房地产基本介绍.ppt

表示。老房客被高租金吓跑，新房客接踵而来，又为中介带来一笔佣金。如此划算的
买卖，涨价怪事频现也就不足为奇。近期全国住房成交量萎靡不振，于是房租收入成
了房产中介用来弥补收入的重要手段。中介劝房东提价现象普遍，有的片区甚至报出
的价格惊人的一致，其背后有明显的人为操纵痕迹。
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“结构性短缺”也是房租上涨原因之一。业内人士表示，许多大城市租赁房供应
房地产基本介绍
房地产基本知识
• 房地产咨询机构可以从事编制房地产投资可行性报告、招商、促销 与培训等方面的工作。
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房地产评估，是指房地产专业估价人员，根据估价目的，遵循一
定的原则，按照一定的程序，采用科学的方法，并结合估价经验与对
影响房地产价格的因素的分析，对房地产的真实、客观、合理的价格
所作出的估价、推测与判断。无论是房地产的买卖、交换、租赁入股、
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“一些人把租金上涨归因于‘限购’，是不正确的”，北京中原地产市场总监张
大伟表示，事实上，“限购”使各地本来用于出售的房源很可能转移到租赁市场上，
增加的房源有可能消化增加的需求。北京一家楼盘在“限购”后增加了10%的出租房
源就是证明。
P
房 子 价 格
房子供应Q
房子需求Q1 房子需求Q2
房子数量Q
限购令对消费者剩余与生产者剩余的影响
房产需求Q1
Q
限购令对供求关系的影响
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借“限购令”拉抬租金 多种因素推高房租
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在业内人士和租房者看来，有不少因素在推高房租：其一就是有中介公司炒作
“限购令”借机拉高房租。一位中介人员说，“京15条”对外地人购房进行了严格限
制，导致大量欲购房者由买转租，增加了租赁需求。
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“房子不好卖就涨房租，已经成了中介的惯例。”一位不愿透露姓名的业内专家
价 格
消费者剩余
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E
生产者剩余
供给
需求Q1 需求Q2
先 沟 里 的 出 台 使 消 费 者 剩 余 还 有 生 产 者 剩 余 都 减 少 数量
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租房族的出现
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抵押贷款、征用赔偿、课税、保险、典当、纠纷处理，还是企业合资、
合作、承包经营、股份制改组、兼并、分割、破产清算，以及房地产
管理和会计成本分析等，都需要房地产估价。房地产评估是房地产开
发经营全过程中一项必不可少的基础性工作。
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房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的活
动。也就是有关机构为房地产交易双方牵线搭桥、提供信息、促成交
易的活动。在现实生活中常出现当事人对房地产市场行情，交易对手
等不了解，从而不知如何进行交易的情况，而房地产经纪则恰好满足
了当事人的需要。当事人可通过房地产经纪机构准确、及时地了解市
场行情、交易对手等情况，积极稳妥地进行交易。
09年房地产曲线变化
房子价格P
房产供求关系图
wk.baidu.com
房产供应Q
房价下降
房产需求Q2 房子数量
总体充足，但供应结构严重失衡：中低租金的中小户型紧缺，近些年新建商品住宅户
型偏大，而小户型比较集中的房改房小区、城中村由于旧区改造和市政建设拆迁而越
来越少。也正因此，中低价位、中小户型房源的租金便容易上涨。
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从通胀的角度看，至少有两大因素推高租金：一是各类生活消费品价格明显提高，
二是与房屋直接相关的水、电、装修建材等成本也在上升。
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经济专家对限购令的看法
• 一、限购不如限售 • 无论什么样的限购都会伤害一部分人的改善需求，同时限购必然影响供给的增加，无法平衡供求恶化的关系，也必然会影响经济的增长，
限购的目的是为了防止或打击投资需求而导致的价格上涨，但打击或限制投机则用限售的方式同样可以解决，没有人会在限制售价的产品 上去投机，一个较长周期的限售，完全可以让市场的风险挤走那些短期套利的投机资金。同时限售并不会伤害任何真实的消费需求。 • 限售还可以有各种附加的条件来防止投机的行为，如时限、如限售再交易时的回购，以及收取差价的高额税收等措施，这样既不会影响经 济的增长与消费需求的满足，也不会产生过多的资源浪费和投机行为。 • 在堵与疏上看，这也许是一种艺术，这种管理的艺术则更符合于市场现阶段的发展需求。任何限都一定是违背市场自由交换的原则的，但 限购比限售更违背于市场的原则和民众的意愿，限售至少比限购要更符合于解决住房条件改善需求的意愿。 • 二、限核心区不限边缘区 • 许多城市出台了限城市核心区购买、不限城市非核心区购买的政策。核心区一般是配套齐全、生活便利、居住工作方便的地区，也是房价 较高的地区。在没有国界限制的人口流动中，房价成为了调节人口密度和要素资源配置的国界线。而中国城市平均房价的统计方法恰恰让 这些地区的高房价给了社会一个不完整的住房结构供给信号。如果扣除了城市核心区的高房价，则大多数城市的平均房价换成中位数统计 就会让民众与社会更清楚的了解市场中的房价信息，就避免了许多的误解，也有利于引导合理的住房消费需求。如北京的天安[简介 最新动 态]门是世界注目的地方，没有可能让所有人都住在天安门。任何一个城市的中心区都必然无法让所有人可以自由的居住，价格就成为了选 择的门槛。如北京公布房价是以中心半径圈分区统计的，正是用排除法给了民众更多的选择性指导。 • 限房价首先要有正确的统计方法，正确的信息公布方式。限核心区正是限高价的一种方式，而中低收入家庭恰恰大多无能力在核心区居住， 无能力承受高生活成本，特别是中国高速城市化阶段正是靠扩大城市外沿而增加城市容量的发展阶段。因此全限必然会导致城市化进程的 受挫，限核心区不限外围则既保护了城市化进程，也保护了正常的消费需求，也避免了统计数据上的过程上涨。 • 三、限小不限大 • 一些城市 • 出台的限购政策中限小户型不限大户型的购买，这种政策至少有个针对性的概念，即普通消费者无能在首次或初步改善时购买大户型的住 房，他们更专注于购买小户型。限是不让投机与投资者无法进入，并无法用炒房的方式让这些小户型住房在短期内快速升高价格，对基本 消费需求给以定量的保护。 • 政府早就做出了90平米70%的规划限制性条件，从规划审批的角度把住了住房户型结构的关，有了这个必要的审批环节再用限的方式避免 对这部分住房进行炒作、投机，那么就可以稳定市场的供求关系。而放开大户型的购买条件则让有能力进行扩大面积的需求和改善性的消 费不受限制得到满足。同时又不会因限而打击了生产者、经营者的积极性，让他们有扩大生产的欲望，以保护市场中的供求平衡，不至于 让生产量的下降在限购中仍然让价格继续高涨。 • 限的目的是为保护最基本的住房需求还是为限制所有的市场？这是个出发点不同而形成政策的差异性。如果要保护的是最基本的解决住房 有住的条件时，就应将保护点侧重于真正需要保护的产品对象上，而并非一刀切的打击一大片，造成整个市场中的冰冻与恐慌，任何时候 无针对性的打击一大片的做法都必然会伤及更多的无辜，无助于市场的发展。