苏州房地产规划方案

苏州房地产规划方案充分发挥部门职能作用，加强协同配合，整合资源力量，建立部门联动机制，提高房地产市场秩序综合整治能力。

一、住房信息化平台建设工程建设智慧住房信息平台，整合住房保障、房地产开发、交易、租赁、物业管理、城镇老旧小区改造、房屋安全、住房公积金等业务领域信息，综合土地、金融、财税、统计等相关信息，实现实时共享、统计分析、监测预警、多维展示，为住房发展提供完备支撑。

建设完善江苏省保障性住房管理一体化平台，运用GIS、BIM、互联网技术，实现各类保障性住房规划建设、分配使用和各类保障对象准入、退出的智慧监管，全面提升住房保障科学化管理水平。

提高住房交易网签备案数据质量，加强住房交易网签备案数据的共享利用，做好横向部门相关住房业务数据共享，提升社会服务能力。

整合房地产业务系统，将商品房预售资金监管、房屋租赁、房屋中介服务、住宅专项维修资金管理、智慧物业服务等业务进行全面整合，实现从房地产开发、房屋交易、物业服务到房屋征收的全生命周期闭环管理。

建立房地产企业信用信息监管系统，加强对房地产市场主体的监管。

运用区块链、大数据、云计算等技术，加强住房公积金行业监管，持续优化住房公积金综合服务平台功能。

二、完善城镇住房保障体系持续完善住房保障制度。

处理好基本保障和非基本保障的关系，坚持以政府为主提供基本保障，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，加快推进城镇棚户区改造，有效增加保障性住房供给。

科学设置、稳步降低保障准入标准，确保城镇中等偏下收入住房困难家庭实现应保尽保，加大对新市民、青年人特别是从事基本公共服务行业人员住房困难群体的支持力度，促进住房保障对象从以户籍家庭为主逐步转向覆盖城镇常住人口。

抓好南京、苏州完善住房保障体系试点工作，以制度创新为核心，在规范标准、支持政策和运行机制等方面进行大胆探索。

继续执行和完善保障性安居工程现有土地、财政、信贷、税费减免等支持政策。

规范发展公租房。

通过集中建设、配建、收购、租赁等方式多渠道筹集公租房房源，加大公租房供给。

坚持实物保障与租赁补贴并举，对低保、低收入住房困难家庭和分散供养特困人员，可以实物配租为主、租赁补贴为辅；对中等偏下收入住房困难家庭，可以租赁补贴为主、实物配租为辅。

完善部门联动审核机制和保障对象失信惩戒制度，严格准入退出，持续提升公租房运营管理专业化、规范化水平。

扩大保障性租赁住房供给。

以人口净流入多、房价高的大城市为重点发展保障性租赁住房，以小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

保障性租赁住房由政府给予政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，坚持谁投资、谁所有，主要利用存量闲置土地和闲置房屋建设和改造，包括利用集体建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套建设用地和适当利用新供应国有用地建设，以及闲置房屋改造，切实增加保障性租赁住房供给。

因地制宜发展共有产权住房。

共有产权住房坚持政府主导、市场运作、产权清晰、收益共享、风险共担、进退有序的原则，鼓励社会力量参与建设和管理，通过多元方式扩大房源筹集渠道。

共有产权住房以中小户型为主，各地应根据经济社会发展水平和住房困难群体住房消费能力，统筹研究确定共有产权住房的实施计划、范围和供应规模。

持续推进棚户区改造。

严格把握棚户区改造范围和标准，原则上应控制在市、县中心城区和全国重点镇镇区范围内，优先安排城市危旧房，重点改造老城区脏乱差棚户区。

科学安排棚改任务，因地制宜调整棚改货币化安置政策，十四五时期基本完成城镇棚户区改造。

加强棚户区改造项目工程质量安全管理，加大配套基础设施建设，提升社区便利度，让群众住得放心、舒心、暖心。

加大对棚户区改造资金投入，充分发展省级保障性住房专项引导资金的作用。

支持各地在省下达的新增专项债券额度内，将符合条件的棚户区改造项目纳入专项债券支持范围，并依法合规拓展融资渠道和方式。

将棚户区改造整体纳入全省重大项目计划，予以重点推进和调度。

改革完善住房公积金制度。

通过多证合一等措施推进住房公积金数据共享，加快实现住房公积金应建尽建、应缴尽缴，让更多职工享受应有权利。

开展灵活就业人员参加住房公积金制度试点，扩大住房公积金覆盖面和使用面。

优先满足缴存人提取住房公积金用于租房，重点支持缴存人贷款购买保障性住房和首套普通自住住房，加大对中低收入缴存人的贷款支持力度。

支持居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。

以智慧公积金品牌建设为平台，全面加强住房公积金信息化能力建设，推进住房公积金服务跨省通办，推动长三角住房公积金、淮海经济区住房公积金一体化发展。

三、住房发展基本原则以人为本，民生优先。

长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，始终把解决人民群众住房问题作为出发点和落脚点，促进社会公平，增进民生福祉，让广大人民群众有更多获得感。

改革引领，创新发展。

深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，破除制约高质量发展、高品质生活、高效能治理的体制机制障碍，提高资源配置效率，持续增强城镇住房发展的动力和活力。

统筹推进，综合决策。

加强前瞻性思考、全局性谋划、战略性布局、整体性推进，统筹处理好住房供应总量、结构、分布之间的关系，住房与人口、土地、经济之间的关系，当前与长远、局部与整体的关系，促进城镇住房长期平稳发展。

转型升级，绿色发展。

以科技进步和技术创新为动力，把新发展理念贯穿住房发展全过程和各领域，加快推进绿色低碳的生产生活方式，提升住房及相关服务品质，实现更高质量、更有效率、更可持续的发展。

坚守底线，安全发展。

在城镇住房发展过程中，把安全放在更加突出的位置，关注居民生命安全和身体健康，建设宜居城市、韧性城市、智能城市；防范化解房地产金融和市场风险，保障经济社会运行安全。

四、住房发展指导思想以推动高质量发展为主题，以深化供给侧结构性改革为主线，以改革创新为根本动力，以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的，加强住房保障体系和住房市场体系建设，让人民群众享受更舒适的居住条件，使城市更健康、更安全、更宜居，为强富美高新江苏建设提供坚实基础。

五、全面推进城镇老旧小区改造科学谋划老旧小区改造任务。

十四五时期，全省重点改造2000年底前建成的城镇老旧小区，对2000年后、2005年底前建成且居民改造意愿强、参与积极性高的城镇老旧小区，各地根据实际情况实施改善提升。

合理确定改造内容，分类推进城镇老旧小区改造，推进配套基础设施建设，补齐幼托、养老、家政等公共服务短板，鼓励支持绿色化改造和既有多层住宅加装电梯、无障碍设施等适老化改造。

在充分尊重群众意愿的基础上，区分轻重缓急，按照实施一批、储备一批、谋划一批的原则，建立老旧小区改造项目储备库，编制年度改造计划和五年改造规划，并纳入地方经济社会发展年度计划、住房发展规划，与国土空间规划相衔接。

到十四五期末，基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，推动建成一批美丽宜居住区。

鼓励多方投入老旧小区改造。

加大政府资金支持，省财政每年安排一定资金重点支持2000年底前建成的老旧小区改造，支持符合条件的项目发行地方政府专项债券筹措改造资金。

加大金融机构对城镇老旧小区改造的信贷支持力度，为改造项目及居民户内改造和消费提供支持。

鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。

通过新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与改造。

按照谁受益、谁出资和个性项目业主负责的原则，积极鼓励居民通过直接出资、使用（补缴、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共空间和公共收益等方式，参与老旧小区改造。

推进完整居住社区建设。

合理确定居住社区规模，落实完整居住社区标准。

结合城市更新和存量住房改造提升，合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，有序开展绿色社区创建和完整居住社区建设，依据详细规划完善公共服务功能，加强网格化、智能化管理，构建15分钟社区服务圈5分钟便民生活圈，健全商业、教育、养老服务、卫生健康、文化、体育、公共活动等居住配套功能。

十四五时期，基本补齐既有居住社区设施短板，新建居住社区同步配建各类设施，城市居住社区环境明显改善，推进安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区覆盖率显著提升。

六、苏州房地产市场历史（一）苏州房地产发展历程1、苏州房地产发展历程上世纪90年代苏州采取福利分房制度，1998年苏州开始实施住房制度改革，1999年正式实施住房分配货币化制度，苏州房地产市场正式起步，2002年工业园区第一处住宅开卖，同年园区湖西以外地块第一次挂牌出让，拉开了园区房产市场发展的序幕，2011年苏州首次开始实施限购政策，但是3年后即取消，2016年起苏州再次开始启动全面限购、限售政策，2022年开始逐步取消。

2、苏州房地产市场特点苏州房地产市场呈现多核心、两极分化严重的特点。

由于苏州刚开始一体两翼的发展思路，苏州房产市场热点集中于工业园区以及高新区狮山等地，市中心由于严格的限高以及保护古建筑导致其土地供应量极少，故而其以高端住宅以及老城区拆迁安置房为主，随着苏州发展策略由一体两翼迭代为一城四核，四新城房产市场也成为苏州市热点板块。

同时，苏州各区域冷热两极分化，核心区域如园区、新区去化率较高，部分盘能达到日光，而市区总体去化不到40%，代管四个县级市也呈现两极分化的特点，昆山太仓靠近上海，整体去化好于常熟、张家港。

（二）苏州近年房地产政策自2020年以来，苏州房地产市场除2021年上半年稍有反弹外，一直处于下行之中，故而近两年苏州房地产政策处于不断放松的过程之中，2020年苏州放松人才落户政策，大专学历交满6个月社保即可落户，同年土地市场取消结构封顶和现房销售，2022年为应对房地产下行压力，苏州不断放松限购政策，至9月正式取消房地产限购。

七、城镇老旧小区改造工程城镇老旧小区改造不仅是民生工程，也是发展工程，更是培育国内市场拓展内需的重要抓手，是一举多得之举。

十四五时期，全省将全面推进城镇老旧小区改造，2021年，完成1000个城镇老旧小区改造；到2022年，基本形成老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制，市场化、专业化、智慧化物业管理服务覆盖面不断扩大；五年计划改造5000个老旧小区，基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

八、房地产市场整治重点（一）房地产开发房地产开发企业无资质或超等级开发；强制交付未达到竣工交付条件的房屋；违法违规开工建设；未按施工图设计文件开发建设；未按房屋买卖合同约定如期交付；房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出；未按完整居住社区建设标准建设配套设施。

（二）房屋买卖发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息；捂盘惜售，囤积房源；挪用交易监管资金；套取或协助套取经营贷消费贷等非个人住房贷款用于购房；协助购房人非法规避房屋交易税费；违规收取预付款、茶水费等费用，变相涨价；利用不公平格式条款侵害消费者权益；捆绑销售车位、储藏室；捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序；新建商品房分销机构哄抬佣金、小蜜蜂式堵门拉客、恶意返佣撬客；网络平台和自媒体等发布虚假房源和价格信息，渲染成交案例、炒作局部区域市场行情；通过各种方式制造购房恐慌情绪；臆测调控政策走向或趋势误导市场走势；夸大负面报道进行有偿新闻。