
决定城市空间供给的要素包括哪些？ 城市开发利润的构成内容？现有的利润分配方式
的合理程度与你的改进思路。 结合第六、七章所学的内容，探讨城市公共空间
的供需平衡机制。
0000
0
-1 0 0.33 0.5 0.6 0.67 0.71 0.75 0.78 0.8 3
-
200 1400 260 380 500 620 7400 860 9800
1
0000
0
0
0
0
1
0.1 0.46 0.7 0.76 0.83 0.89 0.92 0.96 0.98
7
5
10 1000 10000 9000
0.818 11000
1
成本收益图
15000 10000
5000
0 -5000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
建设费用
2200元收益
收益率图
1.5
1
0.5
0 -0.5
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
2200元收益
2000元收益
-1
-1.5
二、住宅密度、土地价值和最佳容积率
土地租金
CBD 居住
工业 d
0
m
m
b d(距离)
级差地租的形成曲线
P（价格）
商业
0
市中心
居住 工业
农业
地租曲线
L(距离)
六、需求弹性
E=ΔＱ/ΔC*C/Q
如果Ed <1，则意味着需求缺 乏弹性。
如果Ed >1，则意味着需求是 有弹性的。
如果Ed=0，则意味着需求根 本没有弹性。
如果Ed=∞，则意味着需求完 全富于弹性。
2000元收益 率
2200元收益
2200元收益 率
0
12
34567
89
1000 100 1000 100 100 100 100 1000 100 1000
0
0000
0
0
100 2000 300 400 500 600 7000 800 9000
0
0000
0
-
0
1
0
0
0
1000 200 300 400 500 6000 700 8000
（２）土地价格和城市土地的数量 （３）税收政策 （４）开发商对未来的预期
房地产供给弹性
一般地，特短期内，；短期内房地产供给弹 性较小；长期内房地产供给弹性较大。
三、时间与房地产供给
供给与时间曲线
S （供给量）
供给量
S′ （供给量）
S′供给率
O
T(时间)
O
T′(时间)
供给率变化
S′ （供给量）
单位面积 住宅价格 P
价格 a
P*
d
U
O
建筑成本C
住宅价格P 容积率F
单位面积 土地价格 P
价格
P*
O
F*
容积率F
第四节 利润分配和市场控制手段
一、城市空间开发经营利润分析 1、城市空间开发利润构成 城市空间开发的利润，是由开发经营利润加上营业
外收入，减营业外支出组成的。 开发经营利润的内容，包括建设场地（熟地）销售
特短期——供给量固定不变 短期 ——生产基本要素不变．土地供给量不
变，房屋供给量会有较小幅度的变动 长期 ——所有生产要素可以变动，而且可以
与社会其他行业的资本互相流动
二、决定城市空间供给的主要因素分 析
1、决定城市空间供给的几个主要因素 （１）价格 与 供给曲线
P （价格）
O
Q(供给量)
三、城市公共空间的需求预测方法
1、平衡法 2、叠加法
作业
需求空间的影响因素 空间需求的预测方法 完成开发策划书需求预测。
第三章 城市空间开发的投入与产出
第一节 城市空间供给
一、城市空间供给 1、城市空间供给的涵义
市场化的城市空间供给的涵义应从微观和宏观经济两个层面 去把握。从微观经济角度来看，所谓城市空间供给是指生产 者在某一特定时期内，按各种价格在市场上提供的数量单 （或表）。在生产者的供给中既包括了新生产的城市空间商 品，也包括过去生产的存货。由于城市空间供给一般是指特 定市场的供给，因而又称为市场的城市空间供给。从宏观经 济角度来看，城市空间供给就是城市空间总供给，这是指在 某一时期内全社会城市空间供给的总量，包括实物总量和价 值总量。
Y
Ex B F
C
D
U3 U1 U2
0 123456
S
x（套）
（4）消费者均衡
Y A
a
E
均衡的Y量
U2
b U1
0
U0 均衡的X量 B X
第四节 城市空间需求的预测
一、四象限模型
资产市场 ：估价
E
租金（元）
物业市场 ：确定租金
P=R/i
D(R,经济状况）=S
价格（元）
0
P=f(c)
存量（m2）
资产市场：新项目 的开发 建设
2、城市空间供给的特性
城市空间供给具有自身的一些显著特点：城 市土地供给的刚性和一级市场的垄断性相对 弹性， 。
城市土地的供给分为自然供给和经济供给两 类
（1）城市空间供给具有层次性
现实供给层次， 储备供给层次， 潜在的供给层次
（2）城市空间供给的滞后性和风险 性
（3）城市空间供给的时期性
第三节 城市空间需求的曲线
一、需求与价格曲线
（1）个别需求与总需求
价格（元/m2）
5000 4000 3000 2000 1000
0
5 10 15 20
数量（m2）
（2）需求与经济收入
q
qB
qA
0
IA IB
I
收入变化后价格与需求关系
P D2 D1
P2
总值
P1
D1 D2
0
Q1 Q2
Q
二、需求与位置曲线
新开发建设量（m2）
物业市场 ：存量调整
2、长期利率（通货膨胀速度）对城 市空间需求的影响
资产市场 ：估价
租金（元）
：
E
P=R/i
D(R,经济状况）=S
价格（元）
0
P=f(c)
存量（m2）
资产市场：新项目 的开发 建设
新开发建设量（m2）
物业市场 ：存量调整
3、物业成本变化对房地产市场（城 市空间）的影响
S′供给率
O
T′(时间)
四、城市土地的供给量与城市规模成 正比
S
O
D
1、供给与需求的均衡
第二节 城市开发的投入
补偿费、基础设施建设费和土建费。
一、新区开发的投入
1、补偿费 (1) 征地费，前三年的土地平均产值的3-6倍。 (2) 青苗和土地附着物的补偿。 (3) 劳动力安置。农民失去土地，须对其进行适当的就业安置 (4) 土地使用费 2、基础设施建设费 市政工程等基础设施建设费用。 公共服务及生活设施配套费。 3、土建费 包括勘察设计和施工两部分。
利润、商品房销售利润、代建房结算利润、配套设 施销售利润、代建工程结算利润、房屋经营利润和 其他销售利润。 营业外支出，如固定资产、经营房、周转房清理损 失，非常损失等。
2、城市空间经营利润构成
(1)出租房地产利润； (2)出售房地产利润； (3)辅营业务利润，如小修养护利润、拆迁清理
利润、对外服务利润、其他经营利润等； (4)营业外净收入，营业外收入扣除营业外支出
第二章 城市空间的需求与市场分 析
第一节 城市空间需求的影响因素
第一节 城市空间需求的影响因素
一、消费 二、生产 三、城市基础设施的改造
第二节 城市空间需求的类型
市政类 25% 市场类城市空间需求类型——
投资型——扩张性经济发展 ，扩大简单再生产为经济发
展动力
消费型——此类购房者购房主要目的是为了供自己使用。
七、需求的可能性曲线和偏好曲线
（1）消费者预算线
y(辆) A′
6A
5
4 3
A"
2
1
B" B B′
0 123456
x（套）
y(辆)
6A 5
4 3 2
1
B B1
0
x
1 23 4
x
x（套）
恩格尔指数
Q
Q
Q
0 (a)必需品
I0
(a)奢侈品
I0
(a)低档商品
（3）消费偏好曲线与消费观念
y(辆)
6A
5 4 3 2 1
q
（需求量）
0 （中心）
D （距离）
三、城市交通与住宅租金和土地租金
R(d)= （raq +c）+k(b-d)
（住宅租金）R(d)
K(b-d)
就业中心
位置租金 建筑租金 农用租金
c
raq
b
d（距离）
商业与居住的土地租金变化
土地租金
rc(d) 企业
a
r(d) 居住
CBD
0
m
b
ra d(距离)
不同功能的土地租金变化