北京庭院式住宅市场调研报告

北京庭院式住宅市场调研报告

北京庭院式住宅市场调研报告作者：佚名

时间：2008-5-22

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北京庭院式住宅市场调研报告

第一章庭院式住宅市场调研分析

第一节庭院式住宅项目综合概述

一、综述

传统意义上的庭院式住宅一般只有1、2层，最高不超过3层。此类房设计融休闲、娱乐、观赏、住宿为一体，院内还有鱼池、假山、小花园等，整幢房子均在围墙之内。主要建筑面南背北，四面围合，前低后高，中间空虚，围合成一个负阴抱阳，藏风聚气的民居空间，成为“顺四时而适寒暑，和喜怒而安居处，节阴阳而调刚柔”的“阴阳之枢纽”，人居其中，头顶青天，脚踏实地，前有屏，后有靠，中庭有回旋，极具安全依托之感。我国传统的庭院住宅从表面上看是一种建筑形式，但实际上它已超越了形式范畴，而是蕴涵着深厚的文化因素，体现着系统化的居住结构，已经衍化为一种居住文化。

目前北京市场上真正的庭院式住宅极少，一些项目只是借用了庭院式住宅的布局和规划，本篇报告主要列举四个项目，慧谷根园是已售项目，耕天下为在售项目,万万树及西山庭院是新建项目。慧谷根园及万万树项目为真正意义上的独立庭院住宅，耕天下及西山庭院项目只是引用了住宅庭院式的设计，属于社区庭院式设计的住宅项目。

第二节供方市场调查分析

一、价格分析

、单价分析：

从上图可以看出，各项目均价偏高，属于高端价位，且部分项目在同区内还普遍高于其它项目的均价,如西山庭院高于同区产品1000元左右；

2、总价分析：

各项目总价偏高，最低总价也平均都在120万元以上；

从总价范围可以看出各项目客户群体定位均在高端客户群体，慧谷根园、万万树、西山庭院三个项目，总价浮动范围

不大，产品定位专一，有自己专属的客户群体；耕天下项目总价范围从143万至440万元之间，总价范围浮动较大，产品定位多样化。

二、规模

较早开发的项目规模都较为偏小，如慧谷根园万平米以及耕天下万平米；

新开发项目规模较大，如西山庭院14万平米及万万树20万平米体量。

三、规划设计

各项目均为低密度住宅，容积率普遍较底；

各项目均能够依托周边的自然环境景观或是极优越的地理位置，以庭院式住宅概念为基础，营造具有较为浓厚文化氛围的高档社区；

目前市场上真正的庭院式住宅概念的项目，规划以联排TowNHoUSE及独院别墅为主，像慧谷根园及万万树，每家每户均有自己的独院，慧谷根园项目是联排式住宅，每户有自己的独院，但面积较小，万万树项目为别墅，每户赠送的独院面积更达到了400至800平米，这也是万万树项目最大的卖点；

耕天下及西山庭院项目，虽然也引用了中国传统的庭院式住宅为理念，但都是多层板式住宅建筑，还不能称得上是真正的有自家庭院的住宅，社区借用了庭院式布局进行规划，楼间围合的庭院是公共使用的；

社区规划注重景观及绿化的营造，各社区的绿化率都普遍达到了高值。

四、户型设计

户型面积指标偏大，没有一居设计、二居设计极少，只有西山庭院项目有二居，且三居以上才称得上主力户型，跃层及复式设计均占有较大比重，别墅项目万万树及TowNHoUSE项

目慧谷根园面积指标在275-350平米之间。

户型设计追求豪华性及舒适性，依托周边的自然环境、自身的环境景观及文化氛围，营造“豪宅”指标。

五、物业管理与服务

各项目物业管理费在至5元之间。

六、装修标准

此类住宅主要以毛坯房面向市场。

七、媒体策略

各项目选择的

北京庭院式住宅市场调研报告作者：佚名

时间：2008-5-22

浏览量：推广方式主要为报纸广告、展会、广播以及杂志广告。报纸广告主要选择刊登于北京青年报；各项目较多参加的展会为在国贸举办的四季房展；广播主要选择北京交通台

及北京音乐台；财经类以及高档直投类杂志也可以经常看到此类项目的广告；在销售过程中，不能忽视的是口碑宣传的功效，常常可以在一定的客户群体中起到连锁反应效果；总体上来说，各项目在各个不同的推广周期中，均有较连贯的宣传推广策略，宣传攻势较为猛烈，广告费用投入量较为巨大。

八、宣传概念

各项目均打出了概念牌，深挖中国传统文化并适时炒作，分别为项目自身赋予不同的特性：

慧谷根园于2001年上市，当时这类产品还比较少见，一上市即引起广泛关注，是当时的高档产品，被标称为“城市独院住宅”，是具有较浓郁京味的TowNHoUSE项目，老北京的胡同文化贯穿于整个社区的规划设计理念当中；

耕天下紧邻先农坛及陶然亭公园，更是在所处的优越地理位置上下足了功夫，号称“菁华名邸”，社区依托周边的传统文化环境，打造“京味豪宅”；

万万树项目位于温渝河北侧，温渝河地区已是高档住宅项目较为集中的地区。万万树项目以大宅独院式生活为主要宣传概念，强调“大树下的庭院生活，”宣传了一种生活方式，广告语为“慢，到万万树去”、“慢拍生活”等；

西山庭院项目依托所处的地理位置以及周边优美的自然环境——西山，并赋予社区以中国式的庭院布局设计，具有了传统及文化的氛围，并加上万科的品牌效应，使项目推出后受到了较大的关注。

九、销售情况

慧谷根园项目开盘于2001年，已经全面入住。慧谷根园项目面向市场推出后，由于当时市场此类产品稀缺，在短期内获得了较好的销售业绩，并取得了较好的市场口碑。目前此项目销售率在95%以上，处于尾盘销售期内；

耕天下项目于2002年开盘，销售周期近一年，目前销售率

达到90%左右，万万树项目及西山庭院项目均为新开盘项目，目前销售证件未全，前期销售情况良好，市场反馈较为热烈。

第三节需方市场调查分析

一、客户：

各项目均以独特的概念炒作以及文化氛围的营造，吸引了不同区域的客户群体，较之同区的其它项目，在客户群体构成上能够最大程度的突破地缘性限制；

二、家庭结构

在已购房群体中以二口和三口家庭为主体。

三、购买动机

西山庭院项目的客户群体，主要以改善居住条件为主要目的，一般作为第一居所使用；

慧谷根园项目的客户群体，主要是以更新换代居住产品为主要目的；耕天下项目，近邻先农坛，为自身赋予了较为浓厚