青岛高新区投资开发投融资合作方案分析34PPTXXXX.ppt
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第7页
2. 项目特点（续）
特点之六：高新区内由原来盐场改制组成的实业集团有大量盐
场干部职工，在园区运营中需要充分考虑他们的的工作安置问 题。
特点之七：高新区区内基础设施、公共设施的产权主体没有明
确，管理、运营体系也没有建立。
特点之七：高新区投资公司通过挂牌取得4000多亩出让工业
用地，可以调整规划用途和再次挂牌改为商住，可以引进投资 人合作开发，或者用于银行贷款质押融资。
第3页
1. 项目背景（续）
青岛高新区概况
依据《青岛高新技术产业新城区总体规划》（2008-2020年），北部新城的城 区职能是：青岛市的第三代新城，中心城区的三大副中心之一，以金融商贸、 商务会展、科教研发为核心的区域性现代化综合服务中心，以高新技术产业为 主体的生态新城，山东半岛蓝色经济与高端产业聚集区。整个胶州湾北部区域 面积约为305平方公里，高新技术产业新城区面积63.44平方公里。
2006年6月扩区形成的青岛高新区胶州湾北部主园区是青岛市委、市政府继城 市东扩、区划调整、经济重心战略西移之后的又一次城市发展布局优化和拓展， 是青岛实施“环湾保护，拥湾发展”战略、构筑“一主三辅多组团”现代化城 市框架、推进城市产业结构升级的决定性环节，是拥湾发展战略的重要起步组 团、关键圈层和核心区域，承担着建设青岛第三代生态科技新城的重大历史使 命。
第5页
目录
1. 项目背景
2. 项目特点
3. 类似项目的启示 4. 开发方案建议
第6页
wk.baidu.com
2. 项目特点
特点之一：本项目是一个典型的新城开发项目，其所包含的内容和 体量远远超过普通的园区开发建设和招商引资。 特点之二：项目所在地青岛市地理、人文及环境条件优越，有坚实 的经济基础、财政实力和良好的开发前景，具有突出的竞争力。 特点之三：项目土地资产原先多为盐场、滩涂，征拆成本相对较低， 土地整理难度小，政府主导已经初步完成东片区主要基础设施建设， 并且已经开始重点配套公共设施建设，有条件在较短时间和较大区 域内引进投资企业和地产商。 特点之四：高新区尚没有建立土地储备机构，因为主要利用原有盐 场土地，目前已经进行一级开发整理的土地并没有完全理顺土地产 权和征收转用手续，一级开发工程主要采取委托高新区投资公司以 代建方式进行。
第4页
1. 项目背景（续）
高新区投资公司概况
2008年5月，高新区投资公司组建。高新区投资公司是青岛高新区管委会直属 的国有独资公司，承担青岛高新区开发建设和投融资平台的功能。
高新区投资公司成立时注册资本2.5亿元人民币，近期拟增资至13.7亿元人民 币。截至2010年3月底，公司总资产已愈54亿元，净资产13.7亿元；预计到 2010年底，投资公司总资产将达到近100亿元规模。负债主要是国家开发银行 和其他银行贷款。
青岛市高新区投资开发有限公司
新区开发投融资合作方案分析
2010年05月
目录
1. 项目背景
2. 项目特点 3. 类似项目的启示 4. 开发方案建议
第2页
1. 项目背景
青岛高新区概况
青岛高新区是1992年11月经国务院批准设立的国家级高新区之一。现为“一 区五园”发展格局，包括胶州湾北部园区（含新产业团地、新材料团地）、青 岛高科技工业园、黄岛新技术产业开发试验区、青岛市北科技街以及市南软件 园。
特点之八：高新区投资公司可以通过尽快明确自身战略定位，
承担高新区具有经营性的公共职能，获得高新区更多公共资源， 为自身长远发展奠定基础。
第8页
2. 项目特点（续）
一个典型的新城开发项目，其中包含了多种要素：
区域产业、生态环境 和城镇功能定位
土地利用规划
规划
市政建设、道路交通规划 产业发展规划
土地使用 建设
基础设施配套、优惠政策、招商 引资、产业集聚
产业发展
市政公用事业与社会事业的 建设、运营、监管
财税收支政策
(预算/税收/规费/转移支付/政府补贴)
社会保障、城乡统筹规划与治理
第9页
投融资
公共行政 城市经营
土地收储
（土地征收/旧城更新/城中村改造）
土地一级开发 国有土地使用权出让/ 划拨/ 租赁
新城区域内各组团/子项目的建设 新城区域内外市政基础设施的配套
东莞松山湖项目
研发中心、设计中心、人 才服务中心、总部基地， 现代服务业和高新技术产 业基地。
占地面积 社会资本 参与范围
现处阶段
第11页
约14.8平方公里 一级开发与二级开发联动
的整体开发
处于一级开发阶段，政府 与意向投资者谈判中，初 步确定公开招商方案。
约72平方公里
一级开发+ 部分二级开发 （二级开发土地出让金抵 偿一级开发成本）
高新区投资公司计划通过园区土地开发、资产运营和资本运作（如发起成立新 城开发或土地整理基金、改制重组上市），加快高新区基础设施、公用设施、 重点项目建设和高新技术产业发展，推动高新区整体快速、高质发展。
高新区西片区土地一级开发和基础设施建设的资金来源没有落实，高新区投资 公司可以借此机会创新投融资模式和建设运营模式。
2008年2月，青岛市委、市政府调整成立新的青岛高新区工委、管委，作为派 出机构统筹推进胶州湾北部园区开发建设，并对青岛高科技工业园、青岛新技 术产业开发试验区、青岛科技街、市南软件园进行协调指导。
依据2009年12月《青岛高新技术产业新城区西片区概念性控制规划》（上报 稿中期成果）， 高新区西片区可利用建设用地约10平方公里，其中不涉及农 民转居转工，征地拆迁等敏感问题。未来西片区将建成以科技研发、科教培训 为主导功能，以生态居住、旅游休闲为补充功能，以商业文化、配套服务为支 撑功能的多元功能复合互动的生态科教新城。
债权融资：银行信贷、城投债 股权融资、结构融资
（信托/产业投资基金/引入战略投资人）
项目融资：BOT/TOT/BT
目录
1. 项目背景 2. 项目特点
3. 类似项目的启示
4. 开发方案建议
第10页
3. 类似项目的启示
境内类似项目的对比
项目目标
国际商务新城项目
集国际会议会展中心、国 际创新科技中心、国际对 外交流中心、国际商业中 心、国际生态宜居新城等 于一体的城市功能区。核 心区域占地约11493亩， 经营性用地约3750亩。
2. 项目特点（续）
特点之六：高新区内由原来盐场改制组成的实业集团有大量盐
场干部职工，在园区运营中需要充分考虑他们的的工作安置问 题。
特点之七：高新区区内基础设施、公共设施的产权主体没有明
确，管理、运营体系也没有建立。
特点之七：高新区投资公司通过挂牌取得4000多亩出让工业
用地，可以调整规划用途和再次挂牌改为商住，可以引进投资 人合作开发，或者用于银行贷款质押融资。
第3页
1. 项目背景（续）
青岛高新区概况
依据《青岛高新技术产业新城区总体规划》（2008-2020年），北部新城的城 区职能是：青岛市的第三代新城，中心城区的三大副中心之一，以金融商贸、 商务会展、科教研发为核心的区域性现代化综合服务中心，以高新技术产业为 主体的生态新城，山东半岛蓝色经济与高端产业聚集区。整个胶州湾北部区域 面积约为305平方公里，高新技术产业新城区面积63.44平方公里。
2006年6月扩区形成的青岛高新区胶州湾北部主园区是青岛市委、市政府继城 市东扩、区划调整、经济重心战略西移之后的又一次城市发展布局优化和拓展， 是青岛实施“环湾保护，拥湾发展”战略、构筑“一主三辅多组团”现代化城 市框架、推进城市产业结构升级的决定性环节，是拥湾发展战略的重要起步组 团、关键圈层和核心区域，承担着建设青岛第三代生态科技新城的重大历史使 命。
第5页
目录
1. 项目背景
2. 项目特点
3. 类似项目的启示 4. 开发方案建议
第6页
wk.baidu.com
2. 项目特点
特点之一：本项目是一个典型的新城开发项目，其所包含的内容和 体量远远超过普通的园区开发建设和招商引资。 特点之二：项目所在地青岛市地理、人文及环境条件优越，有坚实 的经济基础、财政实力和良好的开发前景，具有突出的竞争力。 特点之三：项目土地资产原先多为盐场、滩涂，征拆成本相对较低， 土地整理难度小，政府主导已经初步完成东片区主要基础设施建设， 并且已经开始重点配套公共设施建设，有条件在较短时间和较大区 域内引进投资企业和地产商。 特点之四：高新区尚没有建立土地储备机构，因为主要利用原有盐 场土地，目前已经进行一级开发整理的土地并没有完全理顺土地产 权和征收转用手续，一级开发工程主要采取委托高新区投资公司以 代建方式进行。
第4页
1. 项目背景（续）
高新区投资公司概况
2008年5月，高新区投资公司组建。高新区投资公司是青岛高新区管委会直属 的国有独资公司，承担青岛高新区开发建设和投融资平台的功能。
高新区投资公司成立时注册资本2.5亿元人民币，近期拟增资至13.7亿元人民 币。截至2010年3月底，公司总资产已愈54亿元，净资产13.7亿元；预计到 2010年底，投资公司总资产将达到近100亿元规模。负债主要是国家开发银行 和其他银行贷款。
青岛市高新区投资开发有限公司
新区开发投融资合作方案分析
2010年05月
目录
1. 项目背景
2. 项目特点 3. 类似项目的启示 4. 开发方案建议
第2页
1. 项目背景
青岛高新区概况
青岛高新区是1992年11月经国务院批准设立的国家级高新区之一。现为“一 区五园”发展格局，包括胶州湾北部园区（含新产业团地、新材料团地）、青 岛高科技工业园、黄岛新技术产业开发试验区、青岛市北科技街以及市南软件 园。
特点之八：高新区投资公司可以通过尽快明确自身战略定位，
承担高新区具有经营性的公共职能，获得高新区更多公共资源， 为自身长远发展奠定基础。
第8页
2. 项目特点（续）
一个典型的新城开发项目，其中包含了多种要素：
区域产业、生态环境 和城镇功能定位
土地利用规划
规划
市政建设、道路交通规划 产业发展规划
土地使用 建设
基础设施配套、优惠政策、招商 引资、产业集聚
产业发展
市政公用事业与社会事业的 建设、运营、监管
财税收支政策
(预算/税收/规费/转移支付/政府补贴)
社会保障、城乡统筹规划与治理
第9页
投融资
公共行政 城市经营
土地收储
（土地征收/旧城更新/城中村改造）
土地一级开发 国有土地使用权出让/ 划拨/ 租赁
新城区域内各组团/子项目的建设 新城区域内外市政基础设施的配套
东莞松山湖项目
研发中心、设计中心、人 才服务中心、总部基地， 现代服务业和高新技术产 业基地。
占地面积 社会资本 参与范围
现处阶段
第11页
约14.8平方公里 一级开发与二级开发联动
的整体开发
处于一级开发阶段，政府 与意向投资者谈判中，初 步确定公开招商方案。
约72平方公里
一级开发+ 部分二级开发 （二级开发土地出让金抵 偿一级开发成本）
高新区投资公司计划通过园区土地开发、资产运营和资本运作（如发起成立新 城开发或土地整理基金、改制重组上市），加快高新区基础设施、公用设施、 重点项目建设和高新技术产业发展，推动高新区整体快速、高质发展。
高新区西片区土地一级开发和基础设施建设的资金来源没有落实，高新区投资 公司可以借此机会创新投融资模式和建设运营模式。
2008年2月，青岛市委、市政府调整成立新的青岛高新区工委、管委，作为派 出机构统筹推进胶州湾北部园区开发建设，并对青岛高科技工业园、青岛新技 术产业开发试验区、青岛科技街、市南软件园进行协调指导。
依据2009年12月《青岛高新技术产业新城区西片区概念性控制规划》（上报 稿中期成果）， 高新区西片区可利用建设用地约10平方公里，其中不涉及农 民转居转工，征地拆迁等敏感问题。未来西片区将建成以科技研发、科教培训 为主导功能，以生态居住、旅游休闲为补充功能，以商业文化、配套服务为支 撑功能的多元功能复合互动的生态科教新城。
债权融资：银行信贷、城投债 股权融资、结构融资
（信托/产业投资基金/引入战略投资人）
项目融资：BOT/TOT/BT
目录
1. 项目背景 2. 项目特点
3. 类似项目的启示
4. 开发方案建议
第10页
3. 类似项目的启示
境内类似项目的对比
项目目标
国际商务新城项目
集国际会议会展中心、国 际创新科技中心、国际对 外交流中心、国际商业中 心、国际生态宜居新城等 于一体的城市功能区。核 心区域占地约11493亩， 经营性用地约3750亩。