北京中关村写字楼市场调研报告

中关村写字楼市场调研报告
项目主持：祁珂微
项目分析：董叙
项目执行：金玉顺丰叶王瑞鸿
第一章市场综述
一、市场回顾
二、市场供给
目前中关村地区写字楼面积在600万平方米以上（含已租、已售、在租、在售物业），其中有一半是近三年新建的。

其中三月份乙级写字楼供给量下降幅度较大。

同CBD、金融街相比，中关村乙级写字楼比例明显较高，占区域供给总量的45%，这主要是迎合该区域部分IT企业的需求。

中关村中小型IT企业相对较多，对于成本的控制比较严格，而对于写字楼档次、环境等要求较低，租金是影响其办公区选择的主要因素之一。

三、市场需求
从区域客群消费面积来看，区域内80%左右的企业租用办公面积在500平方米以下，其中租用办公面积在300平方米以下的小型公司占54%，租用办公面积在300-500平方米之间的中型公司占30%，另外有16%左右的大中型企业租用办公面积在500平方米以上。

客群消费面积图
区域内80%左右的企业人均办公面积在15平方米以下，其中人均办公面积在5平方米以下、5-10平方米之间、10-15平方米之间的企业在整个样本量中所占比例分别为22%、36%和22%。

人均办公面积
由以上数据可以看出，中小公司仍是市场需求主体，但是随着IT业的转暖和中关村建设水平的提升，区域内IT公司将逐渐成长，“中关村”西区客群等级会继续向上发展，其版图的扩张整合了区域资源，此区域将吸引全国乃至世界知名企业前来投资，对写字楼的需求也会有一定德增长空间，该区域在需求上表现出行业的多元性，因此推测中关村租售指数持续达一年半的下跌行情有望得到缓解。

四.租售价格
中关村西区及其周边在两三年内的发展前景比较乐观。

但鉴于2003年-2004年写字楼大放量，在缺乏特殊利好因素刺激的情况下区域内写字楼售价及租金只能在小幅波动中调整，很难出现大幅上扬的情况。

中关村西区及周边顶级写字楼平均租金(含物业费)$20.44/月/平米，甲级/次甲级写字楼平均租金（含物业费）17.2$/月/平米，均低于CBD和金融街同档次写字楼租金水平；低档的乙级和丙级及商住楼租金同CBD和金融街基本持平
写字楼级别成交租金（含物业，$/月/平米）平均售价（￥/平方米）
顶级20.44/
甲级/次甲级17.2011614
乙级/写字公寓12.4410080
丙级/商住公寓8.78/
五. 空置率
中关村部分写字楼空置率（截止到2005年5月底）
由于中关村西区2005年初同质产品供应量放大，同期竣工、入住楼盘数量较多，不仅造成了新上市写字楼的入住率较低，同时老的写字楼空置率也有所上升，平均空置率(指已入住时间达一年以上的)高达20.5%，部分项目的空置率高达35%。

第二章项目简析
新中关
基础信息
地址：海淀中关村大街黄庄路口
开发商：北京海湾京城房地产开发有限公司
开盘时间：2004-11-8 入住时间：2006-6-30
开工日期：2003-12-1 竣工日期：2006-6-30
占地面积：18800 平方米建筑面积：120000 平方米
容积率：3.85绿化率：29.60 %
销售证：京房售证字2004（508）号
“新中关”项目是北京海湾京城房地产开
发有限公司在2003年通过土地公开上市挂牌
交易方式取得的建筑用地，精心打造的总建筑
面积约12万平方米，是集商业中心旺铺、智能
景观写字楼和酒店式公寓为一体的24小时综
合化主流社区。

±÷
售价：13000元
折扣：96折
（包租返点五年，第一年7%、第二年8%、第
三年以后每9%年）
综述：
区位、临家乐福与地铁相通是该项目最大的卖点。

加上持续的广告推广及产
品、户型等优势，使该项目成为中关村知名项目。

现阶段的包租返点的营销策略
助推.使该项目销售良好法宝。

但是使用率低、商业的定位是制约该项目销售最
大的劣势。

天创科技大厦
基础信息
开发商：北京市天创房地产开发公司
停车位：384个建筑面积：67693 平方
米
地址：海淀中关村大街黄庄路口
开盘时间：2004-11-8 入住时间：2006-6-30
开工日期：2003-12-1 竣工日期：2006-6-30
占地面积：18800 平方米建筑面积：120000 平方
米
天创科技大厦位于中关村西区内，为一类建筑，总
建筑面积６．８万平方米。

大厦正面拥有总面积近５公
顷的绿地，全通风的明窗设计保证了与新鲜空气的无障
碍交换，并营造了优雅的办公景观。

大厦拥有净高３米
的宽阔空间，使长期在压抑空间中办公的科技型人才，
缓解长期脑力劳动的紧张情绪；还在室内做出一部分错
层的空间设计，增加了办公空间的功能及乐趣。

售价：13910
折扣; 98折一次性96折（租售均可）
综述：
优势：户型方正，价格较低，可做任意分割
劣势：使用率低，位置一般，不临街，使用率低。

银科大厦
售价：13000 折扣 综述：
区位和周边的成熟度，是该项目先天优势。

加上项目商业部分提前售罄，较多知名商业的入驻，拔高了项目整体形象。

营销上以租代售，给准客户提供了信心的保证。

净高2．6米，成为本项目的美中不足。

远中悦莱
基础信息
开发商：北京建银福商房地产开发有限公司 销售许可证：京房售证字(2003)第47号
开盘时间：2003-7-17 入住时间：2003-12-28 占地面积：5500 平方米 建筑面积：55000 平方米 停 车 位：充足 物业管理费：25元/平方米/月 远中·悦莱国际酒店公寓为远中集团在中关村地区建筑的国际级酒店公寓项目。

公寓位于海淀区中关村西区南侧，东至海淀镇中路、南至中关村西区十二号路、西至彩和坊路、北至中关村西区十一号路，总占地面积9101平方米，总建筑面积61000平方米，分为地下三层和地上十九开 发 商：北京远中房地产开发有限公司 销 售 证：京房售证字(2004)63号
占地面积：9101 平方米 入住时间：2005-12-31 开盘时间：2004-10-23 物业管理费：7.40元/平方米·月 停 车 位：397个 建筑面积：82235 平方米
基础信息
银科大厦占地面积5427平方米，建筑面积55561平方米。

地下三层，地上十八层，是专门为创业在中关村高科技园区的商务人员设计的高档甲级写字楼。

配套设施完善，全方位物业服务；银行、邮局、多功能会议厅等多种商务配套；员工餐厅；必胜客、肯德基、味多美等多种风味餐厅陆续入住本大厦。

售价：13500（均价，目前还有二十多套未售）
折扣：三年包租7%的回报。

综述：
优势：包租业务利于销售。

交通位置较好。

劣势：只是酒店式公寓，适用的客户群体较少。

1+1大厦
基础信息
开发商：北京中关村信息工程股份有限公司
销售证：京房售证字(2003)343号
占地面积：8009.38 平方米建筑面积：62337.79 平方
米停车位：车位370个绿化率：39 %
物业管理费：20元/平方米·月
1+1大厦锁定为现代精英企业服务，因此，其建筑
形象构思超凡，真正体现科技时代的商务梦想。

大厦
建筑采用的氟碳铝材比照飞机表层材质，恒久独特的
古铜色与高科技玻璃幕墙完美结合，创造出独一无二
的建筑视觉，其大跨度铝材造型使建筑极具表现力，
成就入住企业独树一帜的品牌形象。

1+1大厦占地8009.38平方米，总建筑面积62337.79
平方米，时尚外观，彰显企业品牌个性，是西区内的
信息通信枢纽，平面布局灵活划分，拥有超高标准的
写字楼设施配备以及39%的绿化率。

售价：11800元/平方米
折扣：贷款93折一次性折扣 92折
综述
楼体外观及色调、价位、折扣较低、3米层高是1+1最大的优势，
中关村e世界
开发商：北科建集团—北京科技园置业有限公司
销售证：京房售字2005（5）号
占地面积：22000 平方米入住时间：2006-3-1
停车位：地下980个，共享家乐福3000个
建筑面积：150000 平方米物业管理费：25元/平方米·月
楼层状况：首层拉高6-6.8米，2-5层5-5.6米，
主通道宽2.5米，附通道宽2.2米
东临中关村大街，尽享中关村日人流18万；西
临中关村广场标志性建筑——中关村金融中心；北
接中关村大街和苏州街主要商业道路——海淀镇北
街，与海龙、鼎好之间形成电子商贸“金三角”；南接
亚洲最大的家乐福旗舰店的绿化平台广场。

中关村E世界占地面积为22089平方米,总建筑
面积158017平方米,其中地上建筑面积95063平方
米；地下建筑面积59627平方米。

商业标准层面积
接近8700平方米。

东座地上建筑面积约为5万平方
米，地上14层，地下4层；西座地上建筑面积为3.5
万平方米，地上12层，地下4层；板楼地上建筑面
积1万平方米，与东座西昨相连，地上10层，地下
4层。

售价：13000-14000元/平米
综述：
优势：位置优越。

劣势：只做电子市场，业态受限制，周边竞争较为激烈。

恒润中心
开发商：北京世纪鼎盛房地产开发有限公司
销售证：京房售证字(2003)391号
开盘时间：2004-04-01 入住时间：2004-12-31
总户数：108户建筑面积：26000 平方米
停车位：160个车位
物业管理费：6.50元/平方米·天
恒润中心，雄踞中关村门户街北三环西
路南侧，四通桥与联想桥之间黄金地段。

个
性建筑、成熟配套，辅以精装大堂、景观中
庭、空中花园等人性化设计，精心营造生态、
环保新一代商务氛围，打造永恒利润商务旺
座，引领中关村新型商务办公理念。

售价：12800
折扣;贷款98折一次性95折底价9折
综述：
优势：紧邻北三环，较低的价位
劣势：写字楼过道偏窄，朝北的一面较吵不利于办公。

华杰大厦
开盘时间：2003-11-1 入住时间：2005-5-31
开工日期：2003-5-10 竣工日期：2004-12-31
占地面积：12400 平方米建筑面积：60000 平方米
容积率：3.20 绿化率：34 %
停车位：停车位约300个，出租400-600元/月
楼层状况：288套物业管理费：3.50元/平方米·月
华杰大厦是一座集商业、办公于一体的大型
综合性建筑，项目定位于小户型商务公寓，以满
足中关村地区成长型企业的办公需求及广大投
售价;9400元/平米
折扣; 贷款98折一次性 97折
综述;
交通、区位、和整个项目的档次等弊端，使华杰大厦举起了价格利器。

第三章价格分析
价格建议
通过上述分析，策划部得出以下结论：
●近两年内同区域市场供应量剧增，激烈的客源争夺不可避免，我项目应采取
积极、务实的推广策略，稳健经营，吸纳资源。

●根据地产因子综合评测结果，建议将上述九项目案的价格水平作为我项目的
定位参值。

●鉴于未来市场竞争的恶化，且我项目并非新入伙的商用项目，与辅以强档广
告宣传的新项目来竞争市场为不现实之措，建议将平均成交价格定为每平方米 11500-12000元之间。

销售建议
●根据对竞争项目走访现状，包租或者返利已成为多个项目的杀手锏，且大多
竞争项目都已成为现房。

结合企图的目前情况：虽然是现房，但项目本身的弱点，在现房阶段一览无遗，且企图为尾房，户型和朝向等硬件设施不足，可供客户的选择余地较小。

）策划部建议我项目应该加大推广力度，继续执行包租政策。

具体成本计算如下：
竞争项目均价：12400（平均折扣96折为11904）
恒润实际价格：11520
1+1实际价格：10856
企图均价：14159 （现执行折扣包租92折，不包租82折）
企图实际价格：11610.38（82折）
以1808套房，106.35平米为例：
报价：15102.89元
92折：13894.65
82折底价:12384.36
两年租金：4元/平米×106.35平米×30天×22月=280764元92折-82折
13894.65-12384.36=1510.29
总贴补额：160619.34
实际租价：
（280764-160619.34）÷106.35÷30÷22=1.71元/平米（注：可编辑下载，若有不当之处，请指正，谢谢!）。