伟业顾问房地产项目市场定位报告ppt 158页.pptx

“潮白河·孔雀城”项目特性
本项目所在潮白新城－区域成长属性判断
时间 5-10年 10-15年
潮白新区条件
潮白新区发展方向
➢道青路交岛通万改善科·四发展方郊区大化山居住项功能目
大厂位于京津的过渡带
潮白
距离北京更近，距离北京市中心40公里
距离CBD核心30公里
大厂距离北京东南两大居住板块通州和亦庄
分别为15公里和20公里
“潮白河·孔雀城”项目特性
本项目所在潮白新城－区域成长属性判断
大厂与燕郊类比
与京距离 市政交通 公共交通
青岛万科·四方大山项目区域配套
住宅发展 区域认知度
北京
30公里
项目
青岛万科·四潮方白新大城 山项目距离
43公里
香河县
安平镇
39公里
永定河 大运河 潮 39公里 43公里 30
固安县
“孔雀城”项目对比分析
3、自驾车条件：交通可达性一般，距离高速出口相对较远，途中成熟度较
路线1
本项目首开区
本项目
项目 永定河 大运河
青岛路线万3 科·四方大山项目自驾车 高速直达 高速 高
放大
做足“水”的文章，将水价值 最大化，提升宗地价值；
首开区更要做到景观先行，塑 造亲水别墅形象。
“潮白河·孔雀城”项目特性
从所处区域城市化发展水平来判断项目属性，相比永 定河孔雀城项目，本项目同样是
郊区化居住属性明显！
我们可以看到对青大厂岛－万潮白科新城·的城四市方功能大山项目
规划是：未来将与北京东部组团式的通州 新城和燕郊的规模相均衡。
燕郊 40公里 102国道 公交930
成熟 5年 较高
大厂 40公 快速 地铁8通线 不成 0.5
极低
同样与北京一河之隔，同样的距离 样位于北京东部，同享潮白河资源
经过5年的发展，燕郊的房地产市 了被漠视到认知到追捧的阶段
大厂比燕郊滞后发展5-8年的时 且交通等客观属性不及燕郊，燕 期也是以低密度住宅为主。
路线2
友谊大桥
武兴路
路线1：102国道向南一段乡路 路线2：经过友谊大桥沿河堤路和渠进入项目 路线3：经过友谊大桥直行走新路
目前走路线3至项目，新修 但周边环境一般，未能体现 项目的最大临潮白河资源。
路线2沿河堤路通往本项目 最大化体现项目的水景价值 更佳选择。
“孔雀城பைடு நூலகம்项目对比分析
4、公共交通系统：公交系统不完善，到达性弱。
• 性价比吸引
• 完善公交配套 • 政策限制
北京卧城
公寓（上上城） 高密度别墅产品
（和安花园三期达观别墅）
北京新城
第一居所满足当 求
高端产品满足高 户需求
中端产品，客源
燕郊10年逐步打造北京新城，区域配套日益成熟，且潜力很大，因本区域不具备类似动力因素 此本项目应利用其成熟度带来的“引流效应”
燕郊别墅类产品从“二到一”、中产回归等趋势对本项目具有很强参考性 相对可快速的过渡到1.5居甚至第一居所
“潮白河·孔雀城”项目特性
本项目所在潮白新城－区域成长属性判断
燕郊发展历程梳理 近郊外省市边缘区
域 • 北京产业外迁
• 区域发展加速
工业区配套居住区
普通住宅（紫竹园）
• 郊区化生活方式的倡
•导 “大北京”区域青发展岛万科·四方大山项目
• 基础设施建设完善
大北京郊区化生态 居住区
低密度别墅产品 （和安 花园一期）
“孔雀城”项目对比分析
5、自然资源：本项目紧靠“河、渠”，景观资源在全北京也属上乘。
青岛万科·四方大山项目
潮白河
项目 自然资源
永定河 较好
大运河 一般
潮白河 最好
“孔雀城”项目对比分析
6、区域现状配套：潮白新城尚处整体规划阶段，区域成熟尚需时日。
项目
永定河
大运河 潮白河
产业配套 产业园 香河家具城 无
固安县
安平镇
北京东部人口多为有稳定收入的人 入用于购房比率最高
北京东南部发展加工业，收入用于 入生产的比重较高，置业比率较低
北京南部发展物流、零售业，收入 意流通比重较大，置业比率较小
在三个项目中，本项目所在 域人群的购房款占收入比重
“孔雀城”项目对比分析
2、绝对距离：潮白河孔雀城距北京市内30公里，绝对距离近。
青岛万科·四方大山项目
项目 永定河 大运河 公交 1趟 1趟
线路
自驾车路线
线路一 京哈—燕郊—现状县、乡级公路—项目
公交路线 可乘坐930至燕郊再打车至本项目
线路二 京通—通州城区—武兴路—友谊大桥—项目 可乘坐北京游乐园-大厂的938或地铁八通线至土桥站，转坐小巴
线路三 京沈—漷县—武兴路—友谊大桥—项目；
项目
永定河
大运河
潮白河
区位
正南
东南
正东
绝对距离
39公里
43公里
30公里
青岛万科·四方大山项目 自驾车
高速直达
高速
距高速出口相对较远， 现状环境一般
公交系统
少
少
少
自然资源
较好
一般
最好
市政配套
县城学校、医院
无
无
城市化进程
相对快
慢
慢
“潮白河·孔雀城”项目特性
相比永定河孔雀城项目，本项目核心优势1：
北京正东－大区位价值突出！
城市化进程 相对快
慢
慢
青岛万科·四方大山项目
大厂现代服务业基地的产业定位是：
产业
现代服务业＋民生产业
现代服务业
民生产业
拟重点发展的细分产业 ITO/BPO
文化创意产业 教育培训、休闲旅游、现代物流
食品饮料制造及批发 五金家电制造及批发 文体用品制造及批发 家居装饰制造及批发 纺织服装制造及批发
“孔雀城”项目对比分析
生活配套 无青岛万无科·四无 方大山项目
休闲配套
无 酒店、会展、 无 度假
市政配套 县城学校、
无
无
医院
在三个项目中，潮白河孔雀城的各项配套均无，而产业和休闲配套大运河孔雀城占 优，市政配套固安孔雀城占优。
“孔雀城”项目对比分析
7、产业支撑力度：本项目是潮白新城第一个开发居住项目，产业带动将滞
项目
永定河 大运河 潮白河
但同时也面临青最大岛的万劣势科：·四方大山项目
河北大厂－区域认知度低！
对策
1、交通条件的短期内改善，尤其的针对 自驾车通达性的改善；
2、河堤路的建设－让客户能直观感受到 临潮白河的景观优势。
“潮白河·孔雀城”项目特性
相比永定河孔雀城项目，本项目核心优势2：
潮白河、群英渠－稀缺的水资源！
北京一向缺水青，所岛以万： 科·四方大山项目
潮白河·孔雀城项目市场定位报告
2008年8月
第一篇
本项目核心价值挖掘
从三个孔雀城项目对比分析，探求潮白 河孔雀城的核心特性。
“孔雀城”项目对比分析
1、大区位价值：潮白河孔雀城处于北京“正东”区位，地段价值较高。
北京
项目 永定河 大运河 潮
青岛万科·四潮方白新大城 山项目 区位 正南 东南 正
香河县