我国房价居高不下问题探究

我国房价居高不下问题探究
摘要：房地产是我国的支柱产业，但居高不下的房价对居民生活和经济发展都产生了一定的影响，近年来房价过高已成为人们关注的一个热点话题，房价问题已经成为中国经济、社会的一大热点问题。

在此，我们重点探讨一下我国房价的现状，并对目前房价居高不下的原因进行深入分析，继而探讨房价过高可能引发的问题，并就如何调控房价提出对策建议。

关键词：房价；房价收入比；房屋租售比
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，杜甫的这一不朽诗句千古传诵，抒怀着国人世代传承的民生梦想，“住有所居”，政府责无旁贷。

党的十七大报告中提出了全民“住有所居”的目标，十八大报告中又提出在住有所居上持续取得新进展，可以说为百姓绘就了一幅安居乐业、共享太平的图景，但是，在我国房地产市场快速发展的今天暴露出了不少问题，房改的十几年，人民饱尝了房地产的高价之苦，经济之苦和心理之累。

目前房价问题已经成为我国经济、社会的一大热点问题。

一、评价房价形势的主要指标
（一）房价收入比
联合国人居中心得出“合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6。

即房价的“合理的价格水平”，应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。

一般来说，当房价收入比超过5的时候，国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”；当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价难承受的地区”。

据计算，从1996-2012年我国的房价收入比在5.5-8.0的区间波动，其中最低的1996年为5.64，最高的2009年为8.03。

2011年全国总体房价收入比为7.4，2012年全国总体房价收入比为7.3。

我国总体的房价收入比高于发达国家的3-6倍。

这是全国的平均水平，事实上，一线城市都在10以上，像北京、上海、广东、海南和天津等城市房价收入比均突破10∶1，北京核心区更是达到22∶1的高位，明显高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市。

（二）房屋租售比
国际标准一般把租售比在1：300-1：200之间的数值作为衡量一个区域房产运行良好的标准。

这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，200个月至300个月（大致相当于15年至25年）内能收回购房款，买房就是合算的。

也就是说，如果租售比高于1：200，则说明该物业的投资潜力较大，后市看好。

而如果这一数据低于1：300，则说明，市场泡沫已经显现，投资价值相当小了。

根据70个城市抽样调查结果测算，今年上半年全国房价租售比已经低于1：400，即使是租赁市场需求旺盛的北京，房屋租售比也已达到1∶500，远低于理想水
平的下限，这表明北京当前的房价水平已处于高位。

上海等城市各类物业的租金也与今年回涨的房价形成“背离”之势。

并且，相应的全国大部分地区房屋租金收益率在2.5%左右，低于长期存款利率，更低于贷款利率。

而国际上普遍认为，一个健康的房地产市场，租金回报率至少为5%。

所以说，可以界定为我国房价存在一定泡沫。

（三）绝对价格法
从绝对水平来看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家。

2008年，在美国芝加哥，面积200平方米的独栋别墅，新房销售中间价为每套26.4万美元，按此计算单价约人民币9240元/平方米；日本东京市区一套面积80平方米的公寓楼加停车位售价约为3000万日元，折合人民币192万元，每平方米约为2.4万元。

北京2009年四环以内70%以上楼盘售价已达到2万元/平方米。

考虑到购买力平价、我国住房只有70年的土地使用权，再考虑到美国、日本的人均收入超过我国数倍甚至几十倍，我国像北京、上海这样的一线城市房价实际上已远远超过了发达国家。

因此，从衡量房价的三大指标来看，当前我国房价总水平已经明显偏高，甚至存在一定泡沫。

二、我国房价居高不下的原因
市场经济中影响商品价格的最重要因素是供求关系，当供大于求时商品价格下降，反之，则上涨。

目前，房价上涨，正常情况下，说明供应不足，房源稀少，可问题是，在房价疯狂上涨的同时，房屋空置率也在不断上升，既然商品房空置率在不断上升，说明供应远远大于需求，房价应该不升反降，而现实情况却恰恰相反！这就是说，房价上涨并非实际需求导致，商品房空置过高也并非供应过剩，而是因为房价高涨，居民的相对购买力下降了。

在实际需求不足、越来越多的人买不起住房的情况下，房价却持续上涨，这就说明当前房价问题已突破了市场经济的基本规律，所以，我们不能再简单的以市场因素，也就是供求关系来评判房价涨跌了。

我们认为主要是有一些非市场因素导致房价非理性上涨：
（一）投机炒作盛行导致房价上涨
这几年房地产市场出现泡沫主要是因为投机严重。

其原因：一是房地产市场信息不对称性。

经济学上有个说法叫“羊群效应”。

“羊群效应”就是一种跟风行为，它表现了一种从众心理。

开发商利用“羊群效应”助涨房价，在开盘前雇人排队、故意“捂盘”囤积地盘和楼盘，制造市场供不应求的假象；通过各类虚假广告、宣传单以及“软新闻”等不透明信息发布预期上涨的信息，刻意制造紧张空气，促使消费者在“羊群效应”作用下出手买进，而消费者的群体性购买行为加上开发商顺势的涨价行为，进一步加剧了想买而没买的人“不买还要涨”的恐慌心理。

于是，人们不愿发生的事情发生了：房价开始飙升。

其实，所有“羊群效应”的发生基础是信息的不对称性和不完整性。

但是，到目前为止，我们国内还没有一个统一、规范、完善的房地产市场信息发布平台。

二是我国房地产市场发展模式及宗旨不
明确。

国内房地产市场投机炒作盛行，主要是与我国房地产产品的特殊性有关。

当前，对于房地产来说，它既是消费品，又是投资品。

房地产是投资品，投资者就可以借助银行的住房信贷政策把房地产市场炒作成一个疯狂的市场，房价自然迅速飚升。

房地产是消费品，政府就会以此让大量土地来生产住房，让住房消费者进入市场，这又为房地产市场投机炒作创造了条件。

如此这样形成恶性循环，促使房价快速上涨。

三是当前收入分配不均，收入分配机制偏向富人。

我国目前收入分配使得财富集中在少数富人手里，而富人投资渠道太单一，投资实体没信心，股市风险又很大，在没有丰富的投资渠道可以选择的情况下，就只能去买房子，于是导致大量资金进入房地产市场，对房地产进行投机炒作。

（二）地方政府寻求短期利益导致房价上涨
房地产业是国民经济的支柱产业，由它带动的产业不下50个，可以说，一荣共荣，一损皆损，房地产对GDP的拉动作用是任何其他产业都无法取代的。

据统计，房地产业对地方经济发展速度的贡献率已经高达30%，地方政府财政收入中一半来自房地产相关收入，房地产对经济的拉动作用如此之大，任何一届政府都不会愿意让房地产业萧条。

再加之中央政府考核地方政府官员时最看重的就是经济发展，就是GDP上升的速度，而房地产业的发展直接促进地方经济的发展，直接促使GDP上升，也直接体现出地方政府官员的政绩！在这样的考核体系下，任何一个地方政府的官员是不希望房价下降的。

所以说，从地方政府的自身利益看，房价走高给他们带来的是名利双收，于是地方政府的行为就自觉不自觉的推动了房价的上涨。

（三）银行推波助澜导致房价上涨
经过十多年的风云变幻，使我们清晰地认识到，但凡是房地产市场开始繁荣，必是建立在银行信贷宽松的基础上，但凡是银行紧缩信贷，必将引来房地产的大衰退。

可以说，我国的房地产自诞生之日起，一直像一个婴儿一样在银行的呵护下而成长茁壮的。

银行愿意支持房产商其原因就是银行、房产商是利益共同体，最不愿看到房产商垮台的就是银行，银行要靠低风险、高利率的贷款给买房者和开发商，房产商靠卖高价房而获得暴利。

按揭贷款给买房人，风险最小，收益很高，房价越高，按揭贷款买房的人越多，银行赚的越多，开发商赚的也越多。

正因为房产商和银行的这种双赢、互惠关系，房产商才会得到银行的全力支持，有了银行雄厚资金的支持，房产商有了底气，就不怕老百姓持币观望，就不怕老百姓发起不买房运动，就可以跟老百姓打持久站，就可以坚持暴利不降价。

（四）楼市政策短期化导致房价上涨
我国房地产市场经过十几年的调控，最后一总结，只有1998年的23号文件是一个长期政策，它规定了住房可以私有化，其他的一系列土地和信贷政策，包括国六条、国八条等等，迄今为止都是短期政策。

有70年产权的住房产品应是一个长期积累的消费过程，靠短期政策调整很难形成一个稳健的预期。

短期政策的弊端就在于容易引发市场的波动，过去十几年的实践也证实了，一旦政策出台，就会引发房价的波动，具体而言就是屡调屡涨。

这也证明了之前我们出台的政策其实都是头痛医头、脚痛医脚型的短期行为，这与每次宏观调控的初衷背道而驰。

我们现在需要的房地产管理是在制度设计上高瞻远瞩，在实际执行上不折不扣的政策，而不是朝令夕改，或是令而不行的一系列短期行为。

正如老子所说，“治大国，若烹小鲜”，同样，治理一个行业切忌朝令夕改，随意折腾，而应要有足够长远的制度设计和足够的信心去坚守它。

所以，没有一个长期的住房政策对中国的影响非常巨大，仅仅依靠短期政策来刺激房地产市场是非常危险的，不解决长期政策的问题，中国房价还有可能继续上涨。

三、我国房价调控的对策
过热的房地产市场，过高的房地产价格，不仅会导致房地产业大幅波动，不利于房地产业本身的健康发展，同时还有很多潜在的危害：比如，透支社会财富，抑制社会有效需求；增加城市运作成本，削弱城市竞争力；导致财富向富人集中，扩大贫富差距；暴力拆迁事件出现，加剧社会矛盾；改变年轻人的择偶观，成为婚姻财产纠纷的根源之一；造成资本短视行为，阻碍经济可持续协调发展等等。

所以，我们要不遗余力地调控房价，让高房价回归到合理价位，实现“住有所居”的居住蓝图。

（一）中央政府
一是坚决惩治和预防涉房贪腐。

房地产领域是商业贿赂的重灾区，必须加大治理房地产领域的腐败力度，必须把公共权力置于有效监督之下，让权力在阳光下运行，这样，开发一个房地产项目的成本至少能降低15%左右。

二是明确我国房地产市场发展模式及宗旨。

就目前我国人多、地少、土地资源十分缺乏的情况下，应把房地产市场严格界定为消费品市场，即明确规定房地产市场发展的宗旨是居民消费者的市场，政府的政策应围绕这个定位让市场生产的住房是绝大多数居民有支付能力的产品，而不是目前的高房价。

这样绝大多数居民可以根据自己的不同情况在政府的帮助下进入不同的房地产市场，比如，廉租房、经济适用房、限价房、商品房等等。

三是加快开征物业税的步伐。

我国的房地产税收多而杂，开发与交易环节税种偏多，税负偏重，而持有环节税负较轻。

交易环节征收重税，虽然起到了加大住房投机成本、抑制投机需求的作用，但这些税收成本最终又转嫁到购房者身上，客观上反而助长了房价的上涨。

而且，较高的交易税和零持有税使得部分居民保有住房的意愿增强，也限制了存量房地产的正常流转。

目前，应尽快扩大试点范围，开征在税率和税基方面有差别的物业税，这样不仅有利于打击房地产投机、稳定房价，而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。

（二）地方政府：经营市场，服务企业
在1994年的分税制改革和相关因素的综合作用下，地方政府转向土地资源，“经营城市，经营土地”，塑造了“地产推动”的经济增长方式，中国城镇化进程和工业化进程大大加速，创造了中国经济奇迹。

但是，“地产推动”的经济增长方式也衍生出“地产承受之重”、房价高位运行、普通居民群体无力购房、房地产市场经济自律和市场约束机制缺失、房地产市场支撑空心化等系列问题。

在资源推动的经济增长持续近三十年之后，其力已竭，其势已衰，各级地方政府应顺势而为，
从“经营城市，经营土地”转向“经营市场，服务企业”，通过强化公共管理，为企业群体在本区域的发展创造竞争良性、服务高效、支持有力的市场环境，支持民间创业，支持创新，支持创新产业化，扩大本区域的市场容量，增强本区域企业群体的整体实力，提高居民收入水平。

随着市场的繁荣，企业和居民财富增加，税基扩大，政府财政实力也就相应增强。

（三）房地产开发商：规范经营
开发商通过囤地、囤房来操纵价格，诱导升值预期，其影响恶劣，后果严重。

目前国家为了防止这种做法，采取过期不开发收回土地等做法，但收效甚微。

应变行政手段为经济手段来抑制开发商囤地、囤房行为。

即按照土地闲置时间征收足以抵消土地升值的土地闲置费；按照囤房时间征收足以抵消房价升值的房地产税；建立与时间赛跑的开发和销售机制：拖的时间越长，最终的住房成本越高，竞争力越低，销售难度越大。

这样，在增加有效供给的同时，通过确立开发商的经济自律和对其的市场约束，有效防止开发商的市场操纵行为。

综上所述，如果中央政府能够严惩腐败，明确宗旨，改良税制；地方政府能够从基于“经营城市，经营土地”的“土地财政”转向基于“经营市场，服务企业”的“税收财政”；开发商能够规范经营；再加上城镇居民抑制投机，上下和衷共济，我们一定能走出一条安居之路。

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