农村集体建设用地使用权流转制度的完善

浅析农村集体建设用地使用权流转制度的完善摘要随着我国经济发展，城市化进程加快，社会主义市场经济逐步建立起来，农村集体建设用地使用权流转已经成为市场化的必然趋势，虽然我国并没有明确禁止农村集体建设用地使用权流转，但是，如何规范农村集体建设用地使用权流转制度使其更好的适应当前社会主义市场经济的发展，是我们急需解决的问题。

关键词集体建设用地流转使用权

作者简介：王昆，西安财经学院。

中图分类号：d923文献标识码：a文章编号：1009-0592（2013）03-220-02

一、农村集体建设用地使用权流转制度现状分析

目前，我国并没有出台关于农村集体建设用地流转的意见和办法，有关规定散见于宪法、土地管理法、物权法、以及一些地方性法规。国务院2004年28号文件对集体建设用地流转的规定也仅是：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”

《宪法》第十条第3款规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”由此可见，宪法并没有禁止集体建设用地使用权流转，该规定为日后的集体建设用地使用权流转留下了发展空间。

《土地管理法》第四十三条第1款规定：“任何单位和个人进行

昆明市集体建设用地使用权流转管理办法

第一章总则第一条为规范集体建设用地使用权流转行为，加强集体建设用地管理，维护农民集体土地权益，逐步建立城乡统一的土地市场，促进集体建设用地资源优化配置和节约、集约利用，根据《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》等规定，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法适用于本市行政辖区内，经依法批准开展试点的集体建设用地使用权流转及相关管理活动。第三条本办法所称集体建设用地使用权流转，是指在所有权不变的前提下，出让、租赁、转让、出租、抵押和作价入股集体建设用地使用权的行为。第四条集体建设用地流转遵循节约集约用地，坚持自愿、依法、公开、公平的原则。第五条国土资源行政主管部门负责集体建设用地使用权流转的监督管理工作。第六条流转土地的用途按照土地利用现状分类国家标准执行。禁止未经批准将土地利用总体规划确定的农用地和未利用地变为集体建设用地。第七条各级财政部门应当加强集体建设用地使用权流转资金的使用和管理，专项用于农村基础设施建设。集体建设用地使用权出让金管理和使用的具体办法，由市财政行政主管部门制定，报市人民政府批准后执行。各级财政、审计、监察等部门要依据职责加强对集体建设用地出让收支情况的监督检查。第二章集体建设用地使用权初次流转第八条依法批准的集体建设用地应当确权登记，依法取得土地所有权或者使用权证书。土地权属无争议的，方可依法申请集体建设用地流转。有下列情形之一的集体建设用地，不得流转：（一）已确定为集体经济组织所有的乡（镇）、村公共设施和公益事业的集体建设用地；（二）农村居民宅基地；（三）属于违法用地；（四）集体建设用地使用权存在权属纠纷，进入司法程序或者进入法院查封、行政复议、行政诉讼、民事诉讼等司法程序的；（五）集体建设用地使用权未经合法登记；

关于集体建设用地使用权基本制度的梳理

关于集体建设用地使用权基本制度的梳理崔欣（中国社会科学院研究生院）摘要：随着我国土地物权的进一步明晰，深入研究和系统梳理集体建设用地使用权制度，使其与我国经济、社会、文化的发展相适应，无疑具有重要的意义。本文拟就当前有关集体建设用地制度的法律规定进行一次系统的梳理，为物权法的进一步完善提供借鉴和参考。 Abstract:Along with our country land real right further defined,the deep research and the system comb the collective construction land right of use system,causes it with our country economy,social,the cultural development to adapt,without doubt has the vital significance.This article carries on as to the current related collective construction land system's legal rule a subsystem combing,provides for the reality of laws further consummation uses for reference and refers. 关键词：物权集体建设用地基本制度 Key word:Real right collective construction land basic system 作者简介：崔欣，男，1972年7月生，汉族，安徽怀远人，中国社会科学院研究生院2008级博士研究生，民商法专业，物权法方向。【中图分类号】D92【文献识别码】A【文章编号】1004-7069（2011）-01-0025-02 一、集体建设用地使用权的特征及分类集体建设用地使用权是指集体建设用地使用权人为建造建筑物、构筑物及其附属设施而对农民集体所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。从广义的角度来说，集体建设用地使用权应当包括宅基地使用权。因为《物权法》已经将宅基地使用权作为一类单独的物权予以规范，本文研究的范围不包括宅基地使用权。从集体建设用地使用权的权利属性上看，它属于用益物权。所谓用益物权，是指权利人对他人所有的不动产或者动产，享有占有、使用和收益的权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权。① （一）集体建设用地使用权的特征所谓集体建设用地使用权的特征，是指集体建设用地使用权所具有的独有属性。集体建设用地使用权是一种非常重要和典型的民事权利和财产权利，从这个角度出发，可以将集体建设用地使用权的特征归纳如下： 1、集体建设用地使用权是存在于集体所有的土地之上的物权。集体建设用地使用权的客体是特定的物，即集体所有的土地。集体建设用地使用权是对集体所有的土地设定的权利。 2、建设用地使用权的权利人取得权利的目的在于从事建筑物、构筑物及其附属设施的建设或者修造。这里的建筑物、构筑物及其他附属设施，是指在土地上下建筑的房屋及其他设施，比如桥梁、沟渠、铜像、纪念碑、地窑等。 3、集体建设用地使用权是依据《土地管理法》规定的权利设立制度确定的。这与国有建设用地使用权的确立依据是《物权法》有很大不同。集体建设用地使用权人取得权利是遵循有偿原则还是无偿原则，法律没有明确规定，但从实际情况看，即存在有偿取得的情况，也存在无偿取得的情况。（二）集体建设用地使用权的分类依据我国《土地管理法》的规定，集体建设用地使用权按照其用途的不同，大致可以分为四类，分别是： 1、住宅类集体建设用地使用权。所谓住宅类集体建设用地使用权，是指将集体建设用地用于建造住宅，供人居住的一种集体建设用地使用权。此处的住宅建设用地使用权与《物权法》上规定的住宅建设用地使用权不一样，亦非《物权法》规定的宅基地使用权。《物权法》中规定的住宅建设用地使用权，其建设用地的性质为国有土地而非集体土地。《物权法》中规定的宅基地使用权，其权利主体必须为集体成员，而不能是非集体成员。住宅类建设用地使用权的法律依据是国家土地管理局1995年发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》。该规定第48条明确：非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。 2、乡镇企业类集体建设用地使用权。所谓乡镇企业类集体建设用地使用权，是指将集体建设用地用于开办乡镇企业的一种集体建设用地使用权。 3、乡（镇）村公共设施类集体建设用地使用权。所谓乡镇村公共设施类集体建设用地使用权，是指将集体建设用地用于乡镇村公共设施建设的一种集体建设用地使用权。 4、乡（镇）村公益事业类建设用地使用权。所谓乡镇村公益事业类集体建设用地使用权，是指将集体建设用地用于乡镇村公益事业建设的一种集体建设用地使用权。二、集体建设用地使用权的基本构成（一）集体建设用地使用权的取得及其主体集体建设用地使用权的取得方式包括直接从集体土地所有权人处取得和间接从集体土地所有权人处取得。从我国的相关法律规定看，直接从集体土地所有权人处取得集体建设用地使用权的主体有限，但间接取得集体建设用地使用权的主体则表现出多样性。依据我国法律规定，可以直接从集体土地所有权人处取得集体建设用地使用权的主体包括四种：一是乡镇企业。②二是农村集体经济组织使用集体建设用地兴办的企业。三是农村集体经济组织以集体建设用地使用权入股举办的企业。③四是乡（镇）村公益事业单位。（二）集体建设用地使用权的效力所谓集体建设用地使用权的效力，指集体建设用地使用权人对标的物的支配力。对集体建设用地使用权效力的界定，应当遵循物权的效力的一般原则。④研究集体建设用地使用权的效力，主要是研究当集体建设用地使用权的标的物存在其他若干个权利时，比如：其他物权、债权、其他权利等，这些权利和集体建设用地使用权对标的物的支配次序。通常来说，集体建设用地使用权优先于集法制经纬政治

农村集体建设用地使用权流转程序

一、农村集体建设用地使用权符合下列条件的，可以出让、转让、出租和抵押： (一)经依法批准转用或取得的用地; (二)符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划; (三)依法办理土地登记或领取土地权属证书; (四)界址清楚，没有权属纠纷。二、农村集体建设用地使用权首次流转的程序： (一)农村集体经济组织持土地所有权证等资料，向所在镇国土资源分支机构提出申请; (二)经镇国土资源分支机构和镇人民政府提出初审意见后，报市土地行政主管部门审定，符合条件的发给流转批准书; (三)农村集体经济组织取得流转批准书后，按有关规定确定土地使用者，签订流转合同; (四)流转双方按流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持流转批准书、流转合同、地上建筑物合法证明等文件于签订流转合同之日起30日内，到市土地行政主管部门申请办理土地登记手续，确认建设用地使用权，领取土地使用证。三、农村集体建设用地使用权再次流转的程序： (一)依法取得农村集体建设用地使用权的土地使用者，按有关规定转移土地使用权，签订再次流转合同; (二)流转双方按再次流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持土地使用证、首次流转合同及流转批准书、再次流转合同、地上建筑物证明等文件，于签订再次流转合同之日起30日内到市土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记或出租、抵押登记。注意事项：农村集体建设用地使用权不得再次流转的情形： (一)未按首次流转合同的约定开发的农村集体建设用地; (二)土地使用权属不清或存在争议的; (三)转让已设立抵押担保物权的农村集体建设用地，抵押人未通知抵押权人和未告知受让人的; (四)已被依法查封、冻结的;

农村集体建设用地使用权流转管理办法

农村集体建设用地使用权流转管理办法二○○四年六月二十二日试行农村集体建设用地使用权流转实施办法第一章总则第一条为加强农村集体建设用地使用权流转管理，规范农村集体建设用地使用权市场秩序，保障农村集体建设用地所有权人和使用权人的合法权益，促进土地资源优化配置和高效集约利用，确保农村社会的长期稳定和经济可持续发展，根据广东省人民政府《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》和其他法律、法规、规章的有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。第二条本市行政区域内农村集体建设用地使用权的流转，适用本办法。第三条本办法所指的农村集体建设用地使用权流转，是指将农村集体建设用地一定年限的使用权出让、转让、出租和抵押等行为。农村集体建设用地使用权流转，应当遵循自愿、平等、公开、公平的原则。第四条农村集体建设用地使用权流转，必须符合下列条件：（一）经依法批准使用或取得的农村集体建设用地使用权；（二）符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划；（三）依法办理土地登记，领有土地权属证书；（四）界址清楚，没有权属争议。第五条农村集体经济组织出让、转让、出租和抵押农村集体建设用地使用权的，必须先经依法召开的村民会议讨论同意。第六条农村集体建设用地使用权流转，流转双方当事人必须签订书面合同，向土地所在地的区国土资源部门申请登记，经审核符合本办法规定的流转条件的，区国土资源部门应当登记。农村集体建设用地使用权出让、转让、出租、抵押，必须办理土地登记手续后才能生效。第七条农村集体住宅用地使用权不得流转。

通过流转取得的农村集体建设用地不得用于住宅建设。第八条使用农村集体建设用地的单位和个人必须按照城市和镇村建设规划、土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。第九条出让、出租的农村集体建设用地使用权受法律保护，农村集体经济组织在合同约定的期限届满前不得收回。有下列情形之一的，农村集体建设用地所有权人报经原批准用地的人民政府批准，可以收回已出让、出租的农村集体建设用地使用权：（一）为镇（街道）、村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；（二）不按照批准的用途及其他使用条件使用土地的；（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的；（四）出让、出租合同中约定的其他可以收回土地的情形。因前款第（一）项原因收回农村集体建设用地使用权的，农村集体经济组织须与使用权人协商确定补偿数额。协商不成的，按房地产估价结果给予补偿。第十条建立健全农村集体建设用地使用权公开交易制度。在本市各区范围内，按本办法要求应纳入公开交易范围的土地交易行为，应当在各区土地交易中心办理。第十一条通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地上建成房屋的，应办理房屋产权登记。第十二条市、区人民政府制定农村集体建设用地使用权流转收益的具体使用、分配和管理办法，由农业主管部门负责监督实施。第十三条国家为公共利益的需要，可以对已出让、出租的农村集体建设用地进行征用，任何单位或个人不得进行阻挠。征用已出让、出租的农村集体建设用地，对土地使用权人按房地产评估价进行补偿，对土地所有权人按征用耕地的补偿标准进行补偿。征用已出让的农村集体建设用地，对土地所有权人的补偿不含青苗及地上物补偿费及劳动力安置补助费。第十四条农村集体建设用地流转，应按国家规定缴纳有关税费。第二章农村集体建设用地使用权出让第十五条农村集体建设用地使用权出让，是指农村集体经济组织将农村集体建设用地使用权在一定年限内让与给土地使用者，由土地使用者向农村集体经济组织支付地价款的

建立集体建设用地有偿使用制度

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/df4104913.html, 建立集体建设用地有偿使用制度作者：何芳来源：《探索与争鸣》2014年第02期从1995年苏州率先试点至今，已经有众多省、市进行了集体建设用地流转试点。中共十八届三中全会明确提出“建立城乡统一的建设用地市场”，“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。可见，推进和实施集体建设用地流转已经成为当前中央和地方政府重要而紧迫的任务。集体土地流转制度改革的核心，一是破原集体土地权利受限之“笼”，二是破原集体土地收益受侵之“困”。因此，如何完备集体土地权利设计，并基于权利设计实施土地利益重新分配就成为解决问题的关键。但从各地试点的方案可以看出，明显存在忽视集体土地流转的权利结构设计，进而产生一些认识上的偏差、流转制度设计整体性缺失、利益分配不科学等问题，导致集体土地流转制度设计存在先天性缺陷。重塑集体土地权利结构，构建集体建设用地使用权制度根据产权理论，占有权、使用权、收益权和处分权是所有权的四大基本权能。然而，我国集体土地所有权基本权能却被现有法律限制。首先，使用权受限。现行《土地管理法》第43 条规定，集体土地只能用于兴办乡镇企业、村民建设住宅或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设。不能进行经营性用地开发。其次，处分权受限。该法第63条规定，农民集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。再次，收益权受限。一方面由于集体建设用地不能流转，收益没有实现通道；另一方面，集体土地被强制征收国有化，农转非的土地增值收益集体土地所有权人无权分享。城乡二元经济结构已经带来严重的社会问题和经济问题。保护农民财产权益，恢复集体土地所有权权益，是时代赋予政府的使命和责任。政府应有足够勇气让利农民，不能因为任何的利益取向而阻碍其进程。而重塑集体土地权利结构，则是实现此目标的首要基础。比照相对完备的国有土地权利结构，集体土地权利结构很容易设计。集体土地所有权和国有土地所有权一样不容改变，所有权不能买卖和抵押交易。《物权法》第40条规定，所有权人有权在自己的动产与不动产上设定用益物权和担保物权。集体土地流转可通过设立独立的用益物权解决，具体说就是同国有土地一样设立出让或划拨土地使用权，实现所有权与使用权、经营权的分离，建立集体土地流转的权利结构基础。集体建设用地使用权出让，是指集体土地所有权人将一定年限的集体建设用地使用权出让，由集体建设用地使用权人向集体土地所有权人支付出让价款的行为。比照国有土地，集体土地权利结构的重塑详见图1。

(完整版)集体建设用地使用权审批程序

集体建设用地使用权审批程序一、农村集体建设用地的使用范围：（一）概念所谓农村集体建设用地，是指城镇以外，广大农村和集镇范围内建设占用土地的总称。广义的讲，农村集体建设用地包括农业建设用地和农村非农业用地两大部分。目前，通常所说的农村集体建设用地是指农村非农建设用地。按照现行法律规定，农村集体建设用地的使用范围主要涵盖以下三个方面：（二）使用范围 1、兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地。包括：（1）乡镇办企业使用本乡镇集体所有的土地（2）村办企业使用属于本村所有的土地（3）村民组办企业使用本村村民组所有的土地（4）个人办企业使用所在农民集体组织的土地按照现行法律规定，不允许乡（镇）办企业使用村或村民组所有土地，村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地，但是集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业。 2、乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。包括农村道路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委会办公室，不管是使用本集体所有的土地，还是其他集体所有的土地都是允许的。这主要是考虑到一些道路，水利设施及学校等，在本集体经济组织所有土地内无法安排，乡（镇）村无集体土地，也必须使用村民组的土地的实际情况。如果乡（镇）企业建设用地在本集体经济组织内无法安排，也可以申请使用国有建设用地，申请使用国有建设用地的按照国有建设用地供应的政策规定办理。 3、申报条件：

（1）用地单位必须是农村集体经济组织或成员; （2）拟用土地必须属于本农村集体经济组织农民集体所有的；（3）符合乡（镇）土地利用总体规划；（4）必须是兴办企业或其他单位，个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业；（5）符合省（市、区）规定的用地标准 4、受理依据：（1）《中华人民共和国土地管理法》（2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（3）《中华人民共和国城乡规划法》对申请事项不能取得行政许可的，即当面告知不予受理；对申请事项依法不属于本部门职权范围的，当面告知申请人向其他行政机关申请；对提交材料齐全且符合法定规定要求的，立即受理；如所交材料不全且可当场纠正，纠正后受理；如提交材料不全或不符合法定要求的，将在5 个工作日内一次性告知申请人，待补齐资料后再受理。 5 申报材料：（1）用地单位（人）申请书（2）企业法人资格证书、营业执照、组织机构代码证、个人身份证复印件（3）发改委立项批复 4）建设项目可行性研究报告（或项目建议书） 5）村委会签定的用地协议书 6）村民同意签字

国有建设用地使用权出让合同2018最新版

国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通知现行有效国土资源部,国家工商行政管理总局国土资发[2008]86号发文日期：2008年04月29日生效日期：2008年07月01日目录第一章总则第二章出让土地的交付与出让价款的缴纳第三章土地开发建设与利用第四章国有建设用地使用权转让、出租、抵押第五章期限届满第六章不可抗力第七章违约责任第八章适用法律及争议解决第九章附则国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通知（国土资发[2008]86号）各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、工商行政管理局，新疆生产建设兵团土地管理局，计划单列市国土资源行政主管部门、工商行政管理局：为贯彻落实《中华人民共和国物权法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》，规范国有建设用地使用权出让合同管理，国土资源部、国家工商行政管理总局组织制定了《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601），现予印发，自2008年7月1日起执行。国土资源部、国家工商行政管理总局2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本和《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）同时废止。

各市、县国土资源管理部门要按照《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）的要求，规范签订国有建设用地使用权出让合同，督促用地者严格履行合同。省、自治区、直辖市国土资源厅（局）要对本行政区域内各市、县签订的出让合同进行统一编号，加强对出让合同执行情况的监管。国土资源部国家工商行政管理总局二○○八年四月二十九日附件： GF-2008-2601 国有建设用地使用权出让合同（示范文本）中华人民共和国国土资源部制定中华人民共和国国家工商行政管理总局合同编号：国有建设用地使用权出让合同本合同双方当事人：出让人：中华人民共和国省（自治区、直辖市）市（县）局；通讯地址：；邮政编码：；电话：；传真：；开户银行：；账号：。

集体建设用地收益专项管理制度_规章制度

集体建设用地收益专项管理制度_规章制度集体建设用地收益专项管理制度发布时间：2017-08-181、农村集体建设用地是集体资产和资源的重要组成部分，其收益归集体经济组织所有，主要用于发展生产、增加集体积累、集体福利和公益事业等方面，改善农民的生产生活条件，不得用于发放干部报酬、支付招待费用等非生产性开支。 2 、农村集体建设用地收益要纳入账内核算，严格实行专户存储、专账管理、专款专用、专项审计监督。集体建设用地收益专项管理制度相关内容:酒店员工工资制度酒店员工工资制度... 2017党支部规章制度4篇政府办公室党支部规章制度为了严格党的组织生活制度，提高党员素质，增强党性，加强办公室支部自身建设，充分发挥支部的战斗堡垒和党员先锋模范作用，推动我办各项工作顺利开展，特制定如下制度：一、学习制度1、每周星期三下午集中学... 徐州市水上交通安全管理条例（2017修订）第一章总则第一条为了维护水上交通秩序，保障水上交通安全，根据《中华人民共和国内河交通安全管理条例》、《江苏省内河交通管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。企业回报制度第一条目的为了保证员工正确的工作目标与方向，保证在经营管理和执行工作不同环节中部门之间、上下级之间、同级员工之间的步调一致，减少工作失误，防止执行偏差，提高工作效率与效益，特制定本制度。第二条适用范围公司全体员工。网吧安全管理制度 1. 遵守国家相关法律法规，认真履行网吧职责，落实网吧安全管理措施，做到依法经营。 2. 信息安全管理制度。严禁上网消费者制作、复制、查阅、发布、传播反动、色情、宣扬迷信、暴力等内容(包括法律法规禁止的其他内容)的信息。公司前台人员工作规范规章制度实施日期：1、目的：为保证公司内外通讯信息畅通，对来访人员进行友好接待，塑造企业良好形象。2、范围：公司前台工作人员。3、内容：3.1服饰要求：前台人员直接代表着公司形象，故应着装得体、整洁大方、举止文雅、化淡妆。公司奖励与处罚管理规定一、目的为创建公司高效工作团队，奖励先进，促进落后，规范员工行为与调动员工工作积极性，提高工作效益和经济效益，特制订本制度。二、适用范围适用于xxx公司全体在职员工。关于进一步规范信访事项受理办理程序引导来访人依法逐级走访的办第一条为进一步强化属地责任、提高信访工作效能，引导来访人依法逐级走访，推动信访事项及时就地解决，根据《信访条例》和《关于创新群众工作方法解决信访突出问题的意见》等法规文件，结合工作实际，制定本办法。规章制度感谢您的阅读，欢迎下载使用

集体土地流转法律法规

集体土地流转法律法规一、土地承包经营权 (2) 1、《物权法》 (2) 2、《土地管理法》 (3) 3、《农村土地承包法》 (3) 二、建设用地使用权 (7) 1、《物权法》 (7) 2、《土地管理法》 (7) 3、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号20071230） (8) 4、《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》（国土资发 [2006] 52 号 20060327） (9) 5、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号20041021） (10) 三、宅基地使用权 (10) 1、《物权法》 (10) 2、《土地管理法》 (10) 3、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》 (11)

一、土地承包经营权 1、《物权法》第十一章土地承包经营权第一百二十四条农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。第一百二十五条土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。第一百二十六条耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。第一百二十七条土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。第一百二十八条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。第一百二十九条土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。第一百三十条承包期内发包人不得调整承包地。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。第一百三十一条承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。第一百三十二条承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。第一百三十三条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

建设用地使用权转让合同

土地使用权转让合同本合同当事人双方：出让人（以下简称甲方）：受让人（以下简称乙方）：甲乙双方根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和其他法律、行政法规、地方性法规的规定，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，就建设规划范围内的商业综合地块使用权转让事宜订立本合同，以资共同遵守。第一条甲方根据法律的授权出让《建设工程规划许可证》范围内的商业综合地块使用权，本合同项下宗地（以下简称本宗地）的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。本宗地范围内的地下资源、埋藏物和市政公用设施不属于出让范围。第二条乙方对依法取得的本宗地使用权享有占有、使用和收益的权利，有权利用本宗地依法建造建筑物、构筑物及其附属设施。乙方开发、利用、经营本宗地，不得损害社会公共利益与他人合法权益。第三条本宗地编号，面积（大写）（小写：平方米）。本宗地坐落于省市区镇村。本宗地四至。东至，南至，西至，北至。界址点座标详见附件《出让宗地界址图》。第四条本宗地出让价格、支付方式和时间：（一）出让价格人民币（大写）（￥元）；（二）支付方式：（1）本合同签订之日向甲方交付元；（2）剩余元于年月日前付清。第五条本宗地的用途为建造建筑物、构筑物及其附属设施。第六条本宗地建设用地使用权由甲方负责办理，费用由甲方负责。建筑物、

构筑物及其附属设施的产权证由乙方办理，在办理过程中需要甲方配合的，甲方应当按照要求无偿提供相关材料、证件等。第七条本宗地使用权自本合同签订之日出让。第八条为确保本宗地的通行，应修建一条与西侧公路相连，路面宽度大于6米以上的区间道路，接口和行走路线由双方现场确定，并按下列约定执行：（一）甲方无偿办理修建区间道路所涉及土地的征用和补偿费的确定工作；（二）征用土地补偿费、桥梁及路面拓宽由乙方负责。第九条本合同签订后日内，甲乙双方应依附件《出让宗地界址图》所标示座标实地验明各界址点界桩。乙方应妥善保护土地界桩，不得擅自改动，界桩遭受破坏或移动时，乙方应立即向甲方提出书面报告，申请复界测量，恢复界桩。第十条本合同签订后，本宗地开发建设与利用活动涉及的规划、交通、管线、消防、环保、绿化、人防、坑道等问题，由乙方报当地政府相关主管部门审批。乙方所需的给排水、供电、供气及电讯等服务，由乙方自行处理，按规定应当由甲方出具相关证明或者以其名义办理时，甲方应当在合理期限内无偿为乙方提供或办理。第十一条本合同未尽事宜，经双方协商一致后，可另行签订补充协议。补充协议与本合同具有相同的法律效力。第十二条本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国有关法律、法规的规定。本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规的规定。第十三条本合同发生争议，甲乙双方可以协商解决，也可以提请乡镇人民政府调解。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可直接向人民法院提起诉讼。第十四条本合同经甲乙双方签字盖章后即行生效。第十五条本合同之附件均为本合同不可分割的部分。第十六条本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等的法律效力。第十七条本合同壹式伍份，甲、乙双方各执贰份，鉴证机构存档壹份，每份具有同等的法律效力。第十八条本合同和附件共页，以中文书写为准。附：《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工合同》（编号：）、《建筑

集体建设用地使用权出让合同协议书标准版

编号集体建设用地使用权出让合同甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_____ 年_____ 月_____ 日

第一条本合同双方当事人：出让方（土地所有者）: __________ （以下简称甲方）；地址： ________ ；邮政编码： ________ ；联系电话： ________ ；法定代表人： _________ 职务： ________ 身份证号码： _________ 受让方（土地使用者）：____________ （以下简称乙方）；地址： ________ ；邮政编码： ________ ；联系电话： ________ ；法定代表人： _________ 职务： ________ 身份证号码： _________ 甲方将依法拥有的集体建设用地使用权出让给乙方。根据国家、省、市关于集体建设用地使用权流转的有关规定，双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则，订立本合同。第二条甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属甲方，地下资源、埋藏物和公用设施均不在土地使用权出让范围。第三条乙方在受让使用权的土地范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动，应遵守中华人民共和国相关法律、法规及广东省的有关规定，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。第四条乙方根据本合同付清全部出让金并领有土地使用证后，在受让的土地使用权使用年限内，土地使用权按有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。

第五条土地使用权发生转让、出租、抵押的，双方当事人均要签订书面合同，并于合同签订后三十日内到当地土地行政主管部门办理有关手续和按规定缴纳税费。第六条本合同项下的地块位于_____________ ，土地总面积为_________ 平方米（大写：___________ 平方米），集体土地所有证号为____________ ，其位置及四至范围详见附图。附图已经甲乙双方签字盖章确认。第七条甲方交付乙方的土地的现状为： 1、________ ； 2、__________ ； 3、__________ ；第八条本合同项下的出让地块，按照批准规划用途为 ________ 用地。第九条本合同项下的土地使用权出让年限为_______________ 年，土地使用权出让年限自___________ 年 ________ 月________ 日起，至________ 年___________ 月 _________ 日止。在出让期限内，如需改变本合同第八条规定的土地用途或增加总建筑面积，应当取得甲方和土地、规划部门同意，并经原批准用地的市、县人民政府批准，依照有关规定补签或重新签订土地使用权出让合同，并办理土地使用权变更登记手续。第十条本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第十一条法律法规目前尚未要求缴纳的税款，如合同生效后需补交的，双方同意按规定予以补交。第十二条该地块的土地使用权出让金单价为_______________ 元／平方米，总额为__________ 元人民币（大写： _________ ）。第十三条经双方商定，乙方采用以下第______________ 种方式支付本合同项下的土地使用权出让金给甲方：

农村集体建设用地整理及流转协议

农村集体建设用地整理及流转协议甲方：（企业或个人）乙方：（集体经济组织）为早日恢复农民生产、生活秩序，优化城乡用地结构和布局，促进城乡统筹发展，加快灾后农村住房重建，乙方受委托，与甲方协商达成如下协议。第一部分集体建设用地整理及住房重建第一条为帮助乙方灾后重建，甲方在镇村组实施（1、建设用地增减挂钩；2、拆院并院；3、零星集体建设用地整理）农村集体建设用地整理项目。第二条经甲、乙双方初步确定参与整理的农户有户人，集体建设用地整理面积约亩（经国土部门审定的集体建设用地面积为准）。其中农民安置拟占地亩（占地面积按执行），可节约集体建设用地面积约亩（实际面积以国土部门正式的竣工验收认定面积为准）。第三条经甲乙双方协商议定，集体经济组织成员住房重建方式为（1、人均住房面积不低于35㎡的统规统建，2、统规自建）。项目投资总额约为万元。项目涉及由甲方承担的费用有项；由乙方承担的费用

有项。（1、立项费用；2、安置点基础设施配套；3、安置房规划设计费；4、安置房建设费；5、原宅基地复垦费；6、房屋及附着物补偿；7、综合验收费）项目涉及对自愿参与农户的相关补助补贴标准按：执行；基础设施配套标准按：执行。但不得低于都江堰市土地整理领导小组办公室《关于印发<都江堰市土地综合整理补贴管理办法>的通知》（都土整办【2007】19号）文规定的建房、风貌、基础设施建设标准。第四条项目实施期限：2008年月日至2009年月日。但最长不得超过1年半，即18个月。第五条经甲乙双方协定，项目立项和验收由（1、甲方；2、乙方）负责；安置房建设工程由（1、甲方；2、乙方）负责实施；安置房基础设施配套工程由（1、甲方；2、乙方）负责实施；原宅基地复垦及道路沟渠工程由（1、甲方；2、乙方）负责实施。第六条项目工程质量要求 (一)土地平整（复垦）。应按相关规范、规程、标准和农业部门的技术要求，有效耕作层厚度不得小于40厘米，建成地面平整、田（地）坎、沟（渠）完善、便于耕作的耕地。 (二)田间道路和农田水利设施。应按相关规范、规程、标准并分别符合交通、水务部门的技术要求，合理布局，便于群众生产和生活。 (三)农村新型社区建设（中心村、聚居点），应在符合城镇总体规划和土地利用规划的基础上，依照《关于加强农村新型社区建设技术管理确保社区建设质量的通知》（成建委发[2007]390号）进行合理布局和规划设计；按相关技术规范和标准，做好新建农村居住点的道路、供水、雨(污)水排放管网、化粪（沼气）池、供电、通讯、广播电视等“市政”基础设施配套工程和绿化。

号重庆市农村建设用地复垦项目管理规定试行

重庆市农村建设用地复垦项目管理规定（试行）第一条为加强和规范农村建设用地复垦项目管理，根据《中华人民共和国土地管理法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、《重庆市农村土地交易所管理暂行办法》，结合本市实际，特制定本规定。第二条农村建设用地复垦，是指依据土地利用总体规划、土地复垦整理开发规划，对依法取得的利用效益不高或废（放）弃的乡镇企业用地、农村公共设施用地、公益事业用地、农村村民住宅用地和特殊用地等，复垦为耕地或可转为耕地的园地及其他农用地的行为。第三条本规定适用于本市行政区域农村建设用地复垦项目管理。第四条市国土房管局负责全市农村建设用地复垦行政管理。区县（自治县）国土资源管理部门（以下简称“区县国土管理部门”）按照职责管理本行政区域农村建设用地复垦工作。第五条区县国土管理部门所属土地整理机构为农村建设用地复垦项目的承担单位第六条农村建设用地复垦应当维护土地权利人（复垦项目区集体经济组织及原土地使用权人）的合法权益。农村建设用地复垦应当征得土地权利人同意。村、社集体使用的建设用地复垦，应经本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表同意。

第七条农村建设用地复垦实行项目管理，并遵循以下申报核查制度程序：（一）项目承担单位应在每年10月31日前，向区县国土管理部门申报下年度的复垦计划。（二）区县国土管理部门应在每年12月30日前，会同农业等部门和有关专业技术人员对下年度复垦项目计划进行审查；组织项目踏勘，核实项目范围、权属、地类、面积、地上附着物、土地权利人意愿和周边土地利用情况；向市国土房管局报送下年度复垦计划。（三）区县国土管理部门应根据市国土房管局下达的年度复垦计划，在当年6月30日前向市国土房管局申请当年复垦项目入库核查备案，并办理通过核查备案项目的入库手续；监督承担单位组织实施并会同农业等相关部门验收复垦项目；申请市国土房管局抽查确认项目复垦面积、新增耕地面积和新增耕地质量等级。第八条农村建设用地复垦可纳入土地整理复垦开发项目实施，并遵循项目管理办法和本规定。第九条复垦项目投资由承担单位筹措。第十条申报复垦项目应具备的条件：（一）土地权利人自愿申请；（二）项目所在乡镇人民政府申报；（三）符合土地利用总体规划、土地整理复垦开发规划；（四）实施区域相对集中同一村社或乡镇范围内；（五）复垦项目实施单个片块原则上不超过20个；

建设用地使用权

第5单元建设用地使用权考点1 建设用地使用权的取得（★★☆） 1.创设取得（一级市场）（1）除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然后取得国有建设用地使用权。（2）创设取得建设用地使用权的方式包括有偿出让和无偿划拨。（3）用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。（4）建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 2.移转取得（二级市场）（1）以出让方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； ②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； ③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。（2）以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批； ②有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。（3）不得转让的房地产 ①以出让方式取得土地使用权的，不符合法定转让条件的； ②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ③依法收回土地使用权的； ④共有房地产，未经其他共有人书面同意的； ⑤权属有争议的； ⑥未依法登记领取权属证书的； ⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 3.登记（1）建设用地使用权的设立、转让、互换、出资、赠与，应当办理登记手续，建设用地

完善集体建设用地手续操作细则

附件3：完善集体建设用地手续操作细则为进一步推动我区城市更新（“三旧”改造）工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》（佛府办〔2009〕261号）的文件精神，本着节约集约用地、盘活存量土地、尊重历史、兼顾现实的原则，现就城市更新实施过程中完善集体建设用地手续问题，制定如下操作细则：一、办理条件城市更新项目范围内没有合法用地手续但已经使用的集体建设用地，符合下列条件的，可按土地现状申请完善集体建设用地手续：（一）已认定为区城市更新项目，已编制城市更新（“三旧”改造）方案，并已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围；（二）土地权属清晰，无争议，已取得集体土地所有权证；（三）符合土地利用总体规划；（四）在最新的土地利用现状图上显示已为建设用地。

二、办理程序符合上述条件的城市更新项目用地，按以下程序办理完善集体建设用地手续：（一）申请人的确定完善集体建设用地手续的申请人应为村（居）集体经济组织。（二）提交申请申请人按要求向国土所提交申请材料。所需材料如下（一式一份）：（1）《城市更新项目用地完善集体建设用地手续申请表》（附件3-1）；（2）申请书（附件3-2）；（3）国土资源行政处罚决定书和处罚凭证；（4）城市更新项目认定文件（含改造方案及批复）；（5）集体土地所有权证及其附图复印件，并附土地权属证明；（6）土地使用情况调查表及土地使用情况示意图；（7）房产证明或声明（有房产证的须提供房产证，若宗地上的建筑物产权人与申请人不一致的，必须取得建筑物产权人的书面同意）；（8）申请人组织机构代码证、法定代表人证明书（任职证明）、法定代表人身份证等；

农村集体建设用地流转：政策分析、配置效应及政策选择

农村集体建设用地流转：政策分析、配置效应及政策选择? 张梦琳，陈利根南京农业大学公共管理学院，南京（210095） E-mail：zmllxb@https://www.360docs.net/doc/df4104913.html, 摘要：限制农村集体建设用地流转的政策取向已不符合市场经济的发展及资源优化配置的要求，处于失效状态。而允许集体建设用地流转可以改变了资源配置方式、适应了市场经济发展的内在要求；缓解了供需紧张、减少建设占用耕地的潜在威胁；实现了帕雷托改进、增进社会福利。基于市场失灵的客观存在，集体建设用地流转需要加强国家宏观调控与管理力度以消除市场失灵。而集体建设用地流转公共政策重新定位的关键在于政府职能的成功转变。关键词：集体建设用地，流转，政策分析，配置效应，政策选择对于农村集体建设用地流转，我国法律政策一直持限制甚或禁止的态度。这是在我国过去计划经济下以及市场经济条件欠完善，土地管理效能不能适应对放开集体土地使用约束的需要等各种社会发展背景和人们对土地权利的认识没有形成共识下产生的。然而，随着社会经济的发展，农民土地资产价值意识的提高，在城镇国有建设用地不能满足经济建设对用地数量的需求、征地制度彰显对农民权益重视不足的背景下，农村集体建设用地逐步由“隐形市场”，向“公开”、“合法”之势开始流转且呈扩大势头。公共政策的制定要有效地增进与公平地分配社会公共利益。对于农民这一占中国人口绝大多数的群体来说，土地无疑承载着更多的功能。农民也理应从土地上收获更多的福利。而允许集体建设用地流转将是对保障农民权益，优化土地资源配置的一个很好诠释，也是社会主义新农村建设的要求。然而，集体建设用地流转并未得到国家立法层面的承认与保护，现实中也存在因缺乏可行的公共政策体系，不能对流转进行有效规制而导致损害农民利益、破坏耕地资源的现象。因此，推动农村集体建设用地流转，探讨制定有效管理农村集体建设用地流转的政策取向，对于建设社会主义新农村、构建和谐社会都具有重要意义。 1. 农村集体建设用地流转的政策解读《土地管理法》第2条规定“土地使用权可以依法转让。”第63条规定“农民集体土地使用权不得出让、转让、出租或用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形使土地所有权依法发生转移的除外。”第43条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。根据上述规定可知，除兴办乡镇企业、村民建设住宅和乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用集体建设用地外，集体建设用地使用权不准出让、转让、出租。已经取得集体建设用地使用权的，除法律规定情形外亦不得进入流转程序。现行《物权法》第151条规定，以集体所有的土地作为建设用地的，仍然应当依照《土地管理法》等法律规定办理。可见，国家立法对农村集体建设用地流转问题持谨慎和有保留的态度。在我国现行法律体制 ?本课题得到高等学校博士学科点专项科研基金项目：“农村集体建设用地流转的资源配置效应与调控机制研究”（项目批准号：20070307022）；国家自然科学基金项目：“集体建设用地流转：主要模式、驱动机制与公共政策选择”（项目批准号：70673037）的资助。