广东省房地产发展现状与趋势浅分析(流沙)

广东省房地产发展现状与

趋势浅分析（普宁）

指导老师：杨惠

系（部）：机电工程系

专业班级：本汽电091

学号：43122

姓名：罗锦温

目录

一、广东省房地产发展现况 (2)

1、国民经济发展对房地产业的依赖程度降低

2、房地产市场中的投机性需求得到抑制

3、土地成交市场趋于平静和理性

4、商业地产发展飞速

二、普宁房地产业的发展展望 (3)

1、促进普宁房地产发展的主要原因

2、国家政策对普宁房地产的影响

三、对当前普宁房地产市场发展的见解 (5)

1、调控者要尊重市场，相信市场

2、房地产开发商要遵循市场，顺应市场

3、购房消费者要理性面对市场

四、普宁房地产未来发展趋势判断 (7)

一、广东省房地产发展现况

1、国民经济发展对房地产业的依赖程度降低

虽然房地产业在金融危机中对国民经济的发展和恢复起到重要作用，但房地产业的高速发展对其他实体产业的发展有挤出作用，不利于产业结构调整，房价的高涨也对居民消费结构的优化升级形成不利影响。宏观调控政策实施效果初步显现，国民经济发展对房地产业的依赖正在逐步减小。上半年，广东完成国内生产总值19668.55亿元，同比增长11.2%，其中房地产业增加值1035.14亿元，同比下降2.7%，占GDP比重由上年同期的6.5%下降到今年的5.3%。房地产业对GDP 的贡献率为-1.3%，影响GDP下降0.2个百分点，贡献率和拉动力分别比一季度回落4.0和0.5个百分点。

此外，在房地产营业税和土地出让金减少的情况下，全省财政收入仍保持较快增长。上半年，商品房销售增幅比一季度回落17.2个百分点，而同时房地产业营业税也随之明显回落，上半年增幅只有32.3%，比一季度大幅回落32.1个百分点。但据财政部门统计数据，全省财政收入仍保持较快增长。上半年全省地方一般预算收入完成2188.09亿元，为年度预算的56.3%，比去年同期增收387.85亿元，增长21.5%。

2、房地产市场中的投机性需求得到抑制

这次出台的房地产调控政策把首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房区别开来，加大差异化的信贷和税收政策，支持鼓励首次置业需求。对非普通商品房、非首次置业等投资投机性需求，明确采取差异化政策。对二套房明确以家庭为单位认定是否为第二次购买。体现“有保有压、区别对待”的做法，在信贷、税收政策上加以区分，鼓励和支持合理的住房需求，抑制和打击房地产市场中的投机性需求，商品房销售回落，火爆的房地产市场逐步降温。

3、土地成交市场趋于平静和理性

受国家调控政策影响，去年土地市场开发商疯狂抢地、囤地的场景已经消失。相反，开发企业出手更加谨慎和理智，土地成交市场趋于平静和理性。上半年，土地购置面积694.42万平方米，同比下降28.4%，增幅比一季度回落82.3个百分点。土地成交市场的平静和理性，一方面减少了地价高涨对房价的推动作用，另一方面也加速房地产开发市场的重新洗牌，促使一些开发能力弱、资金流量小、

资质等级低的开发企业淘汰出局。

4、商业地产发展飞速

商业地产对于城市发展、产业结构调整和升级、扩大就业和增加城市税收具有重要的动力作用。而当前房地产市场的过热主要体现在住宅市场上，商业地产开发规模小，发展也较为缓慢。宏观调控政策中已经出台的加强个人住房信贷管理政策，为商业地产的开发和销售的快速发展提供了一个良好契机。上半年，办公楼和商业营业用房开发投资同比增长36.3%,比住宅开发投资增幅高6.3个百分点，占开发投资13.2%，比去年同期提高0.3个百分点；在住宅销售市场低迷的情况下，商业地产销售畅旺，办公楼和商业营业用房销售面积大幅增长52.1%，比住宅销售面积增幅高58.7个百分点，占商品房销售面积6.5%，同比提高2.4个百分点。

二、普宁房地产业的发展展望

1、促进普宁房地产发展的主要原因

2009年以来，房地产开发企业继续看好普宁市房地产市场发展前景，开发信心进一步增强，加大新开发投资力度，向市场推出上规模新楼盘。全市上半年新开工商品房建筑面积89.90万平方米，比去年同期增加57.5万平方米，增长283.1%；上半年，普宁市房地产开发新开工项目13个，其中较大项目有中信地产的中信华府，恒大地产集团的尚堤中央，翔宇集团的万泰城等，占全市新开工面积的56%。上半年普宁市商品房屋竣工面积达62.24万平方米，同比增长37.6%，其中住宅47.69万平方米，同比增长35.7%。新增商品住宅3826套。2009年上半年竣工的主要楼盘有“盛世豪庭”和“中华新城”等。2009年以来普宁市房地产销售市场呈现价降量缩态势。其原因主要有两方面：一是2006年后，房价迅速上涨，2009年虽部分楼盘楼价略有下降，但在金融危机背景下，消费者的收入预期和购房预期发生变化，市场观望气氛浓厚，部分购房需求受到抑制；二是新开工楼盘普遍未进入政府规定的销售期，期房销售大幅度减少。统计显示，上半年普宁市商品房销售面积46.17万平方米，同比下降15.4%，其中住宅为40.1万平方米，同比下降19.3%；商品房销售额为15.77亿元，同比下降24.4%，其中住宅为12.99亿元，同比下降24.4%。但销售市场也出现积极信号，呈逐步走强趋势。上

半年在期房销售量大幅减少的情况下，现房销售明显活跃。上半年期房销售面积24.07万平方米，下降31%，而现房销售面积22.10万平方米，增长12%。从单季度来看，2009年第一季度全市商品房销售面积为19.43万平方米，第二季度为26.73万平方米，第二季比第一季销售面积增长37.5%。

2、国家政策对普宁房地产的影响

2009年以来，为应对国际金融危机、促进住房消费，在适度宽松的货币政策作用下，银行信贷大幅增加，同时出台了降低首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效刺激了住房消费。在供给方面，适度宽松的货币政策为开发商提供了充裕的资金，缓解了开发商资金紧张的局面；在需求方面，数次下调存贷款利率，降低购房首付款比例，导致包括自住和投资投机在内的市场需求被同时放大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，前期积压的市场需求得到集中释放，从而引起了房价的大幅上涨。随着国家宏观经济的复苏和国家、省、市一系列促进房地产业健康平稳发展的政策和措施的实施，2009年普宁楼市逐渐呈现“回暖”到活跃的态势。2009年1-11月份，中心城区的房地产交易宗数达24872宗，同比去年上升了47%，交易面积达260万平方米，同比去年增长了36%。二手房交易总量比2008年翻了一番，交易宗数达13753宗。

中央经济工作会议提出的“城镇化”，将给我国房地产市场发展提供更为广阔的空间。国土资源部也已加大督促力度，加快各地编制和修编2010-2011年保障性住房用地供应计划的步伐，保障性住房用地计划供应增加，将会降低房地产价位。另外，受迪拜债务危机影响以及国家对金融风险泡沫的压缩，一定程度上也促使2010年房价下跌。近几年中央和省逐年加大对中低收入者的住房保障力度，省里安排对部分城市的廉租住房专项补助资金也逐年增多。截至目前，普宁市已解决了中心城区3060多户低收入住房困难家庭的住房问题。受国家调整政策及需求人群的影响，2010年的房地产市场将趋于平稳，基本维持稳步发展的态势。

由于新一年国家的财政政策以及对房地产的政策倾向，房地产市场处于稳步增长的良好局面。国家延续积极的财政政策和适度宽松的货币政策，以及房地产的政策倾斜，一方面抑制了投机性购房，另一方面也能促使房地产市场有序发展，预计新一年房地产市场发展趋势将稳中略升，基本保持一个较为良好的态势