通州项目市场调研报告

通州项目市场调研报告

（讨论稿）

2002/3

目录

第一部分前言

第二部分通州区区域环境分析

通州区总体特征

通州区交通环境分析

通州区市政环境分析

通州区配套设施环境分析

通州区生态环境分析

第三部分本案主要竞争项目分析

周边现有竞争项目分析

周边竞争项目特征分析

主要竞争个案分析

●天赐良园

●至善家园

●怡佳家园

●武夷花园

●珠江国际花园

●水岸长桥

第四部分客户购房需求分析

●主要特征

●购买目的

第五部分项目定位分析

推广策略

发展策略

创新概念

存在的阻力

总体策划思路

第六部分通州项目市场定位建议

通州项目潜在价值分析

通州项目市场定位建议

第一部分前言

经过几年的稳定发展，房地产业经历了从高速增长到低增长的过程，进入了产业生命周期的亚成熟状态。2002年的北京地产市场新鲜事物层出不穷，无论买方与卖方都在讨论着申奥成功给房地产市场带来的实质性利好。新都市主义，亲水系住宅，绿色生态社区等创新思路给原本靓丽多彩的房地产市场更添了绚烂的一笔。新的概念意味着更多的选择，更高层次的生活品质，同时，更促使竞争进入到白热化的阶段。随着房地产微利时代的到来和市场竞争的加剧，开发商与代理商已经将目光由单纯的概念运作转型为战略与战术并用，关注房屋理念，氛围与环境的完美结合，用全新而全面的概念将一个崭新的住房时代呈现在人们面前。因此，要在现今群雄逐鹿的战国时代笑傲同侪，就更应将人本思想贯彻于项目始终，守本、创新，以树立项目与公司的品牌形象。

第二部分通州区区域环境分析

一、通州区总体特征

作为离东部商圈最近的一个卫星城，通州全区面积907平方公里，城区控制面积108平方公里，是北京规划建设规模最大的新城区。区级地位的确定使得通州区成为北京经济发展最为迅速的地区之一，其前景预测更成为可持续发展和建设的重点地区。未来几年，新制定的“十五”规划将构筑新通州：以“规划科学、布局合理、工程完备、持续发展”为指导思想，以投融资体制创新为突破口，构筑“一河两线三城”新城区和全区“一环三路四个区域”的总体框架，加快道路交通、能源供给、环境保护、现代通信、公共服务等五大体系的基础设施建设，全面提升城市的档次和品位，努力建设一个功能完备、环境优美、人居和谐、持续发展的新通州。形成北京市最适合居住的区域性集中地之一。

二、通州区交通环境分析

通州是首都北京卫星城之一，位置优越，交通便捷。通州城西距北京天安门20公里，东南离渤海湾100多公里，公路、铁路运输十分便利。京通快速路贯通了以北京东西长安街为主干的京华百里长街；境内京津塘高速公路通往天津新港，且在通州区界内有上下道口；京沈高速公路建成通车；京津公路直达天津；京哈公路经山海关连接东北全境；通顺公路直达首都国际机场。京承铁路、京秦电气化铁路在通州城内交汇。外二环通州段（部分路段已经开通）、"八通"（北京八王坟至通州）轻轨铁路正在兴建。

[州区境内小公共]

1路线（东关-管头） 2路线（北苑-南庄头）

3路线（东关-平家疃） 4路线（北苑-小街）

5路线（物资学院-玉桥中学） 6路线（西马庄-张辛庄）

7路线（疃里-台湖） 8路线（北苑-白庙）

9路线（白庙-龙旺庄） 10路线（东关-神驹-后伏）11路线（东关-北神树） 12路线（东关-房辛店）

13路线（东关-姚辛庄） 14路线（东关-黄厂铺）

15路线（北苑-西田阳）

[通州区至北京市内小公共]

*通州区至四惠桥 *通州区至望京小区

*通州区至顺义 *通州区至金台路（朝阳公园）

*通州区至木樨园

[北京市区至通州区]

312路、322路、928路、728路、342路、846路、848路、930路、938路

三、通州区市政环境分析

从市政看，随着北京的发展，通州区在基础设施建设上不断改进。作为新兴的区级地域，通州良好的基础以及目前利好政策的出台给其市政建设带来新的契机。甘宁天然气、华北天然气入通使用，电信装机容量50万门，占京郊装机总容量的1/3；电网配备充足；日供水10万吨的第二水厂将开工建设。通州城内有20余条公交线路，居民出行方便；供水、供电、邮政、网络、电信、有线电视等市政基础设施齐全。

四、通州区配套设施环境分析

通州区内银行、邮政、餐饮、购物等设施一应俱全。通州商业设施完善。人民商场、银地大厦、通州百货商场、西友华联商厦、物美商城、通州商业大厦等分立通州新华大街两侧。八里桥北京农产品中心批发市场、北方建材交易市场、运河源建材市场等多家专业市场初具规模，加上正在建设的马驹桥物流中心及遍布城乡的各类集贸市场，通州已成为辅射全国的物流基地之一。

[旅游景点]

西海子公园通州博物馆武器装备陈列馆

北京大运河俱乐部中小学生教育基地游泳娱乐活动中心

运河文化广场大营旅游度假村果菜技术开发中心

北京中以示范农场新世纪园艺农场

[宾馆饭店]

月亮河度假村运河苑度假村京谊宾馆通州宾馆东方宾馆红旗宾馆北京市农业干部培训中心

[旅行社]

顺风旅行社北京市寰宇天下旅行社北京市东方之舟旅行社

北京市欢乐旅行社中国旅行社通州门市部

[医疗]

潞河医院中医医院妇幼保健新华医院通州区肛肠医院永乐店卫生院 263医院

[教育]

幼儿园、小学、中学、大学、职业学校、培训中心体制健全

五、通州区生态环境分析

从环境看，由于本身地处北京郊区，人口密度较小，各项生态环境指标明显高于城区。从水系看，通州大大小小13条河都在逐渐还清，这些河流流经通州，或者成为水景，或者成为农用灌溉水，更有北京五大工程之一的温榆河水系；从空气看，一方面，对通州影响最大的北京城的空气质量日益好转，加上绿化隔离带的建设，通州的空气受外界影响会越来越少。目前区内的空气质量已达到非采暖季为一级，偶见二级，采暖季时为二级；另一方面，通州从1998年开始就率先在远郊区县开始治理汽车尾气；从绿化方面看，运河、潮白河、凉水河和京津塘高速、京沈高速、八通线这三河、三路将给通州构筑100到200米的绿色绿色生态屏障。气候属温暖带大陆性半湿润季风气候区，年日照2730小时，年均气温11.3°C,降水20毫米左右。成为绿色生活社区的典范。