容积率计算工具
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小高 东西短南北长 毕加索小镇 联排+小高 容积率1.2
东西向与南北向的长度比
地块原有条件
地块的完整性
小高
联排
东西长南北短 御景龙庭 联排+小高 容积率1.49
限高
联排
影响因素
当地设计规范
建筑南北间距
上海：独立住宅1.4H；多层1.2H； 高层0.5H且≥24m 沈阳：多层1.5H且≥9m；高层1.7H 上海：低、多层0.5H且≥4m； 高层≥13m 沈阳：低多层8m；高层≥13m 上海：大寒日满窗1小时 沈阳：大寒日不低于2小时
容积率的调配
计算公式
假设
各产品用地比例
X.Y Ra*X*D + Rb*Y*D + Rc*Z*D„„=J*S
公
式
已知
各物业参考容积率
Ra
城市规划容积率
J
X+Y+Z+„„=1
X Y Z . . .
土地面积（平方米）
S
TOSPUR
PRODUCT DEPARTMENT
容积率的调配
影响因素
计算得出大致物业配比，但存在一些因素影响各物业容积率，配比可能出现变动
*根据基础容积率估值
案例计算
已知 城市规划容积率 1.5
小高%
土地面积(平方米) 10W 联排%
0.7*X*10W+2.0*Y*10w=1.5*10W 且X+Y=1
X=39%；Y=61%
占地比例
*根据项目需求略有变动
X*10W*0.7 / Y*10W*2.0
物业体量
TOSPUR PRODUCT DEPARTMENT
建筑山墙间距
日照时间
产品创新
建筑排布组合设计 户型设计
合院组合、错排等
面宽、进深设计；退台设计
TOSPUR
PRODUCT DEPARTMENT
TOSPUR
案例
备注
多位于市郊 别墅区 0.4-0.5可排布 类独栋、双拼 /
/ 容积率与层高 成正比 /
产品分布较广 小高层、高层 社区 纯高层社区 市中心豪宅
PRODUCT DEPARTMENT
高层
（18F-24F）
高层
（33F)
基础容积率
独栋＜0.4 联排0.4-0.8 合院0.6-0.8 叠加0.8-1.0
突破手法
案例研究
东西向（狭 窄） 车库
东西狭窄且间距满足了消防管道可达的范围，因此在规划中采用只在东 边排布一条车行道，而非常规的环形车道，最大限度的释放了其东西向 的空间，增加了建筑排布空间。
全地下车库，减少车道面积，提升地面空间使用率。
产品
建筑：采用叠加拉高容积率，且叠加采用退台设计，改善因间距缩小带 来的日照不足。
TOSPUR
PRODUCT DEPARTMENT
容积率的突破
仁恒怡庭（1.2）创新三叠叠墅，不计容地下会所，打造1.2容积率的叠加别墅。
产品创新
创新六层叠加别墅，上中下三叠，纵向增加建筑面积，提升容积率。
突破手法
案例研究
会所设计
4000㎡全明不计容非集中下层式景观会所及商业会所，有效释放住宅建 筑面积。
绿城玫瑰园 （0.18） 两河流域 （0.6） 旭辉圆石滩 （0.66） 美兰湖高尔 夫（0.8） 金地天境 （1.0） 兰湖美域 （1.3） 同济.城市雅 筑（1.6） 海珀旭晖 （2.3） 品尊国际 （2.9) 招商海廷 （0.33） 英郡别院 （0.79） 龙湖好望山 （0.78） 仁恒森林雅 苑（1.0） 万科五玠坊 （1.0） 金地艺境 （1.5） 保辉.香景园 (2.0) 上海滩大宁 城（2.4） 复地新都国 际（3.75)
保利叶上海（0.67）创新“品”字合院，联排容积率，实现类独栋产品品质
产品创新
突破手法
错排类独栋
1.西南方向倾斜，改变 传统联排排屋式排布 2.建筑部分采用私家庭 院相连，南北两个庭 院打造独栋品质。
B A
C
案例研究
庭院拼接
庭院
庭院
错排类独栋
庭院 合院组团
产品创新 “品”字合院
1.创新“品”字合院，A为双拼，B、C类独栋 2.半合院错排，增加合院组团，提高私密性 3.兵营式排布，最大限度利用空间
PRODUCT DEPARTMENT
容积率
一个地块的总建筑面积与用地 面积的比率 独栋 联排 合院 小高 叠加 高层 各物业形态容积 率各为多少？
物业形态
平墅
洋房
TOSPUR
PRODUCT DEPARTMENT
基础容积率 物业形态 独栋 联排 合院 叠加 平墅 洋房 小高层
（18F以下）
各物业形态基础容积率汇总 容积率 ＜0.4 0.5---0.8 0.6---0.8 0.8---1.0 1.0---1.2 1.2---1.5 1.5---2.0 ＞2.0 ＞3.0 案例
容积率的调配
调配目的
1.实现产品多元 化 2.实现产品价值 差异化
平墅1.0-1.2
洋房1.2-1.5 小高1.5-2.0 高层＞2.0
TOSPUR
PRODUCT DEPARTMENT
容积率的调配
案例计算
备注 假设
产品类型：联排、小高 （18F）
X、Y
*根据物业类型增加设值
容积率：联排、小高
0.7、2.0
突破手法
案例研究
产品创新
独栋
25米
800平米 庭院 四联排 双拼
独栋
30米
独栋
TOSPUR
PRODUCT DEPARTMENT
容积率的突破
龙湖滟澜山（1.0）节省地面公共空间，释放其建筑排布空间，满足叠加、联排、双拼的排布
南北向
南北楼栋间距采用了1.2倍的公寓常规日照间距而非别墅常规采用的1.5 倍间距，因此最大化的释放了其南北向可排建筑空间。
车库设计
全地下车库设计，有效释放地上建筑排布空 间
地下车库入口
下层式会所
会 所
叠加
TOSPUR
PRODUCT DEPARTMENT
基础容积率
独栋＜0.4 联排0.4-0.8 合院0.6-0.8 叠加0.8-1.0
容积ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ的计算
1.计算公式 2.影响容积率的因素 2.1 地块条件 2.2 当地规范 2.3 产品创新
TOOLBOX
容积率研究专题
TOSPUR PRODUCT DEPARTMENT
TOSPUR
PRODUCT DEPARTMENT
STEP 1
基础容积率
独栋 联排 合院 叠加 平墅 洋房 小高 高层
STEP 2
容积率的突破
1.突破手法
STEP 3
容积率的调配
1.容积率的计算 1.影响因素
2.案例研究
TOSPUR
规划产品设计
1.规范范围内间距取最小值 2.消防规范内减少消防车道 3.全地下开挖释放建筑空间 4.产品创新提升住宅品质
容积率的突破
突破目的
1.提高项目市场 价值 2.提升产品品质
平墅1.0-1.2
洋房1.2-1.5 小高1.5-2.0 高层＞2.0
TOSPUR
PRODUCT DEPARTMENT
容积率的突破
6个半合院
TOSPUR
合院错排
PRODUCT DEPARTMENT
容积率的突破
龙湖好望山（0.78）创新合院别墅，用联排的容积率打造独栋、双拼、联排多元化社区
产品创新
创新16合院，组团占地面积4400㎡，建筑面积3500㎡，相比传统联排， 有效利用南北向空间，增加两栋双拼，提升容积率。 围合式院落，实现独栋、双拼、联排产品多元化，打造集中央景观，兵 营式排布充分利用地上空间。 独栋 四联排 双拼
东西向与南北向的长度比
地块原有条件
地块的完整性
小高
联排
东西长南北短 御景龙庭 联排+小高 容积率1.49
限高
联排
影响因素
当地设计规范
建筑南北间距
上海：独立住宅1.4H；多层1.2H； 高层0.5H且≥24m 沈阳：多层1.5H且≥9m；高层1.7H 上海：低、多层0.5H且≥4m； 高层≥13m 沈阳：低多层8m；高层≥13m 上海：大寒日满窗1小时 沈阳：大寒日不低于2小时
容积率的调配
计算公式
假设
各产品用地比例
X.Y Ra*X*D + Rb*Y*D + Rc*Z*D„„=J*S
公
式
已知
各物业参考容积率
Ra
城市规划容积率
J
X+Y+Z+„„=1
X Y Z . . .
土地面积（平方米）
S
TOSPUR
PRODUCT DEPARTMENT
容积率的调配
影响因素
计算得出大致物业配比，但存在一些因素影响各物业容积率，配比可能出现变动
*根据基础容积率估值
案例计算
已知 城市规划容积率 1.5
小高%
土地面积(平方米) 10W 联排%
0.7*X*10W+2.0*Y*10w=1.5*10W 且X+Y=1
X=39%；Y=61%
占地比例
*根据项目需求略有变动
X*10W*0.7 / Y*10W*2.0
物业体量
TOSPUR PRODUCT DEPARTMENT
建筑山墙间距
日照时间
产品创新
建筑排布组合设计 户型设计
合院组合、错排等
面宽、进深设计；退台设计
TOSPUR
PRODUCT DEPARTMENT
TOSPUR
案例
备注
多位于市郊 别墅区 0.4-0.5可排布 类独栋、双拼 /
/ 容积率与层高 成正比 /
产品分布较广 小高层、高层 社区 纯高层社区 市中心豪宅
PRODUCT DEPARTMENT
高层
（18F-24F）
高层
（33F)
基础容积率
独栋＜0.4 联排0.4-0.8 合院0.6-0.8 叠加0.8-1.0
突破手法
案例研究
东西向（狭 窄） 车库
东西狭窄且间距满足了消防管道可达的范围，因此在规划中采用只在东 边排布一条车行道，而非常规的环形车道，最大限度的释放了其东西向 的空间，增加了建筑排布空间。
全地下车库，减少车道面积，提升地面空间使用率。
产品
建筑：采用叠加拉高容积率，且叠加采用退台设计，改善因间距缩小带 来的日照不足。
TOSPUR
PRODUCT DEPARTMENT
容积率的突破
仁恒怡庭（1.2）创新三叠叠墅，不计容地下会所，打造1.2容积率的叠加别墅。
产品创新
创新六层叠加别墅，上中下三叠，纵向增加建筑面积，提升容积率。
突破手法
案例研究
会所设计
4000㎡全明不计容非集中下层式景观会所及商业会所，有效释放住宅建 筑面积。
绿城玫瑰园 （0.18） 两河流域 （0.6） 旭辉圆石滩 （0.66） 美兰湖高尔 夫（0.8） 金地天境 （1.0） 兰湖美域 （1.3） 同济.城市雅 筑（1.6） 海珀旭晖 （2.3） 品尊国际 （2.9) 招商海廷 （0.33） 英郡别院 （0.79） 龙湖好望山 （0.78） 仁恒森林雅 苑（1.0） 万科五玠坊 （1.0） 金地艺境 （1.5） 保辉.香景园 (2.0) 上海滩大宁 城（2.4） 复地新都国 际（3.75)
保利叶上海（0.67）创新“品”字合院，联排容积率，实现类独栋产品品质
产品创新
突破手法
错排类独栋
1.西南方向倾斜，改变 传统联排排屋式排布 2.建筑部分采用私家庭 院相连，南北两个庭 院打造独栋品质。
B A
C
案例研究
庭院拼接
庭院
庭院
错排类独栋
庭院 合院组团
产品创新 “品”字合院
1.创新“品”字合院，A为双拼，B、C类独栋 2.半合院错排，增加合院组团，提高私密性 3.兵营式排布，最大限度利用空间
PRODUCT DEPARTMENT
容积率
一个地块的总建筑面积与用地 面积的比率 独栋 联排 合院 小高 叠加 高层 各物业形态容积 率各为多少？
物业形态
平墅
洋房
TOSPUR
PRODUCT DEPARTMENT
基础容积率 物业形态 独栋 联排 合院 叠加 平墅 洋房 小高层
（18F以下）
各物业形态基础容积率汇总 容积率 ＜0.4 0.5---0.8 0.6---0.8 0.8---1.0 1.0---1.2 1.2---1.5 1.5---2.0 ＞2.0 ＞3.0 案例
容积率的调配
调配目的
1.实现产品多元 化 2.实现产品价值 差异化
平墅1.0-1.2
洋房1.2-1.5 小高1.5-2.0 高层＞2.0
TOSPUR
PRODUCT DEPARTMENT
容积率的调配
案例计算
备注 假设
产品类型：联排、小高 （18F）
X、Y
*根据物业类型增加设值
容积率：联排、小高
0.7、2.0
突破手法
案例研究
产品创新
独栋
25米
800平米 庭院 四联排 双拼
独栋
30米
独栋
TOSPUR
PRODUCT DEPARTMENT
容积率的突破
龙湖滟澜山（1.0）节省地面公共空间，释放其建筑排布空间，满足叠加、联排、双拼的排布
南北向
南北楼栋间距采用了1.2倍的公寓常规日照间距而非别墅常规采用的1.5 倍间距，因此最大化的释放了其南北向可排建筑空间。
车库设计
全地下车库设计，有效释放地上建筑排布空 间
地下车库入口
下层式会所
会 所
叠加
TOSPUR
PRODUCT DEPARTMENT
基础容积率
独栋＜0.4 联排0.4-0.8 合院0.6-0.8 叠加0.8-1.0
容积ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ的计算
1.计算公式 2.影响容积率的因素 2.1 地块条件 2.2 当地规范 2.3 产品创新
TOOLBOX
容积率研究专题
TOSPUR PRODUCT DEPARTMENT
TOSPUR
PRODUCT DEPARTMENT
STEP 1
基础容积率
独栋 联排 合院 叠加 平墅 洋房 小高 高层
STEP 2
容积率的突破
1.突破手法
STEP 3
容积率的调配
1.容积率的计算 1.影响因素
2.案例研究
TOSPUR
规划产品设计
1.规范范围内间距取最小值 2.消防规范内减少消防车道 3.全地下开挖释放建筑空间 4.产品创新提升住宅品质
容积率的突破
突破目的
1.提高项目市场 价值 2.提升产品品质
平墅1.0-1.2
洋房1.2-1.5 小高1.5-2.0 高层＞2.0
TOSPUR
PRODUCT DEPARTMENT
容积率的突破
6个半合院
TOSPUR
合院错排
PRODUCT DEPARTMENT
容积率的突破
龙湖好望山（0.78）创新合院别墅，用联排的容积率打造独栋、双拼、联排多元化社区
产品创新
创新16合院，组团占地面积4400㎡，建筑面积3500㎡，相比传统联排， 有效利用南北向空间，增加两栋双拼，提升容积率。 围合式院落，实现独栋、双拼、联排产品多元化，打造集中央景观，兵 营式排布充分利用地上空间。 独栋 四联排 双拼