资产评估方法的比较与选择

资产评估是评估机构和人员根据特定的目的,遵循客观经济规律和公正的准则,按照法定程序,运用科学方法,对资产的现时价值,一般是具有独立核算和法人资格的经济实体的资产价值审查,估算,评价或鉴定.在现代经济社会中,资产评估日趋显得重要,究其原因,主要有以下几个方面:

1,资产交易的需要.市场经济社会中,企业间的资产买卖是非常普通的经济活动,不论企业内部的部分资产,还是企业的全部资产,对买者和卖者都存在着一定的利益关系,一般来讲,买者总希望价格越低越好,卖者希望价格越高越好,要使双方都能较满意地接受交易价格,最有效的办法就是对资产进行评估以供买卖双方参考,而这种评估必须由评估机构来完成.

2,合资或合作的需要.这是资产评估运用比较多的领域.就中外合资企业而言,外方带来的先进设备和技术究竟值多少钱,需要中方进行判定.中方投入的厂房,基础设施,土地等也需要有一个正确的判断.否则双方很难确定一个投资比例,进而可能会影响到今后的利润分配以及正常的经营管理.要做到这一点,资产评估是必不可少的.

3,银行贷款的需要.当一个企业向银行贷款时,银行总是要考虑到该企业的还贷能力.如果企业还贷能力差,而且又急需资金使用,那么该企业可能会用资产抵押的方式向银行贷款.当银行接受这一方式时,银行一定会考虑到该企业万一还不了款,只有将资产出卖,那么这部分抵押资产到底能值多少钱,这又是需要通过资产评估来解决.

4,国企改制和股份制公司股权转让的需要.国企改制中为了保证国有资产不流失,国家权益受损控制在最小限度,就需要评估机构对国企的全部资产予以客观公允的确认.股份制公司股权转让中,股权出让者和受让者也都希望公司的资产有一个公正的,合理的价值,也需要通过评估机构来确认.另外进行资产评估也是税收,会计,保险等管理和行业所需要的,而且即使有准确的资产计价,随着时间的推移,资产的原值和现值已不相符合,为了能使资产真正显示出其现值,资产评估是绝有的经济方法.既然资产评估在经济活动中非常需要,选择,确定评估方法对于评估的质量,评估结果的正确性是十分重要的.本文就现行的资产评估方法和选择原则作以下分析和探讨.

一,现行资产评估方法

资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段.目前,资产评估的基本方法有:成本法,收益法,市场法.

成本法是指在评估资产时按被评估资产的重置或再生产的现行成本扣减其各项有形损耗和无形损耗来确定被评估资产价值的方法.也就是说,首先估测被评估资产的重置或再生产成本,然后估测被评估资产已经发生的各种价值损耗,包括实体性损耗,功能性损耗及经济性损耗,并从其重置成本中予以扣除,得到的差额作为被评估资产的评估值.用数学公式可表达为:

资产的评估价值=资产的重置成本-各种价值损耗

收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值,借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法.包括两层含义:一是把资产所有者期望的收益转换成现值;二是替代原则,即一个购买者在两个以上类似资产中选择时,必然选择价格便宜者.收益现值法的核心思想是即定的买主购买一项资产所付出的代价,不应多于他购买的该项资产的预计未来收益的现值.

资产评估价值=资产未来预期收益折算成现值

市场法也叫市场价格比较法或现行市价法,该方法以活跃,公平的市场存在为前提,通过市场调查,选择若干与评估对象相同或类似的已交易资产作为参照物,将参照物与评估对象进行对比分析,调整差异,最后从参照物已交易价格修正得出评估对象的评估价值,其基本公式可概括为:

资产评估价值=调整差异后参照物资产现行市场的平均值

二,成本法,收益法,市场法之间的区别

1,适用的前提条件不同

成本法的运用必须满足以下条件:(1)应当具备可利用的历史资料.成本法的应用是建立在历史资料基础上,许多信息资料,指标需要通过历史资料获得.(2)形成资产价值的损耗是必须的,而且应体现社会或行业平均水平.(3)成本法主要适用于继续使用假设条件下的资产评估.(4)待评估资产必须是可以再生的,可以复制的,像土地,矿藏等不能复制,不能再生的资产不能用成本法.

收益法的运用必须符合:(1)被评估资产必须是能用货币衡量其未来预期收益的单项资产或整体资产.如果没有预期收益,或者预期收益很少又很不稳定,就不能采用收益法.(2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量.(3)被评估资产预期获利年限可以预测.

市场法的运用需要满足两个最基本的前提条件:(1)需要有一个发育成熟的,公平活跃的资产市场,以便能够从交易市场上充分地选择几个相同或类似的参照物进行对比,分析,作价.(2)参照物以及与被评估资产可比较的指标,技术参数等资料是可以搜集到的.

2,成本法与收益法比较

成本法与收益法的区别在于:成本法的应用是建立在历史资料基础上的.比如实体性贬值的确定是依据评估对象的已使用年限和使用强度;而功能性贬值是由于评估对象的技术相对落后造成的,需要比较原有的旧资产与功能相同但性能更好的新资产来确定贬值额.与成本法相比较的收益法,所考虑和侧重的是评估对象未来能给其控制者带来多少收益.运用收益法进行资产评估,涉及到三个主要的指标:收益额,折现率或本金化率,收益期限.收益额指的是资产使用带来的未来收益期望值,而不是资产的历史收

益额或现实收益额.折现率是投资者在对投资风险基本了解的情况下对投资所期望的回报率.收益期限是根据资产的损耗情况及未来获利情况等确定.所以,收益法的评估指标是基于对未来的分析.

3,市场法与成本法比较

(1)受市场条件制约的程度不同.市场法的运用十分强调市场化程度,需要以发达的资产市场为前提,且资产变现值要受市场条件的制约;成本法是从买者角度参照市场价格,市场条件对成本法的制约相对较弱.

(2)评估依据不同.成本法中的一些计算必须以原始成本和原始资料为依据;市场法的运用与资产的原始成本没有直接联系.

(3)评估值所含的内容不同.重置成本不仅包括该项资产的自身价格(购建价格),而且还包括该项资产安装调试费,运杂费等;市场法估算的资产价值是资产的独立价格.

(4)资料的获得和指标的确定有着不同的思路.成本法是按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗来确定被评估资产的评估值,所以只需要有一个新建类似项目作参照即可;运用市场法评估资产价值时,被评估资产的评估值高低在很大程度上取决于参照物成交价格水平,而参照物成交价又不仅仅是参照物自身功能的市场体现,它还受买卖双方交易的动机,交易地位,交易期限等因素的影响,为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素对成交价及评估值的影响,运用市场法时通常应选择三个或三个以上的可比参照物.

4,市场法与收益法比较

市场法需要从一个发育成熟,公平活跃的资产市场中寻找到若干数量的交易实例,收集到参照物资产的交易信息资料和资产实例特征,功能用途,地理位置等方面的信息资料,其评估原理简单,评估过程直接反映资产的市场状态,评估结果易被认可接受.而收益法中的任何参数的确定都具有人的主观性,因为预期收益,折现率以及预期年限都是不可知参数,某些风险因素更是难以预料,但是这些参数在评估资产价值时必须明确,否则收益法就不能使用.确定