上海市金地未未来案例分析

�
少成系 典型特征：最有自信心人群，
自以为离成功一步之遥。
业主特征： 30-40岁，私营业主、专业人士 三口之家较多，三代同堂也很普遍。 主要居住区域： 比较分散，一般内环附近公寓，外环 外经济型别墅 购房特征： 购房理性，比较看重实惠，性价比要求最 高； 硬件上，看重房型设计的合理性，有属于自 己的天地，要求有赠送的地下室、花园和露 台等高附加值。 软件上，看重大开发商品牌。但无品牌忠诚 度 典型楼盘：仁恒家园、金桥瑞仕花园
买房地产资料光盘-->到中商网
19
中国地产商域网 www.fdcsky.cn
概述
项目主力客源以较为年轻的白一，白二系 为主，收入较高，追求现代、前卫、时尚 的生活方式，乐于品味个性化和创新，追 求前沿的居住模式，这也契合了该项目的 产品气质，是目标市场上最优质最独特的 客源圈层。
杨浦高新产 中环 业区5％ 外高桥保税 区25％ 高桥镇 10％ 东沟 5％
总价承受力 首付（3 成）
客源置业次数
5-6万 10-18万 20-25万 25-30万 30-50万 50-80万 80 万以上
4000-5000元 8000-15000元 16000-20000元 20000-25000元 25000-41000元 41000-67000元 67000元以上
37-47万 75-140万 113-142万 142-177万 177-290万 290－450万 450万以上
� �
� � � � � � � �
� � � � � �
�
�
�
�
�
* Footnote Source: Source
买房地产资料光盘-->到中商网
18
中国地产商域网 www.fdcsky.cn
客群扫描：
�
白二系 典型特征：面子+需求，楼盘知
名度和气派最重要。
�
白一系 典型特征：希望面面俱到（均
好），格外注意交通。
�本土系 �少成系 �白一系 �白二系
�白一系
�渡新系
制
�白二系 �少成系
* Footnote Source: Source
买房地产资料光盘-->到中商网
17
中国地产商域网 www.fdcsky.cn
客群扫描：
�
本土系 典型特征：传统观念，希望居
住密度低，强调舒适性
业主特征： 本土多金人士，40岁以上，三口之家或三代 同堂 私营业主、政府官员 主要居住区域： 高行镇，高桥镇、东沟等本地客源 购房特征： 注重生活区域，本地化； 硬件上，看重房型的实用性，需要的面积比 较大，房间比较多 软件上，对品牌的关注不高，看重小区有美 观的感觉，注重生活的舒适性、对政策敏感 度高 典型楼盘：高桥新城、仁恒家园
特征
一次置业
一次置业居 多，部分二次 二次置业为主 置业者
买房地产资料光盘-->到中商网
15
中国地产商域网 www.fdcsky.cn
客户层次划分 : 客户层次划分:
�
神龙系： 远海系：
顶层购房人士，公寓 600 万、别墅 1200 万 顶层购房人士，公寓600 600万、别墅 万、别墅1200 1200万 万、别墅 500 万 欧美背景的海外人士，公寓 400 400万、别墅 万、别墅500 500万 日韩、东南亚、港台人士，公寓 300 万、别墅 450 万 300万、别墅 万、别墅450 450万 万、别墅 350 万 三代居住于同一区域，公寓 250 250万、别墅 万、别墅350 350万 万、别墅 300 万 年轻私营业主专业人士，公寓 200 200万、别墅 万、别墅300 300万 白领二次置业，公寓 150 万左右、别墅很少购买 白领二次置业，公寓150 150万左右、别墅很少购买 白领首次置业，购房总价 70 、80 万，无力购买 70、 80万，无力购买 新上海人过度型，购房总价 40-50 万、无力购买 新上海人过度型，购房总价40-50 40-50万、无力购买
金桥
轿车及零部件、微电子、现代通 讯、新一代家电、机电一体化、 25-40岁 生物医药 生物医药、集成电路、软件 30-40岁
5-6万
12-16万
30万以上
张江 五角场
5.5-6万 5-8万
12-18万 12-20万
30万以上 30万以上
贸易、咨询、服务业、教育、商 25-35岁 业 以催生大量白领人群的智力型行 25-40岁 业居多
� �
买房地产资料光盘-->到中商网
5
中国地产商域网 www.fdcsky.cn
产品推广语：超空间建筑 院次方生活 突破目前传统市场定位，代表着金地系列品牌中最具潜力 和想象力的产品、涵盖高附加值的产品。
超空间建筑： “超” ，超越之义。 表达与众不同、极致完美 的形容词，突显超现代建 筑外立面赋予的视觉感 官； 表达高附加值、极具潜力 的形容词，突显自由空间 组合所赋予的价值最大 化；
11
中国地产商域网 www.fdcsky.cn
交通动线导入客源
交通动线导入客源
外高桥
五角场城市副中心 金桥出口加工区 外高桥港区 张江高科技园区 小陆家嘴金融区
陆家嘴
中环线
外环线
五角场
内环线
高行
金桥
张江
买房地产资料光盘-->到中商网
12
中国地产商域网 www.fdcsky.cn
项目总价段划分 : 项目总价段划分:
客源属性分析： 根据总价范围圈定目标客层。 客源属性分析：根据总价范围圈定目标客层。
客源属性分析
产业区域 陆家嘴 外高桥 主导产业 金融、贸易、商业 国际贸易、制造业、物流业 主要年 龄层次 30-45岁 25-40岁 普通职工平均 收入 6-10万 5-8万 中级管理 人员收入 20-25万 12-18万 高级管理 人员收入 50万以上 30万以上
充分的价值展示体验
产品价值体验： 1、多样化样板房和样板段的 展示 2、强调稀缺产品特色的广告 表现 服务价值体验： 专业 的销售服 务 突破常规的推售策略
价格逐渐走低但利润逐渐走高的 推售策略。通过稀缺性产品、高 附加值产品的先行带动普通产品 的价值提升。
其它理由：此为代理公司新聚仁首个品牌公司项目，代表了该司中较高层次的操作水平。
11-15万 22-45万 34-42万 42-53万 53-87万 87-135万 135万以上
一次置业 一次置业为主，二次置业为辅 二次置业为主，一次置业为辅 二次置业为主 二次置业为主 二次置业为主 二次置业以上
目标客户集中区域
买房地产资料光盘-->到中商网
14
中国地产商域网 www.fdcsky.cn
买房地产资料光盘-->到中商网
2
中国地产商域网 www.fdcsky.cn
金地未未来基本资料
项目名称 金地未未来 位置 占地面积 建筑面积 项目概况 容积率 套数 建筑风格 产品类型 浦东新区唯一位于环线内的新市镇 9.64万M2 15.4万M2 总容积率1.6 1611套，其中近80%的户数套数套型小 于90M2。 现代
外环 高东镇线
线 内环 商圈5％ 线
五角场
5％ 高行镇 5％ 金桥出口 加工区 20％
另一部分客源为区域内的本土系及事业有 成的少成系，其购房目的以改善型为主， 希望提升生活品质，向往更优质，更高品 质的生活方式。
北外滩商 务区5％ 陆家嘴及紫竹 园区5％
浦东软件 园5％
张江高 科5％
买房地产资料光盘-->到中商网
�
近海系： 本土系： 少成系： 白二系： 白一系： 渡新系 ： 渡新系：
�
�
�
�
�
* Footnote Source: Source
买房地产资料光盘-->到中商网
16
中国地产商域网 www.fdcsky.cn
本项目目标客层：在总价的约束条件下划定目标客户范围。
�神龙系
�远海系
总
�少成系 �本土系
价 控
中国地产商域网 www.fdcsky.cn
2008金地未未来案例分析
200812月4日上
买房地产资料光盘-->到中商网
中国地产商域网 www.fdcsky.cn
推荐理由：
精准的客户定位
�
创新的产品设计
�
�
在了解市场前提下的精 细的客户层次划分 以结果为导向的客户锁 定过程
创新90 运动,领先区域 市场0.5-1个层面。
�
户型 花园洋房 大户型
�
�
面积
115-154
�
毛坯均价
13000
�
总价
�
�
150-202万
�
花园洋房 小户型
�
89
�来自百度文库
13000
�
106-116万
�
高层
TOWNHOUSE
�
88.5
�
12000
�
106-116万
�
空中院馆 二房
�
85-88
�
11000
�
94-97万
�
空中院馆 一房
�
55-65
�
11000
6
中国地产商域网 www.fdcsky.cn
广告表现：以产品特色卖点为主，突出产品的领先性、创 新性。
买房地产资料光盘-->到中商网
7
中国地产商域网 www.fdcsky.cn
广告表现：以产品特色卖点为主，突出产品的领先性、创 新性。
买房地产资料光盘-->到中商网
8
中国地产商域网 www.fdcsky.cn
3栋高层TOWNHOUSE、7栋空中院馆及22栋组合式TOWNHOUSE 50-60平方米一房，80-90平方米两房，90-115平方米三房， 150平方米四房。 12000-17000元/平方米 70/90背景下的低密度高档社区 中环旁、6号线、森兰绿地、金地品牌、产品创新 五角场城市副中心、金桥出口加工区、外高桥港区、张江高科 技园区、小陆家嘴金融区五大产业关联区、交通辐射区域范 围内首次置业和二次置业者。以白领为主的新上海人为主力 客源，高端客源以私营业主和管理层为主。本地和周边区域 上海客源比例也较大。
� � � � � � �
�
�
�
业主特征： 35-40岁，公司的中层 三口之家居多，工作繁忙，压力大。 主要居住区域： 比较分散，一般内中环之间 购房特征： 购房是面子工程，看重地段和口碑，地段要 有便利性和升值潜力，对学校等配套要求较 高； 硬件上，需要大一点的房型，外立面要豪华 美观，园林绿化好，会所漂亮，但不一定使 用，大堂气派，可接受精装修； 两房到三房，有创意的房子软件上，看重开 发商品牌和楼盘的名气与口碑。 典型楼盘：证大家园，绿地崴廉
样板房、地盘包装：营造外环 境、展示内环境。
买房地产资料光盘-->到中商网
9
中国地产商域网 www.fdcsky.cn
样板房、地盘包装
实 景 图
买房地产资料光盘-->到中商网
10
中国地产商域网 www.fdcsky.cn
样板房、地盘包装：营造外环境，展示内环境。
实景图
买房地产资料光盘-->到中商网
院次方生活： “ 院”统称了建筑空间里所有 半围合或未围合的花园、露 台与阳台； “ 次方”，蕴涵无穷多的数学 名词，代表倍数等级的增 长； “ 院次方” ，极具未来意向的 符号，突显本案最大卖点之 一的多花园、多露台、多阳 台的高附加空间值。
* Footnote Source: Source
买房地产资料光盘-->到中商网
� �
�
� � � �
�
业主特征： 25-30岁，两口之家或孩子年龄较小的三口之 家 年轻、有活力，婚房占很大比例，工作积极 向上。 主要居住区域： 比较分散，中外环之间，特别是轨道附近。 购房特征： 单价高些没有关系，面积要小，总价要低， 地段远些没关系，但要有大卖场和公交、轨 道硬件上，环境好，喜欢水景，会所功能丰 富，对游泳池、蓝球场等运动设施有强烈要 求，可接受精装修；二房为主软件上，看重 开发商品牌和社区的名气，喜欢大社区，喜 欢社区有活力，邻里有文化，乐活。 典型楼盘：绿地威廉、幸福小
主力户型 平均单价 卖点归纳
客户构成
买房地产资料光盘-->到中商网
3
中国地产商域网 www.fdcsky.cn
金地未未来总平面图：
高层
TOWNHOUSE
空中院馆
花园洋房
买房地产资料光盘-->到中商网
4
中国地产商域网 www.fdcsky.cn
案名解析：未未来
�
未未来：叠加词汇，“未来之上 的未来”的缩略，代表不但超越 现在、更将在未来也处于一种领 军的地位。 FUTURE + + 简洁有力，兼具时代感与未来性。
�
61-72万
* Footnote Source: Source
买房地产资料光盘-->到中商网
13
中国地产商域网 www.fdcsky.cn
客源购买力分析：根据总价范围圈定目标客层。
税后年收入
税后月收入
月还款（月收入 40%，30年） 1600-2000元 3200-6000元 4800-6000元 6000-7500元 7500-12300元 12300-20000元 20000元以上
20
中国地产商域网 www.fdcsky.cn