征收拆迁中的补偿机制及救济途径

征收拆迁中的补偿机制及救济途径

作者：姚爱平

来源：《中国·东盟博览》2014年第01期

【摘要】对于城市房屋拆迁，结合2011年1月21日，国务院公布并施行了《国有土地上房屋征收与补偿条例》。本文力图从征收补偿的主体、范围、补偿途径的缺陷及纠纷救济途径等方面来论述。第一，被征收房屋的价值的补偿不仅应当包括房屋所有权的价格还应当包括房屋所占范围内的土地使用权的价格；第二，将现实物质利益的完全补偿原则明确纳入法条之中；第三，提出救济途径：集体评估机制、试图建立专门、独立的行政裁决机构、行政机关内部的监督制衡与权力制约。

【关键词】征收拆迁；征收补偿；征收原则；征收纠纷救济

Abstract： This article seeks compensation for expropriation in terms of the subject， scope，compensation pathway defects and disputes relief and ways to discuss. First， compensation for expropriated value of housing should include not only the price of home ownership should also include the price of land use rights in the house occupied by the range； second， to fully compensate for the real material interests principle explicitly incorporated into the statute； third， the proposed relief route： a collective evaluation mechanism， trying to establish specialized， independent administrative ruling body， the internal checks and balances with the executive power restriction

Keywords： Expropriation； expropriation compensation； levy principles； expropriation disputes relief

文章编号：1673-0380（2014）01-0113-02

对于城市房屋拆迁，我国现今还没有相关完善的法律出台，对该问题进行了具体规定的只有2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》，但是由于制定的时间过早，近年来问题丛生，基于城市房屋拆迁问题一直影响着整个社会的稳定，2011年1月21日，国务院公布并施行了《国有土地上房屋征收与补偿条例》。该条例与之前的《城市房屋拆迁管理条例》相比有很大的进步。例如：从条例名称来看将“房屋拆迁”变更为“国有土地征收”这说明立法者意识到了存在与房屋之下的土地使用权的转让问题等。当然补偿机制中还有很多问题依然存在，但是最明显的缺憾是补偿范围方面并没有将关于补偿的原则纳入其中，以及对于补偿纠纷的救济途径都是本文要着重论述的问题。

一、补偿机制

从法律角度讲，我国《宪法》规定，“国家依据法律规定保护公民的私有财产权和继承权，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或征用并给予补偿，任何人不得剥夺公民的私有财产”。2011年1月《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，“为了公共利益的需要，可以征收国有土地上单位、个人的房屋，但应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”若从价值论来看这是个人利益与集体利益的博弈。应该正确处理集体利益与个人利益之间的关系，充分保护公民的合法权益。房屋拆迁固然是政府从整个城市发展的整体利益出发做出的决策，但个体的利益同样应该得到维护。当少数人的利益为了整体利益而做出牺牲的时候，也必须应当获得适当方式的补偿。由此看来，似乎对是否应给与补偿并无争议性，主要的社会矛盾争议点集中在补多少即补偿范围、怎么补即补偿途径或程序方面。

（一）补偿范围

1、房屋价值的内涵

政府在拆迁中一方面要将城市建设所带来的正的外部性在公民与政府之间合理的分配，也要将负的外部性分散开来，进行成本分摊。这就要求我们要对拆迁补偿的范围等进行较为合理的规定。1《征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”这里被征收房屋类似房地产的市场价格是由房屋所有权价格和该房屋占用范围内的土地使用权价格两部分构成的。也就是说，对被征收房屋价值的补偿是包含对被征收房屋所占用的土地使用权的补偿。原因是：房屋拆迁的真正目的在于获得负载房屋的土地的使用权，而非其上的建筑物。拆迁人以此为目的却不必为此利益的获得去付出相应的对价，不合常理；其次，土地使用权作为用益物权已被《物权法》所确认，用益物权最重要的特征就在于其使用权能。拆迁人剥夺了土地使用权人的权利，就必须按照民法上等价有偿原则予以补偿；再次，虽然产权调换可以给土地使用权人一定补偿，但不可否认的是，拆迁前土地使用权的价值和拆迁后土地使用权再次出让的价值，二者间存在很大的一个差额，这个差额在房屋拆迁时应该得到补偿。对于房屋拆迁时的房屋之上的土地使用权，应按照剩余年限对其残值予以补偿。那么，土地使用权的价值又如何确定？《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。”这里所考虑的估价因素“区位、占地面积、土地使用权”都是与土地使用权价格密切相关的因素。同时应该看到，区位、土地使用权性质和剩余使用年限均对应的是评估时点，即房屋征收公告之日。也就是说，对土地使用权价值的补偿是房屋征收公告之日的价值[]。这样看来，被征收房屋的价值的补偿不仅应当包括房屋所有权的价格还应当包括房屋所占范围内的土地使用权的价格，而且土地使用权的价格还是可以具体确定的。但是从实际操作来看，对土地使用权均没有补偿，这就使得被拆迁地与迁入地之间的级差效益落入政府和国家的囊中。这无疑对缓解社会矛盾有害而无益。对搬迁者来说极为不公。难道这就是法律条文中所谓的适当的、公平的补偿？民众期待的公平补偿原则？