广州万达广场高德置地广场市场调研报告

恒大中心 西塔
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高德置地广场规划
高德置地广场由国际时尚购物中心（分春、夏、中、秋、冬五个主题板块）、 超甲级写字楼、高德酒店式公寓朱美拉及高级服务式公寓组成。
春
夏
秋
冬
朱 美 拉 公 寓
二、项目对比分析
1、项目指标 2、业态规划 3、人员架构 4、主要大型活动
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1、 项目指标
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1、 项目指标
5号停机坪购物广场 商户名称 天河城百货 嘉禾电影院 吉之岛 苏宁 天空之城 堂会 星期八小镇
胜道、FTV、MANGO 、哥弟、欧时力、 卡宾、屈臣氏、金 宝贝等 广州酒家天极品、 九毛九、肯德基、 必胜客、千味涮、 拉丁餐厅、长野拉 面等
高德置地广场 商户名称 广百百货 无 吉之岛 苏宁 无 匣子Kbox 小Q儿童城
零售, 40%
业态组合
主力店,44%
餐饮, 16%
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2、 业态规划—5号停机坪购物广场
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2、 业态规划—高德置地广场
业态 百货
商户名称
广 百 百 货 (1F-2F 建 面 约 15000m2) 影院 无 超市 吉之岛（负一建面约5000 m2） 电器 苏宁（二F建面约3000 m2） 电玩 无 KTV 匣 子 Kbox （ 3F 建 面 约 KTV3500 m2） 零售主要品牌 H&M 、 优 衣 库 、 苹 果 数 码 、 FOLIO皮具、时间廊、DAZZLE、 妍丽等 餐饮 和民居食屋、宴江南、味食尚、 牛亭烤肉山东老家、九毛九、 麦当劳、上一笼、吉野家、 其它主力店 小Q儿童城（负一建面约4000方）
机场路
云城西路
飞翔公园站
广州白云国际会议中心
飞翔公园站
广州体育馆
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人流动线
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3、高德置地广场
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高德置地广场
高德置地广场位于广州珠江新城花城广场的正中央地块，CBD核心位置，在区位上享有无 可比拟的优越性。项目周边环绕着广州国际金融中心（西塔），广州合景国际金融广场， 广州歌剧院，广州塔等城市标志性建筑。
项目名称 项目 类型 总面积 商业楼层 工期 停车场 开业时间 运营时间 开业招 停车位及收 日客流量 商率 费情况 外广场面积
40万平方米，8层B2-6全层， 广州白云万 综合 1700个 商业面积为 B1部分为停车 1年4个月 达广场 体 车位 17万平方米 场
2010.12
18个月
4元/小时， 沃尔玛消费 100% 100以上可 以免费1小 时
l 地产资料收集
5号停机坪
• 不足： 8、未设置楼层指引设施； 9、吊牌点位设置不合理，且指示不够清 晰； 10、项目外墙广告灯箱及LOGO设计不够 明显。
高德置地广场
• 优点： 1、项目位置优越，是目前珠江新城 片区最大的商业项目； 2、与地铁珠江新城站实现无缝对接 ，客流有保障。
业态组合
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2、 业态规划—综合比较
业态 百货 影院 超市 电器 电玩 KTV 其它 主力 店 零售 主要 品牌 广州白云万达广场 商户名称 万千百货 万达影院 沃尔玛 国美电器 大玩家电玩城 大歌星量贩式KTV 无
菲拉格慕、范思哲、华 斯度、周大福、伊丽莎 白雅顿、玉兰油、东方 红、嘉宝、其乐、沙驰 、安瑞井 雨打芭蕉、荟点、汉拿 山、九毛九、拾味馆、 芙蓉楼、大渔、万岁日 本料理、麦当劳、肯德 基、必胜客等
白云万达广场
• 优点： 4、商场内部动线设计合理，每个铺位 都在主动线上，没有死角铺； 5、商场中庭、连廊采用玻璃设计，可 利用自然采光降低能耗； 6、商场二楼、三楼玻璃护栏及商铺门 楣高度设计合理，顾客可从一楼直 观看到二、三楼商家品牌信息；
白云万达广场
• 优点：
7、VI系统点位设计合理及内容准确； 8、连廊两侧设计有自动开启玻璃，可在 空调过渡季节开启调节通风，节约能耗。
云城西路
飞翔公园站
广州白云国际会议中心
飞翔公园站
广州体育馆
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广州白云万达广场规划
人流动线
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2、5号停机坪购物广场
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5号停机坪购物广场
5号停机坪位于旧广州白云国际机场候机楼，属于旧机场改造项目，与广州白云万达广场 隔路相对，同处于白云新城区域。
导致招商过程一波三折。
项目发展商的知名度不大，招商难度加大。 业态规划 购物中心走传统商业业态组合：餐饮、娱乐、休闲、主力百货店、大型超市，零售业。 餐饮区规划过于分散，形成不了聚客效应；而且项目总体的人流动线较分散。 经营方面 由于餐饮规划的过于分散，以及缺少具有号召力的品牌，餐饮达不到旺场的预期。 传统业态规划的组合，与区内万达广场形成同质化竞争。 区位问题 白云新城处于开发的初级阶段，项目周边未形成商圈氛围。 交通问题
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1、 总体分析
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1、总体概述—广州白云万达广场
招商的成功因素
万达在全国的名气具有一定的影响力。 在住宅房地产调控的情况下，众多投资商转航瞄准商业地产。 万达是第一个进入白云区的大型购物中心，由于区域问题，前期定位为中高档，现在进行 调整，引进快时尚品牌及高档女装。
业态规划方面
购物中心整体业态：餐饮、娱乐、休闲、星级酒店、主力百货店、大型超市，零售业态缺 少。 目前以主力餐饮、特色影院等娱乐休闲等配套作为引动人流的主要支持。
高德置地广场
• 不足： 1、项目楼层净高偏低，给人压抑感； 2、防火卷帘门导轨设计不合理，占用公共空间和通道； 3、楼层指引及导视系统偏少，且设置位置不合理；
高德置地广场
• 不足： 4、护栏玻璃与建筑物之间有空隙，容易隐藏 污秽，影响商场品质； 5、商场中庭防火卷帘破坏天花整体设计及布 局，导致天花设计缺少层次感和立体感； 6、出入口单道门设计，且没有安装风幕机， 能量损失较大；
5号停机坪
• 不足： 1、商场出入口过多，且没有主次之分 ，不利于客流的引导和动线的合理 设计； 2、商场内柱梁太多，且很多柱子立在 主通道中间，影响视线的通透性； 3、广场配套车位不够； 4、客流动线设计不合理，没有形成主 次动线区分；
5号停机坪
• 不足： 5、天花设计缺少层次和立体感，比较呆板； 6、商铺分割没有很好的与建筑柱网结构结合起来 ，导致很多商铺门口有柱子直接影响商铺通透 效果； 7、商场内结构伸缩缝没有进行美化设计与施工；
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4、 主要大型活动-高德置地广场
高德置地活动类型
以主题性活动为主
圣诞新年营销活动-《白雪公主和7个小矮人》
圣诞新年营销活动-《灰姑娘与水晶鞋》 哆啦A梦剧场
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三、项目存在问题分析
1、总体分析 2、工程规划 3、总结
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商户名称 天河城百货(1F-2F建面约 16000m2) 嘉禾电影院（3F建面约 4000 m2） 吉之岛（1F建面约5000 m2） 苏宁（2F建面约3000 m2） 天空之城 （3F建面约2000 m2） 堂会（3F建面约KTV4000 m2） 胜道、FTV、MANGO、哥弟、欧时力、 卡宾、屈臣氏、金宝贝等 广州酒家天极品、九毛九、肯德基、 必胜客、千味涮、拉丁餐厅、长野 拉面等 星期八小镇 （2F建面约8000 m2）
公共交通网络未完善，尤其地铁站离项目虽然不远，但需要横跨主干道和大广场，形成了较长
的消费距离，对依靠公共交通的消费者的二次消费产生消极影响。
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1、 总体概述—高德置地广场
珠江新城作为新的区域，商业还未够成熟。 春、夏、中、秋、冬各个广场距离分散较远，导致商业不集中，不能有效的 聚集人流。 缺少大型的活动广场。 商场内人流动线不够明朗。 零售业态较少，品牌不够丰富。
白云万达广场
• 不足： 1、中庭及连廊玻璃遮光帘电机设计未做美化处 理，影响美观； 2、室内、室外步行街有良好的互动性，但室外 步行街只有一个出入口与外界的连接，不利 于室外街的经营； 3、中庭观光电梯对部分铺位有一定的遮挡，同 时观光电梯也影响中庭整体通透效果；
白云万达广场
不足： 4、透过中庭、连廊玻璃看到建筑物外 立面未做好表面装饰，影响美观； 5、中庭、连廊玻璃两侧设置的通风口 未进行美化设计，影响美观； 6、商场出入口单道门设计，对能耗有 一定损失。
面积 15000m2 5000 m2 3000 m2 3500 m2 4000 m2
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餐饮
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3、 人员架构
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4、 主要大型活动
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4、 主要大型活动-广州白云万达广场
万达广场活动类型
新闻发布会、主题性活动、节日性活动、公益性活动、
约7万人
东外广场面积 8000平方米
2000个 车位， 5号停机坪购 购物 项目所有楼层， 10万平方米 4年6个月 没有地 物广场 中心 共3层 下停车 场
2011.12
6个月
70%
现暂时免费
东广场：8万 平方米；西广 约1万人 场：2万平方 米
春广场：6层 92万平方米， 高德置地广 综合 夏广场：3层 商业面积为 场 体 秋广场：3层 17万平方米 冬广场：4层
H&M、优衣库、苹 果数码、FOLIO皮 具、时间廊、 DAZZLE、妍丽等 和民居食屋、宴江 南、味食尚、牛亭 烤肉山东老家、九 毛九、麦当劳、上 一笼、吉野家、
面积 31000 m2 7000 m2 15000 m2 5000 m2 4000 m2 4000 m2 -------
面积 16000m2 4000 m2 5000 m2 3000 m2 2000 m2 4000 m2 8000 m2
经营方面
自营主力百货欠号召力，五星级酒店也非主流之选，大型超市也并未形成惯性消费。 现阶段经营策略，以具有特色及号召力的休闲娱乐等业态旺场保持人气，带动其他商家的 经营提升。
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1、 总体概述—5号停机坪购物广场
招商问题 由于项目董事局决策层的内部矛盾，以及对发展方向的犹豫不决，对招商产生严重消极影响，
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2、 业态规划--广州白云万达广场
销售数据
2、 业态规划--广州白云万达广场
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2、 业态规划--广州白云万达广场
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2、 业态规划--广州白云万达广场
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பைடு நூலகம்
2、 业态规划—5号停机坪购物广场
业态 百货 影院 超市 电器 电玩 KTV 零售主要 品牌 餐饮 其它主力 店
大多数为附近写字楼的白领消费，家庭消费较少。
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2、工程规划
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白云万达广场
• 优点：
1、项目主出入口靠近城市主干道，有利于 吸引客流到商场内消费； 2、广场视野开阔，既有利于吸引周边居民 前来休闲娱乐、又有利于企划活动的开 展； 3、项目四面楼顶都设有LOGO及夜景照明， 在进行品牌宣传同时也起到引导顾客的 作用；
5年
春： 2010.12 3000个 春：18个月 夏：2011.1 车位 夏：17个月 秋：待定 冬：待定
85%
商场白天8 元/小时， 晚上4元/小 时，吉之岛 购物满80元 免费停车2 小时
下沉式广场， 约1万人 约500平方左 右
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2、 业态规划
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2、 业态规划--广州白云万达广场
业态组合
1、广州白云万达广场 2、5号停机坪购物广场 3、高德置地广场
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1、 广州白云万达广场
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广州白云万达广场
广州白云万达广场位于广州北部的白云区白云新城，白云山西部，旧广州白云机场板块。 区域消费人口约80万，包括传统住宅区、城中村、机场航空系统、白云山板块高尚住宅 群以及周边从事商贸的从业人员。
机场路
招商发布会
大型嘉年华活动
品牌签约仪式
美食节名车展会
开业启动仪式
时尚花生秀
大型品牌特卖
世界选秀活动
春节商品展销 秋冬新品发布
夏日青春激赏秀 圣诞嘉年华
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4、 主要大型活动-5号停机坪购物广场
5号停机坪活动类型
新闻发布会、主题性活动、节日性活动、公益性活动、
彩灯展、白云时尚音乐节，车展，美食节，花市， 圣诞嘉年华、品牌签约仪式、开业启动仪式
广州白云万达广场/5号停机坪购物广场/高德置地广场 市场调研报告
目
录
一、项目概述 1、广州白云万达广场 2、5号停机坪购物广场 3、高德置地广场 二、项目对比分析 1、项目指标 2、业态规划 3、人员架构 4、主要大型活动 三、项目存在问题分析 1、总体分析 2、工程规划 3、总结
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一、 项目概述