通州项目市场调研报告

通州项目市场调研报告（讨论稿）2002/3目录第一部分前言第二部分通州区区域环境分析通州区总体特征通州区交通环境分析通州区市政环境分析通州区配套设施环境分析通州区生态环境分析第三部分本案主要竞争项目分析周边现有竞争项目分析周边竞争项目特征分析主要竞争个案分析●天赐良园●至善家园●怡佳家园●武夷花园●珠江国际花园●水岸长桥第四部分客户购房需求分析●主要特征●购买目的第五部分项目定位分析推广策略发展策略创新概念存在的阻力总体策划思路第六部分通州项目市场定位建议通州项目潜在价值分析通州项目市场定位建议第一部分前言经过几年的稳定发展，房地产业经历了从高速增长到低增长的过程，进入了产业生命周期的亚成熟状态。

2002年的北京地产市场新鲜事物层出不穷，无论买方与卖方都在讨论着申奥成功给房地产市场带来的实质性利好。

新都市主义，亲水系住宅，绿色生态社区等创新思路给原本靓丽多彩的房地产市场更添了绚烂的一笔。

新的概念意味着更多的选择，更高层次的生活品质，同时，更促使竞争进入到白热化的阶段。

随着房地产微利时代的到来和市场竞争的加剧，开发商与代理商已经将目光由单纯的概念运作转型为战略与战术并用，关注房屋理念，氛围与环境的完美结合，用全新而全面的概念将一个崭新的住房时代呈现在人们面前。

因此，要在现今群雄逐鹿的战国时代笑傲同侪，就更应将人本思想贯彻于项目始终，守本、创新，以树立项目与公司的品牌形象。

第二部分通州区区域环境分析一、通州区总体特征作为离东部商圈最近的一个卫星城，通州全区面积907平方公里，城区控制面积108平方公里，是北京规划建设规模最大的新城区。

区级地位的确定使得通州区成为北京经济发展最为迅速的地区之一，其前景预测更成为可持续发展和建设的重点地区。

未来几年，新制定的“十五”规划将构筑新通州：以“规划科学、布局合理、工程完备、持续发展”为指导思想，以投融资体制创新为突破口，构筑“一河两线三城”新城区和全区“一环三路四个区域”的总体框架，加快道路交通、能源供给、环境保护、现代通信、公共服务等五大体系的基础设施建设，全面提升城市的档次和品位，努力建设一个功能完备、环境优美、人居和谐、持续发展的新通州。

形成北京市最适合居住的区域性集中地之一。

二、通州区交通环境分析通州是首都北京卫星城之一，位置优越，交通便捷。

通州城西距北京天安门20公里，东南离渤海湾100多公里，公路、铁路运输十分便利。

京通快速路贯通了以北京东西长安街为主干的京华百里长街；境内京津塘高速公路通往天津新港，且在通州区界内有上下道口；京沈高速公路建成通车；京津公路直达天津；京哈公路经山海关连接东北全境；通顺公路直达首都国际机场。

京承铁路、京秦电气化铁路在通州城内交汇。

外二环通州段（部分路段已经开通）、"八通"（北京八王坟至通州）轻轨铁路正在兴建。

[州区境内小公共]1路线（东关-管头） 2路线（北苑-南庄头）3路线（东关-平家疃） 4路线（北苑-小街）5路线（物资学院-玉桥中学） 6路线（西马庄-张辛庄）7路线（疃里-台湖） 8路线（北苑-白庙）9路线（白庙-龙旺庄） 10路线（东关-神驹-后伏）11路线（东关-北神树） 12路线（东关-房辛店）13路线（东关-姚辛庄） 14路线（东关-黄厂铺）15路线（北苑-西田阳）[通州区至北京市内小公共]*通州区至四惠桥 *通州区至望京小区*通州区至顺义 *通州区至金台路（朝阳公园）*通州区至木樨园[北京市区至通州区]312路、322路、928路、728路、342路、846路、848路、930路、938路三、通州区市政环境分析从市政看，随着北京的发展，通州区在基础设施建设上不断改进。

作为新兴的区级地域，通州良好的基础以及目前利好政策的出台给其市政建设带来新的契机。

甘宁天然气、华北天然气入通使用，电信装机容量50万门，占京郊装机总容量的1/3；电网配备充足；日供水10万吨的第二水厂将开工建设。

通州城内有20余条公交线路，居民出行方便；供水、供电、邮政、网络、电信、有线电视等市政基础设施齐全。

四、通州区配套设施环境分析通州区内银行、邮政、餐饮、购物等设施一应俱全。

通州商业设施完善。

人民商场、银地大厦、通州百货商场、西友华联商厦、物美商城、通州商业大厦等分立通州新华大街两侧。

八里桥北京农产品中心批发市场、北方建材交易市场、运河源建材市场等多家专业市场初具规模，加上正在建设的马驹桥物流中心及遍布城乡的各类集贸市场，通州已成为辅射全国的物流基地之一。

[旅游景点]西海子公园通州博物馆武器装备陈列馆北京大运河俱乐部中小学生教育基地游泳娱乐活动中心运河文化广场大营旅游度假村果菜技术开发中心北京中以示范农场新世纪园艺农场[宾馆饭店]月亮河度假村运河苑度假村京谊宾馆通州宾馆东方宾馆红旗宾馆北京市农业干部培训中心[旅行社]顺风旅行社北京市寰宇天下旅行社北京市东方之舟旅行社北京市欢乐旅行社中国旅行社通州门市部[医疗]潞河医院中医医院妇幼保健新华医院通州区肛肠医院永乐店卫生院 263医院[教育]幼儿园、小学、中学、大学、职业学校、培训中心体制健全五、通州区生态环境分析从环境看，由于本身地处北京郊区，人口密度较小，各项生态环境指标明显高于城区。

从水系看，通州大大小小13条河都在逐渐还清，这些河流流经通州，或者成为水景，或者成为农用灌溉水，更有北京五大工程之一的温榆河水系；从空气看，一方面，对通州影响最大的北京城的空气质量日益好转，加上绿化隔离带的建设，通州的空气受外界影响会越来越少。

目前区内的空气质量已达到非采暖季为一级，偶见二级，采暖季时为二级；另一方面，通州从1998年开始就率先在远郊区县开始治理汽车尾气；从绿化方面看，运河、潮白河、凉水河和京津塘高速、京沈高速、八通线这三河、三路将给通州构筑100到200米的绿色绿色生态屏障。

气候属温暖带大陆性半湿润季风气候区，年日照2730小时，年均气温11.3°C,降水20毫米左右。

成为绿色生活社区的典范。

第三部分本案主要竞争项目分析一、周边现有竞争项目分析未来3年，通州将建成400万平方米的中高档十大示范精品住宅；“十五”期间，通州将建中高档住宅1000万平方米。

随着区内基础设施的不断建设以及环境的治理，通州区越来越具有其优势性，而一些实力雄厚的企业被其发展前景所吸引，纷纷注资，更增强了区内的住宅品质，使其房地产指数趋于不断上升的趋势。

由于没有本项目的具体情况，只能与周边项目对比进行规划。

根据现有的规模和项目分析，辐射区内主打中档普通住宅，基本没有高档产品介入，住宅密度较低。

综合分析，主要竞争楼盘有5个：天赐良园、怡佳家园、至善家园、新华联家园、武夷花园。

次竞争楼盘有6个：珠江国际花园、梨园、运乔嘉园、水岸.长桥、西潞园、东潞园，其中一些项目为乡、大队产权，其销售价格一般在1500-2000元之间，其势必会在本案推广之初形成一定阻力，但是从长远意义上看，只要本案的市场定位准确，注重居住品质和环境，其分流客户的数量将不会构成太大威胁。

二、周边竞争项目特征分析1、销售代理特点个别代理商不注重通过新的营销方式以及样板间等附加产品的精致把握来树立品牌形象，销售方式陈旧乏味，售楼大厅毫无特色，销售氛围较差，使人产生对楼盘品质的怀疑感。

现有的样板间，只局限于该区域内中档次项目，户型展示单一，内装修的布置较为粗糙，无新意。

2、销售情况从目前掌握的情况来看，各项目的销售情况较为平实，没有任何一个项目出现热销抢购的场面，平均销售率在45%左右，有些项目最高达到60%以上，如怡佳家园。

3、租赁情况周边租赁较为普遍，但是租价较低，一般情况下位处黄金位置的二居租价在500-600元/月左右（其中已含物业费），并附带家具电器，所以针对此种情况而言，本项目适用建筑风格为：拆迁户——北京市内普通的多层砖混楼的模式即可，不要求高档配置，但要求生活必备设施如超市、菜市场等，环境处理不可过于简省。

城市白领——现代感较强，功能齐备的整体时尚社区。

4、周边教育、医院、商业配套周边配套设施完善，银行、邮政、医疗、教育、餐饮、购物、娱乐机构一应俱全。

5、小区内生活配套设施健身区、休闲步道、休憩区等6、会所内容游泳池、健身房等7、小区内园林景观注重绿化与园林景观的设置8、供水、供暖、供气、供电方式均为市政供水、多为集中供暖、供电，管道天然气、液化气接入9、底层商业情况大社区中设置底商部分，其热门内容多以家庭服务及与生活相关的内容为主，如：家装、家政服务、超市等；价格上商业房与住宅的销售价格的比值为3.33：1，销售价格一般在8000-10000元不等。

10、智能化情况基本上都是双接口宽带网接入，预留电话、INTERNET接口，基本满足客户需求。

三、主要竞争个案分析周边项目中，天赐良园、怡佳家园等项目设计理念创新，注重细节刻画，总体品质高，是本案较为强劲的竞争对手。

1、[天赐良园]（1）概述天赐良园二期位于距京通快速路出口以北400米处，交通便捷。

强调整体社区概念，以德国设计简洁前卫的风格，辅跃、明快的色彩，突出板式小高层户户朝阳，使用率高，采光通风效果好的优势，诠释了现代实用功能主义的全新住宅理念。

社区内绿化面积大，园林设计上以中心树丛喷泉和通透的玻璃房地下恒温泳池取胜。

户型丰富合理，有别具风味的观星复式点缀其间。

外层空间包括70—200米的绿化带，与一期和策划中的三期相连，形成绵延几百米的的生态花园，和比邻的温榆河水系相映成趣，囊括了亲水系住宅和生态社区这两大新型住宅概念。

（2）交通状况930、846、928、388四条公交线路可直达小区，并配有小区班车可接送住户直达市区（3）装修标准小区采用围合园林式布局，外观为欧陆风格，砖混结构，现浇楼板，外墙为高级涂料，局部配有高级面砖，屋顶为红色波形瓦，塑钢门窗配淡绿色玻璃。

铁艺阳台栏杆，露台宝瓶栏杆，高级地砖铺面。

小区采用封闭式管理，24小时保安巡逻，每户配有对讲系统，且设有紧急呼叫系统直接与保安中心连接。

社区车位充足，动线规划合理。

（4）物业管理费0.97元/平方米/月（5）销售情况天赐良园一期已全部售罄并入住。

二期90％为现房，已售出及预定的总数为40％。

客户群主要为在CBD工作的城市白领一族。

他们看好此项目在享受郊区休闲环境的同时保证了良好的交通状况，配套设施齐备，讲究领先的生活风尚。

（6）销售价格起初销售价格：3000元/平方米平均销售价格：3420元/平方米最高销售价格：3600元/平方米（7）户型面积（8）项目优劣势分析[优势]⏹项目品质较区域内其他楼盘特色鲜明；⏹项目大社区之规划已基本上得以体现；⏹生活配套设施齐备；⏹园林景观设计独特新颖；⏹绿化环境较好；⏹项目紧邻温愉河百米绿化带；⏹户型设计现代时尚，较多的为考虑居住者的行为范围；⏹外立面鲜明，较大程度上迎合了城市白领建筑风格的需求特点。