谈德国物业管理的启示

谈德国物业管理的启示

摘要：在学习了一学期的物业管理课程后，我对国内的物业管理情况有了一个大概的了解，本文主要是结合我国的实际情况，在借鉴德国先进的物业管理体制的经验基础上，提出了对我国的物业管理的启示以及物业管理市场制度创新的思路。

关键词：物业管理、德国、启示、制度创新

1、德国物业管理的成功之道

1、1正如德国人办事的一丝不苟一样，其物业管理也同德国的其他行业一样，一丝不苟的态度是其成功的一大因素

物业管理公司的运作严格按《房产管理法》进行, 德国全国有物业管理公司联合会, 各州有地区性的物业管理公司协会, 有严格的行规以规范物业管理公司的运作, 并对其进行业务培训, 以保证物业管理的质量。

德国很少有像我国城市普遍存在的那种封闭或半堵塞形式的居民小区。德国小区物业公司的职责分为两大块, 一方面是接洽房屋买卖和租赁业主, 一方面是负责小区常规的检查和管理工作。如果受业主委托, 物业公司还负责业主水电暖等设施的检查和维护工作。物业公司的小区通常只配备有两三名固定工作人员, 负责定期检查防火, 防盗设施和地下车库管理等。一旦出现故障, 拨打物业公司24 小时服务电话, 物业公司可以迅速指派维修人员处理。

物业公司除了管理房产的日常事务之外, 每年都要组织一次所管理辖的房产区的业主大会。物业公司必须在业主大会上公开过去一年有关房产账务情况, 并向业主们提交一分当年的物业计划。物业公司的聘用期限只有5 年, 如果再次聘用需要再签合同。物业公司的报酬没有统一标准, 根据其工作质量以及房产规模等多种因素综合考虑。

1、2区别于国内的物业管理企业，德国物业管理企业是雇主利益的维护者和代理人

德国物业管理公司不仅要按条约规定负责雇主房产的定期维护和外部粉刷、住宅区和楼道的卫生、门前屋后的绿化和规划，还要负责出面替雇主履行德国相关房地产法中所规定的责任和义务。德国物业管理公司直接受雇于房东，是雇主利益的维护者和代理人，这一点在房屋租赁关系中表现得尤为突出。一旦房屋租赁合同生效，物业管理公司就成了租赁双方的纽带，但凡租房中出现了任何与房产质量和设备有关的问题，物业管理公司都有义务替雇主出面解决，如果房客违约或做出不利于房东的事，公司更会出面干涉、阻止；租赁双方出现纠纷可通过物业管理公司做中间人进行调解；当双方租赁合同终止时，物业管理公司还有代为验收

的任务，因此房地产商一般无需与房客直接打交道。

为了加强对多层住宅的有效管理，德国物业管理公司在接到委托后，一般采取责任到人的办法，划出专人分管区域，减少因分工不明造成的扯皮现象，住房遇到问题时，也清楚该找谁帮助解决。按德国租房法规定，房屋出现质量缺损或配套设备出现自然损坏的话，房主都有义务提供免费维修和更换服务，这样物管人员在接到住户电话后，就有义务及时找到相关的技术人员前来修理，否则，即为失职。因此，为保证管理任务的顺利执行，公司一般都会与水暖电等专业维修公司签订长期合作合同，以确保管辖区的物业不论何时出现意外情况，都能及时找到维修人员。德国人对楼道和小区内的卫生要求很高，物业管理公司一般委托专业保洁公司负责清洁卫生，但如住宅区规模不大，只有一幢或几幢小楼的话，公司就会找一名“楼长”专门负责清洁卫生。当“楼长”最大的好处就是在合同期内可以免费或以很低的租金在小区内拥有一套住所，但这种差事并非人人都能胜任，因为，“楼长”除要保证住宅区整洁外，还得懂一些家电维修常识，这样，碰上房客家中出现小故障，可找“楼长”临时救急。

2、德国物业管理制度给我国的启示以及提供给我国物业管理制度创新的思路

2、1健全物业管理法律法规。

政府部门不直接干预物业的管理行为，而多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方关系人的责、权、利关系。建立完善的物业管理法规体系，使物业服务公司在接受委托实施物业管理时，一开始就有了良好的基础。由于法制不健全，致使物业管理市场不规范，物业管理活动中各方主体的权利和义务不清，企业、业主及使用人的合法权益得不到有效的保护，政府监督管理缺乏法律依据，处罚力度不够，大量的矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关对日益增多的物业管理案件的处理无法可依。加快立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律政策框架体系，应是我们工作的当务之急。

2、2充分发挥物业管理行业协会的行业管理和自律作用。

要把物业管理行业协会建成为政府与企业之间沟通的桥梁。政府在物业行政管理职能上要简化，行业管理和行业自律工作主要靠协会。同时物业管理行业协会要在专业上进行细分，这样比较有利于行业管理工作的落实。

2、3管理层与操作层分离。也就是说加快房地产开发企业与物业管理企业分业物业公司成为“管理型”公司国外的物业服务公司大多经历了从“服务型”企业向“管理型”

企业的过渡。房地产业发展之初，物业管理均是内部型管理，即任何工作都由物业服务公司自己的来做。随着房地产业的高速发展，这种形式的管理受到业主精力和专业知识的限制，弊端越来越明显，如服务成本不断增加，服务质量却不断下降。因此，承包管理取而代之，成为必然。所谓承包管理，即聘请专业的物业服务企业或人员代为进行产业管理，这种专业优势在物业管理中得到充分体现。物业服务公司内人员精干，效率高。除了少数的管理人员外，他们把分散的社会分工，如清洁、保安、水电、绿化等汇集起来，采取灵活的方式统一进行管理。社会化、专业化的分工协作，既提高了物业服务的水平，又降低了管理成本。在国内，提高物业管理水平，促进物业管理行业发展的根本出路在于营造充满活力的市场和公平、公开的竞争环境，因此，借鉴德国物业管理的招标，从源头开始竞争，淘汰劣者，把市场机会留给管理服务综合水平高、有实力的物业管理企业。

2、4加强物业管理市场的供给主体培育，培育高水平、高质量、高层次的市场供给主体。

对物业服务领域来说，高水平、高质量、高层次的物管企业应具备以下特征:①关注业主利益及提供优质的物业管理服务产品。②良好的社会效益。③良好的企业效益。④较高的物业管理效率。

另外，管理人员的素质决定了物业管理服务的服务质量和能力。目前，物业管理行业缺少大量优秀的物业管理经理人。因此，大力培养物业管理职业经理人是物业管理市场供给主体的很重要的一部分，，只有建立高素质的员工队伍，物业管理企业才有竞争的实力，才能在激烈的竞争中立于不败之地。

2、5培育物业管理市场的需求主体。目前，物业管理真正走向市场的需求主体还未形成，为此须做好以下工作：

确立物业管理买方市场的行为主体。在物业管理市场中，单个业主并不具备消费主体的行为能力。因此，只有推选出代表公众消费的行为主体，业主才能主动地进入市场，行使消费权利，并维护自身的合法权益。物业管理的公众消费主体即业主委员会，是经业主大会选举产生，经物业管理行政主管部门登记，在物业管理活动中，代表和维护全体业主的合法权益的组织。引导和培育业主委员会的自觉、自主、自律、自治行为，可有效地确立和规范物业管理市场行为主体，加快物业管理的市场化进程。

强化卖方市场服务意识。激活物业管理买方市场的有效需求，物业管理服务是一种商品，那么商品的购买者对所购买的商品感到满意，就会更进一步激活购买者的购买欲望，否则会拒绝购买。因此，物业服务公司必须进一步提高物业管理的服务质量，为居民提供多层次的更