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浅谈房地产企业资金使用效率
摘要：文选取了在沪深两市的A股上市的48家房地产企业,使用它们在2010-2014年的年报数据，运用DEA方法、描述性统计和回归分析法研究了样本企业资金使用效率及其影响因素。

本文通过影响因素分析发现：(1)排名较高的房地产企业拥有明显较高的平均资金使用效率。

(2)流动负债规模对企业资金使用效率影响显著。

(3)民营房地产企业虽在整体规模上不及国有企业，但在资金使用效率显著高于国有控股房地产企业。

(4)应收款规模与存货规模对房地产企业资金使用效率影响不显著。

关键词：房地产行业；资金使用效率；DEA；数据包络模型
一、数据包络分析与资金使用效率文献综述
房地产行业对我国经济的稳定和繁荣具有非常重要的意义，但是在过去的持续高速增长后，房地产行业将迎来调整。

在短期，行业面临着去库存的压力。

而在中长期，由于过去房屋存量的积累，以及未来购房需求难以像过去那样继续高速增长。

因此，分析各企业之间的差异和近年的变动趋势，能帮助投入到房地产行业的各个渠道的资金被高效利用，创造出更多的社会价值和经济价值。

现有文献对房地产行业的资金使用效率只使用DEA方法进行实证研究，故只能得出各个企业之间的相对综合效率，规模效率,纯技术效率以及规模报酬，在缺乏其他分析工具配合时难以得出更有指导价值的结论。

本文借鉴学者们对金融业等其他行业进行研究所使用的方法，对房地产行业的融资结构及其变动趋势、产出指标状况及其变动趋势、资金使用效率、
资金使用效率的影响因素等进行了计算分析。

二、数据包络分析
（DEA）模型介绍数据包络分析（dataenvelopmentanalysis,DEA）是一门由运筹学,管理学,数学交叉形成的分析方法.是美国的运筹学家查内斯(Charnes)等提出的一种用于评价决策单元之间效率高低的方法,在三十多年的发展后,现已成为工业工程、管理学研究和企业决策分析与评价等领域中广泛使用的量化分析办法和研究模型。

三、样本与指标选取
本文从2017年房地产百强企业中选取在沪深上市的48家A 股企业作为样本,它们占据了超过三分之一的上市房地产企业的数量,能较好地代表整个房地产行业。

我们将资金使用效率的投入产出指标具体设定为：投入:内部资金：留存收益率I1=(盈余公积+未分配利润)/总资产,债务资金：资产负债率I2=负债/总资产,权益资金：股权比率I3=(实收资本+资本公积金)/总资产产出:净资产收益率O1=净利润/净资产总资产,周转率O2=营业总收入/总资产本文从国泰安数据库中提取了样本公司2013-2017年年报的资产负债表和利润表的相关数据，并计算上述投入指标和产出指标。

模型应用和数据计算在DEA方法的基本模型中,BBC模型和CCR模型的最大区别是CCR模型假设决策单元规模报酬不变，而BCC模型假设决策单元存在规模报酬，不仅能求得决策单元的综合效率，也能分别获得决策单元的纯技术效率和规模报酬率。

因此采用BCC模型能获得更为丰富的效率数据。

本
文采用BCC假设下的DEA模型进行数据处理。

数据处理和数据分析1．通过对DEA方法得出的原始数据的观察，初步得到以下直观结论：（1）240组数据中有152组为规模报酬递增，房地产行业整体上规模报酬递增。

（2）240组样本数据中，规模效率达到0.9以上的数据组达到了199组.这说明在这48家大型的房地产企业之间并不存在明显的由于企业规模导致的资金使用效率的差异。

（3）通过对每家企业5年的综合效率计算标准差，有31家企业的标准差小于0.1。

48家企业的标准差平均值为0.093。

因此，多数企业在不同年间的资金使用效率波动幅度较为稳定。

2．将每年所有企业的资金使用效率求平均值和标准差，可以得到以下结论：（1）样本年间的行业资金的综合效率平均值在0.602-0.464变动，这是因为有较多企业的资金使用效率相对较低，拉低了行业的平均资金效率，这说明了不同的房地产的资金使用效率仍存在着较大的差别，并且这一差别主要是由纯技术效率引起。

（2）横向的比较中，房地产行业资金使用的综合效率除了在2016年时与上一年基本持平，在其他年份均呈现下降趋势，并且在2014年和2017年，资金使用的综合效率有较大幅度的降低，分别达到了0.061和0.053。

2014年的波动可能主要由总资产周转率的大幅度下降引起，而2014年的波动可能与新吸收的股权资金未得到充分利用以及净资产收益率降低引起。

结语
（1）企业排名对企业的资金使用效率虽然随机性较强，但排名靠前的企业的平均资金使用效率水平仍显著高于排名靠后的企业。

（2）应收款规模与存货规模对房地产企业的资金使用效率影响甚微。

（3）流动负债规模对房地产企业资金使用效率的影响非常显著，每0.1的流动负债规模增加就能增加0.084的资金使用效率。

（4）虽然国有企业在数量和平均排名上均强于民营企业，但国有企业在资金使用效率上明显弱于民营企业。

提高房地产行业资金使用效率的建议1.企业应当合理利用市场机制和金融体制，使实力较强的大型房地产企业能够顺利地兼并落后的中小房地产企业，实现行业整体效率的提升。

2.企业应当在控制偿还风险和流动性风险的条件下，合理控制债务融资规模和流动负债长期负债结构，提高企业的效益。

3.应当加快推动国有企业改革，破除阻碍国有企业经营效率提升的落后机制，使国有企业与民营企业在竞争性行业中拥有公平的竞争环境。

4.应当加快推动银行业改革，同时健全信贷担保体系，帮助民营企业摆脱融资困境。

作者：李璐杰单位：上海海事大学经济管理学院。