我国房地产价格与财政收入关系的实证分析

我国房地产业与财政收入的实证分析研究

一、选题背景

自1980年住房改革以来，我国的房地产业得到了长足的发展。房地产业发展的同时也带动了相关产业的发展，包括建筑业、钢铁业以及一些第三产业。从总体来看，房地产业对我国经济增长的贡献是不容小觑的。然而，在促进房地产市场和国民经济增长的同时，房地产价格也发生了巨大的变化。由于投资和消费的巨大热情，我国房地产价格一路走高，已经到了普通民众无法承受的地步。中央也出台了相关的政策来遏制房价的过快增长，但收效甚微。在学术界出现了一系列讨论房地产价格上涨原因的论述，其中有一些观点认为地方政府出于地方财政增收的目的而介入了市场，并抬高房地产价格。同时，也有相关调查报告为学术论证提供了一定的现实依据，指出地方财政收入中约有30%-50%来自房地产业。尽管一些学术论证中指出了地方政府在很大程度上出于利益性而介入房地产市场，然而，具体分析房地产价格上涨是如何影响财政收入的相关文章却很少见。那么，房地产价格波动究竟怎样影响财政收入？房地产价格的上涨是否对财政收入产生了明显的增收效应？为进一步规范和稳定房地产市场的发展，克服地方政府的非理性行为，对这些问题展开研究将是非常有有意义的。

二、文献综述

国外研究现状：国外对房地产价格与宏观经济关系的研究相对较多，且角度不一，但方法基本都采用通过建立价格与宏观经济因素的计量模型来解释房地产价格的影响因素。John M·Quigley（1999）采用供求平衡确定价格的模型，对美国41 个都市区1986-1994 年的年度数据进行了研究，结果发现房地产价格与宏观经济基本面的各项指标量的显著性水平都将较高，说明美国宏观经济基本面可以解释房地产价格的变化。Charles K.Y. Leung等人（2006）采用Hedonic模型，对香港1992-2001 年住宅市场的角度交易数据进行了分析研究，研究结果表明相关城市内部不同地区房地产价格存在差异，并且地区间房价的差异程度与不同地区的宏观经济状况存在密切联系。Christian Hott (2007)建立了计量模型分别对美国、英国、日本、瑞士、荷兰1980 年到2005 年房地产价格与宏观经济的关系进行了研究，研究发现房地产价格在很长一段时间内偏离了其经济基本面的支撑价格，然而，在此后房地产价格又会回归到基本经济面水平，论证了房地产价格与经济基本面的密切关系。Yuliya Demyanyk, Otto Van Hemert（2007）在对美国近7 年经济增长与房地产市场发展的研究中，论证了房地产价格波动对整个银行体系的重要影响，其认为正是因为房地产价格上涨掩盖了市场早已出现的问题才导致了金融危机的发生，从而引发了美国经济的衰退。

由于国外政治和经济体制的不同，专门研究房地产价格对地方财政收入直接影响的文献很少见，且仅为定性描述。Denise J.Mckenzie和Richard M.Betts(1996)指出财产税是地方政府收入的主要来源，是通过政府的公共支出资本化为房地产的价值，通过对财产税的操纵，政府可以对地方经济发展进行规划。William C.Wheaton, Denise Dipasquale (2002)运用经济学理论研究了美国地方政府财政收支与房地产市场的关系，指出地方政府和房地产市场之间属于相互依存、相互影响的关系，房地产税收是地方财政收入的重要来源，各地方政府可以通过提供不同的服务项目和设定不同的税种、税率来影响消费者对该地方房地产的需求，从而影响房地产价格，而房地产价格作为税基又反过来影响了地方政府的税收收入。

国内研究现状：张岑遥（2005）分析了房地产价格中的地方政府因素，指出部分地方政府迫于分税制以后地方事权比重普遍高于财权带来的压力和地方政府作为中央政府或上级

政府代理机构的压力，地方政府介入城市房地产开发，推动房地产市场的景气，达到财政增收、GDP高速增长等社会经济目标。同时指出这种介入对城市房地产价格具有直接或间接的推动作用。姜彩楼、徐康宁（2007）等运用协整方法、格兰杰因果检验对 2003 年 3 月至 2006 年 8 月期间上海市房地产价格变动及其影响因素进行了实证分析，分析表明上海市房地产价格变动的主要影响因素是宏观经济发展水平和房地产投资力度，而一些反映市场供求关系的指标，如人均可支配收入、房屋空置率等对房地产价格影响较小。沈悦、刘白霜（2008）采用我国 31 省市经济基本面和房地产价格的面板数据，通过回归分析的方法实证分析了我国房地产价格的决定因素，结果表明消费者购买力、产品成本、人均资源占有量和税收政策等因素对房地产价格具有显著影响。伍德业、刘红（2008）认为地方政府的一些认为，如土地征购、出让定价以及实物地租转嫁等诱发了开发商囤地的冲动，导致市场垄断力量的增强，并且提高了房地产市场的进入壁垒，从而无法形成有效的房地产价格机制，造成房地产价格的快速上涨。崔光胜（2008）指出，追逐利益最大化的“经济人”本性，使地方政府在管理房地产业的活动中做出各种有限理性行为，从而导致房地产价格上涨，如何有效地规制地方政府的有限理性行为是抑制房价上涨的关键所在。张双长李稻葵（ 2010）指出地方政府对土地财政的依赖程度越高，在其他条件相同的情况下，该城市的房价指数也越高，即政府对房价的上涨可能存在较为显著的推动作用。从而证明地方政府的确有可能通过各种手段促进城市房价上涨，因此越是依赖土地财政，地方政府越会推动房价的上涨，以便从中获取更多的政府收益。姬颜丽、彭骥鸣（2012）指出商品房销售额的变动对地方财政收入的影响越来越大，即地方财政收入对房地产的依赖越来越强。

文献述评：以上参考文献，对于房地产价格的波动给出了许多合理的解释，对于进一步展开研究提供了很好的参考。我们可以从多个不同的角度分析房地产价格对宏观经济的影响，对银行业的影响，对普通消费者的影响。也可以通过多种方法分析他们之间的关系究竟是怎样的。上述文献，提供了比较完善的指导，但其中也有不足之处，有许多的文章还是停留在了定性分析的基础上，因此，本文将着重从定量分析的角度，来看房地产业与财政收入的关系。

三、数据选取

鉴于数据的连续性和可得性，本文选取从1995年到2013年全国商品房销售额和全国财政收入的数据，同时为了消除价格的影响，选取固定资产投资指数和居民消费价格指数对它们进行平减，再取对数（由于没有专门针对房地产销售额的指数，本文选取固定资产投资指数来对其进行平减）。本文的实证分析结果是基于Eviews7.2版本的结果，1995-2013年的原始数据如下：