龙湖项目产品定位报告

三岛屿 --- 菘塘河沿西岸蜿蜒前行，为社区勾勒出四座半岛，营造出水中有岛，岛上有溪的别样风貌。
典型组团产品价值分析（建筑篇）
景观轴1
景观轴2
景观轴3
典型组团（院墅）产品价值分析
赠送面积：销售面积250㎡， 赠送地下150㎡，占比60%。 双重庭院：户均南北下沉 150-180㎡两庭园，满足空 间私密性，花园精装修，地 下层入户门廊可加设阳光房。 采光和朝向：每户客厅和至 少三卧室朝南，附送露台。
叠加别墅 588 180 ㎡ 105840㎡ 2.805万
总销金额
合计总销 销售面积 总建筑面积
163541万
460469万元
非机动停车位 0.72辆/户
基地内90平方米以下套型住宅建筑面积占住宅总建筑面积的比 例不小于74%
土地属性及规划指标分析： 1）项目位于青浦赵巷国际别墅区，临近上海佘山国家旅游度假区，未来将 成为上海又一高档低密度的居住板块； 2）土地属性决定地块的开发方向应是低密度的类别墅产品，这也是产品价 值最大化的唯一方案； 3）如何在容积率 1.0、建筑密度30%以及 74/90 的条件限制下打造出低密 度类别墅高尚生活体验的产品将是项目团队的主要出路和挑战。
院落别墅，龙湖的新产品。 不仅为成人提供了私密的 居住环境，也为邻里间的 孩子创造了有趣的交往活 动场所。
入口广场，包括广场、会 所、绿地、水岸，对公众 开放，将为小区业主，也 为大社区居民，提供最完 美的品质服务。
叠拼别墅，多层的建筑形 态，别墅的居住感觉。
产品价值分析（规划篇）
一中心 --- 社区会所及周边集中景观区将成为社区标志性场景，作为对城市开放的公共空间，其也将 成为片区高尚人士聚会社交的重要场所（周边楼盘多为内部性会所） 两河湾 --- 社区沿河伸展的条形地块为社区景观均好性创造了先决条件，1分钟即可体验水岸诗情。 四景轴 --- 东侧密植林带+叠拼坡地景观；叠拼与院墅间繁花蹊径；菘塘河边的水岸廊桥。
赵巷8号地块项目产品定位报告
土地规划指标分析
用地性质 代征地面积 容积率 绿化率 机动停车位 其他规划要求 住宅用地 52,052.3 ㎡ 1.0 35%，其中集中绿化率 10% 0.72辆/户 总用地面积 净地面积 建筑密度 建筑高度 196,547.8㎡ 144,495.5㎡ 30% 15米
地上总建筑面积 144,495.5㎡
初步产品定位判断
初步市场定位：上海西区高端公寓及别墅客户
一期客户定位
大上海范围内 的主城生活逃 避者与少量投 资客
二期客户定位
游离客户
重要客户群
3
游离客户 重要客户群
3Байду номын сангаас
大上海范围 内的主城生 活逃避者
核心客 户群
1
2
上海（长宁）西 区内的职业中高 产及海归或父母 （叠拼）
核心客 户群
1
2
周边企业及江 浙地区高管层、 生意人；
院墅地下一层
院墅一层
院墅二层
院墅三层
典型组团（叠拼）产品价值分析
底town— 赠送面积：销售面积180㎡， 赠送110㎡地下空间，占比61%。
地 下 一 层 一 层 二 层
阳光庭院：50-100 ㎡，伸展家庭 室外活动空间，绝对别墅生活体验。 朝向采光：三主卧及客厅朝南。 顶town— 赠送面积：销售面积180 ㎡，赠 送顶楼50 ㎡，占比30%；附送南北 双重露台约50 ㎡，占比30%。
三 层
四 层
五 附赠北园：30-50 ㎡，庭院花园。 层
电梯直达：附设电梯直通车库及三 楼入户平台，也可由花园沿室外楼 梯直接入户；完美地下、地上花园、 空中庭院的三重生活体验
典型组团立面风格
地中海风格
竞争性物业价值曲线分析
高
中 低
地 段 价 值 感 中 产 生 活 配 套 周 边 自 然 景 观 ｀
事业忙碌、时间自由、特定生活圈子、应酬多、要求生活便利完善； 山水资源、上层身份认同、圈内生活领地、子女教育 私密性、安全、环境优异、服务、口碑传播、性价比
初步产品定位判断
客户行为解读
客户解读
落定冲动 来 自 项 目 本 身 的 言 传 身 教 成就感 升级的需求
签约行动
对稀缺资源和 特定生活体验 的渴望 对产品形态认可
初步产品定位判断
1）首先考虑溢价能力最高的产品--院落别墅----------加上对规划指标的分析过程 建筑面积上限：（144495.5－1000）x26%=37308㎡（假定会所1000㎡） 别墅产品套数：37308/ 250 ≈ 150套 建筑面积：150x250=37500㎡ 2）考虑价值其次的产品--叠拼别墅： 建筑面积上限：144495.5-1000-37500=105995.5m2 叠拼产品套数（2 x 90为一套）：105995.5/180=588套 占地面积：588套/2×90m2=26460m2 3) 会所面积约为：1000m2 总体建筑覆盖率：(37500+105995)/144495.5 ≈ 29.6687%<30% 占地面积：150×100m2=15000m2
品牌链接
信任感 样板区展示体验 项目专业团队 业内口碑传播 企业形象定位
一种人生标签 绚烂如花的幸福人生
总规平面解析
崧溏河1.6公里的水岸，是 本地块最宝贵的资源。沿 水岸设置步道、休闲广场、 集中绿地，将给居住者提 供了一个自然生态的生活 空间。 沿嘉松公路1.2公里20米宽 绿化带，既阻隔了公路噪 音，又创造了良好的视觉 效果。 绿轴，串起整个小区，与 水岸木栈共同构成3km的 休闲环道。
社 区 园 林 品 质
规 划 形 态 创 新
室 内 赠 送 空 间
庭 院 生 活 场 景
面 积 总 价 比
核心区公寓 郊区别墅（含Townhouse） 龙湖佘山别墅
龙湖佘山产品定位及经济测算
产品类别 套数 单套面积 总面积 每平米单价
院落别墅 150 250 .45㎡ 37567.5㎡ 4.353万
上海西郊私营企业 主（联排）
上海浦西的职业中 高产及海归或父母
初步产品定位判断
客户AIO量表
客户特征提取： 对内外环境要求高 有特定圈子 楼盘增值 崇尚人文 交通便利 活动 （Action） 兴趣 (Interest) 观点 (Opinion) 口碑传播 显示身份 安静私密 配套齐全 重视下一代教育