房地产行业波特五力模型分析

（二）潜在的新进入者威胁： 波特认为，潜在竞争者在给行业带来新生产能力、 新资源，但也有威胁。 首先，房地产的进入与退出的壁垒很高，很难有企 业能在短时间内进入房地产市场并且抢占市场。 其次，随着近两年政府对房地产的调控加剧和银行 对房地产的银根紧缩，很少有人会再次冒险进入房地产 市场。 再者，在政策高压、存货高企和景气下行的背景下， 房地产行业已进入去库存时代成为不争的事实。 综上所述：由于进入的门槛高，产品差异化、资本 要求高、政府政策限制，所以国内新进入者威胁小。
房地产行业波特五力模型分析
--------------房地产竞争力分析
波特五力模型理论
五力分析模型是迈克尔· 波特(Michael Porter)于80年 代初提出，对企业战略制定产生全球性的深远影响。 用于竞争战略的分析，可以有效的分析客户的竞争环 境。 五力分别是： 1.替代品的替代能力、 2.潜在竞争者进入的能力、 3.供应商讨价还价的能力、 4.购买者的讨价还价能力、 5.行业内竞争者现在的竞争能力、
综上所以，在中国房地产供应商的议价能力比较强， 面对他们的威胁手段提高价格，和降低产品质量时，客户 往往没有办法，只能妥协。
（四）购买方的议价能力： 我国收入分配的特点上，我国财富分配贫富悬殊，并且财富集 中在少数人手里，开发商看准的是这些人的需求。 目前我国的房地产市场是需求远远大于供给。 在中国的房地产行业中，政府的宏观调控对房价的影响都犹如 蚍蜉撼大树的效果——可见一斑。
五力模型框架
潜在进入者 新进入者的威胁 供方议价能力 行业竞争对手 买方议价能力 供应商 购买者 现有公司间的竞 争 替代品的威胁 替代品
Part 1 —— 房地产业五力模型分析
研究 房地产业竞争状况
（一）替代产品的威胁：
波特认为，替代品价格越低、质量越好、用户转换成本越低， 其所能产生的竞争压力就强。
（二）丰富的人力资源Байду номын сангаас
房地产业具有知识密集、业务门类广、专业性强等特 点，涉及投资分析、规划设计、营销策划、企业管理、 成本核算、建筑施工、物业管理、法律等诸多专业。 房地产开发企业要在市场竞争中立于不败之地，就必 须拥有大量高素质的复合型人才。
（三）雄厚的资金实力
房地产资金密集型行业，投资金额大，回收期 限长，房地产开发企业发展需要有雄厚的资金 实力做后盾。 雄厚的资金实力包括两个方面：一是要有充裕 的自有资金，二是要有良好的融资能力。
房地产的住房属于商品房。对于商品房的替代品有政府保障 性住房的廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房；还有乡镇的 小产权房；单位的公积金住房。
政府的保障性住房数目不多，地方的腐败现象都难以使其发 挥到作用，无法满足住房需求 。更不可能真正威胁到商品房。 小产权房主要问题是购买风险太大。
综上所述：这些替代品的缺陷较大、竞争力弱，很难威胁到商 品房。
（三）供应商的议价能力： 从波特五力模型来分析，中国供应商从住房的交易 中他们得到的是暴利。 开发商在与政府的博弈中，政府下达的限制购买的 政策丝毫没有触及开发商对房地产的垄断，历来房地产 的调控总是紧一紧松一松，开发商已经摸透了政府的周 期。 房地产市场中没有替代品，因而只有一种供应商， 供应商的议价能力得到提高。
（四）诚实可信的品牌
国内的一些企业，如万科、中海、金地等在公众中 树立了良好的品牌形象，因此其产品在市场上也是 极受欢迎的，保证了公司的成长环境。
（五）准确的市场把握能力
房地产开发企业的市场把握能力是指企业准确把握 市场运行规律和运行过程，掌握房地产市场的周期 循环。房地产开发企业的市场把握能力表现在房地 产开发项目的定位、产品定位、营销方案的选择和 现代营销手段的运用能力等方面。
（六）良好的企业文化 企业愿景,企业宗旨,企业核心价值观，规范 管理，诚信经营，循法尚德，回馈社会。追 求卓越，以人为本，以客为先等等。 （七）持续的创新能力 中国房地产市场经过十多年的发展，产品不 断创新，到目前已日趋同质化，无论是建筑 规划、户型设计、园林景观都已经很成熟， 也被市场所普遍接受，创新能力不断发展。
综上所述，在中国的房地产行业， 购买方的议价能力比较弱。
（五）现有竞争者的竞争能力：
波特认为，大部分行业中的企业，相互之间的利益 都紧密地交织在一起。其竞争强度与许多因素有关。 我国房地产企业的数量。
（五）现有竞争者的竞争能力：
例如：万科、恒大、保利、万达、绿地、中国海外、 绿城、富力、碧桂园、雅居乐。这十个是2011年我国 房地产前十巨头垄断者。
（五）现有竞争者的竞争能力： 行业增长程度高。 高额固定成本。 区域性强。
综上所述：我国房地产同行之间竞争不厉害。表现为行 业集中度低、区域性强、产品差异性大、成本差异大。
Part 2 ——
房地产的关键成功因素
房地产企业的关键成功因素
（一）必要的土地资源储备
土地资源是房地产开发的核心生产资料，是房地产开 发企业的命脉，同时，地价也是房地产成本的主要组 成部分，约占全部成本的三分之一。获得位置、环境 优越，价格便宜的土地对房地产开发企业而言非常关 键，土地资源的丰竭直接影响到房地产开发企业的长 远发展。