土地价格的形成机理

浅析土地价格的形成机理
土地作为财富和财富之母,已被视为生产力要素之一,土地具有价格是毋容置疑的。

那么土地的价格是由什么因素决定的呢?一些学者认为:土地的价格是凝结在土地之上的人类劳动产品的价值和土地权属关系所决定的;一些学者则认为:土地的价格是由凝结在土地本身的人类劳动价值和土地权属关系决定的等等。

笔者认为:要讨论土地价格,首先要从房地产本身的特点来研究土地价格形成机理,其次,要区分土地价格形成原因和土地价格因子(土地价格形成因素)这二者概念上的不同。

这样,才能比较明白地说明这个问题。

一、房地产的特点
这里房是指建在地之上的任何建筑物或构筑物,不但包括供人类居住、生产建设所用的住房、厂房及仓库,而且也包括铁路、公路、水坝、管线等。

房、地的特点及二者在一起构成的房地产所固有的、内在的、区别于它物的特征,就是我们所要讨论的。

1.1房地不可分性
一般来说,房一旦建成,就不能像机械产品那样在不受任何破坏的情况下随便拆装,房依地而建,地是其依托,地承房其上,房是地被使用的说明;二者在房的整个使用周期内不能分离,转让地产必然转让其上的建筑物,买卖或租赁房屋,就必须买卖或租赁其地基所在的土地;离开了任何一方,其价值就不复存在或发生了变化。

1.2房地产效用的耐久性
土地具有使用价值,并且,这种使用价值具有永久性。

因为土地作为承载基础,服务于人类,为人类提供活动场所,为建筑物提供地基与空间的时限是永久的,甚至是无限的。

并且土地之上的现代化高楼、工矿企业,直至整个城市的基础设施等建设,往往需要很长时间、花费很多劳动才能形成,除非特殊原因,人们不会随意撤除或使其毁于一旦。

也就是说,土地之上的构筑物的效用(或者说价值)也具有长久性。

1.3房地产市场价值的辐射性
在某一地块上或一定区域内追加投资,其上建筑物的价值增大,这块地的价格(或这区域的地价)就增加,并且其相邻土地的价格也会增加,这就是房地产市场价值的辐射性。

比如,在某一经济不发达、地价比较低的地区,新建一工业区,建成后该区较以前交通便利,人口密集,地上建筑物价值增加,使该工业区土地价格剧增,工业区相邻的土地价格上涨,这就是工业区建筑物价值对其依托的土地和相邻土地的价值辐射作用所形成的。

或者说土地的价值,是由其上和周边建筑物(或构筑物)价值转移(辐射)来的,它包括人文景观等知识产权的辐射价值。

这种价值辐射量的大小与土地距建筑物(或者说辐射物)的距离成反比。

1.4土地的稀缺性及自然地理位置的固定性
土地的面积数量一般来说是一定的,通常也是不可再生的,土地作为建筑物的承载体的功能,也不可用其他资源来代替。

土地的不可再生性和不可替代性,说明了土地供给的稀缺性。

而人口不断增加,人均占地、人均耕地面积呈下降趋势。

可利用土地面积比较小,如我国956万平方公里陆地(144亿亩左右),只有14亿亩可用耕地,其中海拔3000米以上的耕
地占26%,土地供需矛盾十分尖锐。

并且,不同使用目的对土地的要求各不相同,使土地显得更为稀缺。

土壤、岩石、植被等土地的个别因素可以移动,但是作为各种因素综合体的土地,一般来说不能移动,作为房地产的综合体,也是不能移动的。

因此农村的土地不能移到城市,效区的土地不能移到城市中心。

土地的自然地理位置的相对固定性,加剧了土地在局部地区的供需矛盾,使特定用途的土地更加稀缺。

1.5土地所有权的垄断性
土地是人类赖以生存之所,是一切财富的来源,因此,自从有了阶级、阶级社会以来,统治者(或者说强者)总是占有土地为自己谋取经济利益。

自古至今,曾经有过奴隶主、封建主(地主)、资本家及不同性质的国家占有土地,垄断土地的所有权。

要获得土地的所有权或使用权,不是靠战争付出血的代价,就得付出劳动或货币。

所有权的垄断性进一步说明了土地价格的形成原因。

从房地产的特点,我们可推出土地价格形成的机理。

二、土地价格因子与土地价格形成原因
2.1土地价格的因子
土地价格因子是土地价格所基于的物质内容。

土地本身没有价值,因为土地不是人类劳动的结果,土地价格所反映的土地价值不能从土地本身去寻找,只能从房地的特性上来探讨。

房地的不可分性,说明要转让土地的权属,必然要转让土地上的建筑物。

土地上的建筑物是人类创造的,凝聚着一定量的人类一般社会劳动,它具有价值,其价值就是土地价格的一部分;由于土地及其上的建筑物的耐用性,土地上的建筑物不断增加,土地价格就有上涨的趋势;房地产价值的辐射性告诉我们,土地的价格不仅受其上的建筑物价值的影响,而且也受其周边土地之上的建筑物价值的影响,并且距离越近,影响越大。

这就告诉我们,城市中心比郊区、城市比农村土地价格高的根本原因。

同时,也揭示了远离人类居住的处女地的价格形成机理,即这些土地由于受人类劳动成果价值的辐射作用,依然具有价格,只是距离远,价值辐射作用小,土地价格低罢了。

这就形成了以城市为中心向边远地区的土地价格阶梯式下降的一般规律。

如图所示。

买卖(交换)土地产权(包括所有权、使用权、处置权等),连带土地上的建筑物。

如果土地上的建筑物是仓库,现在买土地是为了建造鱼塘,仓库就不再有使用价值。

但在交换中为什么能实现其价值呢?这首先仍要从土地价值的特殊性来理解,土地仍有周边劳动价值量的辐射。

其次,可以机会成本来分析。

当资源被用于某一种用途时,它就不能作其他用途,因此,当人们拟使用一资源时,就要考虑它的第二种最好的用途,这一用途所形成的利益,就是所谓机会成本的数量。

土地既可用于种植庄稼、生长林木,又可用于承载楼、堂、馆、所的建设,给使用者带来收益,用什么样的机会成本来度量,成了难题。

对前述的那块土地,买卖双方只能以其上的仓库的价值作为机会成本,这样,在交换(买卖)过程中,土地、仓库的价值就得以实现。

笔者认为:土地的价格因子应由其上建筑物的价值量和其周边建筑物价值的辐射量来决定。

至于某一特定土地将来的用途,理论上的合理用地或资源最佳配备问题,它对土地价格的高低没有作用,起码可以说,它不构成土地的价格因子。

2.2土地价格形成原因
土地价格形成的原因,指土地具有价格的必要社会经济条件。

当人类社会发展到经济利益不同的阶段,土地像所有能给人们带来利益的实物一样,被不同的群体所占有,使土地具有权属关系。

如果没有权属关系的存在和权属关系的不同,没有利益不同的相对独立的经济实体,就不存在物品的买卖,也就不存在价格了。

土地所有权的垄断,是形成土地价格的根本原因。

任何商品在交换过程中,都是以一定的价格让渡其某些权能而实现其价值。

我国土地制度决定了土地所有权属国家,但使用权归利益各不相同的团体或个人,使用权可出让、转让,被处置,这种权属关系,是土地价格形成的原因,而不是形成土地价格的因子。

如果仅有土地的所有权存在,没有土地供需两方意愿及其在此基础上形成的市场,土地这种具有使用价值的特殊物品,就不能成为特殊商品,土地也就没有交换价格了,可见市场是土地价格形成的必要条件之一。

三、特殊商品——土地(价格)的运动规律
土地作为特殊商品,虽然在自然地理位置上不可移动,但在观念上(权属)是可以移动的,土地同样遵循商品运动的价值规律、供求规律、竞争规律、货币流通规律等。

价值规律要求商品的价值量由生产该商品的社会必要劳动时间决定,商品的交换(买卖)依据商品的价值量实行等价交换。

土地的价值量是由其上的建筑物价值量及其周边建筑物价值辐射量决定的。

因此,在出让国有土地时,既要考虑其上建筑物的价值,又要计算周边公共设施(如道路、桥梁、水电气系统、通信系统)、银行、商业、娱乐设施以及人文景观等人类劳动所积累的知识产权价值的辐射价值,不应忽视其中任一部分,以免国有资产的损失。

一般来说,供求规律表现为:当供应量大于需求量时,土地价格下降,当供应量小于需求时,土地价格上升。

在一定经济条件下,有购买能力的需求量(有效需求量)随着价格的增加而减少,当需求量一定小时,价格增加,需求量也不会再减少;土地的供应量随着价格的增加而增加,当供应量达到一定时,价格再增加,土地供应量也不会增加。

需求曲线与供给曲线的交叉点,就是土地供需平衡点。

由于土地地理位置的差异,各地土地供需曲线必然存在差别,要达到土地供需平衡,必须因地制宜,研究土地的供需情况,这对有效发挥土地资本的增值功能,必然起推动作用。

土地的稀缺性形成了市场上的供不应求,因此土地的价格呈上升趋势。

但是,土地自然位置的固定性,使一些地方土地供过于求,价格偏低,一些地方供不应求,土地价格过高。

这说明形成土地价格的因素不仅包括市场供求关系,而且包括土地所处的自然地理及其区域经济政策。

因此在向外资企业转让土地过程中,决不能为地方利益,竞相出让、转让,形成土地供给过量的虚假市场,使外商压低地价,造成国有资产流失。

在土地出让过程中,应严格按照国家有关规定执行土地价格变化规律与货币流通规律也密切相关,当通货膨胀时,纸币贬值,物价上涨,人们对能够保值的不动产——土地看好,土地市场就会活跃。

从土地价格形成和发展的历史看,土地的价格并不必然同私有制相联系,只要存在权属关系和各自物质利益不同的相对独立的经济实体,土地的价格就会存在,就可以把土地作为商品在市场上进行交换。

土地作为(一种)商品,只有在流动中才能增值。

我们应按照国家有关土地出让、转让法规,完善土地市场,使国有土地资产增值,使土地资源得以最佳配置,推动房地产业以至整个国民经济蓬勃发展。

参考书目:
雷仲.房地产经营管理理论与实务.北京:红旗出版社,1993
(美)斯蒂格利茨(Joseph E.Stiglitz).经济学.姚开建,刘凤良等译.北京:中国人民大学出版社,1997(作者单位:中南财经大学责任编辑:李西梅)。