精编【房地产管理】苏州市别墅市场研究

【房地产管理】苏州市别墅
市场研究
xxxx年xx月xx日
xxxxxxxx集团企业有限公司
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苏州别墅市场研究
第一部分：苏州的背景资料
一、地理概况
苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部。

东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。

全市总面积8488平方km，现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等8个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江5个县级市，总人口578万人。

境内河流纵横，湖泊众多，京杭运河贯通南北，望虞河、娄江、太浦河等连接东西，太湖、阳澄湖、昆承湖、淀山湖镶嵌其间。

二、人文历史
苏州是全国重点旅游城市，古城座落在水网之中，街道依河而建，水陆且行；建筑临水而造，前巷后河，形成“小桥、流水、人家”的独特风貌。

集建筑、山水、花木、雕刻、书画等于一体的苏州园林，是人类文明的魄宝奇葩，拙政园和留园被列入中国四大名园。

苏州既有园林之美，又有山水之胜。

寺观名刹，遍布城乡；文物古迹，交相辉映。

灵岩、天平、洞庭、东山、西山、邓尉、虞山、玉山等处，都是天然的风景胜地。

三、苏州市经济状况及发展趋势（以2005年为例）
1．苏州市经济高速增长
2005年苏州市国民经济延续04年高增长的势头，首次突破4000亿元，全年实现地区生产总值4026.52亿元，比上年增长14%，
远高于全国9.5%的增长速度。

2．固定资产投资规模扩大
2005年苏州全社会固定资产投资完成1870.14亿元，再创历年新高，比上年增长20.3％，增速在2004年增长10.4%的基础上呈平稳态势。

具体当下：
从全年各月见，投资累计增速年初较高，达26.7%，3月起逐月回稳，特别是下半年投资增幅基本在20%左右稳定运行。

从近年走势见，2001、2002、2003年投资增速较高，分别达29.4%、43.9%和73.3%，2004年中央针对部分行业过热现象，从土地、信贷等方面相继出台了一系列调控措施，投资速度明显回落。

因此，2005年和2004年比增速提升10个百分点。

从城市比较见，苏州全社会固定资产投资在省内总量保持第一、增速位居第八，总量比第二的南京市多467亿元、比第三的无锡市多535亿元，增速低于全省平均水平近8个百分点，低于增速较高的盐城、南通近15个百分点，稍高于无锡市（19.8%）、南京市（16.7%）；在全国20个重点城市中，苏州总量第四、增速居中，上海市3500多亿元、增长14.8%，北京市2800多亿元、增长11.8%，重庆市2006多亿元、增长23.7%。

3．房地产投资占苏州市生产总值和固定资产投资的比重均有上升2005年，全市完成房地产投资420亿元，同比增长25.6%，04年虽然政府陆续出台了一系列宏观政策进行调控，但苏州市房地产开发投资依然呈现上扬的趋势。

2005年房地产投资占苏州市地区生产
总值的比重为10.4%，而这一比例高于全国。

四：同策观点
地理位置、人文自然环境和经济发展环境的优越性将持续是苏州地产行业红火发展的几把利剑。

经历了2005年地产行业的打压年,2006年作为复舒的第一个年头，居民持有资金的积累和大家对房产的理性认识，2006年已预示着将是一个新的地产年。

第二部分：近期有关别墅的国家政策
一、政策措施
（一）国土部：将准确界定别墅标准，对其用地进行严格限制。

（二）国税总局：房产预售收入所得税上调5%。

政策详细：《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(31号文)，做出了俩点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，且规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%.非经济适用房项目按不同区域分别确定
预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地及地级市的城区和郊区不得低于15%，其他地区不得低于10%。

（三）建设部：个人住房公积金利率上调0.18个百分点，住房公积金存款利率保持不变。

调控政策。

（四）业界呼声：提高房贷首付款比例到四成。

主要目的使炒房降温，但目前只是一种传声，具体政策的发布仍需银监会相关部门的确认。

二：同策观点
苏州市的别墅兴起于的上个世纪的90年代，现阶段作为别墅的第三次浪潮，良好的自然、经济环境是苏州别墅市场撑起的一片睛天，可是就国家的相关政策措施来见，预售收入所得税的上调、代款利率的提高、对别墅的重新定义以及业界里提高房贷首付款比例的些许话题，无不给别墅带来一定的影响，因而将来选择什么样的别墅产品来避免不利因素，进而契合市场，将会是以后地产竞争的一个有利点。

第三部分：苏州别墅市场分析
独立别墅市场
苏州部分在售独立别墅个案情况列表
区域分布
全市在售独立别墅个案数量14个。

其中太湖区域独立别墅个案较为集中，在售项目达到7个，吴中木渎区域3个，市区和相城区域各2个，而园区市场目前无独立别墅在售，从园区规划及未来推案来见，独立别墅未来推案将集中分布在金鸡湖沿岸。

价格分析
全市各区域独立别墅项目因区域环境、项目本身而使得价格差别较大。

目前市区独立别墅可接受的价格带约在11000-13000元/平方米之间，市区独立别墅主要分布在古城区西部。

吴中木渎区域独立别墅可接受的价格约在6000元/平方米左右，但不同项目根据产品力、项目周边环境的不同，其价格差别也较大，如天邻风景较好的周边环境使其市场价格达到了9000元/平方米左右。

吴中城南区域在售独立别墅项目较少，目前市场可接受的价格约在8000元/平方米左右。

相城区域别墅主要分布在阳澄湖周边，以优美的湖景作为卖点。

区域独立别墅可接受的价格带约在5500-6400元/平方米之间，其中阳澄湖周边区域项目由于湖景优势明显，价格高出区域平均市场价格，而相城周边一些镇上的项目则由于远离城区，价格相对较低。

太湖区域独立别墅主要围绕太湖、西山及东山独特的自然景观展开。

目前区域独立别墅市场可接受的价格带约在10000-14000元/平方米。

而园区市场目前无独立别墅项目在售。

从东岸绿洲半岛和金水湾的价格行情来见，目前市场可接受的价位约在9500元/平方米左右，价格不算高，主要是产品力不高的原因。

主力面积分析
目前市区独立别墅主力面积分布在280-320平方米之间。

吴中木渎区域独立别墅主力面积约在300-360平方米之间。

吴中城南区域独立别墅主力面积约在350平方米左右。

相城区域独立别墅主力面积分布较为平均，260-380平方米都有。

太湖区域独立别墅主力面积集中在400-600平方米之间，比其他区域相对要大，这是和其以旅游度假型别墅为主有关的。

而园区独立别墅主力面积集中分布在300-330平方米之间。

主力总价分析
市区独立别墅主力总价在310-380万左右。

吴中木渎区域独立别墅主力总价在150-200万左右。

吴中城南区域独立别墅主力总价在280万左右。

相城区域独立别墅主力总价在160-200万左右。

太湖区域独立别墅主力总价在400-700万左右。

而园区独立别墅主力总价在260-300万左右。

产品分析
在售独立别墅多以3F居多；以单车库设计为主，也有部分项目有双车库；
基本上都附赠花园；产品风格多为欧式风格，外立面同质化，也有个别项目主打园林式、苏式风格独立别墅。

销售分析
从各区域来见，市区在售独立别墅多为尾盘，案量较小，新开个案数量也较少，但由于市区相对优越的地理位置，区域去化速度和去化率都仍是比较高的。

吴中木渎区域在售个案均为尾盘，未来推案量较少，同时区域独立别墅产品同质化严重，由于销售周期较长，虽然目前销售率较高，但去化速度较慢。

吴中城南区域在售独立别墅案量较小，去化速度和去化率一般。

园区市场独立别墅在售个案少，案量小，目前已无独立别墅在售。

由于金鸡湖较好的自然环境和高起点规划，因此独立别墅去化较好。

加上未来园区别墅推案将集中在金鸡湖区域周边，预计未来该区域独立别墅将有更好的市场接受度和去化效果。

相城区域独立别墅在售个案由于远离城区，去化速度和去化率较低。

太湖区域独立别墅主要以旅游度假型为主，但区域推案量相对较大，且万元之上的均价和较高的总价使得该区域去化速度和去化率较低。

重点个案
江枫园(四期)
所属区域：苏州城西寒山寺东侧。

周边环境：本案地处南环路以西，铁铃关以北，
小区北面为京杭大运河，南面是苏州
著名旅游景点铁铃关和寒山寺，人文
气氛浓烈，出行也较方便，到苏州新
区、上高速或到石路市中心都较为方便。

小区为纯园林式别墅。

附近有寒舍为竞争个案。

产品类别：独栋别墅
建设指标：占地1.4万，总建7300平方米，
开盘时间：03-5
销售面积：7300平方米，21户独栋别墅
销售率：100%
主力房型：独栋约350平方米
均价：11000元/平方米
主力总价：约385万元
主打诉求：建筑风格及景观
项目优势：1、各项生活配套设施较齐全
2、高档住宅小区，且项目开发已久有一定的口碑
劣势：1、单总价高。

2、小区实行先买后建。

时间不太容易常掌握，前期入住的客
户回受后期客
户的施工影响。

随园
所属区域：吴中木渎金山路，天平大酒店西面。

占地面积：约8.6万平方米，
建筑面积：约2.4万平方米，计65户独栋别墅。

容积率：0.28
在建进度：部分内装修
开盘时间：03-7
在售户数：16户
销售率：100%
均价：16000元/平方米（带装修）
主力面积：365平方米,
主力总价：584万元。

主打诉求：园林水景，天平山景和四星级尊贵服务。

项目优势：1、有山景和规划设计的苏州私家园林景观，水景规划出色。

2、是整个市场唯一的全双汽车库设计的独栋别墅小区，具有领
先优势和唯
一性。

3、是市场上第一个带装修的苏州私家园林建筑风格的纯独栋别墅小区。

4、有天平大酒店为其提供会所配套服务功能，为项目增值不少。

劣势：1、单价高，主力面积大，总价很高，影响去化。

碧瀛谷
所属区域：太湖渔洋山
占地面积：约7万平方米，
建筑面积：约1.8万平方米，计59户
独栋别墅。

容积率：0.25，
在建进度：内装修
开盘时间：02-8
在售户数：59户
销售率：75%
面积配比：
均价：18000元/平方米（带装修）
主力面积：375-383平方米，占51%,
总价：675-689万元。

主打诉求：太湖湖景和半山装修别墅。

项目优势：1、建在山坡上，临太湖，景观好。

劣势：1、别墅规模不大，生活配套差。

2、建筑单体外立面过于简单，不耐见。

3、单价高，且别墅带装修，主力面积又大，总价很高，影响
去化。

4、建筑天际线处理较差。

静湖国际水岸
所属区域：苏州相城区阳澄湖东
路，中兴高尔夫南侧。

产品类型：纯独栋别墅
占地面积：约10万平方米，
建筑面积：约2.6万平方米，81户。

容积率：0.26
在建进度：近封顶
开盘时间：03-9
在售户数：81户
销售率：100%
面积配比：
均价：8900元/平方米。

主力面积：365-369平方米，占55%,
总价：324-328万元。

主打诉求：湖景，水景。

项目优势：1、项目规划较好，产品力强，外立面美观、新颖。

2、纯别墅小区，规模适中。

3、紧靠中兴高尔夫球场，为本案一大卖点。

4、项目临镜丽湖，俩面环水，自然环境佳。

劣势：1、项目所在的相城区，在市民心中低于市区，园区和新区。

2、项目受高速公路噪音影响
3、周边生活配套较差，项目本身配套设施较缺乏。

双拼联体及叠加别墅市场
苏州部分在售双拼联体及叠加别墅个案情况列表
区域分布
全市在售及预推双拼别墅个案数量5个，其中吴中木渎区域1个，相城区域2个，太湖区域2个。

全市在售及预推联体别墅个案数量5个，其中吴中城南2个，市区3个。

全市在售及预推叠加别墅个案数量3个，均分布在园区湖东。

价格分析
双拼别墅
吴中木渎区域双拼别墅价格带约在5500-5800元/平方米之间。

相城区域双拼别墅价格带约在4500-5500元/平方米之间。

太湖区域双拼别墅价格带约在5000-6000元/平方米之间。

此外，从已售项目及目前市场来见
吴中城南区域双拼别墅约在6500元/平方米左右。

园区中档项目的双拼别墅可接受价格约在7300元/平方米左右。

联体别墅
吴中城南区域联体别墅价格带在6000-6500元/平方米之间。

市区联体别墅价格带在7500-8500元/平方米之间
此外，从已售项目及目前市场来见
相城区域联体别墅可接受的价格约在5000元/平方米左右。

园区中档项目的联体别墅可接受的价格约在6500元/平方米之上。

叠加别墅
目前市场上的叠加别墅都集中在园区。

从市场来见，中档项目的叠加别墅价格约6000元/平方米左右。

高档项目的叠加别墅均价约为8500元/平方米，比区域内一般双拼别墅价格仍要高。

主力面积分析
目前市场上双拼别墅主力面积集中在245-266平方米之间。

联体别墅主力面积约在240-280平方米之间。

叠加别墅主力面积在220-240平方米之间。

主力总价分析
双拼别墅
吴中木渎双拼别墅主力总价约在140-150万之间。

吴中城南双拼别墅主力总价约在160万左右左右。

园区中档双拼别墅约在200万左右。

相城区域由于离城区较远，双拼主力总价在110-120万之间。

太湖区域别墅是以独立别墅为主的区域，双拼别墅相对位置都较差，主力
总价在120-130万之间。

联体别墅
吴中城南区域联体别墅由于面积跨度较大，因此主力面积分布在220-280万之间。

市区联体别墅主力总价约在180-200万之间。

相城区域联体别墅主力总价在100万左右。

园区中档项目的联体别墅主力总价在185万左右。

叠加别墅
从在售及已售市场情况来见，中低档叠加别墅主力总价约在130万左右，高档叠加别墅主力总价约在200万左右。

分析汇总
我们根据之上分析，能够得到如下汇总表
产品分析
在售双拼别墅和联体别墅以2F和3F为主；单车库设计为主；夹层计入总面积，车库不计；产品风格多为欧式风格；产品竞争力不强。

在售叠加别墅均分布在园区，除金水湾产品力一般外，枫情水岸和高尔夫花园的产品力都较强，
销售分析
双拼别墅
吴中木渎区域多为尾盘，未来推案量较少，同时区域双拼别墅产品同质化严重，由于开盘已有一段时间，去化率相对较高，但去化速度一般。

吴中城南区域由于在推案量较小，因此泰盛谰庭的推出在一定程度上抓住了市场空白点，同时由于客户积累较为充裕，因此去化率和去化速度都很快。

相城区域双拼别墅在售个案由于远离城区，去化速度和去化率一般。

太湖区域是以独立别墅为主的区域，因此即将要推的俩个个案预约情况仍不错。

园区由于双拼别墅案量较小，仅有金水湾在售，由于主力总价相比区域市场接受能力较低，因此去化较快。

联体别墅
吴中城南区域由于联体别墅在售及未来推案量很小，因此去化情况较好。

但南丰花园由于其较高的价格，去化比较慢。

市区和园区由于其地段的优越性，在售个案去化速度较快，去化情况较好。

相城则由于其低价位的优势，去化情况也较好。

叠加别墅
从目前市场来见，由于园区在售叠加别墅定位较高，单总价都较高，因此在一定程度上影响了项目的去化。

枫情水岸及高尔夫花园叠加别墅目前去化情况都很一般。

重点个案
金水湾二期
位置：金鸡湖东南岸
建筑楼栋：一期共75套，二期独立80套，双
拼20套，叠加24套，共计199套
总建面积：共6.2万平方米
工程进度：一期已交房，二期外立面
开盘时间：04年3月
主力户型：独立（D2、D1户型）305.83-315.23M2
双拼（F户型）263.26+车库61.65 M2
叠加220 M2
均价：独立9500元/平方米
双拼7300元/平方米
叠加6000元/平方米
主力面积：独立305.83-315.23 M2
双拼263.26+车库61.65 M2
叠加220 M2
主力总价：独立290-299万
双拼192万
叠加132万
去化率：其中独立别墅去化100%，双拼别墅去化100%，叠加别墅去化100%
主诉求：金鸡湖畔
使用年限：70年
销售情况：目前独立和双拼别墅已售完。

优先去化低总价房源，临湖区域由于面积和单
价都较高，导致总价过高，也是最后去化；中间区域由于靠近
会所，环境不如周边别墅，同时景观效果也不甚理想；双拼剩
余8套，多位于双拼别墅区域的中间；叠加别墅由于价格较低，
且量体不大，也基本去化完毕。

优惠措施：由于总价较高，一次性付款最大可达到九七折优惠。

项目利多：1、地段优势，环境和景观效果好；
2、一期顺利交房，为小区营建了良好的生活氛围；
项目利空：1、部分房型，单价和总价都较高；
2、生活配套不足。

枫情水岸
位置：钟园路、星湖街
建筑面积：总建27万平方米
建筑楼栋：25栋高层及23栋叠加别墅
工程进度：竣工
开盘时间：高层公寓04年11月6日
叠加别墅04年12月
主力户型：高层三房俩厅二卫135-140M2
叠加别墅240M2
均价：高层公寓5200元/平方米
叠加别墅8500元/平方米
主力总价：高层三房70-73万
叠加别墅216万
去化率：高层公寓60%，叠加别墅35%
主诉求：景观、建筑规划
使用年限：70年
销售情况：叠加别墅于2004年12月初推出，前期积累客户在开盘时去化20户，开盘
后到当下预订客户较少，去化速度较慢。

临近中央水景及中庭
景观房源最先去化，底层去化较快，临路部分房源去化效果较
差。

客源分析：由于价格高，因此客源以园区外企中高级管理人员为主，购买动机以自住为主。

项目利多：1、栖霞建设的品牌；
2、建筑规划设计和景观有一定特色。

项目利空：1、单价较高，导致总价过高。

苏州市别墅市场总结
1、苏州市在售及新
推独立别墅个案比较集中在环太湖板块、木渎板块，联体和双拼别墅主要分布在吴中城南及市区板块；其中吴中城南主要由于价格有一定优势，此外环线以外有相对优越的山水自然景观条件；而市区板块主要围绕项目有相对优越的地段条件；而叠加别墅目前主要集中分布在园区湖东板块。

2、从市场未来推案
来见，吴中木渎和相城区域别墅均已进入尾盘销售或者市场空白期，在推案量很小；太湖区域由于土地政策的吃紧，虽然目前案量较大，但未来仍有较大升值空间；相城区6月份招商地产Townhouse社区及天亚水景城的推出将会影响到区域高档联体别墅市场；园区未来推案将主要围绕金鸡湖区域展开，未来案量较小，升值空间较大。

3、从产品角度来见，
独栋别墅为目前市场的主流产品，其中以高品质独栋别墅为主；而双拼和联体别墅的产品力较一般；在售叠加别墅均能够围绕较好的自然环境和项目内部景观打造高档次的产品。

独栋别墅双车库户型需求日益明显，而随园的全双车库设计，成为第一个顺应这一需求趋势的个案。

4、从价格方面来见，
区域别墅价格差别较大，价格和项目所在区域的地段、总体定位、自然景观及产品力密切相关。

山，水等自然景观因素对于别墅的房价起到极其重要的作用，如金水湾，天邻风景，天一墅等高档别墅物业。

从总体市场来见，独立别墅8000-9000元/平方米的销售单价，市场接受度较
高。

再如枫情水岸定位高档叠加别墅，均价达到8500元/平方米，比
区域内一般双拼别墅价格仍要高；
5、从户型面积上来
见，独栋别墅的主力面积比较集中；大多在315-367平方米之间；联
排别墅主力面积集中在240-280平方米，双拼主力面积集中在
245-266平方米，叠加别墅主力面积集中在220-240平方米
6、大部分个案都有
良好的去化；但高总价别墅去化情况不是很理想。

7、从客源来见，在售
独立别墅客源以区域客源为主，其他区域为辅，但太湖区域独立别墅则
以苏州、上海客源为主，外地人（主要有浙江、台湾人及江苏省内）和
外国人为主；客源职业以私营业主和外资企业高级管理人员为主；购买
动机吴中木渎区域、太湖区域以投资型客户为主，园区、吴中城南、相
城以自住型客户为主，而市区板块较早开发的个案投资比例相对比较
高，后开发的个案以自住型客户为主；
而联体、双拼及叠加别墅去化的区域性较为明显。

各别墅个案主力客源集中在区域客源，但市区客源向周边区域渗透也占有一定比例；职业以私营业主为绝对主力，也有少部分国企及外企的高级管理人员；年龄集中在31-40岁之间。

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