2021年度房地产策略报告-重塑城市群的产业新周期
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性,平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益,请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间:9:00-18:30)。
25%
20% 20%
15%
10%
8%
5%
5%
5%
0%
-5% 地产投资(%)
-1% 新开工面积
-3% 销售面积
销售金额
2021年预测值
竣工面积
拿地面积
资料来源:国泰君安证券研究
10
01 什么叫隐忧?盈利能力下降,而且杠杆率还很高
股票报告网
国泰君安2021年度投资策略会
35% 30% 25% 20% 15% 10%
2020/3/6
《山东省关于统筹推进住建领域疫情防控 1、降低预售条件。因疫情影响施工建设的,适度降低申请商品房预售许可的建设进度条件。 和经 济社会发展工作的实施意见》 2、降低预售资金监管。增加预售监管资金拨付节点,降低各拨付节点监管资金留存比例。
《福州市人民政府办公厅关于印发福州市进一
2016/9/26 步促进房地产市场平稳健康发展若干意见 提高预售条件。建筑主体施工形象进度达到总层数的三分之一
15
02 基于传统逻辑,就一定是类金融行业,也就是看资产质量
股票报告网
国泰君安2021年度投资策略会
在手项目
(2021年见底)
新增项目
(已经见底)
整体资 产质量
16
02
股票报告网
但2018年以来信用承载工具可能发生的变化,传导效应减弱 国泰君安2021年度投资策略会
时间
政策
政策目的
2018.01.05 《商业银行委托贷款管理办法》 2018.01.26 《保险资金运用管理办法》
20.0
7.0
6.0
15.0
5.0
4.0
10.0 3.0
2.0 5.0
1.0
0.0
0.0
-1.0
-5.0 2011 2012 2013 2014 2015 房价增速(右)
资料来源:国家统计局,国泰君安证券研究
2016 2017 2018 2019 2020 M2-GDP-CPI(上一年:%)
-2.0 2021
打压委托贷款 打压委托贷款
2018.04.27 对间接 融资的 2019.05.17
限制 2019.07.12
2019.08.08
《关于规范金融机构资产管理业务的 指导意见》
打压表外影子银行
《巩固治乱象成果促进合规建设工作 的通知》
打压资金违规流向房地产
《关于对房地产企业发行外债申请备 打压房企境外债权融资 案登记有关要求的通知》
2021年度投资策略会
2020年11月26日
重塑城市群的产业新周期
2021年度房地产策略报告 行 业评级:增持
股票报告网
投资要点(行业评级:增持)
股票报告网
国泰君安2021年度投资策略会
2021年将延续总量偏强的表现,呈现强投资、中销售、弱开工的格局 01
三条红线监管下降保持去杠杆思路,房企维持高投资(预计+8%),经济复苏下需求仍有支撑(预计销售金额+5%),同时, 在手土储的下降将影响新开工的增长(预计-1%),值得重视的挑战来自于快周转和预售条件变严的考验。
短周期发展仍然来自于金融环境,而房企需要在中长期中思考“净利润率”作为“门槛的价值” 02
传统思路下,依然是以M2-GDP-CPI作为信用派生的源头,并以此判断2021年会出现楼市大牛市,而在信用派生机制从间接融 资逐步向直接融资转移的过程当中,原有派生逻辑弱化,以“净利润率”为代表的门槛价值将是开发商关注的核心。
5% 0%
2014
2015
2016
2017
地价增值3年复合增速
2018 房价增值
8%
2019
2020
资料来源:中国土地大全,Wind,国泰君安证券研究
11
01 时间的价值,赚时间的钱
股票报告网
国泰君安2021年度投资策略会
6000
7.0
5000
6.0
5.0 4000
4.0 3000
3.0
2000 2.0
资料来源:Wind,国泰君安证券研究
18
02 有别于传统门槛的把握资产质量,当前在于盈利稳定性
股票报告网
唯有塑造门槛,才有基业长青,下一个10年大周期,将以房企差异化门槛为核心
总共有两条出路,一条是从金融杠杆向无息杠杆转移,用更低的库存、更快的真实周转来维持增长经营,另一条,则是构建综
合开发能力,用利润率构建核心竞争力。短期我们看好前者,推荐中南建设、保利地产,受益旭辉控股集团等,中长期看好后
者,推荐万科A、中国金茂、融创中国等。
9 10 2019
11 12 2020
来自百度文库
7.0
6.0
5.0
4.0
3.0
2.0
1.0
0.0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2017年(拿地:亿方)
2018
2019
2020
7
01 土地溢价率一年不如一年,楼面价一年高过一年
股票报告网
国泰君安2021年度投资策略会
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
-40%
-50%
-60% 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09
销售金额(%)
新开工面积
地产投资
资料来源:国家统计局,国泰君安证券研究
2016/12/26
《关于进一步加大调控力度促进房地产市 提高预售条件。1)12层以下:结构完工;2)12层以上:主体结构完成一半;2)销售均价高于开发成本20%以上的:严格审 场持 续平稳健康发展的通知》 查,涉嫌暴利的,限制办理商品房预售许可。
1
济南
2017/4/19 2020/2/18
《关于进一步完善调控措施促进我市房地 产市 场平稳健康发展的通知》
创业板注册制改革
资料来源:中国政府网,国泰君安证券研究
17
02 有门槛的是有定价权,其中一项反映在利润率当中
股票报告网
国泰君安2021年度投资策略会
45.0
40.0
35.0
30.0
25.0
20.0
15.0
10.0
5.0
0.0
银行
白酒
水电
生物制品
空调 房地产开发 集成电路
冰箱
乘用车
2019年净利润率(%)
房预售资金 监管有关问题的通知》
2020/1/23
《进一步完善商品房预售管理制度强化房 提高预售条件。原则上地上6层及以下的多层建筑,工程形象进度须主体结构工程封顶;6层以上的,须达到地上规划总层数
地产 市场监管的若干意见》
的1/3,且不得少于6层。
5
合肥
2018/8/27
《关于调整商品房预售许可形象进度要求 的通 知》
销售面积(%)
百城拿地金额
竣工面积
资料来源:国家统计局,国泰君安证券研究
6
01 2017年以来,土地市场总量一年好过一年
股票报告网
国泰君安2021年度投资策略会
40000
35000
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0 12345678
2017年(拿地:亿元)
2018
资料来源:中国土地大全,国泰君安证券研究
《关于开展2019年银行机构房地产业 务专项检查的通知》
打压房企银行渠道融资
《关于支持优质企业直接融资 进一 2018.12.5 步增强企业债券服务实体经济能力的 简化流程,鼓励直接融资
通知》
2019.1.30
对直接 2019.2.14 融资的
《关于在上海证券交易所设立科创板 建立科创板,注册制改革 并试点注册制的实施意见》
提高预售条件。1)地上建筑1-6层的:主体结构封顶;2)7层及以上的:达到地上层数的三分之一且不低于7层。
资料来源:各地政府,国泰君安证券研究
13
股票报告网
国泰君安2021年度投资策略会
02 发展的问题,门槛的价值
14
股票报告网
02 传统思路看货币环境,M2-GDP-CPI预计2021年房价仍有上行 国泰君安2021年度投资策略会
《关于加强金融服务民营企业的若干 意见》
扩大民企直接融资
《关于修改〈上市公司非公开发行股
支持 2020.2.14 2020.4.30
票
规范支持再融资
实施细则〉的决定》
《关于推进基础设施领域不动产投资
信托基金(REITs)试点相关工作的 推进REITs试点
通知》
2020.6.12
《创业板首次公开发行股票注册管理 办法(试行)》
股票报告网
国泰君安2021年度投资策略会
25.00
2.5
2.0
20.00
1.5
1.0 15.00
0.5
10.00
0.0 (0.5)
5.00
(1.0)
(1.5)
0.00 2012/12 2014/1 2015/2 2016/3 2017/4 2018/5 2019/6
(2.0)
地产投资增速
A股板块资产负债率变化(%)
资料来源:Wind,国泰君安证券研究
72
2.5
71
70
2.0
69 1.5
68
67 1.0
66
65
0.5
64
63
0.0
2017/12 2018/6 2018/12 2019/6 2019/12 2020/6
港股资产负债率(%)
资产负债率变化(右)
9
01 对2021年总量数据整体依然偏乐观
股票报告网
国泰君安2021年度投资策略会
0% 12345 2017年(溢价率:%)
678 2018
9 10 2019
11 12 2020
资料来源:中国土地大全,国泰君安证券研究
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
2017年(楼面价:元)
2018
2019
2020
8
01 地产投资≈在建工程施工强度,跟随资产负债率变化
1000
1.0
0 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
0.0 2020
楼面价(元)
地货比(右)
资料来源:中国土地大全,国家统计局,国泰君安证券研究
12
01 大部分城市预售条件变严,挑战快周转模式
股票报告网
国泰君安2021年度投资策略会
序号
城市
日期
文件名称
预售主要条件
30000平方米以下
3
苏州
2020/2/28
《市住房城乡建设局关于应对疫情保障房 地产 市场平稳健康发展的通知》
1、降低预售条件。原形象进度要求调整为按投资额计算,完成25%以上投资即可。 2、预售规模要求。分期销售项目每期申请预售面积由不低于3万平方米的要求,调整为高层、小高层商品房不少于2万平方
2
福州
的通 知 》
2020/2/15
《关于有效应对疫情促进城市开发建设平 稳发 展的措施》
降低预售条件。总投资25%达到以上(项目建设形象进度达到±0.00以上)
2016/8/11
《关于进一步加强苏州市区房地产市场管 理的 实施意见》
1、提高预售条件。1)土地出让成交价超过市场指导价的:工程结构封顶;2)土地出让成交价超过市场指导价10%的:工程 竣工验收。 2、预售规模要求。30000平方米以上商品住宅项目分期开发的,每期申请预售面积不宜低于30000平方米,
5
01 延伸指标表现不一,拿地超预期、竣工低预期
股票报告网
国泰君安2021年度投资策略会
100%
80%
60%
40%
20%
0%
-20%
-40%
-60% 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09
《关于积极应对新冠肺炎疫情保障城乡有 序建 设的若干政策意见》
提高预售条件。1)溢价率100%以上:项目主体结构完工;2)溢价率150%以上:项目竣工验收通过。
1、降低预售条件。将高层、小高层建筑预售形象进度不少于地上12层调整为不少于地上6层,多层建筑调整为正负零。 2、放松预售资金监管。提前一个节点返还商品房预售款重点监管资金。
基建带来的人口流入进入尾声,重构城市群是以更密切的产业链连绵带为基础,并带来新周期 03
当前处在经济发展的第三轮大周期当中,是以制造业作为核心动能,人口流动会跟随产业进行,而更为细化的产业分工进而 形 成产业链连绵带,将是重塑城市群的关键所在,房企的布局也将出现重大转移,并带来局部城市群的新周期。
04
米,多层商品房不少于1万平方米。
2018/9/14
《关于进一步加强房地产市场监管规范商 加强资金监管。申请商品房预售许可前,房地产开发企业必须与监管银行签订预售资金监管协议,确定监管账户,预售资金
品房 预售行为的通知》
要全部纳入监管账户。
《关于加强商品房预售资金监督管理有关
4
西安
2018/9/21
问题 的通知》、《关于进一步加强商品 加强资金监管。规范预售资金监管账户管理、强化预售资金交存监督、加强预售资金拨付管理、落实预售资金监管责任
2
目录 CONTENTS
01
总量稳定下的“考验”
02
发展的问题,门槛的价值
03
基于产业链,再解城市群
04
塑造门槛,基业长青
股票报告网
国泰君安2021年度投资策略会
股票报告网
国泰君安2021年度投资策略会
01 总量稳定下的“考验”
4
01 总量三大指标均出现大幅反弹
股票报告网
国泰君安2021年度投资策略会