中国房地产上市公司土地储备分析研究

1 引言
1.1土地储备概论
土地储备最早起源于1896年荷兰的阿姆斯特丹，1904年，瑞典也开始实施土地储备，随后欧洲许多国家都相继开展了该项工作。

我国大陆地区第一家土地储备机构-1996年上海土地发展中心，两年后很多城市都纷纷开始实施土地储备制度。

由于各国土地所有制、土地管理制度、历史和文化的差异性，各国学者对土地储备的定义也不相同。

这里我们从狭义和广义的两个方面来对土地储备进行定义。

英国的Harold B. Dunkerley（1983）认为，土地储备是政府在没有需要前，预先取得想当面积的土地，最后将其释放，进行与计划目的相一致的开发，以确保计划有效执行并引导城市合理发展的管理措施。

美国的Sylvan kamm(1975)认为，土地储备是一种大规模的土地获取、管理及供应计划，对城市的发展形态和土地价格具有实质性影响。

而我国的定义是，指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为【1】。

土地作为一种自然资源，具有稀缺性，这种稀缺性是指土地因其位置的固定性、面积的有限性而不可再生。

随着我国社会的发展，城市化进程的加快。

土地需求日益提高，土地资源自身的稀缺性和人类日益增长的经济需求之间就存在不可避免的矛盾。

如何在市场经济条件下，科学、有效地搞好土地储备，提高土地储备管理的效率、质量和水平，充分合理、科学的使用好有限的土地资源，已经成为我国城市化进程中不可回避的问题。

土地是房地产开发的命脉，是房地产企业的生存之本。

土地储备策略是房地产企业战略的重要组成部分，形式多样，不同的企业根据自身的情况有不同的土地储备策略。

之所以选取中国上市房地产公司是有两个原因的：一，上市公司在业界是领头羊，具有典型性；二，上市公司数据易于获取，便于分析【2】。

1.2我国土地储备制度
城市土地储备制度，是政府依照法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换、征用等方法取得的土地进行前期开发、整理，并进行储存，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府能垄断土地一级市场的一种管理机制。

它是指由城市政府委托的机构，通过征用、收购、置换、到期回收、土地整理等方式，从分散的土地使用者手中将土地集中起来，并由政府或由政府委托的机构组织进行土地整治与开发，在完成了房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发工作后，再根据城市土地年度计划，有计划地将土地投入市场的制度【3】。

经过10几年的发展，我国城市土地储备有以下特点：
（1）土地储备的行政性及公益性；
（2）土地储备的统一性与行政性；
（3）土地储备的增值性；
（4）土地储备的地域差异性；
（5）土地储备资金占用量大；
目前我国城市土地储备制度的运行模式主要有三个：市场主导型——以上海为代表；政府主导型——以杭州为代表；行政指导与市场相结合型——以武汉为代表；这些典型土地储备制度的建立是我国政府在土地储备制度建立的摸索，在这期间，我国土地储备市场缺乏完整地土地储备法律依据，直至2007年，国土资源部、财政部、中国人民银行联合下发了关于印发《土地储备管理办法》的通知，对今后的土地储备管理作了规定。

只是我国第一部全国性的土地储备管理办法。

《管理办法》的出台，改变了我国土地储备没有全国性的相关法律法规可依的局面。

随着土地储备制度的建立和完善，将进一步完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进不动产市场的发展，为我国城市化进程的发展提供资金保障，促进土地集约利用，避免了土地闲置的问题【4】。

1.3研究背景
过去由于长期实行土地无偿、无限期划拨使用土地产权不清晰，大多数土地掌握在原使用者手里，政府未能实现垄断城市土地一级市场的供应。

致使大量土地收益流失到有关单位和个人手中，还导致城市建设的无规划。

除了总量失控，资金流失，更严重的问题是土地闲置化，中央出台了一系列文件来解决土地闲置化的问题。

详细文件可以看下面这个表格
时间文件规定
2007.10 关于加大闲置土地处置力度的
通知要求严格执行闲置土地处置有关规定，加大处置力度
2007.12 新城市房地产管理法满一年未动工开发征
收土地使用权出让金
20%以下的土地闲置
费：满两年未动工开发
的，无偿收回土地使用
权
2008.1 关于促进节约用地的通知闲置土地增值地价将
按20%补交
2008.6 新版土地出让合同不按期开工竣工要交
违约金
2009.4 关于进一步加强土地出让收支
管理的通知首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%
2010.9 关于进一步加强房地产用地和
建设管理调控的通知土地闲置姨奶奶以上，不得参与土地竞拍
表1
为解决上述问题，适应经济发展趋势，土地储备制度的建立正好可以解决这些问题。

随着城市化进程的加快，人口的增加，经济的发展，商业用地和住宅用地急剧增加。

土地利用与人民群众日益增长的需求产生矛盾，这引起了社会的关注和专家学者们研究的课题。

另一方面，随着房价的快速飙升，各大房企在中国大陆开始大量储备土地，甚至出现“地王”，导致土地市场信号失真。

土地是房地产开发的命脉，稀缺的土地资源迫使房地产企业大量储备土地。

随着国家对房地产市场的宏观调控，大量土地被闲置。

截止到2008年年底，去全国土地购置面积达到31.3亿平方米，而全国土地开发量为19.4亿平方米，也就是说还有近40%的土地闲置在开发商手里。

这不利于我国经济的健康发展，阻碍了我国土地集约利用原则，因此调整土地利用，解决土地闲置的问题刻不容缓。

1.4研究目标及意义
（1）理论意义
首先，针对房地产开发企业土地储备，目前我国对土地储备研究尚处于起步阶段，因此，本文利用多种分析方法，大量分析数据的基础上，运用我们所学的GIS专业技术应用到土地储备当中，分析土地利用的多样性，为土地合理利用提供依据。

（2)实践意义
房地产开发企业储存多少土地才是合理的？分析土地储备跟各种因素的关系(储备区域，储备量，开发速度等），分析它们之间的关系，减少土地投机，缓解政府调控压力，实现土地开发的高利用率和可持续化发展。

1.5研究方法及数据来源
1.51研究方法
数据分析和空间分析
整体和局部分析相结合
1.52评价指标及数据来源
（1）采用的评价指标
土地储备衡量指标
土地储备地域变化
（2）数据来源
本文搜集了2008-2010年中国十大房地产上市公司土地储备数据，数据具有真实性和可靠性
2中国概貌和土地储备范围
2.1中国概貌
中国地图：
注：图片来源于妮图网图1
2.2土地储备范围
下列土地可纳入土地储备范围
（一）依法收回的国有土地
（二）收购的土地
（三）行使优先购买权的土地
（四）已办理农用地专用、土地征用批准手续的土地
（五）其他依法取得的土地【4】
3重点房企近年来土地储备空间分布及特征
2008年重点上市房企土地储备空间分布：
图2
2008年土地储备主要分布在长三角地区、珠三角以及环渤海地区。

其他的主要集中在武汉，重庆等地区。

房企土地储备地域选择还是以一线城市为主，二线城市土地储备较少。

2009年重点上市房企土地空间分布及特征：
图3
2009年土地分布区域虽然在长三角、珠三角和环渤海地区还有大量土地储备，但是其他地区土地储备量开始增加，房企土地储备地域已经悄悄从一线转向二三线城市。

长三角、珠三角和环渤海土地储备量大是上一年剩余的。

新增的土地储备都在内陆的城市。

4中国房地产上市公司2008-2010年土地储备量分析
这里我们挑选了十家上市公司（恒大地产，上海绿地集团，碧桂园，雅居乐地产，华润置地，保利地产，万科地产，富力地产，金地集团，招商地产）并搜集了从2008年-2010年十大房企土地储备数据：
2008年：受到世界金融危机和国复杂环境的影响，房地产土地储备出现负增长，各大房企在2008年都放缓了拿地的步伐和开发的速度。

其中，恒大、碧桂园处于第一阶队，储存量都在4000万平方米以上，第二阶队是华润置地、保利地产、绿城地产、万科地产以及富力地产，都在2000万平方米以上，第三届阶队是金地地产、招商地产，储存量都在1000万平方米以上，详细数据见下图：
重点房地产开发企业2008年土地储备量
图4
2009年上半年在房地产市场逐步回暖、销售好转和融资情况较好的情况下，企业拿地信心逐步增加，土地交易市场火爆。

连续出现“地王”。

加上土地消耗快，房地产企业需要补充新的土地储备来为以后的项目开发做好准备。

详细的数据可以见下表：
重点房地产开发企业2009年上半年土地储备量
图5
09年上半年土地储备量=截止2008年土地储备量+09年上半年新增土地量-09年上半年消耗土地量
2010年，各大房企处于拿地停滞状态，基本消耗的是前几年留下的库存，但是恒大地产却反其道而行，大量出手拿地，致使其土地储备量达到9600万平方米，成为全国最大的“地主”，在国家出台宏观调控政策打击“囤地”和全球经济不景气的环境下，大量的土地储备成了房企严重的“包袱”，资金回笼困难在一定程度上不利于房企的发展详细数据见下图：
重点房地产企业2010年土地储备量
图6
5具有典型性代表房企的重点分析
分析完重点房企2008-2010年土地储备量之后，再让我们重点分析这些上市公司中具有典型代表性企业,它们在业内是“领头羊”，具有典型代表性，重点分析这些房企，有利于我们整体和局部相结合，试分析更加合理和科学。

下面我们选取了三个典型房地产企业（万科地产，碧桂园，上海绿地集团），分析2008、2009年各自土地储备地域、具体地块的分析。

5.1万科
万科地产2008年土地储备面积达到2280.68万平方米，建筑面积达到1793万平方米。

其土地储备地域主要分布在长三角、珠三角和环渤海地区，比例分别为38.3%、26.0%和23.3%，中西部其他地区比例为12.4%，这说明万科的战略重点分布在长三角、珠三角和环渤海地区。

长三角和环渤海地区是我国经济最发达地区，人均可制备收入高，随着我国改革开放以来，经济的发展，这三个区域率先在我国发展起来，外来人口急剧增加，住房需求大。

因此这三个地区一直是房企争夺的热地。

具体分布情况我们可以见下图：
万科2008年土地储备区域分析
图2
万科2009年上半年共拿下15块地块，投资74.7亿元，总面积达到146.89万平方米，建筑面积达到405.21万平方米。

具体的见下表：
万科2009年上班年拿地地块
城市宗地名称用途成交时间占地面积
（万m2）
3.81 规划建筑
面积（万
m2）
成交总
价（亿
元）
广州广州大坦山沙
项目
住宅1-09 8.32 13.57 4.54
沈阳五里河地块商用5-09 2.7 29.12 3.85 沈阳铁西胶管厂地
块
商用5-09 22.1 11 1.22
佛山佛南2009-051
地块
住宅5-09 10.2 57.5 7.62 无锡叙丰里地块综合5-09 6.6 30.7 3.06 青岛双山南山地块住宅5-09 15.46 20.44 3.58 青岛308国道以北地
块
住宅5-09 9.5 39.58 3.81
厦门厦门湖心岛项
目
住宅6-09 1.6 20 18.3
福州福州纸箱厂项
目
住宅6-09 3.9 3.6 1.39
佛山佛山顺德陈村
锦龙工业园区
地块
住宅6-09 3.9 13.5 1.35
鞍山鞍山东山项目住宅6-09 30.4 53.7 4.56
重庆重庆高新园1分
区项目
住宅6-09 13.8 37.7 6.6
重庆重庆高新园H分
区项目
住宅6-09 4.1 14.5 2.92
重庆重庆那个河运
校地块
住宅6-09 10.5 53.3 11.12
上海上海七宝35号
北配套商品房
项目
住宅6-09 3.9 7 0.7
合计146.89 405.21 74.71 表3
从上述表格我们可以看出，虽然2009房市有所回暖，但是万科的土地储备策略表现比较谨慎，万科在09年年初只拿了一块地，知道5月份之后万科才有所行动，但是纵观全国土地市场情况来看，5-6月份土地市场回暖，价格已经抬高，万科在此轮市场中未能掌握先机。

从09年上半年万科土地储备情况来看，万科储备地域主要之总在长三角，珠三角和环渤海地区。

根据上述表格数据显示，万科在重庆一月内拿了三块地，克建筑面积达到105.5万平方米，需支付地价款20.46亿元，说明万科在其第一个重庆项目——渝园和朗润园获得成功之后，万科更加看重在重庆的发展潜力，今后会加大对重庆开发力度。

从土地利用用途来看，万科土地利用用途还是以住宅为主，09年上半年万科的15快地除了沈阳和无锡的地块不是用于住宅外，其他的都是用于住宅用地。

说明我国目前土地利用用途还是以住宅用地为主，但是一线城市拿地的面积远不如二三线城市的多，万科的策略逐渐往二三线城市转移【5】。

5.2碧桂园
2009年上半年，碧桂园合计新增地块4块，土地投资金额8.99亿元，土地面积约389.48万平方米，规划克建筑面积126.34万平方米，详细数据见下表：碧桂园2009年上半年拿地地块
城市宗地名称用途成交时
间占地面积
（万m2）
规划建筑面
（万m2)
成交总价
（亿元）
增城曾江街吓西山村
83002205A7024号
地块
商住2009-4 9.30 9.80 0.68
广州增城市荔枝街三联
村社公社、菜园中
屋山、长龙山
居住2009-5 7.47 7.47 0.81
沈阳荷兰村地块商住2009-6 300.0 / 25亿美元
广州2009挂-0508 商住2009-6 72.71 109.07 7.50
合计389.48 126.34 8.99
表4
注：荷兰村由于协议收购，具体信息不详。

预计总投资为25亿美元
从上述表格数据可以看出，碧桂园土地储备地域在一线城市郊区和二线城市。

2009年上半年碧桂园在一线城市拿地价格低廉，且面积较大，还储备了二线城市地块，为下半年项目的开发提供了土地保障。

这也可以看书一线城市基本处于饱和状态，房企纷纷向二三线城市转移，这将是我国房地产行业发展趋势。

5.3上海绿地集团
上海绿地集团在2009年上半年拿地8宗，土地投资亿元，土地面积，规划建筑面积，具体数据详见下表：
上海绿地集团2009年上半年拿地地块
城市宗地名称用途成交时间占地面积
（万m2）
规划建筑
面积（万
m2）
成交总
价
天
津
盘龙谷文化二期项目综合2009-2 67.50 46.27 2.92
上海松江区辰花路15号B
地块
住宅2009-4 18.65 26.11 9.57
上
海
白鹤镇5号地块住宅2009-5 2.20 2.20 0.33
上海徐汇区斜土街道107
街坊
综合2009-5 3.40 10.20 12.00
上海奉贤区南桥镇新建西
路北侧、化工小区地块
商住2009-5 5.20 12.40 3.37
南昌2009年第8号红角洲
E-06、07部分C地块
JDGD903地块
酒店2009-5 15.71 12.57 1.60
南昌2009年第8号红角洲
E-06、07部分C地块
JDGD904地块
住宅2009-5 10.35 20.71 1.76
上新天地地荻泾花园住宅2009-6 16.88 25.00 8.90
海
合
139.89 155.45 40.45
计
表5
绿地拿地地块已经从本土上海逐渐转移到京津冀甚至全国范围内，其土地用途多样化，住房，综合和酒店等相结合，这是绿地集团的优势，绿地土地储备在以后几年项目的开发中占据优势。

5.4 小结
根据上述三大房企（万科地产、碧桂园及上海绿地集团）土地储备量和储备所在地域的重点分析，我认为万科会在下半年进一步扩大土地储备规模，拿地区域逐渐向二三线城市转移，逐渐加大对二三线城市土地储备的增加，万科已经完成全国性的的“3+X”区域分布。

而绿地逐步从上海本土开发逐渐向京津冀转移以及全国转移。

其次省会城市也是绿地选择的目标。

碧桂园自从进入09年以来，已经回归广东省内，下半年也不会大量拿地，它会随着市场而动。

三大房企不同情况基本上代表我国房企状况，他们土地储备也是业界风向标。

我认为一线城市的饱和给了二三线城市发展空间，房企从一线城市转向二三线城市是今后趋势，集团土地多样化经营也值得房地产开发企业借鉴。

6 基于开发速度的土地储备
上市房企在土地储备中，会走融资-圈地-融资-圈地这样的模式，这样带来的后果是资金周转率不高，这不利于企业的持续发展也减少了企业的竞争优势。

在我国，房地产开发成本=土地成本+建筑成本，土地资源自身的稀缺性导致苏子和时间的变化，土地资源会日已紧张，土地成本比重会增加。

因此，土地储备的时间周期很大程度上影响房地产企业的资金周转率。

所以，加快土地开发速度，缩短土地储备周期，加快资本周转率成为房企们提高竞争优势，能长久发展的新的途径。

另外的一些企业为了获得土地升值所带来的收益，会放慢土地开发的速度，这与我国集约利用土地相违背，是一种不明智的做法。

万科的的土地开发策略是快速拿地、快速开发的策略，针对国家对囤积土地所采取的一系列严厉的措施，万科的增长不会靠囤积土地来增值，“快进快出”是万科关键的土地储备策略。

碧桂园也采取这种开发策略。

而绿地的策略是以土地开发的多样化和树立成立新地标为主（如南京的紫峰大厦）。